2002-03 - L 68 (som fremsat): Forslag til lov om ændring af ligningsloven og lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. (Fremme af privat udlejningsbyggeri).

L 68 (som fremsat): Forslag til lov om ændring af ligningsloven og lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. (Fremme af privat udlejningsbyggeri).

Fremsat den 6. november 2002 af skatteministeren (Svend Erik Hovmand)

Forslag

til

Lov om ændring af ligningsloven og lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v.

(Fremme af privat udlejningsbyggeri)

§ 1

I lov om påligningen af indkomstskat til staten (ligningsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 791 af 17. september 2002, foretages følgende ændring:

1. Efter § 8 Q indsættes:

»§ 8 R. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvor den faste ejendom er taget i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, kan skattepligtige efter selskabsskatteloven fradrage et beløb svarende til anskaffelsessummen, opgjort efter § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, for nyopført fast ejendom, der udelukkende er bestemt til udlejning som helårsbeboelse, når betingelserne i nr. 1-5 er opfyldt:

1) Den skattepligtige skal have fået tilsagn om andel i den for årene 2003-2007 fastsatte årlige investeringsramme på 1,0 mia. kr., jf. § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, og sørge for, at byggeriet opføres i overensstemmelse med tilsagnet, og at det holder sig inden for den tildelte andel af rammen.

2) Den faste ejendom skal opføres i den kommune, der fremgår af tilsagnet.

3) Den skattepligtige skal have opnået byggetilladelse til byggeriet senest 9 måneder efter modtagelsen af tilsagn om andel i investeringsrammen.

4) Den faste ejendom skal ved første ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, mindst indeholde det antal beboelseslejligheder, der fremgår af tilsagnet.

5) Ibrugtagningstilladelse af byggeriet skal foreligge senest 4 år efter, at der er givet byggetilladelse.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke for skattepligtige, der tillige er skattepligtige efter pensionsafkastbeskatningsloven, samt aktieselskaber omfattet af selskabsskattelovens § 3 A.

Stk. 3. Ved opgørelse af fortjeneste og tab på fast ejendom, der har fået fradrag efter stk. 1, anvendes anskaffelsessummen opgjort efter de almindelige regler fratrukket anskaffelsessummen efter stk. 1 ganget med den sats, der er angivet i selskabsskattelovens § 17, stk. 1.«

§ 2

I lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. (pensionsafkastbeskatningsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 666 af 31. juli 2002, foretages følgende ændringer:

1. Efter § 5 a indsættes:

»§ 5 b. Ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget for det indkomstår, hvor den faste ejendom er taget i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, fradrages et beløb svarende til anskaffelsessummen, opgjort efter § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, for nyopført fast ejendom, der udelukkende er bestemt til udlejning som helårsbeboelse, når betingelserne i nr. 1-5 er opfyldt:

2) Den faste ejendom skal opføres i den kommune, der fremgår af tilsagnet.

3) Den skattepligtige skal have opnået byggetilladelse til byggeriet senest 9 måneder efter modtagelsen af tilsagn om andel i investeringsrammen.

5) Ibrugtagningstilladelse af byggeriet skal foreligge senest 4 år efter, at der er givet byggetilladelse.

Stk. 2. For fast ejendom, hvoraf indtil halvdelen kan opføres med henblik på salg, jf. § 6 a, stk. 5, i lov om forsikringsvirksomhed og § 6, stk. 2, i lov om tilsyn med firmapensionskasser, skal den del af den faste ejendom, der ikke opføres med henblik på salg, opfylde betingelserne i stk. 1.

Stk. 3. Får et aktieselskab omfattet af selskabsskattelovens § 3 A tilsagn om andel i den for årene 2003-2007 fastsatte årlige investeringsramme, kan det livsforsikringsselskab, den pensionskasse eller den pensionsfond, der fuldt ud direkte eller indirekte ejer aktieselskabet, ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget for det indkomstår, hvor den faste ejendom er taget i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, fradrage et beløb svarende til anskaffelsessummen for den faste ejendom, som aktieselskabet opfører, når betingelserne i stk. 1 er opfyldt. Fradrag efter 1. pkt. foretages af det livsforsikringsselskab, den pensionskasse eller den pensionsfond, der er nærmeste direkte eller indirekte ejer af aktieselskabet. Ejes aktieselskabet af en flerhed af skattepligtige efter § 1, stk. 1, fordeles fradraget efter en til den gennemsnitlige ejerandel svarende del. Stk. 2 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Ved opgørelse af gevinst og tab på fast ejendom efter § 13, stk. 3, 2. og 4. pkt., anvendes anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi fratrukket anskaffelsessummen efter stk. 1 ganget med den sats, der er angivet i § 2, stk. 1.«

2. I § 13, stk. 3, 2. og 4. pkt., indsættes efter »anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi«: », jf. dog § 5 b«.

§ 3

Loven træder i kraft 1. januar 2003, og har virkning fra og med indkomståret 2003.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Formålet med lovforslaget

Formålet med lovforslaget er at fremme opførelsen af privat udlejningsbyggeri ved at gøre det mere attraktivt for såvel pensionsinstitutter som selskaber at opføre private udlejningsboliger. Forslaget skal ses i sammenhæng med det samtidig af økonomi- og erhvervsministeren fremsatte forslag om fremme af privat udlejningsbyggeri.

Regeringen vil styrke vækst, velfærd og fornyelse. Det gælder også på boligområdet. En rimelig bolig er vigtig for den enkeltes velfærd. Der skal være mulighed for et reelt valg mellem ejer- og lejeboliger.

Boligpolitikken skal også understøtte strategien for øget vækst og konkurrencedygtighed. Boligforsyningen er et vigtigt element i denne udvikling. Velfungerende byer med et varieret udbud af boliger giver gode muligheder for at bo og leve og tiltrækker derfor den arbejdskraft, der er nødvendig for virksomhedernes vækst.

Boligmarkedet har i mange år været præget af ubalancer. Det private udlejningsbyggeri har længe ligget på et alt for lavt niveau. Mens det private udlejningsbyggeri i 1970 udgjorde ca. 35 pct. af den samlede boligbestand, er andelen nu kun godt 18 pct.

Regeringen har derfor med sit udspil »Vækst og fornyelse på boligmarkedet« fra den 26. august 2002 og med aftalen af 15. oktober 2002 med Socialdemokraterne, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Kristeligt Folkeparti om flere og bedre boliger igangsat en samlet boligpolitisk indsats, der skal bidrage til at tilvejebringe en bedre balance på boligmarkedet. Der er enighed om en flerårig indsats for at skaffe flere boliger til unge, flere boliger til handicappede, flere private udlejningsboliger og flere almene boliger, herunder ældreboliger. Det er målet, at der i de kommende 5 år påbegyndes over 20.000 nye boliger årligt.

Der bygges ikke nok privat udlejningsbyggeri, og det, der er blevet bygget, har hovedsageligt været af luksusbetonet karakter. På trods af, at det siden udgangen af 1991 har været muligt at kræve markedsleje for nybyggeri af private udlejningsboliger, har det ikke været muligt for investorer at få et acceptabelt afkast ved at bygge i en standard, der henvender sig til en bredere del af befolkningen. For at få gang i byggeri af denne slags private udlejningsboliger, er det nødvendigt at skabe bedre økonomiske incitamenter for pensionsinstitutter og private investorer til at igangsætte byggeri. Forslaget indeholder derfor økonomiske initiativer, som bevirker, at afkastet af de private og institutionelle investorers investering i større og solide byggeprojekter bliver konkurrencedygtigt i forhold til en tilsvarende investering i obligationer.

Det er regeringens vurdering, at de byggepolitiske initiativer, der er taget og vil blive taget til forbedring af effektiviteten og konkurrencen i byggeriet, på længere sigt vil gøre byggeriet billigere og dermed også gøre det private udlejningsbyggeri mere økonomisk rentabelt for pensionsinstitutter og andre investorer at opføre.

2. Gældende regler

2.1. Pensionsinstitutter

Livsforsikringsselskaber, pensionskasser og pensionsfonde er skattepligtige efter reglerne i pensionsafkastbeskatningsloven. Skattepligtigt formueafkast af fast ejendom, ligesom formueafkast af aktier og obligationer m.v., beskattes med 15 pct. Formueafkast af fast ejendom er dels resultatet af ejendommens drift, opgjort efter skattelovgivningens almindelige regler bortset fra afskrivningsreglerne, dels udviklingen i ejendommens handelsværdi.

For en række faste ejendomme gælder, at formueafkastet ikke er omfattet af skattepligten efter pensionsafkastbeskatningsloven:

Fritagelsen for pensionsafkastbeskatning gælder i første række fast ejendom, der er erhvervet før den 12. marts 1986.

I perioden fra 1986 til 1998 gjaldt en ordning med fritagelse af formueafkast af investering i fast ejendom inden for en årlig kvote. Denne fritagelse omfattede investering i privat byfornyelse, i nybyggeri af erhvervsejendomme, i nybyggeri i byfornyelsesområder og i forbedring af ejendomme i byfornyelsesområder.

For at øge aktiviteten i bygge- og anlægssektoren blev begrænsningerne for de skattepligtiges adgang til at investere i afgiftsfrit byggeri suspenderet for investeringer, der blev sat i gang i 1993 og 1994, og som blev færdiggjort inden udgangen af 1997. Suspensionen af begrænsningerne indebar, at fritagelsen også omfattede investering i nybyggeri af boligudlejningsejendomme udenfor byfornyelsesområder og nybyggeri af ejendomme, der skulle udlejes til institutionsbrug.

Ordningen med fritagelse inden for en årlig kvote blev ophævet ved Pinsepakken i 1998 med virkning fra den 2. juni 1998 for at begrænse aktiviteten inden for byggesektoren.

2.2. Selskaber m.v.

Indkomst, herunder fra udlejning af fast ejendom, beskattes for selskaber m.v., der er skattepligtige efter selskabsskatteloven, med 30 pct. Der kan ikke ske afskrivning på en bygning, der bliver benyttet til beboelse eller hertil knyttede formål, jf. afskrivningslovens § 14, stk. 2, nr. 4. Der kan dog ske afskrivning på installationer i sådanne bygninger efter afskrivningslovens § 15, stk. 2.

3. Lovforslaget

Der bygges for få private udlejningsboliger. Dette beror især på, at rentabiliteten af investeringer i nyt udlejningsbyggeri til boligformål er for lav. Med henblik på at få gang i byggeriet af nye private udlejningsboliger til husstande med almindelige indkomster foreslås det derfor at give pensionsinstitutter og selskabsskattepligtige investorer ret til at foretage fradrag for et beløb svarende til hele anskaffelsessummen for nybyggede udlejningsboliger ved opgørelsen af henholdsvis beskatningsgrundlaget og den skattepligtige indkomst. Afkastet af byggeinvesteringen bliver dermed konkurrencedygtigt i forhold til kapitalanbringelse i obligationer.

Fradragsretten gives indenfor en årlig investeringsramme på 1,0 mia. kr. i hvert af finansårene 2003-2007 og forventes at give et samlet provenutab på 950 mill. kr. i perioden 2003-2009. Investeringsrammen sikrer, at den aktivitet, som forslaget medfører, holdes på et niveau, der er forsvarligt i forhold til såvel belastningen af statsfinanserne som aktiviteten i byggesektoren.

Retten til fradrag for hele anskaffelsessummen forpligter ikke bygherren til at beholde ejendommen. Ejendommen kan således godt sælges efter ejendommen er taget i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen. For at sikre den bedste udnyttelse af investeringsrammen kan fradragsretten imidlertid kun benyttes af den bygherre, der har fået tilsagn om andel i investeringsrammen. Specielt gælder det, at fradragsretten bortfalder, hvis overdragelsen sker, før ejendommen er taget i brug.

Der foreslås, at den faste ejendom mindst skal indeholde det antal beboelseslejligheder, der fremgår af tilsagnet. Det er regeringens mål, at der opføres større og solide byggeprojekter. Derfor foreslås det i økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, at det enkelte byggeri mindst skal indeholde 15 beboelseslejligheder. Økonomi- og erhvervsministeren kan dog dispensere herfra, når særlige forhold taler herfor.

På et frit marked vil investorerne i nyt privat udlejningsbyggeri naturligt søge hen, hvor efterspørgselen er størst. Da der imidlertid er tale om en begrænset investeringsramme, opdeles den i to lige store puljer á 500 mill. kr., som fordeles to gange årligt, jf. økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.

For at sikre, at projekter fra alle dele af landet kan få andel i investeringsrammen, opdeles for eksempel puljen ved den første årlige tildelingsrunde i to kvoter á 250 mill. kr., som reserveres til henholdsvis kommuner med mindst 90.000 indbyggere og andre kommuner. Som en følge heraf er det en betingelse for fradragsret, at den faste ejendom opføres i den kommune, der fremgår af tilsagnet.

For det enkelte byggeri skal byggetilladelse være opnået inden 9 måneder efter modtagelsen af tilsagn om andel i investeringsrammen. Ansøgning om andel i rammen kan dermed ske, inden byggetilladelse foreligger. Det er desuden en betingelse for fradragsretten, at ibrugtagningstilladelse til byggeriet foreligger senest 4 år efter, at der er givet byggetilladelse.

For at målrette støtten mod boliger, hvis anskaffelsespris muliggør, at de kan lejes ud til en leje, der kan betales af en bredere del af befolkningen, er der i økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om privat udlejningsbyggeri fastsat begrænsninger i størrelsen af lejlighedernes anskaffelsessum. Der er betydelige geografiske forskelle i grundpriserne, som især ligger højt i de centrale dele af hovedstadsområdet. For at dette ikke skal medføre uhensigtsmæssige forskelle i det beløb, der er til rådighed for de øvrige byggeudgifter, sker der en geografisk differentiering af begrænsningerne i anskaffelsessummen.

Da byggeriet efter nærværende lovforslag skal opføres i overensstemmelse med tilsagnet, er det en betingelse for fradragsret, at de enkelte lejligheder holdes indenfor de nævnte beløbsgrænser, nemlig et maksimum for størrelsen af grundprisen pr. m² bruttoetageareal, et maksimum for størrelsen af den resterende del af anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal og et maksimum for størrelsen af den samlede anskaffelsessum (grund plus bygninger) for den enkelte lejlighed. Grænserne varierer efter kommunens beliggenhed, som angivet nedenfor.

Kommunerne inddeles i 4 grupper, hvor den første består af alle kommuner i hovedstadsregionen undtagen kommuner i Frederiksborg og Roskilde amter med under 20.000 indbyggere pr. 1. juli 2002. Den næste gruppe består af kommuner i Frederiksborg og Roskilde amter med under 20.000 indbyggere pr. 1. juli 2002, mens den tredje gruppe består af Odense, Aalborg og Århus kommuner, og den sidste af landets øvrige kommuner.

Grundprisen pr. m² bruttoetageareal varierer mellem 3.500 kr. i hovedstadsregionen og 2.500 kr. i de mindre kommuner i provinsen, mens anskaffelsessummerne ekskl. grundprisen pr. m² bruttoetageareal tilsvarende varierer mellem 13.500 kr. og 10.500 kr. Anskaffelsessummerne pr. lejlighed varierer mellem 1,8 mill. kr. og 1,38 mill. kr.

Efter økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri indeksreguleres anskaffelsessummerne én gang årligt. Indeksreguleringen skal sikre, at den forudsatte kvalitet af nybyggeriet ikke forringes ved, at de maksimale anskaffelsessummer udhules af prisstigninger i den periode, ordningen løber. Der foretages ingen regulering af de maksimale anskaffelsessummer i allerede givne tilsagn.

Det vil i samråd med de partier, der indgik aftalen af 15. oktober 2002 om flere og bedre boliger, blive vurderet, om de fastsatte beløbsgrænser for anskaffelsessummerne sikrer, at der bliver bygget nye lejeboliger til en pris, der kan betales af en bredere del af befolkningen. Såfremt det konstateres, at de fastsatte beløbsgrænser ikke fungerer hensigtsmæssigt, er aftalepartierne enige om at ændre beløbsgrænserne ved en ændring af økonomi- og erhvervsministerens lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.

Bygherren skal ligeledes efter økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri lade tinglyse en deklaration på de berørte ejendomme. Det skal fremgå af deklarationen, at lejlighederne skal anvendes til udlejning som helårsbeboelse og udlejes til dette formål, samt at der i 10 år fra første ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, ikke må opkræves lejeforhøjelse for forbedringer, medmindre der er tale om forbedringer, der er påbudt efter anden lov, som er trådt i kraft efter ibrugtagningen. Deklarationen skal tinglyses med prioritet forud for al pantegæld i ejendommen. Da byggeriet skal opføres i overensstemmelse med tilsagnet, er det en betingelse for fradragsret, at der er tinglyst en sådan deklaration på ejendommen.

For nybyggeri omfattet af forslaget kan lejen fastsættes frit. Der gælder således samme regler for nybyggeri efter forslaget som for lejligheder i andre ejendomme, der er opført efter udgangen af 1991.

Forholdet mellem ejer og lejer i lejlighederne er reguleret af lejelovgivningen. Lejeren vil således eksempelvis ikke kunne opsiges som følge af, at ejendommen skifter ejer.

Provenumæssige konsekvenser

Forslaget om at indføre fradragsret for anskaffelsessummen for nyopført ejendom inden for en årlig investeringsramme på 1 mia. kr. i perioden 2003 – 2007 vil medføre et provenutab for det offentlige.

Provenutabet vil afhænge af, i hvor høj grad investeringsrammen udnyttes, og i hvilket omfang udnyttelsen falder på pensionsafkastskattepligtige selskaber m.v. og andre selskaber, der er selskabsskattepligtige. Fordelingen af det samlede provenutab over de enkelte år afhænger tillige af, i hvilket tempo der opnås ibrugtagningstilladelse til de ejendomme, der omfattes af ordningen.

I den forbindelse forudsættes det for det første, at de årlige investeringsrammer udnyttes fuldt ud. Det forudsættes for det andet, at ca. 75 pct. af investeringsrammen vil blive fradraget i pensionsafkastgrundlag, mens 25 pct. vil blive fradraget i selskabsskattepligtig indkomst.

Med disse forudsætninger skønnes en gennemsnitlig skatteværdi af fradraget for et års investeringsramme på op mod 190 mill. kr., heraf 75 mill. som selskabsskat m.v. og 115 mill. kr. som pensionsafkastskat.

Lovforslaget skønnes således at medføre et samlet provenutab i størrelsesordenen 950 mill. kr.

Fradraget forudsættes udnyttet fuldt ud i det indkomstår, hvor den faste ejendom tages i brug. Det forudsættes, at der går 1 - 2 år fra tilsagn om investeringsramme gives og til ejendommen tages i brug. På denne baggrund skønnes følgende samlede provenuforløb af forslaget:

Provenuvirkning af fradrag for udlejningsbyggeri 2003 - 2009

Indkomstår	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	I alt
	------------- Mill. kr. (2003 – niveau) -----------
Provenu	- 10	- 110	- 190	- 190	- 190	- 180	- 80	- 950

Finansårsvirkningen af forslaget i 2003 anslås til - 10 mill. kr., men finansårsvirkningen i efterfølgende år skønnes omtrent svarende til tabellen.

Den kommunale andel af det samlede provenutab vedrørende selskabsskatten udgør ca. 50 mill. kr. i alt over perioden 2006 - 2011, idet der dog først er kommunevirkning af forslaget fra budgetåret 2007 med ca. 6 mill. kr. Der er ikke kommuneandel af pensionsafkastskatten.

Administrative konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner

Lovforslaget skønnes at medføre engangsudgifter på 0,6 mill. kr. for ToldSkat.

Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet

Forslaget forventes at bidrage til, at investeringer i privat udlejningsbyggeri bliver et attraktivt forretningsområde for en bredere kreds af investorer, end tilfældet er i dag. Samtidig sker der en vis forøgelse af efterspørgslen efter ydelser fra udførende, rådgivende og finansielle virksomheder.

Administrative konsekvenser for erhvervslivet

Forslaget er forelagt Økonomi- og Erhvervsministeriets Center for administrative lettelser med henblik på at få en vurdering af, om forslaget skal forelægges et af ministeriets testpaneler. Økonomi- og Erhvervsministeriets Center for administrative lettelser har i den forbindelse vurderet, at de administrative konsekvenser er så små, at det ikke vil være hensigtsmæssigt at foretage en konkret undersøgelse af forslaget.

Administrative konsekvenser for borgerne

Indførelsen af fradragsret for anskaffelsessummen for private investorer i forbindelse med opførelse af nyt boligbyggeri medfører ikke administrative konsekvenser for borgerne.

Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.

Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Sammenfatning af økonomiske konsekvenser og administrative konsekvenser.

	Positive konsekvenser	Negative konsekvenser
Økonomiske konsekvenser for stat, amter og kommuner	Ingen	Indkomstårsvirkning: Samlet anslået provenutab på ca. 950 mill.kr. i perioden 2003 – 2009, heraf 10 mill.kr. i 2003. Kommunal andel af det samlet provenutab udgør 50 mill. kr., heraf 6 mill. kr. i 2007. Finansårsvirkning: Provenutab på 10 mill. kr. i 2003.
Administrative konsekvenser for stat, amter og kommuner	Ingen	Lovforslaget skønnes at medføre engangsudgifter på 0,6 mill. kr. for ToldSkat.
Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet	Øget opførelse af udlejningsbyggeri til fordel for investeringer i obligationer m.v.	Ingen
Administrative konsekvenser for erhvervslivet	Ingen	De administrative konsekvenser for erhvervslivet vurderes at være af beskedent omfang.
Miljømæssige konsekvenser	Ingen	Ingen
Administrative konsekvenser for borgerne	Ingen	Ingen
Forholdet til EU-retten	Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Høring

Lovforslaget er sammen med økonomi- og erhvervsministerens forslag om privat udlejningsbyggeri sendt til høring i Advokatrådet, Arbejdsmarkedet Tillægspension, Bosam, Byggesocietetet, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Industri, Danske Entreprenører, Den Danske Dommerforening, Den Danske Skatteborgerforening, Ejendomsforeningen Danmark, Ejendomstænketanken, Finansministeriet, Finansrådet, Finanstilsynet, Foreningen af Firmapensionskasser, Foreningen Registrerede Revisorer, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Forsikring og Pension, Frederiksberg Kommune (Skattedirektoratet), Husleje- og beboerklagenævnsforeningen, Indenrigs- og Sundhedsministeriet, InvesteringsForeningsRådet, Jydske Grundejerforeninger, Justitsministeriet, Kommunernes Landsforening, Konkurrencestyrelsen, Københavns Kommune (Skatteforvaltningen), Lejernes Landsorganisation, Lønmodtagernes Dyrtidsfond, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditrådet, Skattechefforeningen, Skatterevisorforeningen, Socialministeriet, Statsministeriet, Told- og Skattestyrelsen og Økonomi- og Erhvervsministeriet.

I nedenstående skema er i kort form gengivet de indkomne bemærkninger, der vedrører skatteforslaget, samt kommentarerne hertil.

Organisation	Bemærkninger i høringssvar	Kommentar til høringssvar
Advokatrådet	Bemærker, at der i forbindelse med tinglysningskravet, eksisterer den mulighed, at deklarationen kan slettes som udækket på en tvangsauktion over ejendommen. Dette vil indebære, at nye ejere ikke respekterer de omhandlede begrænsninger.	Lovforslaget indeholder ikke længere et krav om tinglysning af en deklaration på ejendommen. Dette krav fremgår nu alene af økonomi- og erhvervsministerens lovforslag om fremme af privat udlejningsbyggeri.
	Herudover kan fristen på 9 måneder for opnåelse af byggetilladelse meget vel vise sig at være for kort. Rådet finder derfor, at der som minimum bør medtages en dispensationsmulighed. Dette gælder tillige i relation til minimale overskridelser af den maksimale anskaffelsessum.	Fristen på 9 måneder fastholdes. En tilsvarende frist gælder på det almene boligområde. Det er muligt at starte med at undersøge mulighederne for at få byggetilladelse til byggeriet, før der opnået tilsagn om andel i investeringsrammen.
		De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
	Efterbeskatningsmuligheden i lovforslaget rejser spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen fortsat er omfattet af regulering ifølge loven. Det bør overvejes at foretage en præcisering og overveje muligheden for, at udlejeren på eget initiativ kan frigøre sig fra de restriktioner, der gælder i medfør af lovens regler ved fuldt ud at tilbageregulere skattefradraget efter den foreslåede efterbeskatningsbestemmelse.	Lovforslaget indeholder ikke længere en efterbeskatningsbestemmelse. Manglende overholdelse af de opstillede betingelser reguleres i økonomi- og erhvervsministerens lovforslag om fremme af privat udlejningsbyggeri.
Arbejdsmarkedets Tillægspension	Har ikke afgivet bemærkninger.
Bosam	Har ikke afgivet bemærkninger.
Byggesocietetet	Byggesocietetet er positive over for regeringens forslag, og er enige i, at der i de sidste år er opført alt for få boliger som privat udlejningsbyggeri. Mener dog, at det økonomiske incitament ikke er tilstrækkeligt. Herudover findes systemet vanskeligt at benytte. Dette begrundes bl.a. i, at fradrag først opnås i det år, hvor ibrugtagningstilladelse foreligger. Det er de færreste, der i den aktuelle økonomiske foranderlige verden er i stand til at budgettere med fremtidige fradragsmuligheder i indtægter, der af udefra kommende omstændigheder enten bliver mindre eller slet ikke kommer. Det skønnes derfor, at denne mulighed vil blive ringe udnyttet. Der er tidligere blevet peget på, at den mest effektive og lettest håndterbare vej til flere udlejningsbyggerier er en kraftig nedsættelse af momsen.	Årsagen til, at anskaffelsessummen først kan fradrages i det år, hvor den faste ejendom er taget i brug, efter der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, er, at samtlige omkostninger, der danner baggrund for fradraget, skal være afholdt. For så vidt angår spørgsmålet om nedsættelse af momsen kan det nævnes, at en momsfritagelse vurderes at være i strid med 6. momsdirektiv.
	Påpeger, at områder specielt nord for København i Frederiksborg Amt jordprismæssigt er af samme størrelsesorden, ligesom områder som f.eks. Roskilde ligger i rimeligt højt niveau. Samtidig bemærkes det, at der i byområderne ofte er forurenede jorder, der skal oprenses, inden arealet kan frigives til byggeri. Dette medfører meromkostninger. Det foreslås derfor, at anskaffelsessummen ændres til værdien af det erhvervede areal + eventuelle omkostninger til afhjælpning af forurening, samt en byggesum inkl. moms, der så for hovedstadsområdet kunne fastsættes til 15.000 kr. pr. bruttoareal, og for det øvrige land 14.000 kr.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
Danmarks Lejerforeninger	Finder, at de foreslåede lofter over anskaffelsessummen for den enkelte bolig er for høje, da de ikke vil tilvejebringe boliger prismæssigt tilgængelige for lav- og mellem-indkomster.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
Dansk Ejendomsmæglerforening	Foreningen udtaler, at de principielt er positive overfor forslaget. Begrænsningen af de samlede anskaffelsessummer for den enkelte bolig gør dog, at reglerne slet ikke vil være så interessante, idet alene grundprisen vil medføre, at det ofte ikke kan lade sig gøre at opføre sådanne ejendomme. Man bør derfor trække grundens pris ud af anskaffelsessummen. Endvidere er max-prisen pr. bolig på 1.800.000 kr. i Storkøbenhavn i underkanten, idet det kun muliggør lejligheder på godt 100 kvm. Denne størrelse er mindre end den, der er mest efterspurgt. Det tilsvarende maksimum er i provinsen 1.590.000 kr. Mener, at der bør åbnes mulighed for byggeri af lejligheder på i hvert fald 120 kvm, da denne størrelse er meget efterspurgt af børnefamilier. Det forhold, at en overskridelse af investeringsrammen medfører fuldstændig bortfald af fradragsretten er en meget stor risiko, hvis der dukker uventede omkostninger op.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
	Det er ikke mange private investorer, der kan udnytte fradraget i det samme år, hvorfor det bør gælde, at fradrag ikke forældes.	Medfører fradraget, at den private investors indkomst bliver negativ, kan underskuddet fremføres til modregning i senere overskud i det uendelige.
Dansk Industri	DI støtter lovinitiativet med henblik på at øge antallet af private udlejningsboliger.
Danske Entreprenører	Danske Entreprenører hilser regeringens forslag velkommen.
	Finder dog, at hele hovedstadsområdet bør være dækket af den høje anskaffelsessum, idet problemet med høje grundpriser ikke er begrænset til centralkommunerne og Københavns Amt. Så derfor også gerne, at Frederiksborg og Roskilde Amt blev omfattet af de forhøjede anskaffelsessummer.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
Den Danske Dommerforening	Har ikke afgivet bemærkninger.
Den Danske Skatteborgerforening	Har ikke afgivet bemærkninger.
Ejendomsforeningen Danmark	Foreningen er generelt positiv i forhold til initiativer, der fremmer byggeri af private udlejningsboliger.
	Finder dog, at loftet for anskaffelsessummen for den enkelte bolig er for lavt, da der kun vil være plads til materiale- og håndværkerudgifter på 8.000-9.000 kr. pr. m² bruttoetageareal. Til denne pris kan der næppe bygges til en rimelig kvalitet. Der foreslås derfor lofter på henholdsvis 17.000 kr. pr. m² og 19.000 kr. pr. m².	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
Ejendomstænketanken	Har ikke afgivet bemærkninger.
Finansrådet	Finansrådet har ikke bemærkninger til lovforslaget.
Foreningen af Firmapensionskasser	Har ikke afgivet bemærkninger.
Foreningen Registrerede Revisorer	Har ikke afgivet bemærkninger.
Foreningen af Statsautoriserede Revisorer	Det foreslås, at der indsættes en dispensationsregel for de situationer, hvor uforudsete udgifter fordyrer byggeriet, f.eks. hvis det viser sig nødvendigt at pilotere en grund eller oprense en grund pga. forurening. Ligeledes foreslås en mulighed for dispensation, hvis ibrugtagning må udskydes eller alle lejlighederne ikke udlejes pga. omstændigheder, der ikke kan bebrejdes den skattepligtige.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri. Det findes ikke hensigtsmæssigt at indføre dispensationsbestemmelser.
	Finder, at det bør præciseres i bemærkningerne, at anskaffelsessummen ikke er lig den kontantomregnede anskaffelsessum. Det er f.eks. aktuelt ved køb af en prioriteret grund. Endvidere bør det nævnes i bemærkningerne, om udgifter til finansiering skal holdes uden for anskaffelsessummen. Endelig bør det nævnes, at afskrivning på installationer i ejendommen ikke berøres af fradragsretten.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri. Bemærkningerne er præciseret, således at det fremgår, at afskrivning på installationer i ejendommen ikke berøres af fradragsretten.
	Det foreslås, at det er tilstrækkeligt, at ansøgning om byggetilladelse er indgivet, idet kommunens sagsbehandlingstid ikke bør medregnes.	Fristen på 9 måneder fastholdes. En tilsvarende frist gælder på det almene boligområde. Det er muligt at starte med at undersøge mulighederne for at få byggetilladelse til byggeriet, før der opnået tilsagn om andel i investeringsrammen.
	Det bør overvejes at indføre en offentlig påtaleret, eller ret for det offentlige til at nægte nedlæggelse af lejligheder. Det kan således være særdeles svært for den oprindelige ejer at sikre, at nye ejere overholder kravene i 20 år. Det gælder, selv om der tinglyses deklaration på ejendommen. Ligesom det ikke synes muligt for den oprindelige ejer at sikre sig imod, at en ny ejer evt. efter flere overdragelser opkræver lejeforhøjelser for forbedringer i 10-års perioden. Det bør derfor overvejes i stedet at regulere forholdet på anden måde, f.eks. i lejeloven.	Lovforslaget indeholder ikke længere et krav om tinglysning af en deklaration på ejendommen. Dette krav fremgår nu alene af økonomi- og erhvervsministerens lovforslag om fremme af privat udlejningsbyggeri.
	Efterbeskatningsbestemmelsen regulerer ikke den situation, at en senere ejer ikke opfylder betingelserne. Hvis det betyder, at den oprindelige ejer ikke skal efterbeskattes, hvis en senere ejer bryder betingelserne, bør det fremgå klart af bemærkningerne.	Lovforslaget indeholder ikke længere en efterbeskatningsbestemmelse. Manglende overholdelse af de opstillede betingelser reguleres i økonomi- og erhvervsministerens lovforslag om fremme af privat udlejningsbyggeri.
	Sætningen i bemærkningerne om skattemæssig succession bør indarbejdes i de respektive love, da FUL § 8, KSL § 33 C og PAL § 17 ikke ses at indeholde den fornødne hjemmel.	Efter det samtidigt af økonomi- og erhvervsministeren fremsatte lovforslag om fremme af privat udlejningsbyggeri, er det ikke muligt at overdrage de modtaget tilsagn. Hermed er der heller ikke mulighed for, at overdragelsen kan ske med succession.
Forsikring og Pension	Hilser det velkomment, at regeringens ønske om at fremme det private udlejningsbyggeri søges opfyldt med bl.a. et skattemæssigt incitament, der skal øge rentabiliteten af boliginvesteringer ikke bare i livsforsikringsselskaber og pensionskasser, men også for investorer, der ikke er omfattet af pensionsafkastbeskatningsloven.
	Noterer sig, at der gælder visse restriktioner på opførelsesomkostningerne på de boliger, der kan falde ind under den foreslåede ordning. Disse restriktioner vil gøre det vanskeligt at opnå den fornødne rentabilitet i boligbyggeriet. Forsikring og Pension kan tilslutte sig, at der sker en geografisk differentiering af beløbsgrænserne, idet byggeomkostningerne viser geografisk variation. I den forbindelse kunne det være hensigtsmæssigt at udstrække den høje beløbsgrænse til også at gælde byggerier i Frederiksborg og Roskilde amter samt i Århus-området. Herudover vil bindingen på boligernes anvendelse til udlejningsformål gøre det relativt mindre attraktivt at opføre nyt boligbyggeri.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
	Anfører, at livsforsikringsselskaber er skattepligtige efter både pensionsafkastbeskatningsloven og selskabsskatteloven. For disse investorer vil et mindsket pensionsafkastskattegrundlag kunne slå ud i en forøget selskabsbeskatning. Derfor foreslås det, at livsforsikringsselskaber, der både er skattepligtige efter selskabsskatteloven og pensionsafkastbeskatningsloven, bør opnå skattemæssigt fradrag forholdsmæssigt i både grundlaget for pensionsafkastbeskatningen og i selskabsskattegrundlaget.	Lovforslaget medfører tilnærmelsesvist denne retsstilling. Den i lovforslaget valgte metode er valgt af forenklingsmæssige årsager.
Frederiksberg Kommune	Finder forslaget positivt, da der i Frederiksberg Kommune er mangel på familieboliger. Kan herudover tilslutte sig forslaget om en begrænsning af anskaffelsessummen for den enkelte bolig. En af betingelserne for fradragsret er, at den skattepligtige skal have opnået byggetilladelse til byggeriet senet 9 måneder efter modtagelsen af tilsagn om andel i investeringsrammen. En frist på 9 måneder er problematisk i forbindelse med nybyggeri, hvor nyt eller ændret plangrundlag er påkrævet. I disse tilfælde vil vedtagelse af nyt plangrundlag samt udstedelse af byggetilladelse sjældent kunne ske inden for en 9 måneders periode.	Fristen på 9 måneder fastholdes. En tilsvarende frist gælder på det almene boligområde. Det er muligt at starte med at undersøge mulighederne for at få byggetilladelse til byggeriet, før der opnået tilsagn om andel i investeringsrammen.
	Foreslår, at ejendomsavancebeskatningsloven ændres, således at en senere avanceopgørelse i forbindelse med salg påvirkes af det modtagne fradrag.	Der er i lovforslaget indsat bestemmelser, der medfører, at fradraget påvirker en senere avanceopgørelse i forbindelse med salg.
	Det bør præciseres, om nybyggeri efter nedrivning af en anden ejendom (på samme grund) også er nybyggeri i forhold til lovforslaget. Der kan f.eks. være tale om nedrivning af en tidligere afskrivningsberettiget bygning (erhverv) og det rejser bl.a. spørgsmålet om beskatningstidspunktet for genvundne afskrivninger på det nedrevne m.v.	Bemærkningerne til lovforslaget er præciseret, således at det fremgår, at der ved en sådan situation tillige er tale om nybyggeri. For så vidt angår den skattemæssige behandling af en eventuel nedrevet bygning, følger dette de almindelige regler.
	I forbindelse med, at det i lovforslaget anføres, at blandede lejemål, det vil sige lejemål med både beboelse og erhverv, efter lejelovgivningen anses som beboelse, bemærkes det, at der efter afskrivningsloven under nærmere angivne betingelser vil være mulighed for skattemæssige afskrivninger af erhvervsdelen. Det bør derfor i afskrivningsloven præciseres, at denne mulighed er udelukket, når der er opnået fradrag efter nærværende lovforslag.	Efter de gældende regler i afskrivningsloven kan en udlejer ikke afskrive på den erhvervsmæssige del af et lejemål, der af lejeren anvendes til såvel beboelse som erhverv.
InvesteringsForeningsRådet	Har ikke afgivet bemærkninger.
Jydske Grundejerforeninger	Har ikke afgivet bemærkninger.
Kommunernes Landsforening	KL er enig i, at der er behov for at gennemføre tiltag, der kan bidrage til at fremme nybyggeri af lejeboliger. Finder dog, at den med lovforslaget givne støtte bør ledsages af en forpligtelse til at bidrage til løsningen af de offentlige boligsociale opgaver.	Det findes ikke hensigtsmæssigt at opstille yderligere begrænsninger i ordningens anvendelse, da det vil indebære risiko for, at de private investorers incitament til at opføre de omhandlede beboelsesejendomme mindskes.
Københavns Kommune	Kan tilslutte sig, at der indføres differentierede lofter over anskaffelsessummen for den enkelte bolig, samt at der sker en løbende justering af disse lofter. Mener dog, at loftet for hovedstadsområdet er urealistisk lavt, og mener samtidig, at kvadratmeterbegrænsningen strider mod det markante behov for større boliger egnet til børnefamilier. Foreslår derfor, at overgrænsen på 1.800.000 kr. pr. bolig enten hæves eller får karakter af et gennemsnit for det enkelte byggeri.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
	Finder, at begrænsningen, hvorefter der kun kan bygges ejendomme, som udelukkende indeholder lejligheder til beboelse, strider mod intentionen om varierede bymiljøer, hvor erhverv, boliger og institutioner er integreret frem for adskilte.	Det har været nødvendigt at kræve, at ejendommene alene må indeholde beboelseslejligheder for derigennem at sikre, at den fulde støtte bliver anvendt på opførelsen af beboelseslejligheder.
	Mener, at når der etableres private udlejningsboliger med offentlig støtte skal kommunen have mulighed for boligsocial anvisning i en del af disse.	Det findes ikke hensigtsmæssigt at opstille yderligere begrænsninger i ordningens anvendelse, da det vil indebære risiko for, at de private investorers incitament til at opføre de omhandlede beboelsesejendomme mindskes.
	Mener, at der ikke i lovforslaget er hjemmel til at beskatte sælger af det modtagne fradrag ved et efterfølgende salg af ejendommen, og foreslår derfor, at en sådan hjemmel indsættes.	Der kan henvises til kommentaren til Frederiksberg Kommunes høringssvar.
	For så vidt angår betingelsen om tinglysning af en byrde på ejendommen om udlejning bør det afklares om reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel XVI vil være gældende ved salg i fri handel og ved tvangsauktion. Endelig bør det afklares, hvorledes der skal forholdes til den situation, at byrder tinglyst på en ejendom kan slettes på en tvangsauktion via reglerne i retsplejelovens § 573.	Lovforslaget indeholder ikke længere en bestemmelse om tinglysning af en deklaration på ejendommen. Dette krav fremgår nu alene af økonomi- og erhvervsministerens lovforslag om fremme af privat udlejningsbyggeri.
Lejernes Landsorganisation	Lejernes LO finder, at det private udlejningsbyggeri bliver for dyrt. Økonomi- og Erhvervsministeriet har skønnet, at lejlighederne kan udlejes til omkring 950 kr pr. kvm. Hvis de private investorer skal opfylde regeringens målsætning om nye private udlejningsboliger til almindelige indkomster bliver det som følge af kvadratmeterprisen kun muligt, hvis boligerne bliver bygget som små boliger. Dette er uacceptabelt.	De fastsatte lofter for anskaffelsessummerne fremgår ikke længere af skatteforslaget, men af økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.
	Finder det uacceptabelt, at regeringen med lovforslaget afgrænser den boligsociale opgave til den almene lejesektor, ved ikke at fastsætte regler om kommunal anvisningsret. Dette betyder, at det boligsociale pres på de almene boliger ikke lettes.	Der henvises til kommentaren til Københavns Kommunes høringssvar.
Lønmodtagernes Dyrtidsfond	Har ikke afgivet bemærkninger.
Præsidenten for Vestre Landsret	Har ikke afgivet bemærkninger.
Præsidenten for Østre Landsret	Har ikke afgivet bemærkninger.
Realkreditrådet	Spørger, om der vil ske efterbeskatning i den situation, hvor lejerne i henhold til tilbudspligten i lejeloven overtager boligerne på andelsbasis. Herudover ønskes der stillingtagen til, hvem skattepligten påhviler efter en overdragelse, hvor betingelserne for skattefradraget ikke længere er opfyldt. Påhviler skattepligten bygherren eller den nye ejer ?	Lovforslaget indeholder ikke længere bestemmelser om efterbeskatning. Manglende overholdelse af de opstillede betingelser reguleres i økonomi- og erhvervsministerens lovforslag om fremme af privat udlejningsbyggeri.
Skattechefforeningen	Foreningen har ingen bemærkninger til lovforslaget.
Skatterevisorforeningen	Foreningen har ingen bemærkninger til lovforslaget.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1
Stk. 1

Det foreslås, at der efter ligningslovens § 8 Q indsættes en ny § 8 R. Efter bestemmelsen kan skattepligtige efter selskabsskatteloven fradrage et beløb svarende til anskaffelsessummen for nyopført fast ejendom, der udelukkende er bestemt til udlejning som helårsbeboelse, når visse nærmere betingelser er opfyldt. Fradraget kan foretages for det indkomstår, hvor den faste ejendom tages i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen. Ved ibrugtagningstilladelse forstås den endelige ibrugtagningstilladelse. Ved ibrugtagning forstås det tidspunkt, der i lejeaftalen er angivet som begyndelsen af lejeforholdet for den første lejer i nybyggeriet. Medfører fradraget, at den skattepligtige indkomst bliver negativ, kan det fremkomne underskud fremføres til modregning i overskud i efterfølgende indkomstår, jf. ligningslovens § 15.

Ved bestemmelsen ændres der ikke ved de almindelige regler, hvorefter indtægter fra fast ejendom er skattepligtige. Ligeledes berøres adgangen til at afskrive på installationer i ejendommen ikke af fradragsretten, jf. afskrivningslovens § 15, stk. 2.

Efter forslaget skal der være tale om nybyggeri. Det vil sige, at ombygning eller forbedring af eksisterende byggeri ikke falder ind under bestemmelsen. Nybyggeri efter nedrivning af en anden ejendom (på samme grund) anses for nybyggeri i henhold til bestemmelsen.

Det er en betingelse for fradrag, at den skattepligtige har fået tilsagn om andel i den for årene 2003-2007 fastsatte årlige investeringsramme på 1,0 mia. kr., og sørger for at, byggeriet opføres i overensstemmelse med tilsagnet, og at det holder sig inden for den tildelte andel af rammen. De nærmere regler for tildelingen af den årlige investeringsramme fremgår af økonomi- og erhvervsministerens samtidigt fremsatte forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, hvortil der henvises.

Da byggeriet som nævnt ovenfor efter den foreslåede bestemmelse i ligningslovens § 8 R skal opføres i overensstemmelse med tilsagnet, er det en betingelse for fradragsret, at de enkelte lejligheder holdes indenfor de nævnte beløbsgrænser, nemlig et maksimum for størrelsen af grundprisen pr. m² bruttoetageareal, et maksimum for størrelsen af den resterende del af anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal og et maksimum for størrelsen af den samlede anskaffelsessum (grund plus bygninger) for den enkelte lejlighed. Grænserne varierer efter kommunens beliggenhed, som angivet nedenfor.

Grundprisen omfatter grundens købesum, omregnet til kontantpris ved, at den kontante del af købesummen lægges sammen med kursværdien af grundens gældsposter på anskaffelsestidspunktet, samt udgifter til byggemodning, jordbundsundersøgelser, ekstrafundering og pilotering, fjernelse af forurenet jord, stikledninger til vand, el og kloak, anlæg af interne veje og andre interne arealer, renter af grundkøbesummen og skatter for grunden frem til byggeriets påbegyndelse. Herved fastsættes grundprisen efter de samme principper, som gælder for opgørelsen af grundprisen ved støtte til nye almene boliger. I den resterende del af anskaffelsessummen indgår både byggeomkostninger og andre omkostninger i forbindelse med byggeriet, herunder eksempelvis byggelånsrenter, tinglysningsudgifter og udgifter til indretning af parkeringspladser.

Der skal være tale om et samlet byggeri, således at der ikke kan foretages en matrikulær opdeling af byggeriet efterfølgende. Dette udelukker ikke, at bebyggelsen kan opføres som række- eller kædehuse, når disse ikke kan udmatrikuleres særskilt, ligesom der vil være mulighed for at opdele byggeriet i ejerlejligheder.

Der skal være tale om en ejendom, der udelukkende indeholder helårsboliger. Det vil sige, at en ejendom, der indeholder andet end boliger, f.eks. butikslokaler, kontorlokaler eller daginstitutioner ikke er omfattet af bestemmelsen. Det er imidlertid ikke i strid med dette krav, at byggeriet indeholder sædvanlige »udenomsrum«, der indeholder faciliteter, som knytter sig til boligerne. Af sådanne rum kan nævnes pulterrum, vaskekælder, cykelkælder og beboerlokaler. Det bemærkes, at blandede lejemål, det vil sige lejemål med både beboelse og erhverv, efter lejelovgivningen anses som beboelse.

Det er desuden en betingelse for fradragsretten, at ibrugtagningstilladelse til byggeriet foreligger senest 4 år efter, at der er givet byggetilladelse.

Bygherren skal ligeledes efter økonomi- og erhvervsministerens forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri lade tinglyse en deklaration på de berørte ejendomme. Det skal fremgå af deklarationen, at boligerne skal anvendes til udlejning som helårsbeboelse, samt at der i 10 år fra første ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, ikke må opkræves lejeforhøjelse for forbedringer, medmindre lejen kræves forhøjet som følge af forbedringer, der er påbudt efter anden lov, der er indtrådt efter ibrugtagningen. Deklarationen skal tinglyses med prioritet forud for al pantegæld i ejendommen. Da byggeriet skal opføres i overensstemmelse med tilsagnet, er det en betingelse for fradragsret, at der er tinglyst en sådan deklaration på ejendommen.

Hvis byggeriet består af flere bygninger, er der først fradragsret, når den sidste bygning tages i brug, og der foreligger ibrugtagningstilladelse for samtlige bygninger.

I tilsagnet fra Økonomi- og Erhvervsministeriet angives, hvilke betingelser, der skal opfyldes efter nærværende forslag og økonomi- og erhvervsministerens forslag for at opretholde tilsagnet og opnå fradragsret. Når byggeriet er færdiggjort, er det tilsagnsmodtageren, der over for skattemyndighederne skal kunne dokumentere, at betingelserne for at opnå fradrag er opfyldt, herunder at de beløbsgrænser, der er angivet i økonomi- og erhvervsministeriets lovforslag ikke er overskredet.

Stk. 2

Det foreslås, at livsforsikringsselskaber m.fl., der er skattepligtige efter selskabsskatteloven såvel som pensionsafkastbeskatningsloven, alene opnår fradrag for anskaffelsessummen i pensionsafkastbeskatningsgrundlaget.

For disse skattepligtige svarer den foreslåede ordning således til ordningen med fritagelse for realrenteafgift af formueafkast af investering i fast ejendom, der gjaldt i perioden 1986 til 1998.

Herudover foreslås det, at aktieselskaber omfattet af selskabsskattelovens § 3 A – såkaldte ejendomsdatterselskaber – ikke omfattes af bestemmelsen i ligningslovens § 8 R. Der kan henvises til bemærkningerne til § 2, nr. 1.

Stk. 3

Det foreslås, at en skattepligtig, der har fået fradrag efter stk. 1, ved opgørelse af fortjeneste og tab på fast ejendom, skal anvende anskaffelsessummen for ejendommen opgjort efter de almindelige regler fratrukket skatteværdien af fradraget efter stk. 1.

Herefter vil en næringsdrivende med salg af fast ejendom ved et efterfølgende salg af ejendommen få nedsat den nominelle anskaffelsessum med skatteværdien af fradraget for anskaffelsessummen efter stk. 1.

Ved en avanceopgørelse efter ejendomsavancebeskatningsloven er det den kontantomregnede anskaffelsessum, der reguleres med skatteværdien af fradraget efter stk. 1. Udgør den kontantomregnede anskaffelsesværdi 1.000.000 kr. ved et salg efter ejendomsavancebeskatningsloven vil anskaffelsessummen, der skal anvendes ved avanceopgørelsen udgøre 700.000 kr. (1.000.000 kr. – (0,3 ganget med 1.000.000 kr.)).

Ved salg af den faste ejendom vil der ikke blive tale om beskatning af genvundne afskrivninger, da der ikke er tale om en afskrivningsret.

Til § 2

Til nr. 1
Stk. 1

Det foreslås, at der efter pensionsafkastbeskatningslovens § 5 a indsættes en ny § 5 b. Efter bestemmelsen kan der ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget fradrages et beløb svarende til anskaffelsessummen for nyopført fast ejendom, der udelukkende er bestemt til udlejning af helårsbeboelse, når visse nærmere betingelser er opfyldt. For en nærmere gennemgang af disse betingelser henvises der til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 1. Fradraget kan foretages for det indkomstår, hvor den faste ejendom tages i brug, efter der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen. Ved ibrugtagningstilladelse forstås den endelige ibrugtagningstilladelse. Ved ibrugtagning forstås det tidspunkt, der i lejeaftalen er angivet som begyndelsen af lejeforholdet for den første lejer i nybyggeriet. Medfører fradraget, at beskatningsgrundlaget bliver negativt, beregnes en negativ skat med pensionsafkastskattesatsen. Den negative skat kan fradrages i skat efter loven for efterfølgende indkomstår, jf. pensionsafkastbeskatningslovens § 18.

Ved bestemmelsen ændres der ikke ved de almindelige regler, hvorefter formueafkast af fast ejendom er pensionsafkastskattepligtigt. Formueafkast af fast ejendom er dels overskud eller underskud ved drift af ejendommen, opgjort efter skattelovgivningens almindelige regler bortset fra afskrivningsreglerne, dels indkomstårets værdistigning eller –fald på ejendommen opgjort på grundlag af ejendommens handelsværdi, jf. pensionsafkastbeskatningslovens § 13, stk. 2 og 3. Dog påvirkes anskaffelsessummen efter lagerprincippet af, at pensionsinstituttet har opnået fradragsret, jf. stk. 4.

I økonomi- og erhvervsministerens samtidigt fremsatte forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri gives pensionsinstitutterne mulighed for at opføre boligbyggeri, hvoraf indtil 50 pct. kan sælges som ejerlejligheder uden forudgående udlejning, jf. lovforslagets §§ 6 og 7. Det foreslås derfor i stk. 2, at det er den del af den faste ejendom, der ikke opføres med henblik på salg, som skal opfylde betingelserne i stk. 1, og hermed udelukkende indeholde helårsboliger, der er bestemt til udlejning.

Retten til fradrag for hele anskaffelsessummen forpligter ikke bygherren til at beholde ejendommen. Ejendommen kan således godt sælges efter ejendommen er taget i brug, efter der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen. For at sikre den bedste udnyttelse af investeringsrammen kan fradragsretten imidlertid kun benyttes af den bygherre, der har fået tilsagn om andel i investeringsrammen. Specielt gælder det, at fradragsretten bortfalder, hvis overdragelsen sker, før ejendommen er taget i brug.

Hvis byggeriet består af flere bygninger, er der først fradragsret, når den sidste bygning tages i brug, og der foreligger ibrugtagningstilladelse for samtlige bygninger.

Stk. 2

Økonomi- og erhvervsministerens samtidigt fremsatte forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri giver pensionsinstitutterne mulighed for at opføre boligbyggeri, hvoraf indtil 50 pct. kan sælges som ejerlejligheder uden forudgående udlejning, jf. lovforslagets §§ 6 og 7. Anskaffelsessummen for boligbyggeri, der ikke er bestemt til udlejning, kan ikke fradrages efter den nye bestemmelse i pensionsafkastbeskatningslovens § 5 b. Omvendt kan et beløb svarende til anskaffelsessummen for den del af byggeriet, som opføres med henblik på udlejning, fradrages i beskatningsgrundlaget, forudsat, at betingelserne i stk. 1 er opfyldt for denne del af byggeriet, og at andelen af lejligheder, der kan opføres med henblik på salg efter lovforslagets §§ 6 og 7, er overholdt. Fristerne i stk. 1 regnes endvidere fra tidspunktet fra første ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, for den udlejede del af byggeriet.

Stk. 3

Får et aktieselskab omfattet af selskabsskattelovens § 3 A tilsagn om andel i den for årene 2003-2007 fastsatte årlige investeringsramme, foreslås det, at det livsforsikringsselskab, den pensionskasse eller den pensionsfond, der fuldt ud direkte eller indirekte ejer aktieselskabet, ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget for det indkomstår, hvor den faste ejendom tages i brug, efter at der er opnået byggetilladelse efter byggelovgivningen, kan fradrage et beløb svarende til anskaffelsessummen for den faste ejendom, som aktieselskabet opfører, når betingelserne i stk. 1 er opfyldt.

Herved stilles de pågældende pensionsinstitutter på samme måde, som hvis investeringen i den faste ejendom var sket direkte i pensionsinstituttet, og ikke i et underliggende datterselskab.

Fradrag efter 1. pkt. foretages af det livsforsikringsselskab, den pensionskasse elle den pensionsfond, der er nærmeste direkte eller indirekte ejer af aktieselskabet, jf. princippet i selskabsskattelovens § 3 A, stk. 4.

Ejes aktieselskabet af en flerhed af skattepligtige efter loven, fordeles fradraget efter en til den gennemsnitlige ejerandel svarende del. En tilsvarende bestemmelse findes i selskabsskattelovens § 3 A, stk. 4. Ejes et ejendomsdatterselskab således af f.eks. to pensionskasser ligeligt, vil hver af de to pensionskasser kunne fradrage halvdelen af ejendomsdatterselskabets anskaffelsessum for den nyopførte faste ejendom, hvortil selskabet har opnået tilsagn om andel i den af Økonomi- og Erhvervsministeriet for årene 2003-2007 fastsatte årlige investeringsramme, og hvor betingelserne i den nu foreslåede § 5 b, stk. 1, er opfyldt.

Stk. 2 finder tilsvarende anvendelse. Der henvises i den forbindelse til bemærkningerne til stk. 2 ovenfor.

Stk. 4

Pensionsinstitutter m.v., der har fået fradrag for anskaffelsessummen efter stk. 1, skal ved opgørelsen af gevinst og tab på fast ejendom efter § 13, stk. 3, 2. og 4. pkt. (lagerprincippet), anvende anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi fratrukket anskaffelsessummen efter stk. 1 ganget med den sats, der er angivet i § 2, stk. 1. Efter § 2, stk. 1, er pensionsafkastskatten fastsat til 15 pct. Er anskaffelsessummen efter stk. 1 – såvel som efter en eventuel omregning til kontantværdi - således 1.000.000 kr., vil der til brug for lagerbeskatningen skulle anvendes en anskaffelsessum på 850.000 kr. (1.000.000 – (0,15 ganget 1.000.000).

Til nr. 2

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af den foreslåede bestemmelse i § 5 b, stk. 4.

Til § 3

Lovforslaget skal ses i sammenhæng med det samtidigt af økonomi- og erhvervsministeren fremsatte forslag om fremme af privat udlejningsbyggeri, som foreslås at skulle træde i kraft den 1. januar 2003. Som en følge heraf foreslås det, at nærværende lov træder i kraft 1. januar 2003, og har virkning fra og med indkomståret 2003.

Bilag

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering		Lovforslaget
		§ 1
		I lov om påligningen af indkomstskat til staten (ligningsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 791 af 17. september 2002, foretages følgende ændring:

		1. Efter § 8 Q indsættes:
		»§ 8 R. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvor den faste ejendom er taget i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, kan skattepligtige efter selskabsskatteloven fradrage et beløb svarende til anskaffelsessummen, opgjort efter § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, for nyopført fast ejendom, der udelukkende er bestemt til udlejning som helårsbeboelse, når betingelserne i nr. 1-5 er opfyldt:
		1) Den skattepligtige skal have fået tilsagn om andel i den for årene 2003-2007 fastsatte årlige investeringsramme på 1,0 mia. kr., jf. § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, og sørge for, at byggeriet opføres i overensstemmelse med tilsagnet, og at det holder sig inden for den tildelte andel af rammen.
		2) Den faste ejendom skal opføres i den kommune, der fremgår af tilsagnet.
		3) Den skattepligtige skal have opnået byggetilladelse til byggeriet senest 9 måneder efter modtagelsen af tilsagn om andel i investeringsrammen.
		4) Den faste ejendom skal ved første ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, mindst indeholde det antal beboelseslejligheder, der fremgår af tilsagnet.
		5) Ibrugtagningstilladelse af byggeriet skal foreligge senest 4 år efter, at der er givet byggetilladelse.
		Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke for skattepligtige, der tillige er skattepligtige efter pensionsafkastbeskatningsloven, samt aktieselskaber omfattet af selskabsskattelovens § 3 A.
		Stk. 3. Ved opgørelse af fortjeneste og tab på fast ejendom, der har fået fradrag efter stk. 1, anvendes anskaffelsessummen opgjort efter de almindelige regler fratrukket anskaffelsessummen efter stk. 1 ganget med den sats, der er angivet i selskabsskattelovens § 17, stk. 1.«

		§ 2
		I lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. (pensionsafkastbeskatningsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 666 af 31. juli 2002, foretages følgende ændringer:

		1. Efter § 5 a indsættes:
		»§ 5 b. Ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget for det indkomstår, hvor den faste ejendom er taget i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, fradrages et beløb svarende til anskaffelsessummen, opgjort efter § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, for nyopført fast ejendom, der udelukkende er bestemt til udlejning som helårsbeboelse, når betingelserne i nr. 1-5 er opfyldt:
		1) Den skattepligtige skal have fået tilsagn om andel i den for årene 2003-2007 fastsatte årlige investeringsramme på 1,0 mia. kr., jf. § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, og sørge for, at byggeriet opføres i overensstemmelse med tilsagnet, og at det holder sig inden for den tildelte andel af rammen.
		2) Den faste ejendom skal opføres i den kommune, der fremgår af tilsagnet.
		3) Den skattepligtige skal have opnået byggetilladelse til byggeriet senest 9 måneder efter modtagelsen af tilsagn om andel i investeringsrammen.
		4) Den faste ejendom skal ved første ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, mindst indeholde det antal beboelseslejligheder, der fremgår af tilsagnet.
		5) Ibrugtagningstilladelse af byggeriet skal foreligge senest 4 år efter, at der er givet byggetilladelse.
		Stk. 2. For fast ejendom, hvoraf indtil halvdelen kan opføres med henblik på salg, jf. § 6 a, stk. 5, i lov om forsikringsvirksomhed og § 6, stk. 2, i lov om tilsyn med firmapensionskasser, skal den del af den faste ejendom, der ikke opføres med henblik på salg, opfylde betingelserne i stk. 1.
		Stk. 3. Får et aktieselskab omfattet af selskabsskattelovens § 3 A tilsagn om andel i den for årene 2003-2007 fastsatte årlige investeringsramme, kan det livsforsikringsselskab, den pensionskasse eller den pensionsfond, der fuldt ud direkte eller indirekte ejer aktieselskabet, ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget for det indkomstår, hvor den faste ejendom er taget i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, fradrage et beløb svarende til anskaffelsessummen for den faste ejendom, som aktieselskabet opfører, når betingelserne i stk. 1 er opfyldt. Fradrag efter 1. pkt. foretages af det livsforsikringsselskab, den pensionskasse eller den pensionsfond, der er nærmeste direkte eller indirekte ejer af aktieselskabet. Ejes aktieselskabet af en flerhed af skattepligtige efter § 1, stk. 1, fordeles fradraget efter en til den gennemsnitlige ejerandel svarende del. Stk. 2 finder tilsvarende anvendelse.
		Stk. 4. Ved opgørelse af gevinst og tab på fast ejendom efter § 13, stk. 3, 2. og 4. pkt., anvendes anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi fratrukket anskaffelsessummen efter stk. 1 ganget med den sats, der er angivet i § 2, stk. 1.«

§ 13. - - - Stk. 3. Gevinst eller tab på obligationer, pantebreve og andre fordringer, finansielle kontrakter, investeringsbeviser, aktier, anparter, andelsbeviser og konvertible obligationer samt fast ejendom opgøres som forskellen mellem værdien af det pågældende aktiv ved indkomstårets udløb og værdien ved indkomstårets begyndelse (lagerprincippet). Er aktivet anskaffet i indkomståret, opgøres gevinst eller tab som forskellen mellem værdien ved indkomstårets udløb og anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi. Er aktivet realiseret i indkomståret, opgøres gevinst eller tab som forskellen mellem afståelsessummen omregnet til kontantværdi og værdien ved indkomstårets begyndelse. Er aktivet anskaffet og afstået i samme indkomstår, opgøres gevinst og tab som forskellen mellem afståelsessummen omregnet til kontantværdi og anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi. Likvidationsprovenu, der udloddes fra aktieselskaber, anpartsselskaber, andelsselskaber, investeringsforeninger m.v. i det kalenderår, hvori selskabet endeligt opløses, anses som salgssum. Hvis et aktiv, der tidligere var skattefrit, bliver skattepligtigt, betragtes aktivet som anskaffet for handelsværdien ved begyndelsen af det indkomstår, hvori skattepligten indtræder. Hvis et aktiv, der tidligere var skattepligtigt, bliver skattefrit, opgøres gevinst eller tab ved udgangen af det sidste indkomstår, hvori skattepligten består, som om aktivet blev solgt for handelsværdien på dette tidspunkt. Ved aktiver i fremmed valuta opgøres værdien i danske kroner.		2. I § 13, stk. 3, 2. og 4. pkt., indsættes efter »anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi«: », jf. dog § 5 b«.

L 68

Forslag til lov om ændring af ligningsloven og lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. (Fremme af privat udlejningsbyggeri).

Af skatteministeren (Svend Erik Hovmand).

Dokument

Lov nr 1060 af 17. december 2002.

Beh sammen: L 57 og L 68.

Ordførere: (1. beh) Inge Lene Ebdrup (V), René Skau Björnsson/Ole Stavad (S), Freddie H. Madsen (DF), Carina Christensen (KF), Morten Homann (SF), Niels Helveg Petersen (RV), Keld Albrechtsen (EL) og Tove Videbæk (KRF).

Efter 1.beh henvist til Skatteudvalget (SAU).

Efter 2.beh direkte overgang til 3.beh.

Resume:

Loven giver pensionsinstitutter og selskabsskattepligtige investorer ret til efter en række nærmere i loven angivne betingelser at foretage fradrag for et beløb svarende til hele anskaffelsessummen for nybyggede udlejningsboliger ved opgørelse af beskatningsgrundlaget og den skattepligtige indkomst. Fradragsretten gives inden for en årlig investeringsramme på 1,0 mia. kr. i hvert af finansårene 2003-07. Baggrund: Lovforslaget skulle ses i sammenhæng med L 57, hvorfor der henvises til omtalen under dette lovforslag. Lovforslagene havde til formål at skabe økonomiske incitamenter for pensionsinstitutter og selskabsskattepligtige investorer til at opføre privat udlejningsbyggeri. Lovforslagene var en udmøntning af regeringens udspil »Vækst og fornyelse på boligmarkedet« fra den 26. august 2002 og regeringens aftale af 15. oktober 2002 med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Det Radikale Venstre og Kristeligt Folkeparti om flere og bedre boliger. Under lovforslagets behandling stillede skatteministeren bl.a. ændringsforslag, der indebar, at livsforsikringsselskaber fik et fradrag ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Ændringsforslaget havde til formål at sikre, at livsforsikringsselskaber opnåede samme værdi af fradraget for anskaffelsessummen som skattepligtige efter pensionsbeskatningsloven, der ikke samtidig var skattepligtige efter selsskabsskatteloven.

Afstemning:

Lovforslaget vedtaget med 91 stemmer (V, S, DF, KF, RV og KRF) mod 10 (SF og EL).