I. Resumé

B. Ejendomsmassens sammens�tning

C. M�glervurdering i 1995 til brug for �bningsbalancen

V. Videresalget af beboelsesejendommene

B. Tilrettel�ggelse af salget

C. Salget i perioden 1. januar 1995 - 31. december 1996

D. Salget i perioden 1. januar - 22. oktober 1997

VI. S�rlige forhold

Beretning om oprettelsen og driften af Ejendomsselskabet TOR I/S

1. Form�let med Rigsrevisionens unders�gelse har v�ret at beskrive og vurdere Ejendomsselskabet TOR I/S' oprettelse og virksomhed ved overtagelse og videresalg af K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme.

Rigsrevisionens unders�gelse omfatter perioden 1. januar 1995 - 31. december 1996. Herudover beskrives den seneste udvikling i 1997.

Ved unders�gelsen har Rigsrevisionen foretaget en gennemgang af materiale fra bestyrelsesm�der mv., stikpr�vevis gennemgang af sagsakter vedr�rende TORs ejendomssalg, interview af medarbejdere i TOR og analyse af indhentede data.

2. Staten og K�benhavns Kommune har i medf�r af forhandlingsresultatet af 10. juni 1994 mellem regeringen og K�benhavns Kommune bl.a. oprettet et statsligt ejendomsselskab til afh�ndelse af K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme. Forhandlingsresultatet blev bevillingsm�ssigt formaliseret ved finansministerens aktstykke nr. 364 af 15. juni 1994, der blev tiltr�dt af Finansudvalget den 24. juni 1994. Aktstykket omfattede herudover statens tilskud til kommuner og amtskommuner i 1994 og 1995.

Etableringen af ejendomsselskabet og afh�ndelsen af K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme indgik som en del af det samlede forhandlingsresultat, der havde til form�l at skabe grundlag for en genopretning af kommunens �konomi. Forhandlingsresultatet tog udgangspunkt i K�benhavns Kommunes �konomiske problemer, herunder et likviditetsproblem i 1994 p� ca. 0,3 mia. kr., et forventet driftsunderskud i 1995 p� 2,7 mia. kr. og en g�ld ved udgangen af 1994 p� ca. 15,0 mia. kr., heraf 2,1 mia. kr. til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning (Hypotekbanken).

3. Ejendomsselskabet TOR I/S (herefter TOR) blev oprettet i fjerde kvartal 1994, hvorefter overtagelsen af K�benhavns Kommunes 234 beboelsesejendomme skulle ske pr. 1. januar 1995. If�lge boligministerens aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994, der blev tiltr�dt af Finansudvalget den 2. november 1994, skulle interessentskabets levetid v�re begr�nset til 15 �r, medmindre parterne til den tid blev enige om, at interessentskabet skulle forts�tte. Denne tidsbegr�nsning skulle sikre opfyldelsen af interessentskabets hovedform�l, nemlig salg af ejendommene. S�fremt der ikke blev opn�et enighed om andet, skulle interessentskabets restportef�lje af ejendomme s�lges ved auktion.

I interessentskabet er staten og K�benhavns Kommune lodtagere med henholdsvis 15 og 85 %. Interessenterne h�fter direkte og solidarisk for interessentskabets forpligtelser. I det indbyrdes forhold h�fter staten forlods for underskud op til 3.300 mill. kr. uden regres over for kommunen. For et eventuelt underskud derudover h�fter staten med 15 % og kommunen med 85 % i det indbyrdes forhold.

4. Interessenterne, dvs. staten og K�benhavns Kommune, har i f�llesskab den h�jeste myndighed i alle selskabets anliggender. Der afholdes hvert �r � senest i juni m�ned � ordin�rt interessentskabsm�de.

TORs bestyrelse best�r af 8 medlemmer. Hver interessent udpeger 4 medlemmer. Bestyrelsens formand udpeges af K�benhavns Kommune blandt bestyrelsens medlemmer. N�stformanden udpeges af staten p� samme m�de.

5. TOR blev etableret uden startkapital. K�bet af ejendommene skulle finansieres ved optagelse af l�n i Hypotekbanken. Selskabets stiftelsesomkostninger, l�bende driftsomkostninger og renteudgifter skulle d�kkes ved optagelse af en driftskredit, der p� intet tidspunkt m�tte overstige 300 mill. kr. Forbedringer af ejendomme og byfornyelsesopgaver kunne finansieres ved optagelse af realkreditl�n med prioritet i ejendommene. Alt i alt m�tte TORs samlede g�ld if�lge interessentskabskontrakten ikke overstige 3.400 mill. kr.

6. Overdragelsen af ejendomsadministrationen fra K�benhavns Kommune til TOR skete efter virksomhedsoverdragelsesloven. Det bet�d, at det personale, som tidligere havde v�ret besk�ftiget med ejendomsadministration, skulle tilbydes ans�ttelse i TOR.

7. If�lge interessentskabskontrakten skulle ejendomsadministrationen udliciteres, s� private og almennyttige boligselskaber fik mulighed for at varetage opgaven. Udbudsbekendtg�relsen blev udsendt i for�ret 1996. En gennemgang af de indkomne tilbud og deres foruds�tninger viste efter TORs beregninger, at en udlicitering af ejendomsadministrationen ville blive ca. 7 mill. kr. dyrere end TORs egen administration over en 5-�rig periode. Hertil kom en r�kke ulemper ved en udlicitering, idet det kunne forventes, at der ville opst� problemer med fremskaffelse af dokumentationsmateriale til salgsforhandlingerne. Det kunne samtidig efter TORs vurdering forventes, at en udlicitering ville medf�re en forh�jelse af vedligeholdelsesudgifterne, idet et administrationsfirma, der ikke havde TORs �konomiske overblik for den samlede virksomhed, eventuelt ville v�re mere im�dekommende over for beboernes krav om vedligeholdelse. Dette ville resultere i et st�rre underskud i selskabets regnskab.

P� den anden side forventedes en udlicitering at skabe sikkerhed for en kvalificeret administration af ejendommene, og ansvaret for eventuelle fejl ville ligge hos den eksterne administration.

Bestyrelsen besluttede at udlicitere ejendomsadministrationen, der herefter blev overtaget af et interessentskab med virkning fra 1. april 1997.

Virksomhedsoverdragelsesloven blev ogs� i dette tilf�lde taget i anvendelse, og de fleste af medarbejderne fra TOR fulgte med over i det private selskab. Samtidig med udl�gningen af ejendomsadministrationen flyttede TOR til mindre lokaler. Medio 1997 var der ca. 20 ansatte i TOR.

8. If�lge interessentskabskontrakten overtog TOR ejendommene fra K�benhavns Kommune til en pris, der svarede til v�rdien if�lge den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 p� i alt 3.235 mill. kr. TOR skulle endvidere betale for dokumenterede udgifter til istands�ttelses- og forbedringsarbejder, som var afholdt af K�benhavns Kommune i tiden efter det opn�ede forhandlingsresultat af 10. juni 1994.

9. Oprettelsen af TOR skete som tidligere n�vnt ved finansministerens aktstykke af 15. juni 1994, som tillige omhandlede statens k�b af ejendomme af Frederiksberg kommune. For disse ejendomme blev der i aktstykket givet pr�cise oplysninger om ejendomsv�rdien ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1994 for hver enkelt ejendom, som skulle overtages af staten.

For TORs ejendomme var oplysningerne mindre pr�cise. Finansministeriet oplyste i aktstykket, at "K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme overtages af selskabet i det omfang, de ikke efter reglerne i lejelovgivningen overtages af lejerne p� andelsbasis. De resterende ejendomme k�bes til ejendomsvurderingen. Den samlede ejendomsvurdering for alle ejendommene er ca. 3,3 mia. kr."

Der var s�ledes ikke angivet en dato for ejendomsvurderingen, og v�rdians�ttelsen var angivet tiln�rmelsesvis.

Datoen for ejendomsvurderingen blev efterf�lgende pr�ciseret i boligministerens aktstykke af 4. oktober 1994. If�lge aktstykket skulle overdragelsen af ejendommene ske til v�rdien ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993, uagtet at den mere aktuelle vurdering pr. 1. januar 1994 p� dette tidspunkt var kendt og tillige angivet i finansministerens tidligere omtale aktstykke for s� vidt angik Frederiksberg kommunes ejendomme.

10. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommene, som TOR skulle overtage, var pr. 1. januar 1993 p� 3.235 mill. kr. og pr. 1. januar 1994 2.977 mill. kr. V�rdinedgangen p� ejendommene kom s�ledes ikke TOR til gode, da Finansministeriet som n�vnt ikke oplyste Finansudvalget om vurderingen pr. 1. januar 1994. Det fremgik heller ikke af boligministerens efterf�lgende aktstykke.

Rigsrevisionen finder det uheldigt, at hverken finansministeren eller boligministeren i aktstykkerne om oprettelsen af TOR gav Finansudvalget oplysning om resultatet af den dengang senest foreliggende offentlige ejendomsvurdering (pr. 1. januar 1994), der udviste en v�rdinedgang p� 258 mill. kr. i forhold til ejendomsvurderingen i 1993.

Boligministeriet har over for Rigsrevisionen erkl�ret sig enig i, at det kunne have v�ret hensigtsm�ssigt at angive den seneste offentlige vurdering i aktstykket.

11. Det fremg�r af de to aktstykker, at kommunens overdragelse af beboelsesejendomme var et element i forhandlingsresultatet af 10. juni 1994 mellem regeringen og K�benhavns Kommune om en fler�rig genopretning af kommunens �konomi.

Efter forhandlingerne med regeringen havde kommunen p� eget initiativ ladet foretage en pr�vevurdering af 36 ejendomme, som TOR skulle overtage. Vurderingen omfattede ejendomme, der ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 var vurderet til 1.200 mill. kr. M�glerne vurderede ejendommene til 582 mill. kr. Pr�vevurderingen var s�ledes p� 48,5 % af den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993.

K�benhavns Kommune har oplyst, at form�let med pr�vevurderingen var at sikre, at ejendommene blev handlet til den h�jest opn�elige pris. Pr�vevurderingen skulle efter kommunens oplysning afsluttes inden udgangen af september 1994.

Boligministeriet har over for Rigsrevisionen oplyst, at ministeriet den 4. august 1994 blev orienteret om kommunens pr�vevurdering, men at ministeriet opfattede dette som en sag, der udelukkende vedr�rte K�benhavns Kommune. Boligministeriet ses ikke at have modtaget resultatet af pr�vevurderingen.

Rigsrevisionen finder, at det havde v�ret naturligt, at boligministeren havde orienteret om den p�begyndte pr�vevurdering i aktstykket af 4. oktober 1994.

12. If�lge boligministerens aktstykke var der ikke taget stilling til, hvad ejendommene ville indbringe ved videresalg set over TORs levetid. Det blev samtidig oplyst, at der ikke forel� sagkyndige vurderinger, og at foruds�tningen for, at TOR kunne f� d�kning for k�besummen og de akkumulerede driftsunderskud, var stigende ejendomspriser.

Den reelle v�rdi af ejendommene var s�ledes ikke fastlagt, da Finansudvalget skulle tage stilling til sagen. Rigsrevisionen finder, at staten ved afgivelse af garantien over for TOR burde have fastlagt risikoens �konomiske omfang ved at sikre, at der blev foretaget en realistisk v�rdians�ttelse af ejendommene.

13. If�lge interessentskabskontrakten skulle TOR udarbejde en revideret �bningsbalance i �rsregnskabet, hvori ejendommene skulle opf�res til en v�rdi, der blev fastsat af uvildige vurderingsm�nd. I anden halvdel af 1995 blev ejendommene vurderet, og de uvildige vurderingsm�nd fastsatte v�rdien til 2.577 mill. kr. Ved vurderingen var der taget hensyn til, at igangv�rende forbedringsarbejder i 1995 var gennemf�rt. Den samlede anskaffelsespris for ejendommene udgjorde 3.439 mill. kr. inkl. forbedringsarbejder i 1995.

14. Interessentskabskontraktens bestemmelse om tilbudspligt til lejerne viste sig i �vrigt ikke at v�re tilstr�kkeligt pr�cis. Arbejdet med fortolkningen satte i en periode salgsarbejdet i st�, ligesom der bl.a. skulle anvendes ressourcer p� en fornyet h�ring af beboerne.

Boligministeriet har erkl�ret sig enig i, at tilbudspligtens omfang med fordel kunne have v�ret formuleret mere pr�cist i interessentskabskontrakten.

15. TOR solgte i 1995 og 1996 i alt 70 ejendomme for 781 mill. kr. Ejendommene var anskaffet for 1.075 mill. kr. og optaget i TORs �bningsbalance til markedsv�rdien 766 mill. kr.

49 ejendomme blev solgt til beboerne og 21 til tredjemand. Tredjemand havde i f�rste omgang afgivet k�bstilbud p� 41 ejendomme. Efter lejelovens regler blev de enkelte ejendomme efterf�lgende tilbudt beboerne p� samme vilk�r som tilbudet fra tredjemand. I 20 tilf�lde accepterede beboerne at overtage ejendommen p� andelsbasis.

Tredjemand k�bte ejendommene til gennemsnitlig 84 % af v�rdien ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993, mens beboerne gennemsnitlig betalte 66 % for de ejendomme, hvorp� der forel� et tilbud fra tredjemand.

De f�rste 13 ejendomme, der blev afh�ndet ved frie salg bidrog med mere end halvdelen af tabet p� alle 45 ejendomme, der i 1995 og 1996 blev solgt ved frie salg.

TOR solgte i tiden 1. januar - 22. oktober 1997 yderligere 73 ejendomme for 1.229 mill. kr. Ejendommene var anskaffet for 1.354 mill. kr. og forbedret for 99 mill. kr.

16. If�lge interessentskabskontrakten har K�benhavns Kommune anvisningsret til et tilstr�kkeligt antal af lejlighederne i TORs ejendomme til lejes�gende med et egentligt socialt behov. Ved TORs videresalg af ejendommene til tredjemand betingedes en kommunal anvisningsret. Anvisningsretten blev sikret ved tinglyst deklaration, der var udf�rdiget af K�benhavns Kommune. If�lge deklarationen skulle den til enhver tid v�rende ejer af ejendommen indr�mme K�benhavns Kommune tidsubestemt anvisningsret til hver fjerde ledige lejlighed i ejendommen. For at undg� at anvisningsretten skulle kunne medf�re merudgift for udlejer, skulle kommunen � under foruds�tning af, at udlejer opfyldte visse betingelser � betale leje fra det tidspunkt, den enkelte lejlighed var stillet til r�dighed, og indtil udlejning skete. Kommunen garanterede for opfyldelse af boligtagerens eventuelle forpligtelse til at bekoste istands�ttelse ved fraflytning.

K�benhavns Kommune stillede ikke garanti for lejetab og tab p� istands�ttelse af fraflyttede lejem�l for beboere, som kommunen havde anvist TORs ejendomme. Dette sp�rgsm�l indgik ikke i aftalen mellem staten og K�benhavns Kommune.

17. I forbindelse med en byfornyelsessag var K�benhavns Kommune ikke indstillet p� at tilbagek�be to ejendomme til samme pris, som kommunen oprindeligt havde f�et ved overdragelsen af ejendommene til TOR. Sagen endte med et forlig, hvorefter TOR fik 0,4 mill. kr. mindre for ejendommene, end der var betalt for dem.

18. TORs regnskaber for �rene 1995 og 1996 udviste et driftsm�ssigt underskud p� henholdsvis 74 og 38 mill. kr. Dette skyldtes, at TOR skulle forrente en k�besum, der oversteg ejendommenes markedsv�rdi med knap 1 mia. kr., og at den gennemsnitlige forrentning af TORs g�ld udgjorde 6,2 % i 1995 og 6,5 % i 1996.

For f�rste halvdel af 1997 var der i det ikke-reviderede regnskab registreret et overskud p� 74 mill. kr. En v�sentlig �rsag til dette overskud skyldtes avance p� salg af ejendomme p� 97 mill. kr. og reduktion af hens�ttelse p� salgsomkostninger med 9 mill. kr., i alt 106 mill. kr.

TOR havde pr. 31. december 1995 en negativ egenkapital p� 1.033 mill. kr., som var fremkommet som f�lge af nedskrivning af ejendommene til markedsv�rdi med 862 mill. kr., udgifter til etablering og salg p� 97 mill. kr. og underskud i 1995 p� 74 mill. kr. Pr. 31. december 1996 var den negative egenkapital p� 1.071 mill. kr. og pr. 30. juni 1997 p� 997 mill. kr.

19. Med henvisning til TORs resultater i perioden 1. januar 1995 - 22. oktober 1997 synes TOR � under de givne vilk�r � at v�re godt p� vej til at opfylde interessentskabskontraktens m�ls�tninger om salg af ejendommene hurtigst og bedst muligt med �je for bolig-sociale hensyn, sikring af beboernes mulighed for overtagelse af ejendommene p� andelsbasis og udlicitering af ejendomsadministrationen.

Staten m� forvente et tab ved driften af TOR, idet staten forlods h�fter for underskud op til 3.300 mill. kr. Statens endelige tab kan f�rst opg�res, n�r TORs virksomhed oph�rer. TORs bestyrelse forventer, at dette vil ske ved udgangen af �r 1999. S�fremt denne foruds�tning holder, og ejendommene s�lges til priser n�r den vurderede markedsv�rdi, sk�nner Rigsrevisionen, at statens tab vil v�re af st�rrelsesordenen ca. 1 mia. kr.

20. Efterf�lgende beretning afgives til statsrevisorerne i henhold til � 17, stk. 2, i rigsrevisorloven (lovbekendtg�relse nr. 3 af 7. januar 1997).

Beretningen omhandler forhold vedr�rende oprettelsen og driften af Ejendomsselskabet TOR I/S (TOR).

21. TOR blev oprettet i fjerde kvartal 1994 med staten og K�benhavns Kommune som interessenter. If�lge interessentskabskontrakten har TOR til form�l at k�be samtlige K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme med henblik p� videresalg hurtigst og bedst muligt til tredjepart. Ved videresalget skulle der s�ges opn�et det st�rst mulige provenu under hensyntagen til en fortsat l�sning af K�benhavns Kommunes bolig-sociale opgaver. Disse opgaver blev l�st ved, at et antal af lejlighederne i de overdragne ejendomme blev stillet til r�dighed ved anvisning fra K�benhavns Kommune.

22. Form�let med beretningen har v�ret at beskrive og vurdere TORs oprettelse og virksomhed ved overtagelse og videresalg af K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme. Det er herunder s�gt belyst, om TOR har opfyldt m�ls�tningen om salg af ejendomme hurtigst og bedst muligt under hensyn til interessentskabskontraktens bestemmelser om bolig-sociale hensyn, sikring af beboernes mulighed for overtagelse af ejendommene p� andelsbasis samt udlicitering af ejendomsadministrationen.

23. Rigsrevisionen har i unders�gelsen generelt opgjort TORs �konomiske resultat ved salg af ejendomme i forhold til den k�bspris, der med udgangspunkt i den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 blev aftalt mellem staten og K�benhavns Kommune. Begrundelsen er, at forskellen mellem TORs salgspris for ejendommene ved videresalg og k�bsprisen afspejler det tab, som TOR har lidt, og som staten efterf�lgende m� b�re i forbindelse med TORs oph�r.

Finansministeriet, Boligministeriet, TORs bestyrelse og Revisionsdirektoratet for K�benhavns Kommune oplyser i deres svarskrivelser til beretningsudkastet, at de finder, at det ikke er rimeligt at bed�mme TORs �konomiske resultat i forhold til den politisk fastsatte pris; men at en s�dan bed�mmelse b�r ske i forhold til TORs reviderede �bningsbalance, hvor ejendommene er optaget til den vurderede markedsv�rdi.

Rigsrevisionen kan godt forst� dette synspunkt, men finder imidlertid, at man ved opg�relsen af TORs �konomiske resultat ikke kan se bort fra den uforholdsm�ssigt h�je anskaffelsespris for ejendommene, som var en f�lge af aftalen mellem regeringen og K�benhavns Kommune.

24. Grundlaget for Rigsrevisionens indseende udg�res af interessentskabskontrakten, hvorefter regnskabet revideres af rigsrevisor og Revisionsdirektoratet for K�benhavns Kommune efter reglerne i rigsrevisorloven og revisionsvedt�gten for K�benhavns Kommune. Revisionen omfatter s�ledes ogs� forvaltningsrevision.

I henhold til � 9 i rigsrevisorloven og � 7 i revisionsvedt�gten indgik boligministeren, overborgmesteren i K�benhavns Kommune, rigsrevisor og Revisionsdirektoratet for K�benhavns Kommune den 23. februar 1995 en aftale om intern revision i TOR.

Bestyrelsen antog efter tiltr�delse fra interessenterne et revisionsfirma (statsautoriserede revisorer) som intern revisor, der skulle varetage revisionsopgaver i et n�rmere fastlagt samarbejde med rigsrevisor og Revisionsdirektoratet for K�benhavns Kommune.

25. Rigsrevisionens unders�gelse omfatter perioden 1. januar 1995 - 31. december 1996. Herudover beskrives den seneste udvikling i 1997.

Ved unders�gelsen har Rigsrevisionen foretaget en gennemgang af materiale fra bestyrelsesm�der mv., stikpr�vevis gennemgang af sagsakter vedr�rende TORs ejendomssalg, interview af medarbejdere i TOR og analyse af indhentede data.

26. Beretningen har i udkast v�ret forelagt TOR, Finansministeriet, Boligministeriet, K�benhavns Kommune og Revisionsdirektoratet for K�benhavns Kommune, hvis bem�rkninger i videst muligt omfang er indarbejdet i beretningen.

27. Staten og K�benhavns Kommune har i medf�r af forhandlingsresultatet af 10. juni 1994 mellem regeringen og K�benhavns Kommune bl.a. oprettet et statsligt-kommunalt ejendomsselskab til afh�ndelse af K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme. Forhandlingsresultatet blev bevillingsm�ssigt formaliseret ved finansministerens aktstykke nr. 364 af 15. juni 1994, der blev tiltr�dt af Finansudvalget den 24. juni 1994. Aktstykket omfattede herudover statens tilskud til kommuner og amtskommuner i 1994 og 1995, Hovedstadens Sygehusf�llesskab, overdragelse af grunde i havneomr�det fra K�benhavns Kommune til �restadsselskabet og statens k�b af ejendomme fra Frederiksberg kommune.

Etableringen af ejendomsselskabet og afh�ndelsen af K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme indgik som en del af det samlede forhandlingsresultat, der havde til form�l at skabe grundlag for en genopretning af kommunens �konomi. Forhandlingsresultatet tog udgangspunkt i K�benhavns Kommunes �konomiske problemer, herunder et likviditetsproblem i 1994 p� ca. 0,3 mia. kr., et forventet driftsunderskud i 1995 p� 2,7 mia. kr. og en g�ld ved udgangen af 1994 p� ca. 15,0 mia. kr., heraf 2,1 mia. kr. til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning (Hypotekbanken). Det fremgik af forhandlingsresultatet, at K�benhavns Kommunes provenu ved salget af ejendommene skulle anvendes til at afvikle kommunens g�ld til Hypotekbanken samt anden g�ldsreduktion. G�lden til Hypotekbanken blev indfriet i 1995.

28. TOR blev oprettet i fjerde kvartal 1994, hvorefter overtagelsen af K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme skulle ske pr. 1. januar 1995. If�lge boligministerens aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994, der blev tiltr�dt af Finansudvalget den 2. november 1994, skulle interessentskabets levetid v�re begr�nset til 15 �r, medmindre parterne til den tid blev enige om, at interessentskabet skulle forts�tte. Denne tidsbegr�nsning skulle sikre opfyldelsen af interessentskabets hovedform�l, nemlig salg af ejendommene. S�fremt der ikke blev opn�et enighed om andet, skulle interessentskabets restportef�lje af ejendomme s�lges ved auktion.

Det blev endvidere forudsat, at TOR �rligt skulle udarbejde en status over ejendomssalget samt en vurdering af de fremtidige salgsmuligheder for de resterende ejendomme i forbindelse med interessentskabets �rsberetning.

I interessentskabet er staten og K�benhavns Kommune lodtagere med henholdsvis 15 og 85 %, selv om staten ikke indsk�d aktiver, herunder kontante midler i interessentskabet. Interessenterne h�fter direkte og solidarisk for interessentskabets forpligtelser. I det indbyrdes forhold h�fter staten forlods for underskud op til 3.300 mill. kr. uden regres over for kommunen. For et eventuelt underskud derudover h�fter staten med 15 % og kommunen med 85 % i det indbyrdes forhold.

29. Boligministeren gav i aktstykke nr. 430 af 28. august 1996 Finansudvalget en orientering om udviklingen i TOR siden selskabets oprettelse. Orienteringen skulle ses i sammenh�ng med TORs beretning og �rsregnskab for 1995, der den 19. juni 1996 blev tilsendt Finansudvalget. Aktstykket omfattede en r�kke aktuelle emner, herunder fremdriften i ejendomssalget, EU-udbud af m�gleropgaven vedr�rende salg af ejendommene, udlicitering af ejendomsadministrationen, tilbud til beboerne om overtagelse af de enkelte ejendomme p� andelsbasis og vurdering og nedskrivning af ejendommene.

I aktstykke nr. 340 af 27. august 1997 har boligministeren p� tilsvarende m�de orienteret Finansudvalget om udviklingen i TOR i 1996.

30. Interessentskabskontrakten blev underskrevet den 17. november 1994.

Interessenterne, dvs. K�benhavns Kommune og staten, har i f�llesskab den h�jeste myndighed i alle selskabets anliggender. Der afholdes hvert �r � senest i juni m�ned � ordin�rt interessentskabsm�de.

TORs bestyrelse best�r af 8 medlemmer. Hver interessent udpeger 4 medlemmer. Bestyrelsens formand udpeges af K�benhavns Kommune blandt bestyrelsens medlemmer. N�stformanden udpeges af staten p� samme m�de.

Staten og kommunen bestemmer hver for sig, for hvilken periode de udpegede skal v�re medlemmer af bestyrelsen, og interessenterne kan ligeledes hver for sig til enhver tid �ndre bestyrelsens sammens�tning.

Bestyrelsen er beslutningsdygtig, n�r halvdelen af dens medlemmer er til stede. Medlemmerne har lige stemmeret, og beslutninger tr�ffes ved simpelt flertal. V�sentlige beslutninger, herunder l�neoptagelse samt st�rre istands�ttelser kr�ver dog, at mindst 6 medlemmer stemmer for beslutningen.

31. TOR blev etableret uden startkapital. K�bet af ejendommene skulle finansieres ved optagelse af l�n i Hypotekbanken. Selskabets stiftelsesomkostninger, l�bende driftsomkostninger og renteudgifter skulle d�kkes ved optagelse af en driftskredit, der p� intet tidspunkt m�tte overstige 300 mill. kr. Forbedringer af ejendomme og byfornyelsesopgaver kunne finansieres ved optagelse af realkreditl�n med prioritet i ejendommene. Alt i alt m�tte TORs samlede g�ld if�lge interessentskabskontrakten ikke overstige 3.400 mill. kr.

32. �rsregnskabet skal if�lge interessentskabskontrakten opstilles p� en overskuelig m�de og udarbejdes efter de principper i lovgivningen, som ville finde anvendelse, hvis selskabet var et aktieselskab. Ved afl�ggelsen af �rsregnskabet anvendes �rsregnskabsloven s�ledes i tillempet form.

33. Rigsrevisionen og Revisionsdirektoratet for K�benhavns Kommune har som revisorer p�tegnet TORs regnskaber for 1995 og 1996. Der er for begge �rene givet en blank revisionsp�tegning. Revisionen har s�ledes ikke givet anledning til forbehold. Det er de eksterne revisorers opfattelse, at �rsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med lovgivningens og interessentskabskontraktens krav til regnskabsafl�ggelsen, og at det giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, �konomiske stilling samt resultat.

34. K�benhavns Kommune havde oplyst, at det samlede personale i kommunens ejendomsadministration omfattede ca. 220 ansatte. Heraf var ca. 140 ejendomsfunktion�rer, mens ca. 80 personer var ansat i administrationen. Af disse var ca. 50 tjenestem�nd.

Overdragelsen af ejendomsadministrationen fra K�benhavns Kommune til TOR skete efter virksomhedsoverdragelsesloven. Det bet�d, at det personale, som tidligere havde v�ret besk�ftiget med ejendomsadministration, skulle tilbydes ans�ttelse i TOR, og for de overenskomstansatte var det ikke muligt at undsl� sig dette arbejdsgiverskifte.

Efter virksomhedsoverdragelsesloven kunne de tjenestemandsansatte ikke p�l�gges at skifte arbejdsgiver fra kommunen til TOR, men de kunne udstationeres.

35. Pr. 1. januar 1995 blev 229 medarbejdere ansat i TOR. Den tidligere leder af K�benhavns Kommunes Ejendomsadministration skulle forts�tte som leder, indtil selskabet ansatte en direkt�r, hvilket skete den 15. februar 1995.

36. K�benhavns Kommune havde tidligere fordelt de forskellige administrationsopgaver med ejendommene mellem de relevante forvaltninger i kommunen. TOR skulle nu opbygge en administration, hvor disse opgaver blev samlet, men samtidig skulle de enkelte rutiner med ejendommenes drift og administration beskrives, ligesom kontroller og kompetencefordeling skulle fastl�gges.

I forbindelse med forberedelsen af salget af ejendommene viste det sig i almindelighed omst�ndeligt for TOR at fremskaffe den forn�dne dokumentation om ejendommene fra de arkiver, der var overtaget fra K�benhavns Kommune eller fortsat beroede hos kommunen. Materialet var ikke s� tilg�ngeligt som forventet.

37. TOR skulle opbygge en �konomiafdeling, der skulle tilvejebringe en �konomistyring, s� overholdelse af �rsregnskabsloven og lovgivningen i �vrigt kunne opfyldes.

TOR skulle yderligere styre administrationen af de igangv�rende byfornyelsesarbejder, der var sat i gang af K�benhavns Kommune p� de k�bte ejendomme, og herunder unders�ge mulighederne for yderligere igangs�tning af byfornyelsesarbejder p� den resterende ejendomsportef�lje.

Ligeledes skulle TOR opbygge en salgsafdeling og forest� EU-udbud vedr�rende udlicitering af ejendomsadministrationen, varmesyn, vurdering af ejendommene og m�glerydelsen ved ejendomssalg.

38. Til at varetage de igangv�rende byfornyelsesarbejder anvender TOR byfornyelsesselskaber, ligesom enkelte ejendomme administreres derfra. Opgaven med salget af ejendommene er overdraget til ejendomsm�glere. Herudover benytter selskabet advokater i forbindelse med udliciteringsopgaverne og salgsforhandlinger med ejendommenes lejere.

39. If�lge interessentskabskontrakten skulle ejendomsadministrationen udliciteres, s� private og almennyttige boligselskaber fik mulighed for at varetage opgaven.

Allerede i februar 1995 havde bestyrelsen for TOR ladet udarbejde materiale med henblik p� at gennemf�re udbud vedr�rende administrationsopgaven.

Et lovforslag om de almennyttige boligselskabers accessoriske virksomhed, der blev vedtaget i februar 1995, skulle forel�gges i Europa-Kommissionen med henblik p� stillingtagen til, om loven indeholdt konkurrenceforvridende elementer. Bestyrelsen vedtog herefter at s�tte udliciteringen i bero, indtil der var sket en afklaring af reglerne om de almennyttige boligselskabers mulighed for at byde p� ejendomsadministrationen.

40. I for�ret 1996 blev udbudsbekendtg�relsen udsendt. Fristen for deltagelse blev fastsat til den 24. juni 1996.

En gennemgang af de indkomne tilbud og deres foruds�tninger viste efter TORs beregninger, at en udlicitering af ejendomsadministrationen ville blive knapt 7 mill. kr. dyrere end TORs egen administration over en 5-�rig periode. Hertil kom en r�kke ulemper ved en udlicitering, idet det kunne forventes, at der ville opst� problemer med fremskaffelse af dokumentationsmateriale til salgsforhandlingerne. Det kunne samtidig efter TORs vurdering forventes, at en udlicitering ville medf�re en forh�jelse af vedligeholdelsesudgifterne, idet et administrationsfirma, der ikke havde TORs �konomiske overblik for den samlede virksomhed, eventuelt ville v�re mere im�dekommende over for beboernes krav om vedligeholdelse. Dette ville resultere i et st�rre udgifter i selskabets regnskab.

P� den anden side forventedes en udlicitering at skabe sikkerhed for en kvalificeret administration af ejendommene. Samtidig ville ansvaret for eventuelle fejl ligge hos den eksterne administration.

41. Bestyrelsen besluttede at udlicitere ejendomsadministrationen, der herefter blev overtaget af et interessentskab med virkning fra 1. april 1997. Tre aktieselskaber, der i forvejen administrerede ejendomme, var interessenter i det p�g�ldende selskab.

Virksomhedsoverdragelsesloven blev ogs� i dette tilf�lde taget i anvendelse, og de fleste af medarbejderne fra TOR fulgte med over i det private selskab. Samtidig med udl�gningen af ejendomsadministrationen flyttede TOR til mindre lokaler. Medio 1997 var der ca. 20 ansatte i TOR.

Overtagelsesprisen

42. If�lge interessentskabskontrakten overtog TOR ejendommene fra K�benhavns Kommune til en pris, der svarede til v�rdien if�lge den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993, i alt 3.235 mill. kr. TOR skulle endvidere betale for dokumenterede udgifter til istands�ttelses- og forbedringsarbejder, som var afholdt af K�benhavns Kommune i tiden efter det opn�ede forhandlingsresultat af 10. juni 1994.

TOR skulle ligeledes if�lge interessentskabskontrakten udarbejde en revideret �bningsbalance, hvori ejendommene skulle ans�ttes til en v�rdi, der blev fastsat af uvildige vurderingsm�nd. Den aftalte pris mellem staten og kommunen skulle imidlertid fastholdes, selv om den uvildige vurdering m�tte komme frem til en v�rdi, som var st�rre eller mindre end den aftalte pris. V�rdien af ejendommene blev i den reviderede �bningsbalance optaget til 2.577 mill. kr.

43. Oprettelsen af TOR skete som tidligere n�vnt ved finansministerens aktstykke nr. 364 af 15. juni 1994, som tillige omhandlede statens k�b af ejendomme af Frederiksberg kommune. For disse ejendomme blev der i aktstykket givet pr�cise oplysninger om ejendomsv�rdien ved �rsreguleringen pr. 1. januar 1994 for hver enkelt ejendom, som skulle overtages af staten fra Frederiksberg kommune.

For TORs ejendomme var oplysningerne i aktstykket mindre pr�cise. Finansministeriet oplyste s�ledes:

Der var s�ledes ikke angivet en dato for ejendomsvurderingen, og v�rdians�ttelsen var angivet tiln�rmelsesvis.

Told- og Skattestyrelsen udsendte den 4. februar 1994 et cirkul�re om vurderingsmeddelelserne pr. 1. januar 1994. Det fremgik heraf, at vurderingerne skulle udsendes til ejerne af ejendomme inden udgangen af april 1994. K�benhavns Kommune var derfor i besiddelse af vurderingerne for beboelsesejendommene pr. 1. januar 1994, da aktstykket blev forelagt for Finansudvalget. Finansministeriet havde ogs� haft mulighed for at fremskaffe den seneste vurdering og kunne s�ledes have pr�senteret Finansudvalget for et bedre ajourf�rt grundlag for Finansudvalgets vurdering af den samlede pris.

44. Datoen for ejendomsvurderingen blev efterf�lgende pr�ciseret i boligministerens aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994. If�lge aktstykket skulle overdragelsen af ejendommene ske til v�rdien ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993, uagtet at den mere aktuelle vurdering pr. 1. januar 1994 p� dette tidspunkt var kendt og tillige angivet i Akt 364 24/6 1994 for s� vidt angik Frederiksberg kommunes ejendomme.

45. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommene, som TOR skulle overtage, var pr. 1. januar 1993 p� 3.235 mill. kr. og pr. 1. januar 1994 p� 2.977 mill. kr. Forskellen fra 1993 til 1994 var 258 mill. kr. V�rdinedgangen af ejendommene p� 258 mill. kr. kom s�ledes ikke TOR til gode, da Finansministeriet som n�vnt ikke oplyste Finansudvalget om vurderingen pr. 1. januar 1994. Det fremgik heller ikke af boligministerens efterf�lgende aktstykke.

Rigsrevisionen finder det uheldigt, at hverken finansministeren eller boligministeren i aktstykkerne om oprettelsen af TOR gav Finansudvalget oplysning om resultatet af den dengang senest foreliggende offentlige ejendomsvurdering (pr. 1. januar 1994), der udviste en v�rdinedgang p� 258 mill. kr. i forhold til ejendomsvurderingen i 1993.

Boligministeriet har over for Rigsrevisionen erkl�ret sig enig i, at det kunne have v�ret hensigtsm�ssigt at angive den seneste offentlige vurdering i aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994.

46. Efter forhandlingerne med regeringen om genopretning af K�benhavns Kommunes �konomi havde kommunen p� eget initiativ ladet foretage en pr�vevurdering af 36 ejendomme, som TOR skulle overtage. Vurderingen omfattede ejendomme, der ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 var vurderet til 1.200 mill. kr. M�glerne vurderede ejendommene til 582 mill. kr.. hvilket udgjorde 48,5 % af den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993.

Rigsrevisionen anmodede kommunen om at redeg�re for baggrunden for de foretagne pr�vevurderinger samt oplyse, hvorn�r pr�vevurderingerne var iv�rksat, og hvorn�r resultatet forel�.

K�benhavns Kommune oplyste, at kommunen den 22. juli 1994 � efter indg�else af forhandlingsresultatet med regeringen om kommunens �konomi i 1995 � anmodede en r�kke ejendomsm�glere om at give et samlet tilbud p� vurderingen af 36 udvalgte ejendomme. Tilbudene skulle v�re kommunen i h�nde senest den 29. juli 1994 med henblik p�, at de to ejendomsm�glere, der fik opgaven, kunne afslutte pr�vevurderingen inden udgangen af september 1994. Baggrunden for igangs�ttelsen af pr�vevurderingen var, at kommunerne efter almindelige kommunalretlige grunds�tninger om kommuners opgavevaretagelse skal sikre sig, at ejendomme afh�ndes til den h�jest opn�elige pris. Det var derfor ikke muligt at inddrage pr�vevurderingerne i fasts�ttelsen af TORs overtagelsespris for de samlede ejendomme, da denne blev aftalt i forbindelse med indg�elsen af forhandlingsresultatet i juni 1994.

47. Rigsrevisionen anmodede herefter Boligministeriet om at oplyse, hvorn�r ministeriet blev opm�rksom p�, at K�benhavns Kommune havde igangsat en pr�vevurdering, og hvorn�r resultatet af pr�vevurderingen forel� for Boligministeriet.

Boligministeriet oplyste, at man den 4. august 1994 telefonisk blev orienteret om, at K�benhavns Kommune ville igangs�tte pr�vevurderingerne af nogle ejendomme. Ved telefax af den 19. august 1994 blev ministeriet gjort bekendt med indholdet af den aftale, K�benhavns Kommune ville indg� med to navngivne ejendomsm�glerfirmaer om vurdering af i alt 36 ejendomme, der var angivet p� en liste som bilag til aftalen med ejendomsm�glerne samt vurderingsgrundlaget. Dette blev af ministeriet opfattet som en sag, der udelukkende vedr�rte K�benhavns Kommune. Boligministeriet fors�gte derfor ikke at f� indflydelse p� udv�lgelsen af de ejendomme, der skulle pr�vevurderes, ligesom ministeriet ikke s�gte indflydelse p� det grundlag, hvorp� vurderingerne skulle foretages.

Boligministeriet blev i begyndelsen af oktober 1994 bekendt med, at ejendomsm�glerfirmaerne havde orienteret K�benhavns Kommune om, at vurderingerne forventedes at foreligge ultimo oktober 1994, hvilket K�benhavns Kommune tog til efterretning.

Da Boligministeriet som n�vnt ikke havde indflydelse p�, hvorledes de vurderede ejendomme blev udvalgt og derfor ikke kunne tage stilling til, om de udgjorde et repr�sentativt udsnit af alle ejendommene, s�ledes at pr�vevurderingen kunne danne grundlag for at uddrage generelle konklusioner om v�rdien af den samlede ejendomsportef�jle, tog ministeriet K�benhavns Kommunes beslutning til efterretning.

Boligministeriet oplyste, at det af parterne blev aftalt, at resultatet af pr�vevurderingen skulle overtages af TOR, n�r resultatet forel�.

Endvidere oplyste ministeriet over for Rigsrevisionen, at Boligministeriet ikke ses at have modtaget resultatet af pr�vevurderingen.

Rigsrevisionen finder, at det havde v�ret naturligt, at boligministeren havde orienteret Finansudvalget om den p�begyndte pr�vevurdering i aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994.

48. If�lge boligministerens aktstykke var der ikke taget stilling til, hvad ejendommene ville indbringe ved videresalg set over TORs levetid. Det blev samtidig oplyst, at der ikke forel� sagkyndige vurderinger, og at foruds�tningen for, at TOR kunne f� d�kning for k�besummen og de akkumulerede driftsunderskud, var stigende ejendomspriser.

Den reelle v�rdi af ejendommene var s�ledes ikke fastlagt, da Finansudvalget skulle tage stilling til sagen. Rigsrevisionen finder dette uheldigt.

49. Finansministeriet har peget p�, at det fremg�r af aktstykke nr. 364 af 15. juni 1994 og aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994, at kommunens overdragelse af beboelsesejendommene var et element i forhandlingsresultatet af 10. juni 1994 mellem regeringen og K�benhavns Kommune om en fler�rig genopretning af kommunens �konomi. Det naturlige udgangspunkt ved denne aftale mellem to offentlige myndigheder var efter Finansministeriets opfattelse at anvende den offentlige vurdering, idet der ikke tidsm�ssigt var mulighed for en m�glervurdering af de 234 ejendomme.

50. Med henvisning til aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994 stillede Finansudvalget den 12. oktober 1994 sp�rgsm�l til boligministeren om baggrunden for, at staten � i tilf�lde af at h�ftelsen i forhold til tredjemand blev aktualiseret � betalte op til 3.300 mill. kr. uden regresadgang over for K�benhavns Kommune, og om der i realiteten ikke var tale om et tilskud p� op til 3.300 mill. kr.

Boligministeren oplyste over for Finansudvalget, at TORs k�bspris for ejendommene i forhandlingsresultatet af 10. juni 1994 mellem regeringen og K�benhavns Kommune var fastlagt til den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993, og at der med denne k�bspris ikke var taget stilling til, om ejendommene over TORs levetid kunne indbringe dette bel�b ved videresalg. Under hensyn til karakteren af forhandlingsresultatet oplyste boligministeren, at man aftalte at fortolke forhandlingsresultatet, s� staten havde p�taget sig risikoen for, at ejendommene ved videresalg ikke kunne indbringe et provenu, der svarede til k�bsprisen.

51. Boligministeriet har til Rigsrevisionens bem�rkninger om manglende oplysninger til den politiske beslutningsproces om seneste offentlige ejendomsvurdering, den reelle v�rdi af ejendommene og statens �konomiske risiko, refereret til de to aktstykker.

Overdragelsen af ejendommene til TOR var et element i forhandlingsresultatet mellem regeringen og K�benhavns Kommune. Med prisfasts�ttelsen til v�rdien ved den offentlige vurdering var der ikke taget stilling til, hvad ejendommene ved videresalg ville indbringe. Der forel� ikke sagkyndige vurderinger af, om ejendommene ved salg ville kunne d�kke k�bsprisen samt de l�bende underskud i TOR. M�den at angive risikoen p� afspejler efter Boligministeriets opfattelse denne usikkerhed.

52. Rigsrevisionen finder, at staten ved afgivelsen af garantien over for TOR burde have fastlagt risikoens �konomiske omfang ved at sikre, at der blev foretaget en realistisk v�rdians�ttelse af ejendommene.

53. TOR overtog 234 ejendomme fra K�benhavns Kommune (ved en fejl angivet til 235 i interessentskabskontrakten) med ca. 19.300 boliglejem�l og ca. 700 erhvervslejem�l. Ejendomsportef�ljen var af varierende kvalitet, st�rrelse og vedligeholdelsesstand. Halvdelen af lejlighederne var p� 1 eller 2 v�relser uden bad. En fjerdedel af lejlighederne havde ikke centralvarme. Alle ejendommene var beliggende i K�benhavns Kommune. Et st�rre antal af boligerne havde socialt belastede lejere.

54. Antallet af lejligheder i de enkelte ejendomme varierede fra 1 til 603. Spredningen fremg�r af figur 1.

Som det fremg�r, havde over halvdelen af ejendommene (138) 50 eller f�rre lejligheder.

Lejlighederne varierede i st�rrelse fra ca. 30 til over 300 m� og havde en gennemsnitsst�rrelse p� 67 m�.

55. Den �ldste af TORs ejendomme var opf�rt i 1733 og den yngste i 1967. Den aldersm�ssige spredning fremg�r af figur 2.

 Figur 2. Bygge�r for TORs ejendomme

Af figur 2 kan ses, at de fleste ejendomme var af �ldre dato. 70 ejendomme var ved overdragelsen til TOR opf�rt for mere end 100 �r siden.

56. Som n�vnt skulle TOR udarbejde en revideret �bningsbalance, hvori ejendommene skulle opf�res til en v�rdi, der blev fastsat af uvildige vurderingsm�nd.

TORs bestyrelse besluttede, at v�rdians�ttelsen af ejendommene i s�vel �bningsbalancen som i �rsregnskabet skulle justeres i forhold til den vurderede markedsv�rdi i de tilf�lde, hvor der forel� en salgspris eller en beboervurdering for ejendommene. Hvis der var forskellige v�rdians�ttelser p� en ejendom, havde salgsprisen 1. prioritet, beboervurderingen 2. prioritet og �vrige ejendomsvurderinger foretaget af uvildige vurderingsm�nd 3. prioritet.

57. I anden halvdel af 1995 blev ejendommene vurderet. If�lge interessentskabskontrakten skulle vurderingen ske under hensyn til, at ejendommene forventedes solgt af TOR hurtigst mulig og h�jst over en periode p� 15 �r og uden anvisningsret for K�benhavns Kommune til lejeboligerne. Det skulle i vurderingen bl.a. angives, hvilken �konomisk betydning en kommunal anvisningsret p� henholdsvis 25 og 50 % havde for de p�g�ldende ejendomme.

TOR besluttede at lade to m�glere vurdere de ejendomme, der ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993 havde en v�rdi p� mindst 10 mill. kr. �vrige ejendomme blev vurderet af én m�gler.

58. De 234 ejendomme, som TOR overtog den 1. januar 1995, havde en samlet anskaffelsespris p� 3.439 mill. kr. Ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 blev ejendommene som n�vnt vurderet til 3.235 mill. kr., og en vurdering foretaget af uvildige vurderingsm�nd i 1995 fastsatte v�rdien til 2.577 mill. kr. Ved sidstn�vnte vurdering var der taget hensyn til, at igangsatte forbedringsarbejder i 1995 var gennemf�rt.

Forskellen mellem TORs samlede anskaffelsespris for ejendommene og markedsv�rdien fremg�r af tabel 1.

TORs ejendomme blev i �bningsbalancen optaget til markedsv�rdien 2.577 mill. kr., s�ledes som denne sk�nnedes at v�re if�lge den n�vnte uvildige vurdering i 1995. V�rdien udgjorde s�ledes 75 % af den samlede anskaffelsespris p� 3.439 mill. kr.

59. Den store forskel mellem ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993 og markedsv�rdien if�lge den uvildige vurdering skyldtes efter Rigsrevisionens opfattelse, at K�benhavns Kommune ved forvaltningen af ejendommene i flere �r ikke havde v�ret opm�rksom p�, om stigningen i de offentlige ejendomsvurderinger svarede til ejendommenes v�rdi i handel og vandel. Dette var der for s� vidt heller ikke anledning til, s� l�nge kommunen selv ejede ejendommene. Dog havde kommunen en fordel i h�je ejendomsvurderinger og deraf afledede h�je grundv�rdier, idet disse medf�rte tilsvarende h�je ejendomsskatter, som kommunen kunne kr�ve betalt af lejerne over huslejen. Havde K�benhavns Kommune benyttet sig af adgangen til at klage over vurderingerne, ville der v�re sket en tilpasning p� et langt tidligere tidspunkt. Interessentskabskontrakten omtaler ikke dette problem.

K�benhavns Kommune har oplyst, at ejendomsvurderingerne blev foretaget af de 11 statsligt udn�vnte vurderingsr�d. Kommunen har ikke betvivlet, at ejendomsvurderingerne for kommunens ejendomme var korrekte.

De offentlige ejendomsvurderinger i de efterf�lgende �r udviste ogs� store forskelle i forhold til TORs salgspriser. Som en konsekvens heraf har TOR valgt at p�klage den 20. almindelige vurdering pr. 1. januar 1996 for samtlige tilbagev�rende ejendomme. Et samlet resultat af klagen foreligger endnu ikke.

60. Som n�vnt er TORs form�l at k�be samtlige kommunens beboelsesejendomme med henblik p� videresalg hurtigst muligt til tredjepart. I den mellemliggende periode skulle TOR forest� administrationen af ejendommene.

TOR er forpligtet til at afh�nde en ejendom ved k�bstilbud fra tredjemand, som svarer til eller overstiger en uvildig m�glervurdering, medmindre mindst 6 bestyrelsesmedlemmer stemmer for, at der forholdes p� anden m�de med ejendommen.

61. Af forhandlingsresultatet af 10. juni 1994 mellem regeringen og K�benhavns Kommune fremg�r det, at lejerne skulle have de enkelte ejendomme tilbudt efter lejelovens regler dels ved kommunens salg til TOR, dels ved TORs videresalg af ejendommene.

Lejerne modtog imidlertid ikke tilbud om at overtage ejendommene i forbindelse med kommunens salg til TOR. Af aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994 fremg�r det, at det vil v�re en meget omfattende og omkostningskr�vende procedure i henhold til lejeloven at frems�tte tilbud om k�b til samtlige lejere.

62. K�benhavns Kommune oplyste i svarskrivelsen, at det ikke var praktisk muligt at tilbyde lejerne at overtage ejendommene i forbindelse med kommunens salg til TOR.

Beboerne fik imidlertid mulighed for at overtage ejendommene via interessentskabskontraktens bestemmelser om den s�rlige tilbudspligt, der indeb�rer at beboerne, hvis de retter henvendelse til selskabet, kan overtage ejendommene til en pris fastsat af to uvildige vurderingsm�nd, der udpeges af selskabet og beboerne i f�llesskab.

63. If�lge boligministerens aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994 blev parterne enige om en procedure, hvorefter beboernes f�rste mulighed for at overtage de enkelte ejendomme skulle sikres ved, at en andelsboligforening, en beboerrepr�sentation e.l. kunne rette henvendelse til TOR om k�b, s� snart selskabet var etableret. Der ville i denne situation blive foretaget en m�glervurdering. Det andet tilbud til beboerne ville blive givet i forbindelse med ejendomsselskabets videresalg af de enkelte ejendomme.

64. Boligministeriet har oplyst, at det i forhandlingsresultatet af 10. juni 1994 mellem regeringen og K�benhavns Kommune blev fastlagt, at TOR skulle etableres i 4. kvartal 1994. Inden for den tidshorisont ville det efter Boligministeriets opfattelse ikke v�re praktisk muligt at gennemf�re en procedure over for beboelseslejerne om overtagelse af de enkelte ejendomme p� andelsbasis, idet det ikke ville v�re muligt at fremskaffe det n�dvendige udbudsmateriale, f�r tilbudet til lejerne kunne frems�ttes.

Det er i finansministerens aktstykke nr. 364 af 15. juni 1994 anf�rt, at TOR skulle overtage ejendommene i det omfang, de ikke efter reglerne i lejelovgivningen overtages af lejerne p� andelsbasis. Reglerne om tilbudspligt fandt imidlertid ikke anvendelse ved overdragelsen fra K�benhavns Kommune til TOR. For at f� tilgodeset �nsket om at tilbyde beboerne muligheder for at overtage ejendommene p� andelsbasis var det derfor n�dvendigt at f� fastlagt en alternativ tilbudsprocedure i forbindelse med udarbejdelsen af aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994. Efter denne tilbudsprocedure var det TOR, som skulle forest� tilbudsproceduren over for beboerne, ligesom det var TOR, som kom til at b�re udgifterne i forbindelse hermed.

If�lge Boligministeriet sk�nnedes det, at det under hensyn til, at det var hensigten med forhandlingsresultatet at skabe en bedre �konomi for K�benhavns Kommune, ville v�re bedst stemmende med forhandlingsresultatet, at der skete en overdragelse af ejendommene pr. 1. januar 1995, og at det ikke blev p�lagt K�benhavns Kommune at afholde omkostningerne i forbindelse med tilbud til lejerne om overtagelse af de enkelte ejendomme p� andelsbasis.

65. Som n�vnt skulle ejendomme, der helt eller delvis anvendtes til beboelse, tilbydes lejerne til overtagelse p� andelsbasis, inden ejendommen blev overdraget til anden side, jf. lejelovens � 100, stk. 1. I konsekvens heraf udsendte K�benhavns Kommune i TORs navn i november/december 1994 en informationspjece til samtlige lejere, hvor lejerne i forbindelse med salg til tredjemand blev lovet at f� ejendommen tilbudt p� andelsbasis.

66. Efter interessentskabskontraktens pkt. 3.3.1 skal beboerne tilbydes at k�be ejendommene p� samme vilk�r og til samme pris som tredjemand, n�r tredjemand har indg�et aftale om k�b af en ejendom. Denne bestemmelse f�lger lejelovens � 100 om tilbudspligt.

Af pkt. 3.3.2 og 3.3.3 fremg�r, hvorledes proceduren skal forl�be, n�r lejerne har udtrykt interesse for k�b af en ejendom, herunder hvordan prisen fasts�ttes, og hvor lang h�ringsfrist, der skal gives. S�ledes skal en andelsboligforening, en beboerrepr�sentation e.l., som retter henvendelse til interessentskabet om k�b, kunne erhverve ejendommen til en pris, som fasts�ttes af 2 uvildige vurderingsm�nd udpeget i forst�else med beboelseslejerne (en beboervurdering). En tilsvarende bestemmelse fremg�r ikke af lejeloven.

Efter pkt. 3.3.2 har lejerne krav p� at erhverve ejendommen efter proceduren for beboervurdering, n�r denne er igangsat, hvilket allerede sker, n�r lejerne retter henvendelse til ejendomsselskabet med �nske om k�b af ejendommen.

67. Interessentskabskontraktens bestemmelser om tilbudspligt til lejerne viste sig i �vrigt ikke at v�re tilstr�kkeligt pr�cis. TOR anmodede i skrivelse af 21. august 1995 interessenterne om en fortolkning af interessentskabskontraktens pkt. 3.3.1 og 3.3.2, idet der efter selskabets opfattelse, som bestemmelserne var formuleret, ikke var taget h�jde for, at der fra tredjemand m�tte fremkomme k�bstilbud, efter at vurderingsprocessen var igangsat p� grundlag af lejernes henvendelse til selskabet.

68. TOR foreslog i skrivelsen af 21. august 1995 til interessenterne at anvende f�lgende procedure vedr�rende tilbudspligten til lejerne:

Er en vurderingsprocedure i henhold til interessentskabskontraktens pkt. 3.3.2 iv�rksat, og fremkommer der ikke et tilbud fra tredjemand, inden vurderingsm�ndene har fastsat en pris p� ejendomme, f�lges fremgangsm�den i pkt. 3.3.2. Er en vurderingsprocedure iv�rksat, men indg�s en salgsaftale med tredjemand, f�r vurderingsm�ndene har fastsat en pris p� ejendommene, bortfalder vurderingsproceduren. Herefter skal ejendommene tilbydes lejerne i overensstemmelse med interessentskabskontraktens pkt. 3.3.1 i analog med lejelovens � 100.

Med denne procedure ville salget af ejendommene ikke blive forsinket un�digt.

69. Boligministeriet svarede den 29. marts 1996, at de retningslinjer, som TOR hidtil havde haft for tilrettel�ggelsen af tilbudsproceduren i henhold til interessentskabskontraktens pkt. 3.3.2, ikke havde v�ret tilstr�kkeligt pr�cise, og at den hidtidige administration af bestemmelserne ikke svarede til de foruds�tninger for det f�rste tilbud til lejerne, som var beskrevet i aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994. TOR skulle derfor tilrettel�gge sine fremtidige salgsbestr�belser med respekt for, at der ikke m�tte underskrives slutsedler med tredjemand, f�r lejerne havde taget stilling til, om de �nskede at benytte sig af muligheden for at f� ejendomme tilbudt efter i pkt. 3.3.2.

70. Boligministeriet fandt i �vrigt, at det var af afg�rende betydning at s�ge at afvikle tilbudsproceduren i forhold til lejerne s� hurtigt som muligt. TOR blev derfor opfordret til at fremskynde arbejdet med m�glervurderinger og tilbudsgivning til lejerne mest muligt. TOR blev s�ledes anmodet om at rette henvendelse � i form af en ny informationspjece � til lejerne i de ejendomme, hvorfra der ikke tidligere havde v�ret lejerhenvendelser.

Informationspjecen skulle if�lge Boligministeriet udsendes til lejerne i 156 ejendomme med en svarfrist p� 8 uger. Pjecen blev udsendt i maj 1996.

Boligministeriet anf�rte endvidere, at det var en konsekvens, at en eventuel �nsket tilbudsrunde efter interessentskabskontraktens pkt. 3.3.2 skulle v�re afsluttet, inden tilbudsrunden efter lejelovens bestemmelser blev igangsat. I en periode ville TOR � indtil 8 ugers fristen var udl�bet � ikke kunne underskrive slutsedler med tredjemand. Dette ville ogs� omfatte de tilf�lde, hvor en mulig k�ber havde fremsat et k�bstilbud.

71. TOR udarbejdede p� denne baggrund en konsekvensberegning af den p�g�ldende beslutning. Det fremgik, at salget af ejendommene blev forsinket i 16 uger, bl.a. p� grund af udf�rdigelse af informationspjecen til lejerne, h�ringsfrist og verificering af henvendelserne.

72. Boligministeriet oplyser i svarskrivelsen til Rigsrevisionen, at det i forhandlingsresultatet fejlagtigt blev antaget, at lejelovens regler om tilbudspligt g�lder ved overdragelsen af K�benhavns Kommunes beboelsesejendomme til TOR. Det antages p� tilsvarende m�de i aktstykke nr. 364 af 15. juni 1994, at lejelovens regler om tilbudspligt g�lder ved K�benhavns Kommunes afh�ndelse af ejendommene.

Justitsministeriet har i skrivelse af 24. oktober 1994 til Boligministeriet givet udtryk for, at man ikke finder, at lejelovens regler om tilbudspligt finder anvendelse ved overdragelsen fra K�benhavns Kommune til TOR.

Det oprindelige politiske �nske om, at lejerne skulle kunne overtage ejendommene p� andelsbasis m�tte umiddelbart med henvisninger til lejelovens regler om tilbudspligt forst�s som v�rende afgr�nset til at g�lde for rene beboelsesejendomme med 6 eller flere beboelseslejligheder eller for blandede ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

If�lge Boligministeriet har det efterf�lgende vist sig, at der var et videreg�ende politisk �nske om tilbudspligt ved kommunens salg af ejendommene til TOR, s� lejere i alle ejendomme skulle have ejendommen tilbudt p� andelsbasis. Det var derfor n�dvendigt i en instruks til TOR at fastl�gge den n�rmere procedure for tilrettel�ggelsen af den s�rlige tilbudsprocedure efter interessentskabskontraktens pkt. 3.3.2 samt at gennemf�re en fornyet informationsrunde over for lejerne i de ejendomme, hvorfra der ikke efter f�rste informationsrunde var meldt tilbage til TOR om seri�s k�bsinteresse.

P� denne baggrund og i lyset af de overvejelser, som boligministeren efterf�lgende har foretaget om fortolkningen, er Boligministeriet enig i, at tilbudspligtens omfang med fordel kunne have v�ret formuleret mere pr�cist i interessentskabskontraktens pkt. 3.3.2.

73. S� l�nge TOR ejede ejendommene, havde K�benhavns Kommune if�lge interessentskabskontrakten anvisningsretten til et tilstr�kkeligt antal af lejlighederne. Det er efter Rigsrevisionens opfattelse vanskeligt at definere, hvad der forst�s ved et tilstr�kkeligt antal; men interessentskabskontrakten omtalte, at K�benhavns Kommune i 1993 havde udlejet 2.300 boliger. Heraf var 1.800-1.900 anvist af sociale �rsager.

Ved videresalget skulle der s�ges opn�et det st�rst mulige provenu under hensyn til en fortsat l�sning af K�benhavns Kommunes bolig-sociale opgaver. De bolig-sociale opgaver skulle l�ses ved, at et antal af lejlighederne i de solgte ejendomme blev stillet til r�dighed ved anvisning fra K�benhavns Kommune.

74. If�lge interessentskabskontrakten bortfaldt kommunens anvisningsret ved salg af ejendomme til beboerne som andelsbolig. Ved salg til tredjemand var anvisningsretten afh�ngig af de salgsm�ssige muligheder, herunder ejendommens attraktivitet, karakter, st�rrelse, beliggenhed, kvalitet, vedligeholdelsesstandard og huslejeniveau.

Salgsm�ssigt gode ejendomme skulle s�lges uden kommunal anvisningsret. Salgsm�ssigt mellemgode ejendomme kunne s�lges med og uden kommunal anvisningsret til bedst mulige pris. Anvisningsretten kunne dog ikke overstige 50 % af boligerne i den enkelte ejendom. Salgsm�ssigt d�rlige ejendomme s�gtes afh�ndet med en kommunal anvisningsret p� op til 50 %.

75. TORs salgsstrategi blev tilrettelagt med henblik p� at f�lge interessentskabskontraktens bestemmelser om salg af ejendommene bedst og hurtigst muligt under hensyn til interessentskabskontraktens �vrige bestemmelser om bl.a. sikring af beboernes f�rste mulighed for at overtage de enkelte ejendomme og den fortsatte l�sning af kommunens bolig-sociale opgaver. TORs salg af ejendommene skete mod kontant betaling.

76. TOR m�tte tage hensyn til investeringsbehovet i ejendommene, herunder bl.a. byfornyelse, renovering og etablering af centralvarme. Det indgik s�ledes i TORs strategi, at s�danne investeringer syntes at v�re en d�rlig forretning, idet investeringerne sj�ldent resulterede i en tilsvarende h�jere salgspris. Samtidig var TOR opm�rksom p�, at visse k�bere blev tiltrukket af ejendomme med investeringsbehov.

I det omfang det var muligt, fors�gte TOR at for�ge v�rdien af ejendommene. Dette kunne ske ved at skaffe offentlige tilskud til investeringer eller tilladelser til nybygning, ombygning eller nedrivning.

77. Ved gennemgangen af dokumenterne vedr�rende et antal solgte ejendomme bem�rkede Rigsrevisionen, at TOR havde foranstaltet en deklaration tinglyst samtidig med sk�det. If�lge deklarationen skulle TOR � i tilf�lde af videresalg af ejendommen inden tre �r � modtage 50 % af en eventuel ejendomsavance. Denne bestemmelse var g�ldende for alle overdragelser, der m�tte finde sted i ovenn�vnte periode.

Deklarationen har dog ikke betydning for den enkelte andelshavers eventuelle fortjeneste ved salg af sin andelslejlighed.

78. For at sikre sig mod et eventuelt erstatningskrav fra k�ber ved TORs videresalg af ejendommene, hvis der efterf�lgende fandtes yderligere fejl og mangler, var det et krav fra TORs side, at ejendommene skulle gennemg� en grundig byggeteknisk unders�gelse af k�ber og dennes r�dgivere. Det blev indf�jet i sk�det, at der var foretaget en s�dan gennemgang, ligesom sk�det indeholdt bem�rkning om, at k�besummen var fastsat under hensyn til resultatet af gennemgangen samt til ejendommens stand i �vrigt.

79. N�r en ejendom blev overtaget af beboerne p� andelsbasis, bortfaldt kommunens anvisningsret. Ved salg til tredjemand skulle TOR s�ge at sikre kommunens anvisningsret for s� vidt ang�r de ejendomme, hvori kommunen �nskede anvisningsret. For de fleste af de salg, der skete til tredjemand, fik anvisningsretten ikke betydning. I et enkelt tilf�lde meddelte k�beren (en pensionskasse), at k�bstilbudet ville blive trukket tilbage, hvis kommunen skulle have anvisningsret i ejendommen. Handlen blev ikke gennemf�rt.

80. I de to f�rste regnskabs�r solgte TOR 70 ejendomme til en samlet salgspris p� 776 mill. kr. Hertil kommer tilbagesk�dning til K�benhavns Kommune p� 5 mill. kr. Det samlede salg p� 781 mill. kr. er n�rmere belyst i tabel 2.

Af tabel 2 fremg�r, at 49 ejendomme blev solgt til beboerne (andelsboligforening) og 21 ejendomme til tredjemand.

81. TOR solgte 22 ejendomme i 1995.

Én ejendom blev solgt til en andelsboligforening efter direkte forhandling med beboerne, som havde rettet henvendelse til TOR.

5 ejendomme blev solgt til beboerne efter den s�rlige vurderingsprocedure. 4 ejendomme blev solgt til tredjemand, mens 12 ejendomme i f�rste omgang blev solgt til tredjemand, men dern�st overtaget af andelsboligforeninger, som beboerne havde oprettet.

Salgspriserne varierede i st�rre eller mindre omfang fra ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 1993, som tiln�rmelsesvis var identisk med TORs anskaffelsespris. Forskellen mellem salgspriserne og den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 fremg�r af figur 3. Ejendommene er opstillet i r�kkef�lge efter procentvis forskel mellem salgspris og vurderingspris.

 Af figur 3 ses, at 17 ejendomme blev solgt til priser, der l� under vurderingen. 5 ejendomme blev solgt til priser over vurderingen.

De 22 ejendomme blev solgt for i alt 363 mill. kr., hvilket var 183 mill. kr. under vurderingen.

If�lge TORs registreringer var der kun i uv�sentligt omfang afholdt forbedringsudgifter p� de solgte ejendomme, hvorfor de 183 mill. kr. � bortset fra salgsomkostninger mv. � i det v�sentlige svarer til tabet p� de solgte ejendomme.

Det samlede salg i 1995 indbragte 67 % af v�rdien ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993.

82. TOR indgik i 1996 aftale om salg af 48 ejendomme.

3 af ejendommene blev solgt til andelsboligforeninger ved direkte forhandling med beboerne. 20 ejendomme blev solgt til beboerne efter den s�rlige vurderingsprocedure. 17 ejendomme blev solgt til tredjemand, mens 8 andre ejendomme i f�rste omgang ogs� blev solgt til tredjemand, men beboerne i disse ejendomme valgte via en andelsboligforening at indtr�de som k�ber p� samme vilk�r som tredjemand.

I figur 4 ses, hvor meget salget af ejendomme i 1996 indbragte TOR i forhold til vurderingen. Ejendommene er i figuren ordnet efter procentvis forskel mellem salgspris og den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993.

 Figur 4. Ejendomme solgt i 1996: Forskel mellem salgspris og offentlig vurdering pr. 1. januar 1993

 Af figur 4 fremg�r, at TOR solgte de fleste af sine ejendomme i 1996 til priser, der var lavere end den offentlige vurdering.

Det samlede salg i 1996 bel�b sig til 412 mill. kr., hvilket var 110 mill. kr. under vurderingen.

Det samlede salg i 1996 indbragte 79 % af den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993.

83. TOR accepterede i 1995 og 1996 k�bstilbud p� i alt 41 ejendomme fra tredjemand. Efter reglerne i lejeloven blev ejendommene efterf�lgende tilbudt beboerne p� samme vilk�r som tilbudet fra tredjemand, og i halvdelen af tilf�ldene (20) accepterede beboerne at overtage ejendommene p� andelsbasis.

I figur 5 vises, hvor meget salget af de 21 ejendomme til tredjemand i 1995 og 1996 har indbragt i relation til vurderingen.

Af figur 5 ses, at der var en stor spredning i salgspriserne i forhold til den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993. Salgspriserne l� s�ledes fra 62 % under vurderingen til 26 % over. Kun 4 ejendomme blev solgt inden for en margin p� 10 % i relation til vurderingen.

Den samlede salgspris for de 21 ejendomme var 23 mill. kr. mindre end den offentlige vurdering.

Salgsprisen udgjorde 84 % af vurderingen.

84. Figur 6 viser forskellen mellem salgspris og den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 for de 20 ejendomme, som beboerne i 1995 og 1996 har k�bt p� andelsbasis p� samme vilk�r som foreliggende tilbud fra tredjemand. Forskellen vises i s�vel bel�b som procent.

Som det ses, blev de fleste ejendomme solgt til priser, der l� under vurderingen pr. 1. januar 1993, men salgspriserne varierede meget fra vurderingen (fra �59 % til +26 %). Kun 4 ejendomme blev solgt inden for en margin p� 10 % i forhold til vurderingen.

Den samlede salgspris for de 20 ejendomme var 145 mill. kr. mindre end vurderingen pr. 1. januar 1993.

Salgsprisen udgjorde 66 % af den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993.

85. I de 20 tilf�lde, hvor lejerne k�bte ejendommene p� andelsbasis p� samme vilk�r som tredjemand, udgjorde k�bsprisen i gennemsnit 66 % af v�rdien ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993.

Til sammenligning k�bte tredjemand ejendommene til en pris, der i gennemsnit udgjorde 84 % af den offentlige vurdering.

Umiddelbart ser det ud til, at tredjemand er villig til at betale en h�jere pris for ejendommene end beboerne.

86. TOR har oplyst, at faktisk overtager beboerne et antal ejendomme ved lejelovsh�ringer, der er handlet til h�je priser, ligesom de afst�r fra at k�be ejendomme, der er handlet til lave priser. Efter TORs opfattelse er spredningen formentlig for stor og antallet af ejendomssalg for lille til, at der er bel�g for at anvende statistikken til den n�vnte konklusion. Men TOR mener, at det da er sandsynligt, at det generelt indg�r i beboernes overvejelser om k�b af deres ejendom, hvorvidt prisen afviger meget fra den offentlige vurdering, idet muligheden for gevinst i den situation er st�rre p� grund af andelsboliglovgivningens bestemmelser. Dette g�lder b�de ved senere salg af egen lejlighed og ved andelsboligforeningens f�rstegangssalg af de lejligheder, hvor lejerne ikke indmelder sig i andelsboligforeninger ved dens stiftelse.

87. TOR havde et akut likviditetsbehov i startperioden, og det var TORs opgave hurtigt at f� solgt et antal ejendomme for at skaffe penge til den l�bende drift.

I de tilf�lde en vurdering var igangsat efter den s�rlige vurderingsprocedure, var TOR forpligtet til at s�lge ejendommen til beboerne til den pris, der blev fastsat af vurderingsm�ndene. 25 ejendomme blev i 1995 og 1996 solgt efter den s�rlige vurderingsprocedure. For disse salg gjaldt, at TOR var uden indflydelse p� salgsprisen. TOR kunne s�ledes ikke afsl� at s�lge en ejendom, selv om prisen forekom lav. Dette harmoner mindre godt med interessentskabskontraktens bestemmelse om bedst muligt salg. Et tilbud fra tredjemand kunne TOR derimod forkaste.

Da TOR ikke har mulighed for at n�gte et salg efter den s�rlige vurderingsprocedure, kan s�danne salg ikke betegnes som frie salg. Rigsrevisionen har derfor i den f�lgende analyse set bort fra disse salg.

88. Frem til den 14. september 1995 solgte TOR 13 ejendomme for 250 mill. kr. ved frie salg. Det lykkedes s�ledes TOR at fremskaffe arbejdskapital forholdsvis hurtigt. Det samlede tab p� disse ejendomme var 127 mill. kr., hvilket svarede til, at TOR kun opn�ede 66 % af anskaffelsesprisen.

Efter den 14. september 1995 blev der ved frie salg solgt 32 ejendomme for 233 mill. kr. Det samlede tab var 84 mill. kr., som svarede til, at TOR ved disse salg opn�ede 74 % af anskaffelsesprisen. Salgspriserne i den f�rste tid l� s�ledes generelt p� et lavere niveau end de efterf�lgende salgspriser.

89. I figur 7 er vist, hvorledes det akkumulerede tab p� solgte ejendomme ved frie salg udviklede sig frem til �rsafslutningen 1996.

Af figur 7 kan man se, at der hurtigt opst�r et akkumuleret tab, mens salget af den sidste halvdel af ejendommene kun i mindre grad bidrager til det samlede tab. Salget af de f�rste 13 ejendomme frem til 14. september 1995 resulterer i et tab i forhold til vurderingen p� 127 mill. kr. Da det samlede tab p� alle frie salg er knap 211 mill. kr., bidrager de f�rste 13 salg alts� med mere end halvdelen af tabet.

90. TORs bestyrelse oplyser i deres svarskrivelse, at der ikke skete salg til lave priser p� grund af likviditetsovervejelser. TOR solgte let oms�ttelige ejendomme til priser, der i hvert enkelt tilf�lde var i overensstemmelse med den r�dgivning, selskabet fik fra den medvirkende ejendomsm�gler, som p� dav�rende tidspunkt arbejdede p� timebasis i medf�r af den indg�ede r�dgiveraftale.

En eventuel opn�else af h�jere priser ved et senere salg kunne v�re sket som f�lge af den generelle prisstigning p� markedet for boligudlejningsejendomme, der bl.a. var en f�lge af det rentefald, der opstod senere, og det deraf f�lgende lavere afkastkrav fra investorerne.

I �vrigt finder TORs bestyrelse, at der var den forn�dne ekspertise i salg af fast ejendom til stede i sommeren og efter�ret 1995, b�de i selve TOR og som ekstern r�dgivning tilknyttet TOR. Ellers havde selskabet udskudt igangs�tning af salget.

91. If�lge en opg�relse udarbejdet af TOR er der i perioden 1. januar - 22. oktober 1997 solgt 73 ejendomme for 1.229 mill. kr. Den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 er p� 1.354 mill. kr., og salgsprisen udg�r s�ledes 91 % af vurderingen.

P� en r�kke af de solgte ejendomme er der imidlertid afholdt forbedringsudgifter med i alt 99 mill. kr., hvorfor salget kun indbringer 85 % af TORs kostpris.

92. TOR anmodede ved flere lejligheder, senest ved skrivelse af 9. oktober 1995, K�benhavns Kommune om at meddele, hvilke ejendomme kommunen �nskede anvisningsret i, hvor stor en andel af lejem�lene (angivet i %) der �nskedes anvisningsret i, og p� hvilke vilk�r anvisningsretten skulle s�ges opn�et hos ejendommenes nye ejere.

Kommunen svarede i oktober 1995, at den kommunale anvisning i fremtiden alene ville koncentrere sig om lejes�gende med et egentligt socialt behov, og at man derfor kunne acceptere, at selskabet i forbindelse med videresalg af ejendommene til tredjemand s� vidt muligt betingede sig en kommunal anvisningsret p� 25 % af alle ledige lejligheder. Anvisningsretten �nskedes sikret ved tinglyst deklaration for s� vidt angik 154 af TORs ejendomme, som kommunen havde opf�rt p� en liste.

93. K�benhavns Kommune havde udarbejdet ordlyden til deklarationen, der �nskedes tinglyst. If�lge deklarationen skulle den til enhver tid v�rende ejer af ejendommen indr�mme K�benhavns Kommune tidsubestemt anvisningsret til hver fjerde ledige lejlighed i ejendommen. For at undg� at anvisningsretten skulle kunne medf�re merudgift for udlejer, skulle kommunen � under foruds�tning af, at udlejer opfyldte visse betingelser � betale leje fra det tidspunkt, den enkelte lejlighed var stillet til r�dighed og indtil udlejning skete. Kommunen garanterede for opfyldelsen af boligtagerens eventuelle forpligtelser til at bekoste istands�ttelse ved fraflytning.

94. K�benhavns Kommune har ikke givet TOR en garanti af samme art, som der blev givet andre, der stillede boliger til r�dighed for kommunal anvisning. Kommunen h�fter s�ledes ikke over for TOR for lejetab og tab p� istands�ttelse af fraflyttede lejem�l, som kommunen har anvist, hvilket heller ikke var fastsat i interessentskabskontrakten. TOR finder denne forskelsbehandling urimelig, og sp�rgsm�let er flere gange taget op af TOR, men K�benhavns Kommune har hidtil afvist at �ndre denne praksis.

Kommunen oplyser til Rigsrevisionen, at forskelsbehandlingen for det f�rste skyldes, at der ikke i aftalekomplekset om dannelsen af TOR er taget h�jde for, at der skulle etableres en s�dan ordning. For det andet er samarbejdet mellem kommunen og TOR baseret p� et omfattende aftalekompleks mellem K�benhavns Kommune og staten, der isoleret set indeb�rer fordele og ulemper for begge parter. Sp�rgsm�let om garantistillelse for kommunalt anviste lejere er blot et enkelt element heri. Et andet element er, at K�benhavns Kommune fortsat forest�r anvisningen af lejere i TOR-ejendommene, hvilket indeb�rer, at TOR ikke selv skal forest� etableringen og finansieringen heraf.

95. I forbindelse med en byfornyelsessag opstod en diskussion mellem kommunen og TOR om prisfasts�ttelsen af to ejendomme, som K�benhavns Kommune havde truffet "r�de-over-beslutning" om. En "r�de-over-beslutning" er en afg�relse, der tr�ffes af kommunen i forbindelse med en byfornyelse, hvor kommunen sk�nner, at en ejendom skal istands�ttes s� meget, at den private ejer af ejendommen ikke selv er i stand til at magte opgaven. I disse tilf�lde eksproprieres ejendommen af kommunen.

I andre sammenh�nge havde der v�ret forst�else mellem TOR og kommunen (�konomidirektoratet) om, at tilbagesk�dning til kommunen skulle foreg�, som om ejendommene aldrig var overg�et til TOR. I det aktuelle tilf�lde havde et byfornyelsesselskab � f�r TOR havde overtaget ejendommene i januar 1995 � udarbejdet et idékatalog over det omr�de, hvor ejendommene var beliggende. Da ejendommene p� dette tidspunkt var i kommunalt eje, var der ikke tale om en "r�de-over-beslutning". Borgerrepr�sentationen vedtog i marts 1996 en beslutning om byfornyelse for det p�g�ldende omr�de og traf samtidig afg�relse om "r�de-over-beslutning" for de to ejendomme.

Ved prisfasts�ttelse af ejendommene havde byfornyelsesselskabet med udgangspunkt i s�dvanlige beregningssatser foresl�et overdragelsessummen fastsat til henholdsvis ca. 2,3 og 2,4 mill. kr. K�benhavns Kommune (Plan- og ejendomsdirektoratet) havde fastsat prisen til ca. 1,6 og 1,7 mill. kr. TOR mente derimod, at prisen skulle tage udgangspunkt i selskabets k�bspris pr. 1. januar 1995, der var henholdsvis ca. 2,2 og 2,9 mill. kr.

Sagen havde v�ret forelagt overborgmesteren, der tilkendegav, at kommunen p� det foreliggende grundlag ikke kunne fremkomme med forslag til en h�jere k�bspris. TOR blev henvist til at indbringe sagen for taksationskommissionen. TOR, der �nskede at undg� dette, fandt det mest hensigtsm�ssigt, at parterne kunne l�se sp�rgsm�let i egen kreds.

K�benhavns Kommune sendte den 8. juli 1997 TOR en ekspropriationsmeddelelse vedr�rende de to ejendomme, der herefter pr. 1. september 1997 blev overdraget til kommunen. Samtidig blev sagerne indbragt for taksationskommissionen. TORs bestyrelse har den 28. oktober 1997 ved et forlig accepteret et erstatningsbel�b p� 4,7 mill. kr. for de to ejendomme. TOR fik s�ledes 0,4 mill. kr. mindre for ejendommene, end der var betalt for dem.

96. Langt de fleste salg til andelsboligforeninger skete til priser, der l� under vurderingen.

Ved beboernes k�b af ejendommen p� andelsbasis blev forudbetalt husleje, depositum og indest�ende p� vedligeholdelseskontoen modregnet i den pris, der skulle betales for andelen. I mange tilf�lde var det derfor �konomisk overkommeligt for beboerne at overtage ejendommen p� andelsbasis.

Et andet aspekt, der syntes at have fremmet k�belysten blandt beboerne var, at andelsboligforeningen umiddelbart efter k�bet kunne v�lge at opskrive v�rdien af andelene, s� de svarede til den offentlige vurdering. Prisen p� en andelslejlighed kunne s�ledes stige, og en andelshaver ville ved videresalg have mulighed for at realisere fortjenesten. Denne mulighed blev ved indkaldelsen til flere stiftende generalforsamlinger i andelsboligforeninger fremh�vet som et v�gtigt argument for, at beboerne skulle overtage deres ejendom.

97. TORs regnskaber for indkomst�rene 1995 og 1996 udviste underskud p� henholdsvis 74 mill. kr. og 38 mill. kr. For f�rste halv�r 1997 var der i det ikke-reviderede regnskab registreret et overskud p� 74 mill. kr. En v�sentlig �rsag til overskuddet i regnskabet for f�rste halv�r 1997 skyldes avance p� salg af ejendomme p� 97 mill. kr. og reduktion af hens�ttelse p� salgsomkostninger med 9 mill. kr., i alt 106 mill. kr. TORs resultatopg�relser fremg�r af tabel 3.

Interessenterne foretog ikke kapitalindskud i TOR ved selskabets etablering, og den n�dvendige kapital til d�kning af selskabets ejendomsk�b og den l�bende drift mv. skulle tilvejebringes ved optagelse af l�n. De specielle etableringsbetingelser medf�rte, at TORs driftsresultat blev belastet af store finansieringsomkostninger, nemlig 207 mill. kr. i 1995, 181 mill. kr. i 1996 og 75 mill. kr. i f�rste halv�r 1997. Uden finansieringsomkostningerne ville underskuddene i 1995 og 1996 have v�ret vendt til overskud p� henholdsvis 133 og 143 mill. kr. For f�rste halv�r 1997 ville overskuddet v�re vokset til 149 mill. kr.

TOR har i forbindelse med udarbejdelsen af halv�rsregnskabet pr. 30. juni 1997 estimeret �rets overskud til i alt 110 mill. kr.

TOR havde i sin ejertid opn�et en v�sentlig reduktion af tomgangslejen i forhold til den tidligere tomgangsleje i K�benhavns Kommunes ejertid, ligesom TOR havde nedbragt tab og hens�ttelser p� debitorer. Til trods for disse positive forhold var TOR ikke i stand til at skabe et overskud i 1995 og 1996. Dette skyldtes, at TOR skulle forrente en k�besum, der oversteg ejendommenes markedsv�rdi med knap 1 mia. kr., og at den gennemsnitlige forrentning af TORs g�ld udgjorde 6,2 % i 1995 og 6,5 % i 1996. Resultatet af ejendommenes drift efter administrationsomkostninger svarede til 5,3 og 5,2 % af den regulerede anskaffelsessum i henholdsvis 1995 og 1996.

98. TORs samlede aktiver ved udgangen af 1995 og 1996 samt pr. 30. juni 1997 var p� henholdsvis 2.602, 2.325 og 2.321 mill. kr., og egenkapitalen var negativ med henholdsvis 1.033, 1.071 og 997 mill. kr., jf. tabel 4.

Der var sket f�lgende v�sentlige �ndringer i TORs balanceposter i perioden 31. december 1995 - 30. juni 1997, jf. tabel 4:

V�rdien af TORs ejendomme blev reduceret med 1.384 mill. kr. I status blev ejendommene optaget til den v�rdi, der blev konstateret ved en konkret k�bsaftale, en beboervurdering eller ved en sagkyndig vurdering af markedsv�rdien i den n�vnte prioriteringsorden.

Med virkning fra 1996 kom der godt gang i ejendomssalget, og TOR fik flere penge i kassen. Oms�tningsaktiverne voksede s�ledes med 1.076 mill. kr., hvoraf 300 mill. kr. var placeret i danske b�rsnoterede obligationer. TORs bestyrelse har besluttet at anvende en del af den likvide beholdning til indfrielse af et l�n i Hypotekbanken p� 700 mill. kr. ved terminen den 1. marts 1998.

Den negative egenkapital steg fra 1.033 mill. kr. pr. 31. december 1995 til 1.071 mill. kr. pr. 31. december 1996. For�gelsen p� 38 mill. kr. omfattede TORs underskud i 1996. Som f�lge af overskuddet p� 74 mill. kr. i f�rste halv�r 1997 udgjorde den negative egenkapital 997 mill. kr. pr. 30. juni 1997.

99. TORs negative egenkapital pr. 31. december 1995 p� 1.033 mill. kr. fremkom som summen af nedskrivning p� ejendommene til markedsv�rdi med 862 mill. kr., udgifter til etablering og salg p� 97 mill. kr. og underskuddet i 1995 p� 74 mill. kr.

Som n�vnt h�fter staten forlods for underskud op til 3.300 mill. kr. uden regres over for K�benhavns Kommune og for 15 % af et eventuelt underskud derudover. Det er s�ledes staten alene, der h�fter for TORs negative egenkapital p� 997 mill. kr. pr. 30. juni 1997. Tabet kan i det v�sentlige henf�res til de h�je anskaffelsespriser for TORs ejendomme.

100. I interessentskabskontrakten blev der fastsat en l�neramme p� i alt 3.400 mill. kr., som TOR ikke m�tte overskride. L�nerammen omfatter summen af langfristet- og kortfristet g�ld med fradrag af tilgodehavender og likvide beholdninger. Ved beregningen ses der bort fra hens�ttelser til indvendig- og udvendig vedligeholdelse, forudbetalt leje og deposita samt anden mellemregning med lejerne. TOR havde if�lge de foretagne beregninger udnyttet l�nerammen med 3.079 mill. kr. pr. 31. december 1995 og med 2.659 mill. kr. pr. 31. december 1996.

Rigsrevisionen har noteret, at interessentskabskontrakten ikke omtalte muligheden for en eventuel neds�ttelse af l�nerammen i takt med TORs ejendomssalg.

101. TOR skal if�lge interessentskabskontrakten ud�ve sin virksomhed under iagttagelse af en r�kke krav og hensyn. Ejendommene, som TOR har k�bt af K�benhavns Kommune skal s�ledes s�lges hurtigst muligt og til tredjepart, og der skal ved videresalget s�ges opn�et det st�rst mulige provenu under hensyntagen til en fortsat l�sning af K�benhavns Kommunes bolig-sociale opgaver. Samtidig skal TOR respektere beboernes ret efter interessentskabskontraktens pkt. 3.3.2 til at overtage ejendommene p� andelsbasis til en pris, som fasts�ttes af to uvildige vurderingsm�nd udpeget i forst�else med beboelseslejerne. Endvidere skal der ske en udlicitering af ejendomsadministrationen.

102. I overensstemmelse med boligministerens aktstykke nr. 1 af 4. oktober 1994 har TOR i forbindelse med �rsberetningerne for 1995 og 1996 udarbejdet en status over ejendomssalget og en vurdering af de fremtidige salgsmuligheder for de resterende ejendomme. Herudover har TOR l�bende udarbejdet oversigter over de solgte ejendomme til brug for bl.a. bestyrelsens arbejde.

103. Med udgangspunkt i TORs oversigt pr. 22. oktober 1997 over solgte ejendomme har Rigsrevisionen udarbejdet tabel 5, der viser TORs beholdning af ejendomme ved selskabets start den 1. januar 1995, salget i perioden 1. januar 1995 - 22. oktober 1997 og beholdning af ejendomme pr. 22. oktober 1997.

Af tabel 5 ses, at TOR indtil 22. oktober 1997 har solgt 143 ejendomme, hvorefter beholdningen pr. 22. oktober 1997 er p� 91 ejendomme. De solgte ejendomme udg�r antalsm�ssigt 61 % af den oprindelige ejendomsmasse, mens der er solgt 77 % af lejlighederne. Det er s�ledes i overvejende grad de st�rre ejendomme, der er solgt.

104. Ejendommenes samlede salgspris inkl. delsalg til kommunen i tiden 1. januar 1995 - 22. oktober 1997 p� 2.011 mill. kr. oversteg p� den ene side m�glervurderingerne p� 1.830 mill. kr. med 10 % eller i alt 181 mill. kr. P� den anden side indbragte salget 83 % af den offentlige vurdering pr. 1. januar 1993 p� 2.429 mill. kr.

105. Som omtalt havde TOR solgt 143 ejendomme i perioden 1. januar 1995 - 22. oktober 1997.

TORs bestyrelse oplyste allerede i �rsberetningen for 1995, at man forventede, at st�rstedelen af selskabets ejendomme ville v�re solgt inden udgangen af �r 2000. I �rsberetningen for 1996 blev tidshorisonten flyttet til udgangen af �r 1999.

Med henvisning til dette er m�ls�tningen om hurtigt salg p� vej til at blive opfyldt hurtigere end forventet. Efter knapt 3 �r er 61 % af ejendommene solgt. Der var oprindeligt afsat 15 �r til opgaven. Den resterende ejendomsportef�lje omfatter dog en r�kke ejendomme, der ikke forventes at h�re til de lettest oms�ttelige.

106. TOR skulle imidlertid kombinere hurtigheden med bedst muligt salg. Det hidtidige salg af 143 ejendomme har som n�vnt indbragt en salgssum, der overstiger m�glervurderingen � og dermed den sk�nnede markedsv�rdi � med 10 %.

TORs bestyrelse oplyste, at efter selskabets mening fasts�tter interessentskabskontraktens pkt. 7.2 og 7.3 i forening definitionen af "bedst muligt" som prisen fastsat ved en uafh�ngig m�glervurdering:

TORs bestyrelse oplyste endvidere, at TORs ejendomme (p� n�r én) er solgt til tredjemand til priser svarende til eller h�jere end �bningsbalancevurderingen. Endvidere er samtlige ejendomme solgt til priser svarende til eller h�jere end en efterf�lgende m�glervurdering foretaget i forbindelse med p�begyndelsen af salget af den p�g�ldende ejendom. P� den baggrund finder bestyrelsen ikke, at der er grund til at rejse tvivl om, hvorvidt ejendommene er solgt bedst muligt.

Rigsrevisionen er dog opm�rksom p�, at renteniveauet og den almindelige samfundsudvikling har haft en vis indflydelse dels p� de priser, som TOR i den senere tid har opn�et, dels den hurtighed, hvormed salget er foreg�et.

107. TOR skulle if�lge interessentskabskontrakten medvirke til en l�sning af K�benhavns Kommunes bolig-sociale opgaver ved at stille et antal lejligheder i de overdragne ejendomme til r�dighed ved anvisning fra K�benhavns Kommune.

Anvisningsretten kunne kun komme p� tale ved videresalg til tredjemand, og i 1995 og 1996 har TOR solgt 21 ejendomme til tredjemand. I 9 ud af de 21 ejendomme havde K�benhavns Kommune anmodet om anvisningsret. De ni ejendomme indeholdt alt 259 boliglejem�l. Kommunens anvisningsret omfattede 25 % af lejem�lene, dvs. i alt ca. 65 lejem�l. TOR havde efter Rigsrevisionens opfattelse fulgt de givne retningslinjer vedr�rende anvisningsretten til lejligheder i de solgte ejendomme.

108. If�lge interessentskabskontrakten skulle der som n�vnt etableres en procedure, som sikrede beboernes f�rste mulighed for at overtage de enkelte ejendomme. TOR solgte i 1995 og 1996 25 ejendomme til beboerne efter den s�rlige vurderingsprocedure. Herudover blev 4 ejendomme solgt til beboerne ved direkte forhandling og 20 ejendomme efter forudg�ende tilbud fra tredjemand. Beboerne overtog s�ledes i alt 49 ud af de i alt 70 solgte ejendomme i 1995 og 1996.

Sikringen af beboernes f�rste mulighed for at overtage de enkelte ejendomme p� andelsbasis syntes opfyldt for s� vidt ang�r de ejendomme, som TOR har solgt i l�bet af de f�rste to �r.

109. Med virkning fra 1. april 1997 blev TORs ejendomsadministration udliciteret, hvilket var i overensstemmelse med intentionerne i interessentskabskontrakten.

Det relativt sene tidspunkt for udliciteringen kunne henregnes til forhold, som TOR var uden indflydelse p�. Interessentskabskontrakten fastsatte i �vrigt ikke tidsfrister for udliciteringens gennemf�relse.

110. TOR har mulighed for at forts�tte sin virksomhed indtil udgangen af �r 2009. En samlet vurdering af TORs succes med opfyldelsen af interessentskabskontraktens samlede m�ls�tning kan derfor f�rst foretages ved TORs oph�r. Med henvisning til resultaterne i perioden 1. januar 1995 - 22. oktober 1997 synes TOR � under de givne vilk�r � at have klaret opgaven tilfredsstillende.

Statens endelige tab kan imidlertid f�rst g�res op, n�r TORs virksomhed oph�rer, senest ved udgangen af �r 2009.

TORs bestyrelse forventer imidlertid, at TORs resterende ejendomsportef�lje kan s�lges inden udgangen af �r 1999. S�fremt denne foruds�tning holder, og ejendommene s�lges til priser, der ikke afviger v�sentligt fra den vurderede markedsv�rdi til brug for �bningsbalancen, sk�nnes statens tab p� TOR at v�re af st�rrelsesordenen ca. 1 mia. kr.

Rigsrevisionen, den 3. december 1997

Henrik Otbo

/Inger Danrud

K�BENHAVN 1997

ISSN 0108-3902

ISBN 87-7434-080-8

Denne beretning til Folketinget henh�rer under lov om revisionen af statens regnskaber � 18, stk. 1, der p�l�gger statsrevisorerne pligt til med deres eventuelle bem�rkninger at fremsende de af rigsrevisor i henhold til samme lov � 17 udarbejdede beretninger til Folketinget og vedkommende minister.

  Denne beretning er undergivet rigsrevisorlovens regler om en efterf�lgende redeg�relse fra ministre og rigsrevisors bem�rkninger hertil. Statsrevisorernes endelige stillingtagen vil finde sted i forbindelse med afgivelsen til Folketinget af den endelige bet�nkning over statsregnskabet.

  Statsrevisorerne p�taler, at ministrene ikke gav Finansudvalget fyldestg�rende og ajourf�rte oplysninger som fuldt ud kunne belyse statens �konomiske risiko.