2003-04 - Boligudvalget, L 78

                                                            Boligudvalget
                                                       (L 78 - bilag 100)
                                                             (Offentligt)

Folketingets Boligudvalg

Christiansborg, den 14. april 2004

Til
udvalgets medlemmer og stedfortrædere.

Ad
L 78 Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger, lov om midlertidig regulering af boligforholdene m.fl. love. (Behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn, betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester, begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning). Af socialministeren (Henriette Kjær).

/_\ U V k-li 1\ ^ l F l K l v l ^ F- l

LOKDAM EILRICH HANNIBAL & MADSEN

M Ø N S T E D H U S

Århus:

Ebbe Madsen (H)

Annette Møller Hannibal

Simon Eilrich (1)

Jørgen Lokdam (1)

Erik Høimark (1)

Folketinget Mette lund Thomsen (1)

Christiansborg Peter Jakobsen

Camilla Ernst

1240 København K Morten Skytte

att. Boligudvalget Søren Salomonsen

Kirstine Kryger Dyeklær

København:

Helle Lokdam (H)

Dato: J. ur.: Sekretær:

Århus d. 14. april 2004 16773-1 Helle Bjerge

Vedr.: kommentarer til L78 bilag 97 - advokat Erik Aagaard Poulsens henvendelse til

Boligudvalget af 2. marts 2004

På baggrund af advokat Erik Aagaard Poulsens henvendelse af 2. marts 2004 skal undertegnede

komme med følgende bernærkninger, som venligst anmodes videresendt til ministeren med henblik

på ministerens besvarelse af de af advokat Erik Aagaard Poulsen stillede spørgsmål.

Baggrunden for denne supplerende henvendelse er, at advokat Erik Aagaard Poulsen i sin

henvendelse tager udgangspunkt i en konkret verserende sag ved Boligretten i Århus, hvor advokat

Erik Aagaard Poulsen repræsenterer udlejer, og undertegnede er repræsentant på lejersiden.

Advokat Erik Aagaard Poulsen har i stavningen anført, at såfremt lovforslaget bliver gennemført.

vil det blive gjort gældende, at der er tale om et ekspropriativt indgreb. Som følge heraf ser jeg mig

nødsaget til at komme med supplerende bernærkninger til ministeren.

Dels er jeg ikke enig i dele af advokat Erik Aagaard Poulsens fremlæggelse af den konkrete

boligretssag, og dels er jeg uenig for såvidt angår argumentationen omkring ekspropriation.

Til orientering vedlægges de pt. udfærdigede processkrifter i den verserende boligretssag (stævning,

svarskift, sagsøgtes supplerende processkrift, replik og duplik).

Sagen rammer den problemstilling, der har givet anledning til lovforslaget. Det bemærkes i den

forbindelse, at opsigelsen af lejerne er sket den 18. december 2003, og ikke i efteråret som anført af

advokat Erik Aagaard Poulsen.

Som den nuværende lov er forrnuleret og administreres i retspraksis afstedkommer dette nogle

meget uheldige eksempler på, at gode, stabile lejere bliver opsagt med 3 måneders varsel fra lejemål

i god og forsvarlig stand. Hermed tvinges lejerne til at fraflytte uden at få tilbudt erstatningslejemål.

Jeg er således uenig med advokat Erik Aagaard Poulsen, når denne anfører følgende:

"Denne opsigelsesmulighed har været gældende i ca. 60 år uden nævneværdige problemer

i retspraksis...... ".

Med lovforslaget forhindres disse uheldige situationer.

Ligeledes er jeg ikke enig i advokat Erik Aagaard Poulsens opfattelse af, at indgrebet "i det

væsentlige er begrundet i en beskyttelse af lejerne mod opsigelse med et kort varsel ...... Indgrebet

må ses i lyset af et sagligt ønske om helt at undgå, at lejerne bliver opsagt i disse situationer, og at

ombygning må ske efter forbedringsreglerne.

Ifølge bemærkningerne til lovforslaget foreslås det, at lovforslaget får virkning fra dets fremsættelse

den 13. november 2003, således at fremskyndede dispositioner fra udlejerne i den periode, hvor

lovforslaget behandles, forhindres. Denne del af lovforslaget er højaktuelt i den konkrete

boligretssag, da opsigelseme sker den 18. december 2003. Deraf også advokat Erik Aagaard

Poulsens spørgsmål "Betyder dette, at den afsagte dom inden lovens bekendtgørelse i Lovlidende

bor«alder ?".

Som følge af den uafklarede situation før lovens endelige bekendtgørelse i Lovtidende, har jeg i

processkrifterne anmodet Retten om udsættelse af sagen i medfør af retsplejelovens § 345.

Med hensyn til spørgsmålet om ekspropriation har advokat Erik Aagaard Poulsen som

udlejerrepræsentant en oplagt interesse i, at lovindgrebet er et ekspropriativt indgreb (og vice versa

for såvidt angår lejerrepræsentanten).

Det er imidlertid min opfattelse, at der ikke vil være tale om et ekspropriativt indgreb, dels idet

retsstillingen har været kendt siden lovforslagets fremsættelse, og dels idet målet ifølge

bernærkningerne til lovforslaget og baggrunden for lovforslagets frernsættelse ikke kan nås med

mindre indgreb. Målet er ikke at give et længere opsigelsesvarsel, men derimod at forhindre, at

lejere definitivt bliver opsagt på grund af ombygning, hvor praksis har vist, at udlejerne har

mulighed for at bruge denne regel til at omgå det lejeretlige uopsigelighedsprincip.

Med venlig hilsen

Søren Salornonsen

advokat

K R Ø I N E R & A A G A A R D P 0 U L S E N MUVUrdt C[IK Aagaard Poulsen @m@

Frederiksgade i2 - Postboks 5052 - OK-8100 Århus C Advokat Bjarne A. Lorentzen (L)

fl',. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 - CVR-nr. 25908902 Advokat Lars Kyhl Nieisen (L)

E-mail: ir-fe:@@kapas,dk www.kapas.dk - Jyskp 3;znk 5076 132001,1 Advokdt Mikae( Skjødt

j.nr. 110478 åpIgg Gebyr for sagsøgte 1: kr. 2.21 0,00

Gebyr for sagsøgte 2: kr. 920,00

Gebyr for sagsøgte 3: kr. 770,00

Gebyr for sagsøgte 4: kr. 920,00

Gebyr for sagsøgte 5: kr. 770,00

Gebyr for sagsøgte 6: kr. 690,00

----------------

l alt kr. 6.280,00

BOLIGRETSSTÆVNING

Som advokat for Jens Breth Hansen

Nordre Strandvej 175

8240 Risskov

(der ikke er momsregistreret)

indstævner undertegnede herved sagsøgte 1:

Rikke Haase

Else Kristine Poulsgaard

Mikkel Alrnholt

Karina Bundgaard Nielsen

Falstersgade 7, st.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 91.200,00)

sagsøgte 2:

John Bæk

Falstersgade 7, 1.tv.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 26.504,88)

sagsøgte 3:

Malte Trold Kirkegaard

Falstersgade 7, 1.th.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 19.248,00)

sagsøgte 4:

Gerd Johansson

Falstersgade 7, 3.tv.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 26.984,88)

sagsøgte 5:

Hans Lildholdt

Falstersgade 7, 3.th.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 19.200,00)

sagsøgte 6:

Hans Ole Glerup

Falstersgade 7, 4.th.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 15.341,40)

til som sagsøgte at møde i Retten i Århus

Vester Alle 1 0

8000 Århus C.

på den ved Retten ved påtegning på denne stævning berammede dag og tid, hvor

sagsøgte skal svare i sagen samt medtage de dokumenter, han vil påberåbe sig, og hvor

undertegnede vil nedlægge følgende

PÅSTAND:

De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at disses lejemål Falstersgade 7, Århus er lovligt

opsagt den 1 8/11 2 2003 til fraflytning pr. i 18 2004 og dømmes til at fu-@flytte de respektive

lejemål med et af boligretten fastsat varsel.

SAGSFREMSTILLING:

Ejendommen Falstersgade 7, Århus er opført i år 1 900 og indeholder 9 lejligheder fordelt

på 4 etager.

Da ejendommen og dennes lejligheder og faciliteter er utidssvarende indrettet har

sagsøgeren sammen med sin arkitekt siden efteråret 2002 arbejdet med

ombygningsplaner, hvorefter ejendommen ombygges til 20 1 -værelseslejligheder og med

et tilbygget trappetårn indeholdende elevator.

Sagsøgerens rådgivere har i forbindelse hermed undersøgt at der kan opnås

byggetilladelse til projektet, jfr. bilag 2, og fremsendte den 6112 2002 projektforslag til

sagsøgeren udvisende de nye lejligheder, jfr. bilag 3 med tilhørende overslag over

ombygningsudgifterne, der udgør ca. kr. 10.000.000,00, jfr. bilag 4.

Som følge af den uforholdsmæssige, store byggeomkostning har sagsøgeren sammen

med sine rådgivere i løbet af 2003 drøftet forskellige alternative udformninger, herunder

hvorvidt trappetåm og elevator kan undværes, samt hvorvidt der i stedet for indrettes et

færre antal lejligheder, som til gengæld indrettes som 2-værelseslejligheder.

De reviderede ombygningsplaner medførte, at ombygningen af ejendommen kunne

gennemføres for et væsentlig lavere beløb, således at der var tale om et mere rentabelt

projekt, hvorefter sagsøgeren besluttedes at søge dette gennemført.

Forinden videre realitetsbehandling af projektet vil det være nødvendigt at opsige samtlige

beboelseslejemål i ejendommen, idet projektet ikke kan gennemføres uden at

ejendommen står tom, hvorfor de sagsøgte den 18112 2003, jfr. bilag 5 blev opsagt med et

forlænget varsel, i forhold til lovens 3 måneders varsel, til den 118 2004.

De sagsøgte har gjort indsigelse imod den fremsendte opsigelse, idet 6 af ejendommens 9

lejere gjorde indsigelse imod opsigelsen, jfr. bilag 6-1 1, hvorfor nærværende sag er

nødvendiggjort.

Sagsøgeren er bekendt med de af regeringen fremsatte lovforslag til ændring af lejelovens

§ 82 b af 13111 2003, hvilket imidlertid er blevet opdelt i 2 lovforslag som L 78A og L 78 B,

hvoraf kun L 78A er vedtaget, mens den resterende del af lovforslaget blandt andet

omfattende ændringen af § 83 b er udskudt til videre behandling i Boligudvalget.

Tidspunktet for den Fremsendte opsigelse har Lovns regel således ikke æ.- dret, hvilket

heller ikke er tilfældet for tidspunktet for udtagelse af nærværende stævning, og det vides

ikke om loven bliver gennemført på nuværende tidspunkt, ligesom det heller ikke vides om

lovens forslag om ikrafttræden med tilbagevirkende k@aft bliver gennemført.

Sker dette vil sagsøgeren gøre gældende, at et sådant indgreb med tilbagevirkende kraft

ikke er lovligt, ligesom sagsøgeren, hvis lovændringen bliver gennemført, vil gøre

gældende, at lovforslaget indeholder et ekspropriativt indgreb, og en ekspropriationssag

derfor vil blive gennemført, idet sagsøgeren jfr. bilag 2-4 kan dokumentere, at

planlægningen af den gennemførte ombygning af ejendommen har stået på i mere end 1

år forud for lovforslagets fremsættelse og også forud for, at den Vestre Landsrets dom af

217 2002 blev kendt for offentligheden.

ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at den planlagte ombygning

nødvendiggør, at ejendommen rømmes for aktuelle lejemål, idet ombygningen er så

indgribende, at ingen kan bebo ejendommen, mens ombygningen står på.

Det gøres endvidere gældende, at betingelserne i lejelovens § 83, stk. b er tilstede, og at

der på tidspunktet for fremsendelse af opsigelsen fortsat er hjemmel til opsige de

sagsøgtes lejemål som sket.

DOKUMENTER:

Bilag 1: Bygningsoplysninger.

Bilag 2: Skrivelse af 6112 2002 fra Per Seier-Petersen til Jens Breth Hansen.

Bilag 3: Projektforslag.

Bilag 4: Overslag over ombygningsudgifter.

Bilag 5: Skrivelse af 18112 20.03 fra undertegnede til Malte Trold.

Bilag 6: Indsigelse af 2211 2004 fra Kristine Poulsgaard m.fl.

Bilag 7: Indsigelse af 26/1 2004 f 'ra Hans Lildholdt.

Bilag 8: Indsigelse af 2611 2004 fra John Bæk.

Bilag 9: Indsigelse af 1511 2004 fra Tina og Malte Stinus Trold Kirkegaard.

Bilag 1 0: Indsigelse af 1711 2004 fra Gerd Johansson.

Bilag 1 1: Indsigelse af 1 911 2004 fra Hans Ole Gleerup.

Århus, den 612 2004

Erik Aagaa,,11 Poulsen

BYGNING

ADVO1O'I "RNF

Enhedsoversigt:

8-loo Århus C i 2

Falster-sg T-H

F -01

,@ister!@@aci@ 007 T v

@07 02.T

Fai-ster@gade 00-7-02 TV

Ealstersga@ 0.0703 11-1

Fals@ejrsgade 007 0 3 7V

Ealstersgade 007 04 TH

Falstersgade 00 '7 0-4 TV

Falst@@rUade.00.7 S'

identifikation og beliggenhed:

Bygningsriummer: I

Vejkode,. 2020

Vejnavn: Falstersgade

Husnummer: 007

Generelle oplysninger:

Anvendelse: Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, herunder 2-familiehus)

Fritliggende: Ikke oplyst

Adgangsforhold: Bygningen har direkte adgang til gade og vej.

Opførelses&: 1900

Til/ombygnings@i: 1976

Fredningsforhold:

Installationer,

Vandforsyningsforhold:

Afløbsforhold:

Varmeinstallation: Fjernvarmelblokvarme (radiatorsysterner eller varmluftanlæg)

Supp. varme: BIg! ingen har ingen supplerende varnicir@tallation

Opvarmningsmiddel:

Antal:

Antal enheder: 9

Antal beboelseslejligheder: 9

Antal enkeltværelser: 0

Antal etager: 4

Arealer:

Samlet bygningsareal: 488

Bebygget areal: 122

Tagetagens samlede areal: 90

Samlet kælderareal: 122

Lovlig beboelse i kælder: 0

Andet areal: 0

Indbygget garage: 0

Indbygget carport: 0

Indbygget udhus: 0

Affaldsrum i terræn: 0

Udestue el.lign.: 0

Overdækning: 0

Afvigende etager: Bygningen har ikke afvigende etager

Konstruktionsforhold:

KOnStruktionsforhold: Bygningen har ikke jembetonskelet

Ydervæggens materiale: Mursten (tegl, kalksandsten, cementsten)

Tagdækningsmatefiale: Tegl

Elevatorforhold: Der findes ikke elevator i bygningen.

2002.12.06

Jens Breth Hansen BIL,".C3 NR.

Nordre Strandvej 175 AUJOKATERNE

8240 Risskov i jYLLANDSGÅRDEN A/S

31 00 Århus C - Tlf. 36 12 23 66

Vedr.: FalstersZade 7 - Nybyp,1zet til 20 Studios

Vedlagt fremsendes iht aftale projektforslag til 20 Studios opbygget i ny ejendom. Faca-

den bevar'e@ og fikseres i byggeperioden af en midlertidigt stålkonstruktion.

Stueplan f-ar etagehøjde der er større en nuværende, idet vi skal have niveaufri indgang til

bygningens stueplan samt elevator.

Vi ser det som rationelt byggeri i betonelementer og med præfabrikerede tolletkerner.

Trappe / e!e,,atoriårnet opføres som en ny let og gennemsigtig by ning i gårdrummet.

j I 9

Hvordan er forholdene ntrikring det baghus som 'e-, kan se på kommunens oversi-@--,qkoft I

. j

situationsplan, og hvem er ejeren ?

Jeg har drøftet de konstruktive forhold med ingeniør Jørn Tækker så vi er sikre på at byg-

gesysternet / princippet kan lade sig gøre.

Vi har udarbejdet et overordnet overslag for den totale byggesag som vedlægges til din

orientering.

Jeg står naturligvis til rådighed hvis du har spørgsmå I til fremsendte materiale eller har

behov for en gennemgang af tegningerne.

Per Seier-Petersen 141W4.1 tv'M i'M

F;@Y 89 9,-l(2@9

@,4

@cA 31 00 Ar,-jLs C - -M.. &E, 2 23 88

Sludio 33,5 m2 Studio33,5 M2

Tom

Stucho 38 rn2 Studio 38 m2

Opf~ at 20 s~ F~de 7

En.

1.2 og 3. $d - ny eta~

1:50

Tagm nr. 102

Bygherre: Falstergade 7 Århus -pi

Projekt: 20 studios på i alt 71 0 m2 og kæld r på 142 m2

Beregnet af: PNIPSP 1Dato: 04.12.2002 Prisruveau: 168 ikontrol: -

Pos. Pris nr. Betegnelse Enhed Mængde å kr. lait kr.

Pris på etagebolig V og S m2 710 6.700 4.757.060

Pris på kælder m2 146 5.000 730.000

JEIevator med 5 stop afsat 1 410.000 410.000

Ventilation stk. 20 10.000 200.000

Nedbrydning af ejendommen 5 etager 5 50.000 250.000

Afstivning og understøbningen Afsat 1 200.000 200.000

Tillæg for midre boliger 10 10 45.000 450.000

I alt håndværkerudgifter 6.997.000

Omkostninger 3 % % 0,03 209.910

Arkitekt og ingeniør % 0,15 1.049.550

i alt 8.256.460

Moms % 0,25 2.064.115

-10.320.5751

AUVUKAI LHNF- l JYLLANU,@;UAHULN @Vb Advokat Erik Aagaard Poulsen (H)

K R Ø L N E R & A A G A A R D P 0 U L S E N

Prederiksgade 72 - Postboks 5052 - DK-81 00 Århus C Advokat Bjarne A. Lorent-len (L)

T;f. (+45) 86 12 23 66 ",@x (+45) 86 12 97 07 - CVR-nr- 25908902 Advokat Lars Kytil Nielsen (L)

E-mail: [email protected] vmw.kapas.dk - Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Mikael Skjødt

Biu'@G NR.

AN B Aa\foKATFERNE

Malte Trold i JYLLANDSGARDE114

Falstersgade 7, 1.th. 81 oo Åt,,ius C - Tlf- W- 12 23 66

8000 Århus C.

Den: 18. december 2003 J.nr..- 110478 Sekr.: Gitte Gammelgaard

Dir. tlf. 87415606

[email protected]

Vedr.: Opsigelse af Deres lejemål Falstersgade 7, Århus.

Som advokat for ejeren af ovennævnte ejendom', Jens Breth Hansen, skal jeg herved

meddele Dem, at min klient gennem længere tid har arbejdet med forskellige planer

for ombygning og modernisering af ejendommen, idet denne, som er opført i år 1900,

er utidssvarendp indrettet, hvor-for der i forbindelse med ombygninger skal etableres

ændret moderne lejligheder med eget badeværelse.

l forbindelse med ombygningen skal der udover nedlæggelse af bagtrappen ske om-

bygning af samtlige lejligheder, hvorved der i byggeperioden skal ske fjernelse af

nogle af væggene i lejlighederne, opbrydning af gulve, afmontering af samtlige forsy-

ningsinstallationer vedrørende afløb, el, vand og varme.

Den påtænkte ombygning er således ikke mulig at gennemføre, når ejendommen er

beboet, hvorfor det desværre er nødvendigt at opsige Deres lejemål efter lejelovens

§ 83, stk. 1, litra b til fraflytning pr. 118 2004.

Jeg skal oplyse, at opsigelse efter lejelovens § 83, litra b kan foretages med et varsel

på 3 måneder, men min klient ønsker at give Dem et længere varsel, således at De

har mulighed for at finde et andet sted og bo imens detailprojekteringen af ombyg-

ningen foregår og imens der holdes licitation på ombygningsarbejderne.

Såfremt De måtte være interesseret i, efter ombygningen, at få tilbudt en af de om-

byggede lejligheder er der mulighed herfor, idet De blot kan fremsende meddelelse til

undertegnede om, at De ønsker at få fremsendt et sådant tilbud. l så fald vil jeg på et

senere tidspunkt sørge for at fremsende plantegning og beskrivelse af de enkelte nye

lejligheder med oplysning om lejens størrelse, idet jeg dog skal gøre opmærksom på,

at ombygningen forventes at tage ca. 1/2år, således at indflytning først kan forventes

at kunne ske primo 2005.

Min klient er bekendt med, at der i pressen har været forlydende om, at regeringen

har fremsat forslag om ændring af lejelovens § 83, litra b, men der er på nuværende

tidspunkt ikke vedtaget en sådan lovændring.

Såfremt De ikke kan godkende opsigelsen skal skriftlig indsigelse herimod frernsæt-

tes overfor undertegnede inden 6 uger fra modtagelsen heraf, hvorefter sag om gen-

nemførelse af opsigelsen vil blive indbragt for boligretten.

Med venlig hilsen

Erik Aagaard Poulsen

[email protected]

ården A/S

Til Advokaterne i Jyllandsg3

--'RNE

Ved Erik Aagaard Poulsen I [email protected]

8-100 Afflus C - Tff. 86 12 23 66

Vedrørende Dej-es J.nr. II 0478

Århus d. 22. januar 2004

Indsigelse mod opsigelse af lejemål Falstersgade 7, st., Århus C

De har på vegne af Jens Breth [lansen, som er ejer af ejendommen Falstersgade 7, opsagt vores lejemål. Da vi ikke kan

godkende de anførte betingelser, gør vi hermed indsigelse mod opsigelsen.

Kristine Ppul@Raard

Rikke Nørresø Haase

N, -

Mikkel AlmhQlt

Karina Bundgaard Nielsen

BUNG NR.

ADVO"iERNE

Hans Lildholdt I JYLLANDSG'lR@Er,EN A/5

Falstersgade 7, 3. th 8100ÅrhusC mTff. 86'.22366

8000 Århus C

Advokaterne i Jyllandsgården A/S

Frederiksgade 72

8100 Århus C

ATT: Erik Aagaard Poulsen

Århus d. 26. januar 2004

Vedrørende Deres J. nr.: I 10478

Indsigelse mod opsigelse af mit lejemål Falstersgade 7, 3. tb, 8000 Århus C

De har på vegne af Jens Breth Hansen, som er ejer af ejendommen, jeg bor i, opsagt mit lejemål.

Der er med den fremsendte opsigelse ikke fremlagt nogen dokumentation, højst en

hensigtserklæring, vedrørende ejendommens eventuelle nedrivning eller ombygning. Det er

eksempelvis ikke blevet godtgjort, at udlejer overhovedet har nogen byggesag vedrørende

ejendommen Falstersgade 7.

Jeg er endvidere bekendt med at socialminister Henriette Kjær d. 13. november 2003 har fremsat

forslag i folketinget, der blandt andet omhandler den såkaldte "svinernodel". Det foreslås, at

lovændringen træder i kraft I. januar 2004, dog således, at Ændringerne vedrørende begrænsning af

adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse i forbindelse med ombygning får

virkning fra lovforslagets fremsættelse. Specielt den del af forslaget, der forhindrer udlejere i at

sætte deres lejere på gaden, har bred opbakning i folketingssalen og forventes vedtaget snarest.

Jeg betragter opsigelsen som ganske useriøs og gør liermed indsigelse mod denne.

Med venlig. ¥5@

s Lildho

BILAG NR. --- Y-,

ADVOKAFERNE

-Fil Advokaterne i Jyllandsgården A/S . JYLLAWSGAREEN NS

Ved Erik Aagaard Poulsen Ad F@,1 00 "s e - Tff. 86 12 23 66

Vedrørende Deres 3. nr. 1104-78

Århus d. 26. januar 2004

Indsigelse mod opsigelse af lejemål Falstersgade 7, 1. tv. Århus C

De har på vegne af Jens Breth Hansen, som er ejer af ejendommen, jeg bor i, opsagt mit lejemål, og jeg gør

hermed indsigelse med følgende begrundelser:

Punkt 1

De har opsagt mig efter lejelovens § 83, stk. 1, litra b til fraflytning 1/8 2004.

I nævnte paragraf hedder det: " [Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i

følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:)] Når udlejeren dokumenterer (min fremhævning), at nedrivning eller

ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Opsigelse kan dog ikke ske, når udlejeren

efter en ombygning selv ønsker at benytte det lejede."

Der er med den fremsendte opsigelse ikke fremlagt nogen dokumentation højst en hensigtserklæring,

vedrørende ejendommens eventuelle nedrivning eller ombygning. -@pelvis ikke blevet godtgjort,

Det er ekse

at udlejer overhovedet har nogen byggesag vedrørende ejendommen Falstersgade 7.

Punkt 2

Der er i forbindelse med opsigelsen ikke fremsendt et konkret tilbud om, at jeg kan leje en lejlighed af

samme art som jeg bebor nu, som der fordres i lejelovens § 85 stk.2, hvori det hedder: ' Opsiges en lejer efter

§ 83, stk. 1, litra b, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller lokaler af samme art

som d,,t opsagte, hvis der efter genopfør,, i,en eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler."

Punkt3

Jeg er endvidere bekendt med at socialminister Henriette Kjær d. 13. november 2003 har fremsat lovforslag

i folketinget, der blandt andet omhandler den såkaldte "svinemodel". I fremsættelsestalen hedder det blandt

andet: 'Det foreslås, at lovændringen træder i kraft I. januar 2004, dog således, at Ændringerne vedrørende

begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse i forbindelse med ombygning får

virkningfira lovforslagetsfremsætielse." (Min fremhævning:)

Der er nu skrevet betænkning om lovforslaget, som er sendt til anden behandling i folketinget, og det

fremgår af folketingsdebatten ved firemsættelsen, at specielt den del af forslaget, der forhindrer udlejere i at

sætte deres lejere på gaden, har bred opbakning i folketingssalen.

Sagen om eventuel opsigelse må derfor under alle omstændigheder stilles i bero, indtil der foreligger en

vedtagelse af forslaget, og hermed en endelig afklaring af teksten, der gør det til gældende lov.

John Bæk

Falstersgade 7, I. tv.

8000 Århus C

"U@tZ-KATERNE

Til Advokaterne i Jyllandsgården A/S

Ved Erik Aaaaard Poulsen 81 00 Affius C - T#. 86 12 23 66

Vedrørende Deres 3. nr. 11Ó478

Århus d. 15. januar 2004

indsigelse mod opsigelse af lejemål Falstersgade 7, 1. th. Århus C

De har på vegne af Jens Breth Hansen, som er ejer af ejendommen, jeg bor i, opsagt mit lejemål af

1/1-1995, og jeg gør heri-ned indsigelse med følgende begrundelser:

Punkt 1

De har opsagt mig efter lejelovens § 83, stk. 1, litra b til fraflytning 118 2004.

I nævnte paragraf hedder det: " [Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i

følgende tilfælde, jf dog §§ 84 og 88.)] NJr udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af

ejendommen medfører, at det lejede m,§ fraflyttes Opsigelse kan dog ikke ske, nk udlejeren efter en

ombygning selvønsker at benYtte o'et lejede."

Der er med den fremsendte opsigelse ikke fremlagt nogen dokumentation, højst en hensigtserklæring,

vedrørende ejendommens eventuelle nedrivning eller ombygning. Det er eksempelvis ikke blevet godtgjort,

at udlejer overhovedet har nogen byggesag vedrørende ejendommen Falstersgade 7.

Punkt 2

Der er i forbindelse med opsigelsen ikke fremsendt et konkret tilbud om, at jeg kan leje en lejlighed af

samme art som jeg bebor nu, som der fordres i lejelovens § 85 stk.2, hvori det hedder: ' Opsi

ges en lejer

efter§ 83, stk 1, litra b, skal udlejeren samtidi tib d ham a 11 le

_q med opsigelsen 1 y e t e e en 1 e ell r ok 1

.1 1g17 d e 1 a er

af samme af É som det opsagte, 17 vis der efte,, genopførelsen eller ombygnin sker udleje a le

gen f jligheder

eller lokaler."

Punkt3

Jeg er endvidere bekendt med at socialminister Henriette Kjær d. 13. november 2003 har fremsat lovforslag

i folketinget, der blandt andet omhandler den såkaldte "svinernodel'. I frernsættelsestalen hedder det blandt

andet: " Det foresds, at lovændringen træder i kralt 1. januar 2004, dog sgledes, at ændringerne

vedrørende begrænsning af adgangen til at opkræve større husle

yestigninger og 171 opsigelse i forbindelse

med ombygning fJr virkning fra lovfotslagets fremsættelse."

Der er nu skrevet betænkning om lovforslaget, som er sendt til anden behandling i folketinget, og det

fremgår af folketingsdebatten ved fremsættelsen, at specielt den del af forslaget, der forhindrer udlejere i at

sætte deres lejere på gaden, har bred opbakning i folketingssalen.

Sagen om eventuel opsigelse må derfor under alle omstændigheder stilles i bero, indtil der foreligger en

vedtagelse af forslaget, og hermed en endelig afklaring af teksten, der gør det til gældende lov.

Venlig hilsen

Maltp I@tinnq Trniti InrI-i@=wri 9. Tin= Trn1r4 klirkimn@@rri

Til Advokaæ'rne i 3y1laridsgården AiS B@:'LA1k21, lMF- /t

,led Erik Aci@laard Poulsen

I JYU-NND@,

GA,~

Vedrøndle res(it kinu,4 W47836 12 23 w

Indsigelse mod opsigelse af lejemål Falste "sade 7,- 3 tv,. Århus C

De har på vegne af Jens Breth Hansen, som er ejer af ejendommen, jeg bor i, opsagt rnit lej-emål*, og jeg

gør hermed indsigelse med følgende begrundelser:

Punkt 1

De har opsagt mig efter lejelovens § 83, stk. 1, litra b til fraflytning 1,18 2004.

i nævnte paragraf hedder det: " [Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kuni opsige i

følgende tilfalde, if. dog §§ 8,1 og 88:)_1 Når udlejeren dokunnentenerfinin freinhævn-ing), alt-. nedrivning eller

ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Opsigelse kan dog ikke ske, når udlejeren

efter en ombygning selv ønsker al- benytte det lejede.'

Der er nijd den fremsendte opsigelse ikke fremlagt nogen dokumentat:,)ri, højst en hensigtserklæriw ~ .

vedrørende ejendommens eventuelle nedrivning eller ornbygning. Det er eksempelvis ikke blevet godtgjort,

at udlejer overhovedet har nogen byggesag vedrørende e-idendommen Falstersqacle 7

Punkt 2

Der er i forbindelse m---i opsigelsen ikke fremsendt et konkret tilbud om, at 'eg kan leje en lejlighed af

s-amme art som jeg bebor nu, som der fordres i iejeiovens @ 85 stk. 2, hvori det hedder: ' Opsig s en lejer efter

§ 83, s@lc. 1, litra b, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde ham at 'leje en lejlighed eller lokaler at samme art

som det ol)sa<-rte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udle'e af 1@jfigheder eller lokaler-"

Punkt 3

jeg er endvidere bekendt med at sodalminister Henriette Kjær d. 13. november 2003 har frernsat lovforslag

i folketinget, der blandt andetomhandler den såkaldte "svinemode!". i frernsættel~len hedder det blandt

andet: "Det foreslås, at lovændringen træder i kraft L :anuar 2004, do- således, at ændfingerrie ,Vedrørende

begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigniinger og til opsigelse i forbindelse med ombygning får

virlaiinglfra lo,@forslagetsfremsættelse." (INfin fremhævning:)

Der er nu skrevet betænkning om lovforslaget, som er sendt til anden behandling i folketinget, og det

fremgår af folketingsdebatten ved frerrisaattelsen, at spedelt den del af forslaget, der forhindrer udlejere i at

sætte deres lejere på gaden, har bred opbakning i folkefingss-alen.

Sagen om eventuel opsigelse må derfor under alle ornst.-3--ndigheder stilles i bero, indtil der foreligger --n

vedtagelse af forslaget, og hermed en endelig afidaring af teksten, der gør det til gældende lov.

f @- / -- 9

*Min lejekontrakt er en standard lejekontrakt fra "Fællesforeningen af Jydske Grundejerfbreninger",

umle~et 5111 1881.

ADVOKA-i-@:RNE

1-11 Advokaterne i Jyii,---cisoård-en A/S l JYLLANDSGARDEN A1'S

sen Tlf. 56 i,' '3!'-

Ved Erik Aaqaard Poul- 6100 Århus C -

Vedrørende Deres 3. nr. 110478

Århus d. 1-9. Januar 2004

Indsigelse mod ~gemse af leje-nål Falstersgade 7, 4 th. Århus C

De har på vegne af ]ens Breth Hanscii, som er ejer af ejendommen, jeg bor i, opsagt- mit iejemål*, og -jeg

gør hermed indsigelse med følgende begrundelser

Punkt I

har opsagt mig efter lejelovens § 83, stk. 1, litra b til fraflytning 118 2004.

I nævnte paragraf hedder det: ' (Andre leieforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i

,ølgende tilf@dde, jf. dog §§ 84 og 88:)] Når udlejeren dokumenterer (min fremhævning), at nedrivning eller

ombygning af ejendommen med-fører, at det lejede må fraflyttes. Opsigelse kan dog ikke ske, når udlejeren

efter en ombygning siv ønsker at benytte det lejede."

Der er med den fremsendte opsigelse ikke fremlagt nogen dokumentation, hejst en hensigtserklæring,

vedrørende ejendommens eventuelle nedrivning eller ombygning. Det er eksempeMs ikke Uevet godtgjort,

at udlejer over-hovedet har nogen byggesag vedrørende ejendommen Falstersgade 7.

Punkt 2

Der er i forbindelse m--d opsigelsen ikke fremsendt et konkret tilbud om, at jeg kan leje en lejlighed af

samme art som jeg bebor nu, som der fordres i lejelovens § 85 stk.2. hvori det hedder: " Opsiges en leier efter

§ 83, stk- i. litra b, skal udlejeren samtidig med opsigeisen tilbyde ham at leje en lejfighed efler Lokaler af, samrne art

som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller om@v-m@ngen sker udleje af lejligheder eder lokaler."

Punkt3

3eg er endvidere bekendt med at socialminister Henriette Kjær d. 13. november 2003 har fremsat lovforslag

i folketinget, der blandt andet omhandler den såkaldte "svinernodel". I fremsættelsestalen hedder det blandt

andet: "Det foreslås, at lovændrinp-en træder i kraft l. 'anuar 2004, dog således, at Ændringerne vedrørende

beorænsrung at adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse i forbindelse med orribygningfår

virÅwingfra loiforslagetsfreniscenelse." (.1@,fin fremhævning:)

Lovforslaget er ikke færdigbehandlet i folketinget, men det fr~r af folketingsdebatten ved

",em

tå -sættelsen. at speccielt den del af forslaget, der forhindrer ud(ejere i at sætte deres I ere på gaden, har

lej

bred opbakning i folketingssalen.

Sagen om eventuel opsigdse må derfor under alle omstændigheder stilles i bero, indtil der' foreligger en

vedtageise af forslaget, og hermed en endelig afklaring af teksten, der gør det til gældende lov.

Elvi

!dans Ole Gle

*Min lejekontrakt er en standard lejekontrakt fra "Fadlesforeningen af 3ydske Grundejerforeninger',

under~et 518 1986.

LOKDAM EILRICH HANNIBAL & MA-15-Mw--

M Ø N 5 T E D H U S

Århus:

Ebbe Madsen (H)

Annette Møller Hannibal

Simon Eilrich (1)

Jørgen Lokdarn (L)

J.nr. 16773-1 SS/1113 Erik Høimark (1)

Mette Lund Thomsen (L)

Peter Jakobsen

Camilla Ernst

Morten Skytte

Søren Salomonsen

Kirstine Kryger Dyekjaer

København:

SVARSKMFT Helle Lokdam (H)

sagen

BS 99-677/2004 Jens Breth Hansen

Nordre Strandvej 175

8240 Risskov

mod

sagsøgte 1:

Rikke Haase

Else Kristine Poulsgaard

Mikkel Alinholt

Karina Bundgaard Nielsen

Falstersgade 7, st.

8000 Århus C

sagsøgte 2:

John Bæk

Falstersgade 7, I. tv.

8000 Århus C

sagsøgte 3:

Malte Trold Kirkegaard

Falstersgade 7,1. th.

8000 Århus C

sagsøgte 4:

Gerd Johansson

Falstersgade 7, 3. tv.

8000 Århus C

Mønstedhus. Vestergade l IBox 260. DK-8100 Arhus C . e-mail: [email protected]

Tlf QA 1,@@ AA no r-,, RÅ v@ n,@ nQ (--i- A A i -@,nnn I-L- PL-L, @,n7l l')5@7no-@,w

sagsøgte 5:

Hans Lildholdt

Falstersgade 7, 3. th.

8000 Århus C

sagsøgte 6:

Hans Ole Glerup

Falstersgade 7, 4. th.

8000 Århus C

Som advokat for sagsøgte nedlægges følgende

PÅSTAND:

Frifindelse.

SAGSFREMSTILLING:

Det bestrides, at betingelserne for opsigelse i medfør af lejelovens § 83, stk. 1, litra B, er opfyldt.

Sagsøger anfører, at sagsøgers rådgiver har undersøgt, om der kan opnås byggetilladelse til

projektet, jfr. bilag 2.

Dette fremgår ikke af bilag 2, og der er heller ikke fremlagt nogen ansøgning om byggetilladelse til

Århus Kommune.

Efter telefonisk henvendelse til Århus Kommune er det blevet oplyst, at Århus Kommune ikke

ligger inde med nogen form for sagsbehandling eller henvendelse vedrørende Falstersgade nr. 7,

hverken i 2002, 2003 eller 2004.

Hertil kommer, at Århus Kommune i forbindelse med evt. stillingtagen til byggetilladelse skal

træffe beslutning med behørig hensyntagen til de forvaltningsretlige regler - herunder partshøring.

Sagsøgte er til dato ikke på nogen måde blevet partshørt i sagen.

Sagsøger har tidligere iværksat byggerier med henblik på udlejning, og på grund af forløbet og

efterspillet i disse sager må det stå sagsøger klart, at byggetilladelse naturligvis er en forudsætning

for et projekts gennemførelse (bilag A-B).

Der foreligger alene et indledende prejektforslag fra en arkitekt i december 2002, der som anført i

stavningen ikke er fulgt op på grund af for store byggeudgifter. Det gøres gældende, at dette pro-

jekt.forslag ikke dokumentere, at der vil ske en omfattende ombygning. Der er ikke dokumenteret

nogen form for reel aktivitet efter december 2002 og freni til i dag, herunder med fomyedelændrede

projektbeskrivelser, delagtiggørelse af underentreprenører, budgetoverslag, ansøgning om byggetil-

ladelse mv. Det er muligt at sagsøger har gjort sig nogen overvejelser efter projektforslaget i 2002

og talt med arkitekten herom. Der ses imidlertid ikke nogen opfølgning herpå.

At sagsøger pludselig over et år efter projektbeskrivelsen opsiger sagsøgte i medfør af lejelovens §

83, stk. 1, litra B, må ses i lyset af lovforslag L78 fremsat af socialminister Henriette Kjær den 13.

november 2003 med tilhørende bemærkninger (bilag C -dele heraf), hvoraf det fremgår, at opsi-

gelsesbestemmelsen i lejelovens § 83, stk. 1, litra B, foreslås grundlæggende ændret, således at le-

jerne ikke længere kan opsiges ved udlejers dokumenterede planer om ombygning.

Lovforslaget indebærer, at Ændringerne får virkning fra lovforslagets fremsættelse med det formål at

hindre evt. fremskyndede dispositioner fra udlejer i lovforslagets behandlingsperiode. Lovforslaget

har gennemgået første behandling i Folketinget den 2 I. november 2003, og anden behandling den

16. december 2003. For nuværende behandles forslaget som af sagsøger anført i Boligudvalget for-

ud for Folketingets tredje behandling og forventet vedtagelse.

Der er herved tale om en nært forestående lovvedtagelse, og det er påfaldende, at sagsøgers opsi-

gelse falder 2 dage efler Folketingets anden behandling - nemlig den 18. december 2003.

Det må på baggrund af ovenriævnte lovforslag, som dels må forventes at blive vedtaget meget snart,

og dels må forventes at få tilbagevirkende kraft fra den 13. november 2003, lægges til grund, at

sagsøgers opsigelse er uberettiget. Sagsøger hævder, at en lovvedtagelse i-ned tilbagevirkende kraft

dels vil være ulovlig og dels et ekspropriativt indgreb. Dette bestrides af sagsøgte.

ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at de sagsøgte ikke kan opsiges fra deres lejernål, henset til

at sagsøger har opsagt de sagsøgte den 18. december 2003 i medfør af lejelovens § 83,

stk. l litra B, og

at lejelovens § 83, stk. 1, litra B i den nærmeste fremtid forventes ændret med

tilbagevirkende kraft til den 13. november 2003, således at udlejere ikke kan opsige

lejere på grund af ombygning.

Subsidiært gøres det gældende,

at sagsøger ikke har dokumenteret, at der skal ske ombygning af ejendommen på grund

af forløbet op til opsigelsen, samt manglende byggetilladelse til projektet.

FORMALIA:

Med hensyn til sagsøgte I i Falstersgade 7, st., kan det oplyses, at en af lejerne, Rikke Haase, på et

tidspunkt har opsagt sit lejemål med virkning fra den I. marts 2004. I stedet for Rikke Haase er der

flyttet en ny lejer ind i lejemålet. Sagsøger opfordres til at oplyse, om stavningen fastholdes mod

Rikke Haase eller den nye lejer.

Undertegnede repræsenterer på nuværende tidspunkt sagsøgte 1, 3, 4, 5 og 6. For såvidt angår sag-

søgte 2 har undertegnede endnu ikke haft lejlighed til at drøfte sagen med denne, da han er rejst til

udlandet. Ifølge det oplyste er stævning ej heller forkyndt for denne endnu. Såsnart lejligheden

byder sig, vendes der tilbage med en endelig bekræftelse på repræsentationen, også for såvidt angår

sagsøgte 2.

BILAG:

Bilag A: Avisartikel af den 28. maj 2002.

Bilag B: Avisartikel af den 7. september 2003.

Bilag C: Forslag til ændring af lov om leje mv.

Århus, den 27/2-2004

Søren Salornonsen

adv.frn.

rshØjvej 41 Edslev. Dyrlæge Jens Breth Hansens ejendom ser flot moderniseret ud - set fra facaden. Indenfor har polske

bejdere huseret med en tvivlsom renovering. Bygningsinspektoratet har heller aldrig givet tilladelse til 11-12 lejligheder.

FOTO: PREBEN HUPFELO

11,[email protected]", 11u,' R a0d-m-anden. skal ta. le s tilfin til

9 - 9

m.surldt udlicju.in -sej end.om i Ed-slev A

Morten Ravn ændring af ejendommen, jens Breth Hansen bliver i ikke beboelse og udlejning,

[email protected] tiden der er givet tilladelse dl næste uge al-hørt af politiet i som Risskov-dyrlægen - uden

detjeg er næsten sikker på, at sagen orn de polske arbejdere. at f! tilladelserne - har valgt.

SLE V. Dyrlægejens Breth ejendommen maf flere grunde Ejendommen ligger kun i

Tisen, der ti.lovligt - og nied ikke kan gøres lovlig. Men det StØj-problem omkring 50 meter fra motor-

gal polsk arbejdskraft - har bliver en polidsk sag, som Sagen om den ulovlige ind~ vejen, og der er stramme krav

rettet en halv snes lejlig- rådnianden skal tage @tilling retning af lbi---shøjve' 41 ver- om, at støjniveauet ikke- !nå

ler på en landejendom i til, siger Aage Mikkelsen. serer altså sideløbende med overskride visse grænseværdi

;lev, skal ikke regne med at Det vil sige, at rådmand politiets sag om de polske ar- er.

!li krone ud af anstrengel- Poul B. Skou (K) kommer ind bejdere. Bygningsinspektora- I andre sager, hvor ejen- i

,IC. i sagen. Bygriningsinspekto- tet venter foreløbig på en til- dommene har ligget læligere

@ygningsinspektorat Syd er ratet skal have en melding fra bagernelding ogforklarixig fi-a væk end i dette tilfælde og

t Ind i sagen, efter Stifts- rådmanden, så det kan give Breth Hansen om, hvorfor oven i købet haft støjskærrrie,

,ndes orlitale af e'endom- Arhus Arnt. en tilkendegivelse. lian tiden tilladelse indrettede har kravene ikke været over-

n, der ligger på adressen Det er nemlig Arhus Arnt lejligheder. holdt. På Torshøjvej 41 er der

shøjvej 41 i Edslev klos ol) sorn skal håndhave, at plan~ - Med I I - I 2 lejemål er der ingen støjdænipende foran-

notorvejen, og som er nid- loven i forbindelse med lied- tale orn en voldsorn ændring, staltninger, og det er tvivl-

@et til godt en halv snes lagte lande'endornine bliver og det skal vi have redegjort sorlit, oni ejendommen kali

mål. overholdt. for. Der skulle være tegninger leve op dl disse specifikke

de officielle papirer er Det var pi iietop'forshø'@,e' over e'endoinnien, og dem krav.

idoninien kun opført til at 41, at fire polske arbejdere venter vi JA. Et andet pro- Foreløbig er Bygnings-

e en enkelt lejlighed på blev anholdt for en niåried si~ blern er: at motorvejen løber inspektorat Syd ikke nået ln-

kvadratnieter. Mirkelig- den af politiet og siden udvist tæt forbi ejendorlirrien, siger den for i selve e'endorrinien,

en er, at dyrlæge Jens fol- at udføre ulovligt arbejde bygningsinspektør Aage M.ik- hvor lejerne har været plaget

th 11arisen har I l -12 le'ere på e'endoninien uden ar- kelsen. af betydelige fugtskader på

rsk-jilte lejligheder på den bejdstilladelse. Stø'en fra E 45-niotorvejen grund af bygges'tisk. L 'lig-

a 600 kvadratmeter store Fagforeningen SiD stod kan også blive årsagen til, at hederne er heller ikke blevet

Idorn. bag anineJde)sen. Sagen var myndighederne beder Breth inUt op.

Vi har sammen med Jens samtidig startskud til en ræk- Hansen orii at opsige lejerne Men i Husle'enævliet ligger

Ji I-lansen og hans råd- ke artikler iÅrhus Stiftstiden- og finde et andet formål end netop en sag om dyrlægens '3

r haft et inøde på elen- de om dyrlæge Jens Breth beboelse i lande'endoninien. ejendorn i Edslev fordi lejer-

inien, sigel- bygnings- Hansens udlejning af andre Planloven sigter i øvrigt også ne mener, de betaler for me-

-6.k;@ng 20.000 køretøjer 70 procent,. fastslår han.

prasserer dagligt i nordlig -Derfor er jeg på sovepiller

_Séndag den 7. September 2003 etning uden for støjvol- nu. Jeg har brugt fem rriil-

den, skriver Århus Amt Og lioner kroner på ejendom-

angiver støjniveauet til 65 men. De er lånt i udlandet.

til 70 decibel eller betyde- Al frivserdi i mine andre

ligt over Miljøstyrelsens ejendomme er belånt, for

vejledende regler. uden godkendelser kan jeg

Allerede af den grund ikke låne penge i denne her

m et, at der ikke ejendom,- siger Jens Breth

mener amt

å indrettes mere end én I-lansen

91 ekstra bolig på Edslevgård. Amtet forlanger, at Væg-

@Amtet har ikke taget gene, der deler ejendom-

støjmålinger, og de aner Ik- men i 13 lejligheder samt

ke' hvad de snakker orn. køkken- og badevær@lsein-

Der kom bare en mand og 'tall.....r skal fjernes i

bygger@ lyttede sig frern,- siger dyr- løbet af første halvdel af

lægen højt for at trænge 2004.

gennem trafiklarinen. Men Jens Breth Hans ad-

Men skaden er sket. Nu vokat, Aagaard Poulsen,

må vi i Vestre L"dsret.« tvivler på, at amtet kan

kræve vægge og installa-

Gennemgang af lejere tioner fjernet, selv om der

og surx,- r ikke må være lejligheder på

Han satser og tro på, at

n retssag vil give ham ret Edslevgård.

til at fortsatte udlejningen -Breth hansen. har taget

på ejendommen, hvis Na- et frisk initiativ og skaffet

turklagensevnet giver År- udmærkede lejligheder til

hu Amt medhold, som han unge, der har svært ved at

lejere forudser. finde et. sted at bo. Han

De 13 lejligheder er ble- burde da have sine godken-

vet en gennemgangslejr for' delser,. siger advokaten,

Dyrlæge Jens Breth Nu vil han føre sagen for især unge, der ikke kan fin- som Breth Hansen henviser

Hansen erkender, at retten, siger han. han de et andet sted at bo. til.

Det er tre år siden,

han har dummet sig 1 købte bygningerne til Eds- Vi begyndte at søge et Trods de vanskelige tider

forbindelse med byg- levgård klos op af Hørning- noget andet, så snart vi for ~erne har Jens

ning af 13 lejlgheder frakørslen fra motorvejen flyttede ind deri 1. novem- Breth Hansen netop åbnet

mellem Skanderborg og ber sidste år,. fortæller

på en gammel. gård i Århus. Rikke Lykke Hedegaard, en ny klinik i Odense og

udkanten af Århus. Han ville bo de@ med sin der ved månedsskiftet flyt- fortæller om sine planer om

familie, nieÉ så opstod der tede fra en lejlighed på en kaberil-vnsk dwelsege-

Byggeriet er nemlig uenighed l familien, skriver Edslevgård. klinik.

aldrig blevet god- han i brevet til bygnings- Sammen med sin kæreste

kendt af Århus Amt, myndighederne. har hun fået en lejlighed i

HøjbjergBoligforening.

som nu kræver 11 af Xflovlige arbejdskraft JP A@hus mødte hende

boligerne revet ned. Kort efter gik et hold tilfældigt under et besøg på

et krav nægter Jens polske arbejdere i gang ejendommen.

Breth Hansen dog at med ombygningen. -Yderdøren har været

Selv på en afsides belig- utæt siden i vinter, og i fe-

efterleve, og nu ender gende ejendom i den yder- bruar var der ingen varme,

c-. sagen i Vestre Lands- ste kant af Århus på kom- fordi fyret revnede. Tempe-

egrænsen til Hørning raturen var 11 grader i stu-

ret. mun

rygtes den slags. en og syv i sovevserelse og

SiD og politiet blev un- badeværelse. Vi overnatte-

derrettet, og da dyrl-gen de i niin kærestes lastbil.

BYGGERI tidligere har brugt illegal, Rent tøj var noget, vi mått,

Af ERIK THOMLE udenlandsk arbejdskraft, tænke os til. Slangen til va-

Foto. CARSTEN INGEMANN blev han praesenteret for et skemaskinerne var fros-

bødeforlæg på 125.000 kr. set..

M Dyrlæge Jens Breth Men byggeriet blev fær-

De to fælles vaskeniaski

Hansen fra Risskov mener digt, og for halvandet år si- ner er sluttet til hanen med

selv, at han både dummede den flyttede lejere ind i de

sig og opførte sig tåbeligt, 13 lejligheder. -, . en almindelig grøn have-

da han byggede en gammel Den 2. maj sidste år ud- slange.

gård i udkanten af Århus bad Bygningsinspektorat Jens Breth Hansen for-

om til 13 lejligheder. syd sig en forklaring på tæller selv om problemer

Det skrev han i hvert fald byggeriet, og se med lejerne.

nere i maj »Jeg blev truet på livet,

til bygningsmyndighederne spurgte en nabo, om det var

i Århus, da de opdagede, at lovligt at koble kloakken da fyret gik i stykker i vin-

han uden den fjerneste til- fra de 13 lejligheder på ter,- siger han, men vil ikke

snakke mere om den sag.

ladelse havde udvidet det hans drænledning.

beboede areal på Edslev- Så kom brevet fra dyrlæ- ,Der har også været ind-

gård i Hasselager fra 140 til ge Jens Breth Hansen, brud og hærværk..

950 kvadratmeter og aen- hvori han den 10. juni sid- Jens Breth Hansen driver

dret antallet af beboelser ste år skrev, at han var ble- dyrlægeklinikker i Århus

fra en enkelt til 13. vet klar over, at hans "måde Horsens, Vejle, Kolding o@

Desuden havde han byg- at gribe sagen an på har har netop åbnet en ny kli-

nik i Odense. Alle reklame-

get ind over et areal så tæt været helt tåbelig," og til- i'er med dyrlsegeydelser til

på motorvejen, at det under føjede. "kort sagt -, jeg har

ingen omstændigheder dummet mig gevaldigt." lavpris.

--Mygges Høj be~g

matte - - Men nedizegge de ulovli-

SanI.UMg med -erkendel-

ge lejligheder vil han ikke. For et år siden var der

sen af, at han havde dum- Hvis jeg ikke får le- presseomtale både af byg-

met sig, lovede han at gøre jeindtægten, 50.000 kr. om

gesagen og af klager fra

alt for at byggeriet kunne måneden, går jeg fallit om

blive lovligt. et halvt år ~ eller måske et kunder, de havde fået deres

Men det løfte holdt kun, helt,. sagde han, da han vi- dyr behandlet på klinik-

til han fik besked på at ste JP Århus rundt på den kerne.

fjerne mindst 11 af de 12 ombyggede e.endorn, hvor -Den omtale har ødelagt

nye lejligheder. lastvogne og personbiler min dyrlsegeforretning med

Så var dyrlaegen ikke in- tordner forbi på den anden

teresseret i at gøre noget. side af en smal støjvold.

Skriftlig fretrisættelse (13. iioveniber 2003)

Socialministeren (Henriette Kjær)

Ilerved tillader Jeginig for Folketinget at fremsatte

Forslag til lov om ændring af lov om lej'e, lov om leje qJ'almene boliger, lov om midlertidig

regulering af boligforholdene mfl. love (Behandling qf husordenssager ved huslejenævn og

beboerklagenævn, betalingfir adgang til elektroniske kommunikalionstjenester, begrænsning qf

adgan gen til at ol)kræve større huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning)

(Lovforslag nr. L 78).

Lovforslaget indeholder 4 delelementer

I .Udskillelse af lejeres betaling for teletjenester (internetadgang m.v.) fra huslqJen.

2. Behandling af husorderissager ved huslejenævnene.

3. Regler sorn modvirker pludselige husi Jespring i eksisterende lejeforhold.

ej .1

4. Ændring af adgangen til at opsige lejere i forbindelse med forbedringer.

Ad I. Udskillelse af lejeres betaling for internetadgang in.v. fra huslejen

Det foreslås at udvide de gældende regler om I 'eres betaling for fællesantenne til også at

ornfatte lejeres betaling for fælles tilslutning til bredbånd og lignende netværk. Herefler vil denne

betaling ikke længere indgå i den boligstøtteberettigede boligudgift.

Ad 2. Behandling af husordenssager ved huslejenævnene

Det foreslås, at der for det private udlejningsbyggeri indføres en ordning, hvorefter der på en

hurtigere måde end ved domstolene kan gøres noget i tilfælde, hvor lejere ikke overholder

almindelige husordensregler. Forslaget er i overensstemmelse med det forslag, som et udvalg

under Socialministeriet med deltagelse af Justitsministeriet, Domi-rierforeningen, Advokatrådet og

Huslejeriævnsforeningen har fremsat i en foreløbig redegørelse.

Det foreslås samtidig at ændre i den gældende almene ordning, så reglerne for det private og det

almene udlejningsbyggeri i det væsentligste bliver identiske. Dette indelbærer, at nævnene ikke

kan ophæve den indklagede lejers lejeforhold.

Ad 3. Regler som modvirker pludselige huslejespring i eksisterende lejeforhold.

Ændringsforslagene har baggrund i den presseomtale, som foregik flenover sommeren, om

lejere, der ikke har råd til at blive boende i lejligheden på grund af pludselige store huslejespring.

Det foreslås at indføre en begrærisning på størrelsen af lejeforhøjelser i denne type ejendomme

således, at udl 'eren skal tilbyde lejerne en passende erstatningsbolig i tilfælde, hvis udlejerens -,,11

kræve en l 'eforh Jelse, der tilsammen med øvrige omkostningsbestemte l 'eforhøjelser de

ej øj ej

seneste 3 år overstiger 152 kr. pr. 1-n2 på årsbasis (basis 2003).

Det foreslås endvidere at indføre en oplysningspligt om den særlige lejefastsættelse i disse

lejemål, således at lejeren er bekendt med, oin lejen svarer til det, der maksimalt vil kurme,

opkæves.

Ad 4. Ændring af adgangen til at opsige lejere i forbindelse ined forbedringer

I lyset af de Presseomtalte sager orn opsigelse af l 'ere i forbindelse med udlejeres

augatig til med -) maneders varsel at opsige lejetorhold i sadanne tillælue.

Baggrunden for forslaget er Især, at det må lægges til grund, at ordningen i praksis kuli anvendes

i i-neget begrænset omfang. Hertil korniner, at forslaget løser det centrale boligsociale problem,

idet lejeren ikke tvinges til at fraflytte boligen uden at få tilbudt en erstatningsbolig.

Lovforslaget skønnes at resultere i offentlige mindreudgifter på 2,8 mio. k-r. i 2004 fordelt med

0,9 mio. kr. til kommunerne og 1,9 mio. kr. til staten via reduceret individuel boligstøtte, som

følge af det under ad I foreslåede.

Det foreslås, at lovændringen. træder i kraft I. 2004, dog således, at Ændringerne

vedrørende begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse i

forbindelse med ombygning får virkning fra lovforslagets fremsættelse.

Med disse bernærkninger skal jeg indstille lovforslaget til Folketingets velvillige behandling.

I (len gældende ordning i lov om leje af alniene bo112er indgår soin undtagelse flertil, at en lejer, sorn

ikke kan fornlå udlejeren til at indbringe en sag imod en anderi lejer, selv kan indbringe sagen for

beboerklageriævnet. Udvalget flar drøftet dette elernent i ordningen og finder, at der knytter sig en række

principielle og komplicerede problemstillinger llertil især vedrørende deri lindbringende lejeres retsstilling.

Udvalget ønsker at gøre dette forhold til genstand for nærinere overvejelser, og har derfor besluttet at

afgive en foreløbig redegørelse, som ikke indeholder forslag vedrørende dette punkt. Udvalget vil herefter

fortsætte sit arbejde me@henblik på at afklare forholdene vedrørende spørgsmålet om lejeres adgang til at

indbringe sager imod and lejere og derefter afgive deri endelige redegørel .

Dette lovforslag indeho således udmøntningen af udvalgets forelø@ redegørelse, og lovforslaget

er udformet i overensstenlin med det, soin udvalget i enighed har anbefalet.

Loyforslagets indhold

Den foreslåede ordning indebæ , at huslejeriævnet kan pålægfie lejere, soni ikke overholder reglerne

om god skik og orden, en retsfølge forhold til den gældende/ordning i lov orri I 'e af grinene boliger

foreslås færre retsfølger, som kan p ægges lejeren. Forslayet indebærer, at lejeforholdet kan gøres

betinget, eller at l 'eren kan meddeles advarsel. Det fór@leas således, at det ikke som retsfølge kan

påfægges lejeren, at l 'eforholdet opliæv . Den mest iii ride retsføl-e vil efter forslaget være, at

ej t-,

lejeforholdet gøres betinget af, at lejeren i vertræder ri rinere fastsatte betingelser.

Baggrunden for dette forslag er, al af lejefor oldet findes at være en så indgribende retsfølge,

[email protected]'

al den ikke er egnet til anvendelse i et nævn stem, det riævnssysternet ikke indeholder den fornødne

retssikkerhed i forhold til et indgreb a en karakter. Det er endvidere konstateret, at

bolligorganisationerne på det grinene område rierelt er meget tilbageholdende med at benytte

beboerklageriævnene i tilfælde af grovere huso d vertrædelser, hvor deri indklagede lejers fraflytning

anses at være nødvendig. Sådanne s@ager r n es sædvanligvis direkte for boligretten. Denne

omstændighed er formentlig årsagen til, at b rkla riævrienc kun i meget ringe omfang har truffet

beslutning om at ophæve lejeforhold et,

Det foreslås endvidere som noget ilyt t il eslutniiig oi at I eforholdet gøres betinget, kun skal have

Stikning i op til l år efter beslutningen. aggrunden for d forslag er især, at det ved en efterfølgende

retssag om ophævelse af lejeforholde som følge af leje rir delse af betingelserne kan være

overordentligt vanskeligt at skabe til kkelig klarhed over om ligger længere tilbage i tid.

Forslaget indeholder flerefter mindre indgi e end det betingede lejeforhold, at

Lejeren meddeles en advarse I om fornyet overtrædel g orden kan føre til, at lejeforholdet

gøres betinget eller, at le'efo kali opsiges eller old til lejelovens almindelige regler

herorn.

Hensynet til retssikkerheØn har endvidere medført, at det ikke for 's at begrænse adgangen til at få

prøvet huslejeriævnets af@6relser. Det foreslås derfor ikke at medtage begrærisninger i adgangen til

domstolsprøvelse, som @Aag gælder for beboerklagenævnenes afg@ eisser,

'r'

Efter den gældende ordning kan lejeren pålægges deri retsfølge at v rpligtet til deltagelse i en

konfrontation med d@,11

e lejere, som har været generet af den indklagede lej adfærd. Denne retsfølge

foreslås ikke medtaget, (la et frugtbart resultat af konfrontation må antag forudsætte parternes

frivillige deltagelse. Konfrontation skønnes på denne baggrund ikke at egne sig retsfølge. Det foreslås

i stedet at hilst 'eriævnet kan opfordre til afholdelse af medlation.

Samtidig med forslaget om at indføre den omtalte ordning i lov om leje, foreslås det at ændre deri

gældende ordning i lov om leje af almene boliger således, at de to ordninger på henholdsvis det private og

det alniene område er identiske bort set fra reglerne l lov om leje af alniene boliger om lejerens adgang til

at indbringe en sag iniod en inden lejer.

Ad 3. Olmigelse af lej'e:forhold efter lejelovens § 83, stk. 1, litra b, I)å grund af ombyYgning

Baggrundfor lovforsh@get

Den seneste tid har givet eksempler på, at lejelovens regler om opsigelse i tilfælde af ombygning giver

anledning til utryghed omkring ]ejeres boligforhold. Det skaber utryghed, når lejerne bliver nødt til at

flytte fra deres hjem ined 3 måneders varsel, fordi udlejeren ønsker'ombygge ejendommen. Det samme

gør sig gældende, når lejerne ikke har råd til at flytte tilbage til den ombyggede bolig, og ikke får stillet en

passende erstatningsbolig til rådighed.

idet det er regeringens ønske at skabe størst iliulig sikkerlied i den enkeltes boligforhold uanset hvilken

boligforrn, der er tale orn. DerfDr foreslås det at begrænse adgangen til at opsige lejere i forbindelse rned

orribygning nied deri virkning, at ombygninger afeksisterende lejemål soin altovervejende hovedregel må

ske efter I 'elovgivningens almindelige regler om tidi 'ers adgang til at foretage forbedringer tindet-

ej ej

lejeforholdets beståen.

Når udlejerens ombygningsarbejder gennemføres efter lejelovgivningens almindelige regler orn

forbedringsarbejder, giver dette lejerne en større grad af sikkerhed omkring deres boligsituation end efter

de nuværende regler, samtidig med at udlejeren bevarer muligheden for at ombygge.

I kommuner omfattet af boligreguleringsloven gælder således, at lejeren skal tilbydes en passende

erstatningsbolig ved større forbedringsarbejder. En sådan pligt for udl 'eren og ret til lejerne gælder ikke

efter de nuværende regler orn opsigelse på grund af ombygning. Dertil korrimer det forhold, at

lejeberegningen herefter skal ske efter de almindelige regler for beregning af forbedringsforh 'eiser,

Øj

hvilket vil give lejeren en højere grad af forudsigelig omkring huslejens størrelse efter ombygningen.

LoiJbrslagels indhold

Det foreslås, at deri generelle adgang til at opsige lejere i forbindelse med ombygninger opliæves.

Virkningen af lovforslaget bliver, at lejerne sorn altovervejende udgangspunkt ikke kan opsiges, nar

udlejer ønsker at ombygge 'endommen. I stedet for at opsige lejerne nlå udlejeren gennemføre arbejder-ne

efter le.elovgivningens regler orn forbedringer.

Heraf følger, at lejere i kommuner, der er omfattet af boligreguleringsloven, skal have tilbudt en

passende erstatningsbolig, livis forbedringsarbejderne niå forventes at ville medføre en huslejestigning på

155 kr. pr. in' årligt (2004-niveau). Erstatningsboligen skal tilbydes i god tid, før arbejderne påbegyndes.

Dette skaber tryghed omkring deri enkelte lejers og dennes farrulles boligsituation.

For de lejere, (Jer efter forbedringsreglerne ikke har krav på erstatningsbolig, fjordes huslejestigningen

inden for nogle økonorniske grænser, soni nornrialt ikke overskrider, livad lejer-nes privatøkonorni kan

holde til. For de lejere, der efter forbedringsreglerne har krav på erstatningsbolig, inert sorn fortsat ønsker

at leje boligen efter ombygningen, skal lejen ligeledes fastsættes efter de almindelige regler om beregning

af leKørh 'eiser som følge af forbedringer. Det vil sige, at lejeberegningsgrundlaget bibeholdes uanset

- øj

arbejdernes omfang, og at udlejers udgifter til vedligeholdelse ikke kan indgå i beregningen af

forbedringsforhøjelsen.

Adgang til opsigelse foreslås dog bevaret i nogle få tilfælde, som forekommer yderst siældent i praksis.

For det første tilfælde hvor ejendommen efter ombygning skal benyttes som ældreboliger, ungdomsboliger

eller familieboliger efter airrienboligloven. For det andet tilfælde hvor ombygning sker som følge af

ekspropriation. For det tredje tilfælde hvor ombygningen kunne være blevet gennemført ved en

ekspropriationsbeslutning. I alle tilfælde er lejeme sikret genhusning. Med de foreslåede ændringer er der

ikke tilsigtet Ændringer i de krav til ombygningens omfang, der efter retspraksis skal være opfyldt som

forudsætning for, at opsigelse kan foretages.

Adgangen til at opsige i forbindelse med nedrivning opretholdes. I sådanne tilfælde forudsættes, at der

foreligger en nedrivningsgodkendelse.

I tilknytning til denne ændring foreslås lejeloven ligeledes ændret således, at en lejer, der er opsagt på

grund af ombygning, har krav på erstatningsbolig, hvis boligen efter ombygningen bliver til en almen

ungdomsbolig, og lejeren ikke tilhører den berettigede personkreds. Efter deri gældende bestemmelse

gælder dette kim ved ombygning til ældreboliger.

Det foreslås, at ændringerne til lejelovens § 83 stk. 1, litra b, får virkning fra lovforslagets fremsættelse.

I-lerved sikres, at eventuelt freniskyndede dispositioner i den periode, hvor lovforslaget behandles, vil

blive hedømt på samme rnåde sorn dispositioner efter lovens gennemførelse.

Ad d. Vuligheden alfor al varsle store lejeforhøjelser i pludseligespring begrænses,for Lejemål i

ejerulomme, hvor qJkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, satnipligi til Oply!"ming Om

,Ikastberegning

Baggruncifor lovforslaget

I (len seneste tid er der set en række eksernpler på, at udlejere i ejendomme ined omkostningsbestemt

husleje, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, har varslet meget store sarnlede

lejeforhøjelser. Forhøjelser i en størrelsesorden, som ofte vil kunne betyde, at en lejer ikke længere har

Retsstillingen vil efter forslaget være den, at forudsætningen for at indbringe en sag orn

husordensovertrædelser er, at udlejeren har givet deri pågældende lejer en påmindelse. Hvis

hu-sordensovertrædelserne herefter fortsætter, vil sagen kunne indbringes for huslejenævnet, som i givet

fald kali pålægge lejeren en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget. Gøres lejeflorholdet betinget, og

lejeren herefter indenfor I ål- efter afgørelsen overtræder betingelserne, kan lejeforholdet, ophæves eller

opsiges efter regleli@e

i lejeloevens kapitel XIII og XIV. Eli sag Øm opliævelse eller opsigelse vil, hvis

l s\ -nindelige regler skitille es for retten, hvis prøvelsesret tillige

lejeren gør indsig e efte r d all l i @nig

omfatter litislejenævnets ørelse orn at gøre lejeforholde 'J,"betinget, herunder om der er givet den

fornødne påmindelse, rnedi re dette spørgsmål allerede ey'afgjort af domstolene.

De gældende bestemmelser i stk. 2 og 3, i lov oig,-feje af alniene boliger, som bestemmer, i hvilke

tilfælde ophævelse kali ske, er ikk nedtaget soni kon@/ckvens af, at umiddelbar ophævelse som retsfølge

ikke er medtaget.

Ad § 79 c

Deri foreslåede § 79 c er bortset I'r lieden identisk med deri gældende § 83, stk. 1, I lov orn leje

af almene boliger.

I § 79 c, stk. 1, 21. pkt., er det foreslåe at er ikk pålægges en strengere retsfølge en deri, der måtte

være angivet i en everituel påstand.

Det har været overve et, o,,, kal indføres et krav oi at udf 'er ved indbringelsen skal nedlægge

j' ej

g@ so egge agede lejer. Et sådan krav vil imidlertid være

påstand oni den retsføl e )111i ... t skal pil, deri nidkær

l s'

et brud nied officialprincip , hvorefter det pålivller lit @Cienævnet at tilvejebringe de fornødne

oplysninger i sagen og træ fgørelse på dette grundlag.

Et krav ol n, at en påstai iedlægges, vil Yderligere kunne bibrinø\den indbringende part deri opfattelse,

at det samtidig pålivil parten at oplyse sagen og dernied godtgø\ at grundlaget for at gennemføre

r,\,

påstanden er til ste cl- findes derfor ikke grundlag for at foreslå en réel hero

Ingen af par nudlertid afskåret fra at nedlægge påstande. Da det @indes stødende, at en part efter

de nugældende regler principielt kali pålægges niere vidtgående retsfølger end påstået af den forurettede

part, foreslås derfor i § 79 c, at (Jer ikke knn pålægges en strengere ietsfølge end påstået af udlejeren.

'Fil nr. I 5 og I 9

Al' det fremsatte forslag til ændring af lejelovens § 83, stk. 1, litra b, følger, at en udlejer sorri

altovervejende hovedregel ikke kan opsige en lejer, fordi lejemålet ønskes orlibygget. Med forslaget

ændres ikke på udlejers muligheder for at opsige lejerne, livls det dokurnenteres, at ejendommen skal

nedrives.

Det ligger til grund for nærværende lovforslag, at når der er indgået lejeaftale, skal lejer så vidt muligt

kunne indrette sig i tillid til, at han har en bolig til rådighed, og at vilkårene for det pågældende lejernål

som udgangspunkt ikke ændres væsentlig, medmindre dette skyldes forbedringsarbejder.

Virkningen af, at opsigelsesadgangen opliæves vil være, at boligreguleringslovens almindelige regler fol-

beregning af forbedringsforli 'eiser finder anvendelse ved ombygninger i kommuner, hvor

øj

holigreguleringsloveri er gældende. Dette indebærer, at I 'erne i litislejeregulerede kommuner for det

første skal have tilbudt en erstatningsbolig, hvis huslejestigningen må forventes at overstige I 55 kr. ni' orn

året (2004-niveati). L 'erne sikres således tryghed i deres boligforhold, Klet tidlejeren skal tilbyde dern en

passende erstatningsbolig til en l 'e, der ikke afviger væsentligt fra den lildtidige.

For det andet indebærer den foreslåede ændring, at lejerne i regulerede koninioner, der ikke ønsker

erstatningsboligen, men fortsat ønsker at leje deri omhandlede bolig efter ombygningen, kun kan få en

lejeforli, 'else svarende til forøgelsen af det lejedes værdi. Hvis der som led i forbedringen sker

Øj

tidskiftning af eksisterende indretninger, indebærer principperne bag det lejeretlige forbedringsbegreb, at

del- skal foretages et fradrag i forbedringsudgiften fol- den I 'eværdi, soni de eksisterende indretninger

modsvarer. Vurderingen af denne værd] skal tage udgangspunkt i, at der tale om en god

vedligeholdelsestilstand. Samtidig skal der tages stilling til, om del- er grundlag for at foretage fradrag for

everituelt sparet frenitidig vedligeholdelse. Det cl- af central betydning for ordningen, at vurderingen al'

forøgelsen af det ]ejedes værdi tager udgangspunkt i en vurdering af den hidtidige tilstand sammenlignet

med deri efter forbedringen opnåede tilstand.

Forslaget indebærer, at visse af de mest indgribende ombygninger af en karakter, som ligger udover,

lejede rummer, kun vil kunne gennerntøres etter al-tale med lejeren eller i torbindelse rned genudlejning.

Opsigelse på grund af ombygning kali efter lovforslaget dog fortsat ske i tre særlige tilfælde. For det

første når ejenddrnmen efter ombygningen skal tages i brug sorri ældreboliger eller ungdonisboliger efter

lov om almene boliger, og for det andet når ombygningen sker som følge af ekspropriation, og for det

tredje når ombygningen ville kunne have været gennemført ved en ekspropriationsbeslutning.

Med den foreslåede ændring af lejelovens § 85, stk. 3, ajourføres bestemmelsen med § 86, stk. 3, i lov

om ]eje af almene boliger. I den almene lejelov er det fundet hensigtsmæssigt, at der gælder en generel i-et

til tilbud orn erstatningsbolig for opsagte lejere, når boligen efter ombygningen er forbeholdt en besteint

personkreds (tinge eller ældre/liandlcappede), som lejeren ikke tilhører. Efter regeringens opfattelse vil det

være hensigtsmæssigt at overføre dette til deri private lejelov. l bestemmelsens nuværende udformning

gælder dette kun fol- boliger, der er orribygget til almene ældrebollger, og den opsagte lejer ikke tilhører

deri berettigede personkreds. Elvis den foreslåede ændring vedtages, vil lejere, der opsiges på grund af en

pr]vat udlejningsejendorris ornbygning til almene ungdorrisboliger, have krav på en erstatningsbolig, hvis

de ikke er under uddannelse ni.v. Det foreslås samtidig at ophævc henvisningen til lov om boliger for

ældre og personer med handicap, da del- ikke længere kali opføres boliger efter denne lov.

Til lir. l 6-1 8

Del- er i forslaget til § 79 a foretaget en riærrnere fastlæggelse af begrebet »god skik og orden « . Der

foreslås derfor indført en henvisning til denne bestemmelse i reglerne orn opsigelse som følge af

overtrædelser af god skik og orden i lejelovens § 83 svarende til det, der gælder i lov om leje af almene

boliger. Vilkåret oni, at der skal være givet en påmindelse fra udlejeren, fremgår af den foreslåede § 79 b,

stk. 2. Del- foreslås eridvidere i § 83 indført en adgang til at opsige en Lejer,, sorn overtræder betingelserne i

en afgørelse fra huslejeriævnet orn at gøre lejeforholdet betinget. Eli sådan regel findes tilsvarende i lov

orn leje af alinene boliger. Kravet orn forudgående påmindelse frerngår af deri foreslåede § 79 b, stk. 2.

Til ni-. 20 og 21

De foreslåede ændringer svarer til det tinder lit-. 16-18 foreslåede, idet tilsvarende bestemmelser foreslås

indført i reglerne orn ophævelse i lejeloveris § 93. Dette svarer ligeledes til det, soni gælder efter lov on]

leje afalniene boliger.

Til lir. 22

I lovens § 106 er det nærmere fastsat, på livilke områder liusi 'eriævnene har kompetence. Det fremgår

af bestemmelsen, at nævnene treffer afgørelse i tvister vedrørende betaling af antennebidrag. Det foreslås

tilsvarende, at huslejenævnene skal kunne træffe afgørelse i tvister vedrørende lejeres betaling for adgang

'I elekti 'ske korrimunikationstjenester.

ti -oni

Til nr. 23

Sorn konsekvens af at der foreslås indført en ordning riled behandling af husordenssager ved

litislejeriævnene, foreslås der indsat en regel lieroni i lovens § 106, som fastlægger huslejenævnenes

kompetence.

Til § 2

Til nr. 1-7

Der foreslås indført tilsvarende regler om lejeres ret til at etablere adgang til elektroniske

korni-nunikationstjenester og om betaling for ejendommens forsyning med fælles adgang til elektroniske

kornmunikationstjenester i lov orn leje af alniene boliger som foreslået indført i lov oni I 'e, 'f.

ej i

nærværende lovforslag § 1, lir. 3-12. Der lierivises nærniere hertil.

Det berriærkes i denne forbindelse, at de gældende regler om ]ejeres betaling for fællesantenne efter lov

orn leje af almene boliger adskiller sig fra reglerne i lov orn leje derved, at pligten til at betale ikke beror

på en aftale lniellern lejeren og tidlejeren som efter lov orn l 'e inert på den beslutning, sorn er truffet om

etablering af fællesantenne m.v. i afdelingen. Denne forskel foreslås videreført for så vidt angår betaling

for fælles adgang til elektroniske kornmunikationsfjenester.

LOKDAM EILRICH HANNIBAL & MADSEN

M Ø N S T E D H U S

Århus:

Ebbe Madsen (H)

Annette Møller Hannibal

Simon Eilrich (1)

Jørgen Lokdam (1)

J.nr. 16773-1 SS/HB Erik Høimark (1)

Mette Lund Thomsen (1)

Peter Jakobsen

Camilla Ernst

Morten Skytte

Søren Salomonsen

SAGSØGTES Kirstine Kryger Dyekjær

København:

SUPPLERENDE PROCESSKRIFT Helle Lokdam (H)

sagen

BS 99-677/2004 Jens Breth Hansen

Nordre Strandvej 175

8240 Risskov

mod

sagsøgte 1:

Rikke Haase

Else Kristine Poulsgaard

Mikkel Alrnholt

Karina Bundgaard Nielsen

Falstersgade 7, st.

8000 Århus C

sagsøgte 2:

John Bæk

Falstersgade 7, I. tv.

8000 Århus C

sagsøgte 3:

Malte Trold Kirkegaard

Falstersgade 7,1. th.

8000 Århus C

sagsøgte 4:

Gerd Johansson

Falstersgade 7, 3. tv.

8000 Århus C

Mønstedhus. Vestergade l I . Box 260. DK-8100 Århus C . e-mail: [email protected]

sagsøgte 5:

Hans Lildholdt

Falstersgade 7, 3. th.

8000 Århus C

sagsøgte 6:

Hans Ole Glerup

Falstersgade 7, 4. tli.

8000 Århus C

Som supplement til svarskrift i sagen skal der indgives følgende:

SAGSFREMSTILLING:

Det bestrides, at sagsøger har dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at der reelt vil ske

ombygning af ejendommen. Tværtimod gøres det gældende, at der er tale om chikanøs adfærd over

for de sagsøgte, idet sagsøger igennem længere tid har forsøgt at få de sagsøgte ud af lejemålene på

anden måde i strid med det lejeretlige uopsigelighedsprincip.

Dette er ikke lykkedes, og nu forsøger sagsøger at få de sagsøgte ud via lejelovens § 83, litra B.

Der henvises blandt andet til vedlagte bilag for såvidt angår sagsøgte 5 (bilag D) og sagsøgte I

(bilag E og F).

FORMALIA:

Sagsøger opfordres fortsat til at oplyse, om stavningen fastholdes mod Rikke flaase eller den nye

lejer.

løvrigt anmoder sagsøgte om udsættelse af sagens behandling, indtil Folketinget har truffet afgørel-

se i overensstemmelse med det i sagen omhandlede lovforslag L 78 fremsat den 13. november 2003

i medfør af retsplejelovens § 345. Grunden hertil er, at loven ifølge lovforslaget med tilhørende be-

tænkning skal have tilbagevirkende kraft til den 13. november 2003. Lovforslaget har gennemgået

første og anden behandling (bilag G) og det er således overvejende sandsynligt, at lovforslaget bli-

ver vedtaget med tilbagevirkende kraft. Sker dette, er sagsøgers opsigelse af sagsøgte omfattet af

den nye lovændring, hvilket spiller en afgørende rolle for sagens udfald.

Det bernærkes hertil, at Socialministeriet har oplyst, at lovforslaget i-ned meget stor sandsynlighed

vil blive vedtaget inden sommerferien 2004, idet der skal være en endelig afklaring inden folke-

tingsårets udgang.

Endvidere kan oplyses, at sagsøgte 2, John Bæk, ligeledes har bekræftet, at han ønsker at være

repræsenteret ved undertegnede.

BILAG:

Bilag D: Tidligere korrespondance mellem sagsøger og sagsøgte 5.

Bilag E og F: Tidligere korrespondance mellem sagsøger og sagsøgte I.

Bilag G: Lovforslag L 78.

Århus, den I 0. marts 2004

Søren Salomonsen

adv.fra.

LOKDAM, KJELLUND & PARTNERE q"

Århus:

Ebbe Madsen (H)

Annette Møilej Hannibal

Sirnon Eiliich (L)

Jørgen Lokelarn (1)

Jens Breth Hansen Hans Kjellund (H)

Nordre Strandyej 175

Erik. Høirnark (1.)

8240 Risskov Me@te Lund Thorns(-n (1.1

leet Jakobsen

lifte Bech

Camilli Einsi

tvic)rlen Skytte

'Éjien Salonion-en

i I

København:

Helle 1.okd,@m (11)

Dato: J.nr. Sekretær:

Århus, den 9. oktober 2002 15484-1 Helle Bjerge

Vedr. udleining af Falstersgade 7,3. th., lejer Hans Lildholdt

Hans Lildholdt liar aninodet om min assistance i forbindelse i-ned det indgåede lejemål på

Falstersgade 7, 3. th., i hvilken forbindelse jeg skal bemærke følgende:

Ad opsigelsesvilkår:

Ifølge den indgåede lejekontrakts § 7 fremgår det, at lejemålet er opsagt den I. juli 2003 uden

yderligere varsel.

Idet lejeaftalen er indgået den 5. juli 2001 på en typeforinular A fra 1979 er de vilkår i leje-

kontrakten, der er niere byrdefulde for min klient, end dem der følger af lejeloven, ugyldige.

Af lejelovens § 5 fremgår følgende:

''Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger

lejeren større,forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven,

ftemhævesfor at være gyldige.

Stk. 2:

Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse,

må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende

sammenslutninger af henholdsvis grundeje@foreninger og le erforeninger eller af

Boligministeren.

Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, derpålægger lejeren

størreforpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.

Boligministerenfistsætter efterforhandling med landsomfattende sammenslutninger i

Henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse qf

autoriserede blanketterfor lejeaftaler ".

Ifølge bekendtgørelse nr. I 037 af 1995 er der fastsat sådanne nærniere regler, og der introdu-

eeres 7. udgave af formular A, sorn er den autoriserede blanket, der burde have været anvendt

ved lejekontrakteris indgåelse med min klient.

Af samme bekendtgørelses § 5 opliæves tidligere autoriseret formular til brug for lejekon-

traktsindgåelse, herunder typeformular A fra 1979.

Som følge heraf er opsigelsesvilkåret pr. I. juli 2003 i lejekontraktens § 7 ugyldig, og min

klient er således lejer aflejemålet i overensstemmelse med lejelovens almindelige bestem-

melser om opsigelse.

Der vedlægges i kopi til orientering en dorn fra Byretten i Vejle af 24. iriarts 1999 til belysning

af retsstillingen.

Såfrernt De kan erkende retsstilling, skal 'eg venligst an.niode om at f! en slu-1f111g bekræftelse

herpå, idet (let dog uagtet modtagelsen heraf kan oplyses, at min klient agter at blive boende i

lejemålet udover det ugyldige opsigelsestidspunkt pr. I. juli 2003.

Ad a conto el:

Idet lejekontraktens vilkår, der er mere byrdefalde for lejeren, end hvad der fremgår af leje-

loven, ikke gælder, skal det ligeledes fastholdes, at min klient ikke kan tilpligtes at betale

elforbrug, idet dette må anses for omfattet af lejen.

Dette understreges navnlig ved, at De i en periode på næsten I år efter lejemålets start har

betalt el-bidragene til Nrgi, hvorfor min klient klart har haft en berettiget forventning om, at el

var indeholdt i lejen.

De kan således ikke pludseligt inde inidt i lejemålet begynde at kræve el-betaling fra min kli-

ent.

Som følge heraf er min klient ikke forpligtet til hverken at betale det op&jorte beløb vedrøren-

de el på kr. 2.320,42 eller at betale for el i fremtiden.

Ifølge sagens oplysninger liar De fået tilbagebetalt de kr. 2.320,42 fra Nrgi, og min klient liar

efterfølgende efter modtagelsen af en regning betalt de kr. 2.320,4@21 til Nrgl.

Jeg skal derfor anmode Dem om at indbetale de kr. 2.320,42 her til mit kontor, idet denne ud-

gift uberettiget er blevet pålagt min klient.

Jeg skal samtidig meddele, at min klient ikke agter at betale el-bidrag i fremtiden, idet dette

må anses for værende indeholdt i lejen.

Må jeg høre fra Dem.

Med venlig hilsen

Søren Salonionsen

adv.fm.

LOKDAM, KJELLUND & PARTNERE

Århus:

Ebbe Madsen (11)

Annette Møller Hannibal

Simon Eilrich (1)

jørgen Lokdarn (L)

Jens Breth Hansen Hans Kjellund (H)

Nordre Strandyej 175

8240 Risskov Erik I-løirnaik (L)

Mette Lund Thomsen (1)

PeLer lakobsen

Uffe Bech

Camill.,i Ejnst

1,10rten Skytle

5@iien 5,ilomonsen

København:

Helle Lokdarri (1-1@

Dato: Inr. Sekretær:

Århus, deri 22. oktober 2002 15484-1 Helle Bjerge

Vedr. udlejning, af Falstersgade 7, 3. th., lejer Ilans Lildholdt

Jeg tillader mig at henlede opmærksomheden på miti skrivelse af 9. oktober 2002.

Må jeg høre fra Dern snarest.

Med venlig hilsen

Søren Satornonsen

adv.fin.

LOKDAM, K/JELLUND & PARTNERE '9q

Årlitis:

Ebbe Madsen (H)

Annette Møller Hannibal

Simon Eilrich (1)

Jens Breth Hansen Jørgen Lokdam (U

Nordre Strandvej 175 I fans Kjellund (H)

8240 Risskov Erik. Høiril,irk (1)

Mett,- Lund Thorlisen (1)

Petei Jakobsen

lifte Bech

C-anlilla El list

morter] Skylte

.JØH-111 Salonion@en

K,91'enhavn.

Hpil,? Lokd;@m (,I 1)

Dato: J.nr. Sekretær:

Århus, den I. november 2002 15484-1 Helle Bjerge

Vedr. udlejning af Falsters@,,ade 7, 3. th., lejer Hans Lildholdt

Idet De ikke har reageret på fnine skrivelser af henholdsvis 9. og 22. oktober 2002, skal jeg for

god ordens skyld fastholde det i nun skrivelse af 9. oktober 2002_ anførte.

Da der er tale oni en situation, hvor opsigelsesvilkåret med opsigelse pr. I. 2003 i den for

min klient udfærdigede lejekontrakt vedrørende lejemålet Falstersgade 7, 3. th. er ugyldig, kan

det meddeles, at min klient agter at blive boende i lejemålet ud over dette opsigelsestidspunkt,

idet min klient er lejer af lejemålet i overensstemmelse med lejelovens almindelige bestem-

melser orn opsigelse.

Med hensyn til a conto el fastholdes tilbagebetalingskravet på de kr. 2.320,42.

Herudover kan det meddeles, at min klient ikke agter at betale el-bidrag i fremtiden, idet dette

må anses for værende indeholdt i lejen, hvorfor min klient ikke har betalt de fremsendte reg-

ilinger fra Nrgi.

Min klient har ligeledes oplyst, at lian har meddelt Nrgi, at de fremtidige regninger skal frem-

sendes til Dem.

Såfremt jeg ikke hører fra Dem inden 8 dage, betragterjeg det sorn orn, at De kan acceptere

ovenstående, hvorefter jeg vil meddele dette til inin klient og afslutte sagen herfra.

Med venlig hilsen

Søren Salornonsen

adv.fni.

LOKDAM, KJELLUND & PARTNERE

Arhus:

Ebbc tVI Idsen 4 -H

. i

Annet[c~ilej Hannibal

ANBEFALET ",imon. 1-. il i Ich (1.

Jens Breth Hansen

Nordre Strandvej 175

8240 Risskov

tvic,uc I und Thomscn k)

Pciei lakob@,(:n

Uffi,

Da t o: J.nr. Sekretær:

Århus, den 15. november 2002 15484-1 Helle Bjerge

Vedr. udlejninj! af FalsterslZade 7, 3. th., le*er Hans Lildholdt

Jeg har ikke hørt fra Dem vedrørende mine skrivelser af 9. oktober, 22. oktober og I. no-

vernber 2002, hvorfor 'eg erindrer om svar herpå. Kopi af alle 3 skrivelser vedlæ- gges

nærværende.

Jeg forventer en tilbagemelding fra Dem inden 8 dage fra dato.

Med venlig hilsen

Søren Salomonsen

adv,frn.

Advokat Bjarne A. Lorentzen (L)

Frederiksgade 72 Flostboks 5052 DK-8 I 00 Århus C

Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 - GVR-nr. 2590890,2 Advokat Lars Kyhl Nielsen (L)

E-rnail: info@. kapas.d, I-lonie-1.-jage: w~kapas-elk - Giro 2 32 05 41 Advokaffi-ri. Mikael Sklodt

Advokatfirmaet Lokdam, Kjellund og Partnere

Att: Søren Salomonsen N@,

Mønstedhus

Vestergade: 1 1

Box260

81 00 Arhus C

Den: 24. juni 2003 J.nr.: 111013 Sekr.: Birgit Madsen

Vedr.: Deres j.nr. 15484-1 - Lejemålet Falstersgade 7, 3.th., 8000 Århus

C, Hans Lildholdt.

l ovennævnte sag skal jeg på vegne af udlejer, Jens Breth Hansen fastholde,

at lejeaftalen er tidsbegrænset og ophører den 1.'juli 2003.

Jeg skal derfor bede Dem sørge for, at Deres klient fraflytter lejemålet inden

dette tidspunkt.

Med venlig hilsen

- ------ ----

LOKDAM, KJELLUND & PARI NERE

Arhus:

Ebbe iMidsen (H)

Annelle Mølier Hai

'fing

S , n Eilrich (1.)

TELEFAX 86 12 97 07 Jøruen Lokdam (L)

Advokaterne Krølner & Aagaard Poulsen Hans Kjellund (1-1)

Frederiksgade 72 ffik J-lcurl-iafk U

8000 Århus C N'letle Lund 1,1101115c11 (0

att. adv.frri. Mikael Skjødt K-,te( jLiknW `@ n

Utk., Bech

('nihilist Erlist

Morw.n

Lokd;w'e (i-O

Dato: Inr. Sekretær:

Århus. den 25. 'uni 2003 15484-1 Helle J@Jerge

Vedr. Deres i.nr. 111013 -,Jens Breth Ilansen - Hans Lildholdt, le*etnilet Falsters@,,ade

7, 3. th.

Jeg har modtaget Deres skrivelse af 24.juni 2003.

Jeg vedlægger kopi af mine skrivelser i sagen til Deres klient af henholdsvis 9. oktober 2002,

22. oktober 2002, I. november 2002 og endelig 15. november 2002.

Jeg har ikke modtaget reaktion på nogle af skrivelserne fra Deres klient, hvorfor jeg betrag-

tede sagen-som afsluttet, J'Er. løvrigt min skrivelse af I. november 2002 til Deres klient.

Da jeg fortsat vil fastholde, at opsigelsesvilkåret pr. I. juli 2003 i lejekontraktens § 7 er

ugyldigt, og at opsigelse kun kan ske i overensstemmelse med l 'elovens bestemmelser

derom, skal jeg meddele at stævning kan fremsendes til undertegnede til frafald af kald og

varsel.

Med venlig hilsen

i adv.frn. Søren Salomonsens fravær

Kirstine Kryger Dyck'

jær

ad v. frn,

r\ i i L) L V4 r- m 11 M M ;'@ ti L) Il U U L 11@ L 1,4

Advokat Bjarne A. Lorentzen (L)

Frede; ik 9 de Po!@Ibok 5 52 i OCi Ål i lus Advokat Lars Kyhl Nielsen (L)

Til. (+45) 86 12 23 66 Fax (i 45j 86 12 97 07 - C-VR.-nr. 2'5908902

C----rnail [email protected] I-loniepage:w-,,vw.kapas.dk - Gfio2320541 Advokatfrn. Mikael Skjødt

ANBEFALET

Til:

Beboerne

Falstersgade 7, stuen

8000 Århus C

Den: 22. november 2002 J.nr.: 110359 Sekr.: Birgit Madsen

Vedr.: Lejemålet beliggende Falstersga de 7, st., 8000 Århus C.

Vedrørende ovennævnte lejemål fremsendes til Deres orientering kopi af min

skrivelse af 21. august 2002 til Kasper Rasmussen, samt min

ophævelsesskrivelse af d.d. til samme.

Lejemålet er herefter ophævet og jeg skal derfor anmode Dem om straks at

0J-1 1C-jernå!ct, sarn' -fiew@r-

I '-."! - - ., gleme.

Såfremt De ikke er fraflytter lokalerne samt har afleveret nøglerne straks, vil

sagen straks blive fremsendt til fogedretten med begæring om Deres

udsættelse af det lejede med yderligere omkostninger og gener for Dem til

følge.

Med venlig hilsen

Lars Kyhl Nielsen, adv.

M' kj

K R Ø L N E R & A A G A A n D P 0 U L S N Advokat Erik Aagaard Poulsen (H)

Advokat Bjarne A. Lorentzen (L)

Frederiksgade 72 - Postboks 5052 - DK-81 00 Arhus C

Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax 1+45) 86 12 97 07 - CVR-nr. 25908902 Advokat Lars Kyhl Nielsen (L)

F-mail: [email protected] Homepage: w~kapas.dk Giro 2 32 05 41 Advokatfrn. Mikael Skjødt

Kasper Rasmussen

K0f4

Falstersgade 7, stuen

8000 Århus C

Den: 21. august 2002 J.nr.: 110359 Sekr.: Birgit Madsen

Vedr.: Deres lejemål, Falstersgade 7, stuen, 8000 Århus C.

Jeg skal hermed bekræfte modtagelsen af Deres opsigelse af 15. august 2002.

På vegne af udlejer skal jeg meddele, at De ikke kan opsige Deres del af

lejekontrakten, og at udlejer ikke vil acceptere at der flytter andre ind i stedet for

Dem.

Det vil blive betragtet som misligholdelse, hv'is der sker overdragelse af

lejemålet, og såfremt De alligevel måtte vælge at fraflytte lejemålet, tages der

forbehold for til hvilket som helst tidspunkt, at gøre et eventuelt krav under

lejekontraktsforholdet gældende mod Dem.

Såfremt De fraflytter, vil lejemålet blive ophævet, idet De har fejet en lejlighed i

fællesskab med andre. De udgør sammen med de andre lejere et nødvendigt

proces og lejekontraktfællesskab og Deres fraflytning vil være misligholdelse af

det samlede kontraktforhold.

Deres opsigelse betragtes herefter som en opsigelse af det samlede

kontraktforhold, og jeg skal venligst bede Dem meddele hvornår l fraflytter

lejligheden, idet der ved lejemålets ophør skal ske fælles besigtigelse af det

lejede, og udarbejdes en rapport hvori lejemålets stand ved lejers aflevering af

lejemålet angives.

Med venlig hilsen

Lars Kyhl Nielsen, adv.

Mikael Skjødt, adv.frn

(mi(a-)kapas.dk)

K R Ø L N E R & A A G A A R D P 0 U L S E N MOVOKE11 L:I IK magaarci Poulsen kH.)

Advokat Bjarne A. Lorentzen (L),

Irederiksgade 72 - Postboks 5052 - DK-81-00 Arhus C

Advokat Lars Kyh! I\fieisen '11)

T!L (+45) 86 12 9-3 66 - Fax (+45) 86 12 97 07 - WR-nr. 25908902

[email protected] - Homepage:^W..Kapas.dk - Giro 2 32 05 41 Advokalfm. Mikael Ski-ødt

ANBEFALET

Kasper Rasmussen

Falstersgade 7, st.

8000 Århus--C

Den: 22. november 2002 J.nr.: 110359 Sekr.: Birgit Madsen

Vedr.: Deres lejemål beliggende Falstersgade 7, st., 8000 Århus G.

På trods af min skrivelse af 21. august 2002, har udlejer erfaret at De er

fraflytter ejendommen.

Jeg skal derfor ophæve lejeaftalen i medfør af LL § 93, stk. 1 litra D

For god ordens skyld fremsendes nærværende skrivelse savel anbefalet som

pr. almindelig post.

Med venlig hilsen

Lars Kyhl Nielsen, adv.

0UUU kkr11111115 @j

Advokatfirmaet Krølner & Aagaard Poul.@@------

Frederiksgade 72, Postboks 5052

8100 Århus C.

Att. Lars Kyhl Nielsen

Vort journal nr.: Vor Dato:

Falstersgade 7/087.02 27.11.2002

Deres journal nr.: 110359

Under henvisning til Deres skr4-::-@Ise. '.2. november 2002, til

beboerne, Falstersgade 7, st., 800øJ Arnus C, kan denne besvares

således.

Der skal først gøres opmærksom på, at Kasper Rasmussen endnu ikke

er fraflytter lejemålet Falstersgade 7,. st., 8000 Århus C., hvor-

for Deres ophævelse allerede af den grund kan afvises.

Deres påstand om, at lejemålet kan ophæves hvis en le-er JL et fæl-

lesskab flytter kan klart afvises., sp. venligst dom fra Marstrands-

gade 29.

Det er oplyst af lejerne Falstersg'-@-e 7'- st., at de betaler hus-

leje enkeltvis til udlejeren, hvilket også bliver et problem i

forhold til Deres påstand. De skriver til beboerne Falstersgade 7,

st., uagtet at De og udlejeren udmærket ved, hvem der er lejere i

lejligheden.

Dernæst gøres opmærksom på, at der verserer sag om lejemålets sta-

tus og husleje i Huslejenævnet, hvorfor det vil være god skik at

afvente en afgørelse herfra.

Såfremt lejligheden i strid med reglerne, er udlejet som enkelt-

værelser, kan Deres opmærksomhed henledes på Boligregulerings-

lovens § 47 stk. 2 og § 53 litra c. Henset til dette, skal vi op-

fordre Deres klient til at samarbejde om en løsning på sagen.

Med venlig hilsen

Århus Lejerforening

Beboerne 2002-12-13

Falstersgade 7

8000 Århus C.

I henhold til fremsendte skrivelser fra huslejenævnene og lejernes L.O. og

min samtale med advokaten vil jeg sige , at l skal udleje den fraflyttede lejers

værelse ud hurtigst muligt d.v.s. pr 1 januar 2003.

Dette betyder at den månedlige husleje skal hedde 8900k.r. hvilket betyder at

den nye lejer skal betale 2300 kr pr måned.

Alt andet lige så skal der husleje til og i øvrigt er det ikke lovligt at have et

ledigt lejemål, specielt når det er så vanskeligt at finde ledige lejemål.

Derfor løs denne opgave hurtigst muligt, det betyder inden jul 2002.

Har l spørgsmål i relation til dette så ring venligst på mobiltlf - aften efter kl.

20 tlfnr. 28262685.

Med venlig hilsen Jens Breth.

_-h

Beboerne 15.12.2002.

Falstersgade 7

8000 Arhus c.

Dette er et uddybende brev til tidligere brev, dateret 2002.12.13.

ifølge min advokat er der 2 muligheder for jer.

Den ene mulighed er at vi laver en ny kontrakt sammen , nå r l har

fundet en nyindflytter hurtigst muligt,således at I frafalderjeres

ønske om at fa en billige husleje.

På den made har i en lejekontrakt,som giverjer mulighed for at

skifte beboerne ud i lejemå let og stadigvæk blive boende,hvis i

kte ønske dette.

må

Den anden mulighed er den at i fastholder jeres sag i

huslejenævnet om en lavere totalhusleje for lejemå let og vi vil så

sætte gang i juraen s åledes at i overhovedet ikke har et sted at

bo, da Kaspers fraflytning vil blive betragtet som en opsigelse af

lejekontrakten.

Husk i den sammenhæng på, at hvis diverse nævn og organer

ønsker at fortælle jer en anden sag, så skal denne sag først vindes

i retten- og jeg har temmelig gode kort på hånden,min advokat er

meget trænet i netop den slags sager og har sæde i diverse

sammenslutninger, som berører sagen.

idet jeg håber på en fornuftig løsning, hører jeg gerne nærmQre

skriftligt til min adresse på ndr.strandvej, risskov hurtigst muligt.

Sluttelig - find en ny lejer straks.

Med venlig hilsen Jens Breth.

HUSLEJENÆVNET I ÅRHUS NORDRE KREDS

udskrift af protokollen fra

MØDE DEN 27. NOVEMBER 2003.

I mødet deltog formanden, fuldniægtig Jens Nøhr og nævnets medlemmer administriator Ulrik

Kjær og overassistent Lars Kristoffersen.

Ejendommen: Falstersgade 7, 8000 Århus C

Ejer: Jens Breth Hansen

Lejere: Rikke Haase, st.

Mikkel Alinholt, st.

Kasper Rasmussen, st.

Kristine Poulsgaard, st.

Sag om: klage over lejevilkår/lejens størrelse

SAGSFREMSTILLING

Århus L 'erforening har på vegne af Rikke Haase, Mikkel Almholt, Kasper Rasmussen og Kri-

stine Poulsgaard fremsendt skrivelse af 6. marts 2002 vedrørende klage over lejevilkår/lejens

størrelse.

Det oplyses, at lejerne bor i bofællesskab uden lejekontrakt. Århus Lejerforening er af deri op-

fattelse, at der er tale om en delelejlighed og ikke om separat udlejede værelser. Det anføres, at

lejerne bor på mere byrdefulde vilkår, end de øvrige lejere i ejendommen. Det gøres endvidere

gældende, at husl 'en for lejemålet i henhold til boligreguleningslovens § 5, stk. I ikke kan

overstige det beløb, som er nødvendigt til dækning af ejendommens nødvendige driftsudgifter

og kapitalafkast eventuelt tillagt en beregnet forbedningsforhøjelse. Endelig kræves huslejen

nedsat under henvisning til at I 'en overstiger det I 'edes værdi.

ej ej

Skrivelsen fra Århus Lejerforening er den I I. niarts 2002 forelagt udlejer til udtalelse.

Århus L 'erforening har ved skrivelse af 12. marts 2002 med bilag fremsendt den tidligere leje-

kontrakt for lejemålet. Det understreges, at de nuværende lejere ikke har nogen kontrakt.

Udl 'er er ved skrivelse af 16. april 2002 erindret om svar, hvorefter er modtaget svarskrivelse

af 2 7. maj 2002, dateret I I. maj 2002. Det oplyses, at lejen 04/2002 er k-r. 8. I 00 excl. a conto

bidrag til vand, varme, el og renovation. Endvidere oplyses det, at lejligheden i 1997 blev totalt

istandsat, idet køkken og badeværelse er istandsat, gulvene er afhøvlet, og alle paneler og

vægge er malet. Det oplyses endvidere, at der er adgang til have, gratis adgang til vaskeri, cy-

kelkælder og pulterrum.

Som bilag er vedlagt skrivelse af 18. april 2002 fra udlejer, hvoraf bl.a. fremgår følgende:

I betaler i henhold til kontrakten 8900 kn/nidl. dette er 8 I 00 kn/indr. for lejligheden og 800 kr.

a conto varrne, vand, el og renovation."

Det fremgår endvidere, at der udover lejen opkræves a conto beløb til dækning af el,

renovation, vand og varine. I skrivelsen er der meddelt stigning i a conto beløbet.

Udl 'ers skrivelse med bilag er den 4. Juni 2002 forela t Århus Lejerforening til udtalelse,

ej 9

hvorefter er modtaget svarskrivelse af 25. Juni 2002, livori den indgivne klage fastholdes.

Udlejers oplysninger oni, at lejemålet i 1997 blev totalt istandsat, afvises. Det bemærkes for så

vidt angår køkkenet, at kun skabslågerne er nye, at køleskabet er gammelt, og at komfuret ikke

virker. Endvidere oplyses det, at der i badeværelset er opsat nye fliser oven på de gamle, n-len at

elementerne ikke er nye. Der er efter det oplyste afhøvlede gulve i to af værelserne, men ikke i

de resterende rum.

Nævnet indfandt sig den 8. august 2002 på ejendommen, hvor Mikkel Almholt og Kristine

Poulsgaard blev truffet. Advokat Michael Skjødt var tillige mødt som repræsentant for udlejer.

N,evnet besigtigede I 'enifflet, og de mødte havde adgang til at udtale sig.

Det konstateredes, at der var isat termovinduer fra henholdsvis 1977 og 1994.

Der var nyere elementkøkken med indrettet spiseplads. Der var keramisk komfur, ernhætte og

køle/- fryseskab.

I badeværelset var der bruseniche med nyere fliser på gulv og vægge. Der var me kanisk udsug-

ning.

I ejendommen var der installeret porttelefonanlæg.

Advokat Lars Kyhl Nielsen har den 21. august 2002 på vegne af udlejer påstået sagen afvist, da

klagen ikke er indbragt af de lejere, der fremgår af lejekontrakten.

Det gøres gældende, at der må indbringes ny klage, idet kun de lejere der fremgår af lejekon-

trakten, udgør det nødvendige proces og lejekontraktfællesskab. Det oplyses endvidere, at sa-

gen efter advokatens opfattelse heller ikke kan behandles for så vidt angår Kasper Rasmussen,

idet der er tale orn et samlet kontraktforhold, hvor I Jeme ifølge kontrakten kun i fællesskab,

kan indbringe en klage for huslejenævnet.

Skrivelsen fra advokaten er den i 0. september 2002 forelagt Århus Lejerforening til udtalelse.

Det er samtidig bedt oplyst, på hvilket tidspunkt lejerne er flyttet ind i lejemålet.

Århus Lejerforening har ved skrivelse af I 0. oktober 2002 oplyst, at lejerne er indflytter på føl~

gende tidspunkter:

"Kristine den 1/7-2000

Rikke den 1/9-2000

Mikkel den 111-2001

Kasper den 1/6-2001"

Det bemærkes, at klagen fastholdes, og at advokatfirmaets formalitetsbetragtninger må afvises,

idet der henvises til, at man er lejer, når man med udlejers accept bor i det pågældende lejemål.

og betaler husleje.

Skrivelsen fra Århus Lejerforening er den 8. november 2002 forelagt advokat Lars Kyhl Niel-

sen til udtalelse. Advokaten er samtidig anmodet om yderligere oplysninger.

Der er herefter modtaget svarskrivelse af 22. november 2002 fra advokat Lars Kyhl Nielsen,

hvori påstanden om afvisning fastholdes. Det bemærkes bl.a., at udlejer på intet tidspunkt har

tilladt en overdragelse af lejemålet, ligesom denne heller ikke ved passivitet kan antages at have

accepteret en udskiftning af lejerne. Det beniærkes, at tre af lejerne således bor i de pågældende

lejemål liden udlejers accept. Advokaten er den 27. november 2002 anmodet om yderligere op-

lysninger, idet det er bedt oplyst, hvornår udlejer blev bekendt med de nye leje re Rikke Haase,

Mikkel Almholt, Kasper Rasmussen og Kristine Poulsgaard. Advokaten anmodes endvidere om

oplysninger om, hvorvidt lejebetalingerne er fortsat umiddelbart efter, de tidligere lejere fraflyt-

tede lejemålet.

Der er erindret om svar ved skrivelse af 18. december 2002. Administrator har den 15. januar

2003 anmodet om fristforlængelse, hvorefter der er enindret om svar ved skrivelse af 5. februar

2003.

Advokaten er den 14. marts 2003 på ny enindret om svar, hvorefter er modtaget svarskrivelse af

19. marts 2003, hvori advokaten meddeler, at han er udtrådt af sagen, og at fremtidige skrivel-

ser bedes rettet til ejendommens ejer.

Nævnets kontor har veci skrivelser af 27. marts og 13. maj 2003 anmodet udlejer om Yderligere

oplysninger. Udl 'er er således anniodet om at godtgøre eller sandsynliggøre, at der er gennem-

ført forbedring for et samlet beløb på k--r. 170.000 indenfor en periode på 2 år, og at lejefastsæt-

telsen for I 'emålet således er omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Udl 'er er endvi-

ej ej

dere anmodet om at oplyse, hvornår han er blevet bekendt med de nye lejere. Det er endelig

bedt oplyst, hvorvidt lejebetalingerne er fortsat umiddelbart efter, de tidligere I 'ere fraflyttede

lejemålet.

Der er erindret om svar ved skrivelse af 25. Juni 2003, hvori det er angivet, at såfremt man ikke

modtager skriftligt svar inden 8. august 2003, vil sagen uden yderligere varsel blive behandlet

og afgjort af nævnet på det foreliggende grundlag. Det er samtidig angivet, at det må forventes,

at nævnet fortolker tavsheden på den for modparten gunstigste måde, og at dennes fremstilling

af sagen lægges til grund for afgørelsen.

Der er ikke inden den angivne frist modtaget nogen reaktion herpå fra udlejer.

AFGØRELSE

Nævnet gennemgik sagen og lagde indledningsvis til grund, at lejeaftalen er indgået den I. Juli

2000, hvorfor bedømmelsen af den aftalte leje skal ske i medfør af boligreguleringslovens § 5,

sorn. denne bestemmelse i henhold til Lov nr. 461 af 12. juli 1996 er gældende pr. I. Juli 1996.

Der er herved lagt vægt på oplysningerne i Århus Lej erforenings skrivelse af I 0. oktober 2001

i skrivelsen af 25. juni 2003.

samt ti l

Nævnet vedtog herefter med stemmeflertal ikke at anse lejemålet for omfattet af boligregule-

ringslovens § 5, stk. 2, idet det ikke skønnes, at der er afholdt forbedringsudgifter indenfor en 2

års periode på mere end kr. 170.000 (forbedringer udført I. januar 2001).

Lejen skal derfor efter flertallets opfattelse fastsattes i medfør af boligregulerlingslovens § 5,

stk. I.

Et medlem fandt, at der på baggrund af det under besigtigelsen konstaterede om 'endommens

stand, herunder tillige lejemålet i stilen må anses for sandsynliggjort, at der er afholdt forbed-

ringsudgifter indenfor en 2 års periode på mere end kr. 170.000. (Forbedringer udført før I. ja-

nuar 2001), og ville derfor anse lejemålet for gennemgribende renoveret.

Et medlem (formanden) ville herefter nedsætte den aftalte leje pr. I. juli 2000 til årligt

kr. 56.194, idet den aftalte leje overstiger det beløb, der kan dække lejemålets andel af ejen-

dormnens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi samt afkast af foretagne

forbedringer, 'fr. herved boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

På baggrund af de foreliggende oplysninger kan lejen for I 'ernålet i stilen beregnes således:

Omkostningsbestemt le-je for 2000:

Udgifterne

Grundskyld til kommunen kr. 6.577

Grundskyld til amtskommunen kr. 3.480

Renovation kr. 13.368

Forsikring kr.. 11.493

Renholdelse kr. 12.600

Varmeregnskab kr. 2.075

El kr. 6.200

Diverse kr. 450

Administration kr. 19.800

Afkast Ejendommens værdi ved 15. alm. vurdering kr. 215.000

x 7% kr. 15.050

Tillæg til kapitalafkast kr. 7.529

Forbedringer på ejendommen:

Vasken'rn.v. kr. I 3 .686

Brandsikring kr. 1687

BudLyetleje kr.113.995

Lejemålets andel af budgetlejen 122M2 /578m' x 113.995 kr. 24.061

Indvendig vedligeholdelse pr. m' 32 kr. 3.901

Udvendig vedligeholdelse (§ 18) pr. m' 61 kr. 7.442

Udvendig vedligeholdelse (§ 18 b) pr. m2 56 kr. 6.832

Individuelle forbedringer:

Kraft, komfur + henlæggelse til komfur kr. I. 3 5 22

Ringeanlæg kr. 103

Termovinduer, skønsmæssigt kr. 2.500

Øvrige forbedringer, køkken og bad skønsmæssigt kr. 10.000

Beregnet leje kr. 56.194

Posterne "Grundskyld til kommunen" og "Grundskyld til ai-niskonu-nunen" er indhentet fra

Ejendornsbeskatningen og posten "Re-novation" er medtaget på baggrund af oplysninger ind-

hentet fra Århus kommunale Værker.

De medtagede poster vedrørende forsikring, varineregnskab og el er medtaget på baggrund af

oplysningerriei 'endommensbudgetfor1998,'fr.hervedtidligeresagmedi.nr.C02.011.98.

ej i

Det bernærkes, at udlejer ikke har dokurnenteret en stigning i disse udgifter.

Posten "Tillæg til kapitalafkast" er inedtaget på baggrund af oplysninger i ejendommens budget

for 1998 tillagt satsregulening til og med 2000.

For så vidt angår de medtagede forbedringer på ejendommen vedrørende vaskeri og brandsik-

ring henvises der til tidligere sag med j nr. C02.011.98 og ejendommens budget for 1998.

Med hensyn til lejemålets andel af budgetlejen samt den anvendte beboelsesprocent, bernærkes

det, at der er indhentet oplysninger fra Bygnings- og Boligregisteret, hvoraf fremgår, at ejen-

dommens samlede bruttoetageareal udgør 578 m', at lejemålet i stuen udgør 122 in'.

For så vidt angår de medtagede poster med hensyn til udvendig vedligeholdelse, er der indhen-

tet oplysninger fra Grundejerries Investeningsfond. Med hensyn til posterne "Kraft, kornfur +

henlæggelse til komfur" samt "Ringeanlæg" under individuelle forbedringer i lejemålet er der

ri -

lagt vægt på tidligere sag med j nr. C02.011.98, hvor det af varslingsskrivelser for de øv ige le

jemål i ejendommen fremgår, at disse I Jemål er pålagt de pågældende forbedringer. Der er

endvidere lagt vægt på det under besigtigelsen konstaterede.

Med hensyn til posterne "Termovinduer" og "Øvrige forbedringer, køkken og bad" er der fast-

sat et skønsmæssigt forbedringstillæg på baggrund af det under besigtigelsen konstaterede.

Med hensyn til posterne "Diverse", "Administration" samt "Renholdelse" er de af nævnet fast-

lagte norintal pr. lejlighed for 2000 lagt til grund. Normtallet for administration er således fast-

lagt til kr. 2.200, vicevært kr. 1.400 og diverse kr. 50. Af oplysninger indhentet fra Bygnings-

og Boligregisteret fremgår, at der er 9 beboelseslejligheder i ejendommen.

Et andet medlem fandt, at forbedringstillægget for lejemålet burde sættes til et h 'ere beløb.

øj

Et tredje medlem fandt, at flere af budgettes udgifter burde reduceres. Medlemmet bemærker,

at posterne "Vieevært" og "Administration" bør reduceres, da beløbet langt overstiger det rime-

lige. Medlemmet ville endvidere nedsætte de medtagede poster til individuelle forbedringer på

baggrund af det under besigtigelse konstaterede. Endelig ville medlemmet reducere forbed-

for vaskeri m.v. på baggrund af udlejers manglede dokumentation for udgiften.

ringsti

Da der således foreligger stemmelighed, er forinandens stemme afgørende, i fr. boligregule-

ringslovens § 42, stk. 3, og lejen nedsættes herefter til kr. 56.194 årligt excl. el, vand og varme.

Det bernærkes, at udgiften til renovation i-nå anses for indeholdt i lejen.

I overensstemmelse med afgørelsen skal lejen reguleres med virkning fra lejemålets indgåelse,

og der skal ske tilbagebetaling af for meget betalt leje. Tilbagebetaling skal således ske til hver

enkelt le.er med den pågældende I 'ers andel af den betalte leje og henset til den enkelte lejers

i ej

indflytningstidspunkt.

Nævnet har ved afgørelsen lagt til grund, at der er tage om en delelejlighed og ikke om separat

udl 'ede værelser. Der er herved lagt vægt på tilkendegivelsen i skrivelse af 25. juni 2003.

KLAGEVEJLEDNING

Nævnets afgørelse vil inden for en frist af 4 uger kunne indbringes for boligretten.

Indbringelse sker ved udfærdigelse af stævning, som indleveres til Retten i Århus, Tinghuset,

Vester Alle 10, 8000 Århus C.

Nævnet skal ikke inedindstævnes, da kun udlejer og I 'ere er part i en eventuel retssag. Dog an-

rn(-@(lpr li,;i-v-m-t iip-nllcyQt n-rn @:if utir1@-rrPffi-t cz&frpirnt cq(-)-Pn itirffirinap<z fnr linliarc-ttPn 11QC-

som nævnet gerne modtager underretning om sagens udfald.

Sagen sluttet.

Udskriftens rigtighed bekræftcs@@

L 78

Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger, lov om midlertidig

regulering af boligforholdene med flere love. (Behandling af husordenssager ved

huslejenævn og beboerklagenævn, betaling for adgang til elektroniske

kommunikationstjenester, begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger

og til opsigelse ved ombygning).

Af socialministeren (Henriette Kjær).

> Fremsat skr 13111 03 Till.A 2567

p@ Lovf som fremsat Till.A 2521

> I.beh 21/11 03 FF 2046

>@ Betænkning.9112 W Till. B ....

? 2.beh 16112 03 FF 3462

? Bilag

Ordførere- (1.beh) Flemming Oppfeldt (V), René Skau Bjórnsson (S), Egil Møller (DF),

Charlotte Dyremose (KI'), Morten Homann (SF), Niels Helveg Petersen (RV), Line Barfod

(EL) og Tove Videbæk (KD).

Efter 1.beh henvist til Boligudvalget (BOU).

Lovf delt 16112 03 i- L 78 A og L 78 B.

K R Ø L N E R & A A G A A R D P 0 U L S E N

Frederiksgade 72 - Postboks 5052 - DK-8100 Århus C Advokat Bjarne A. Lorentzen (L)

Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 - CVR-nr. 25908902 Advokat Lars Kyhl Nielsen (L)

E-rnail: [email protected] w~kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Mikael Skjødt

j.nr. 110478 åp/gg

D@Om

REPLIK

l sagen BS 99-67712004 Jens Breth Hansen

Nordre Strandvej 175

8240 Risskov

(der ikke er momsregistreret)

etr.

sagsøgte 1:

Rikke Haase

Else Kristine Poulsgaard

Mikkel Almholt

Karina Bundgaard Nielsen

Falstersgade 7, st.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 91.200,00)

sagsøgte 2:

John Bæk

Falstersgade 7, 1.tv.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 26.504,88)

sagsøgte 3:

Malte Trold Kirkegaard

Falstersgade 7, 1.th.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 19.248,00)

sagsøgte 4: (hæves)

Gerd Johansson

Falstersgade 7, 3.tv.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 26.984,88)

sagsøgte 5:

Hans Lildholdt

Falstersgade 7, 3.th.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 19.200,00)

sagsøgte 6:

Hans Ole Glerup

Falstersgade 7, 4.th.

8000 Århus C.

(årlig leje kr. 15.341,40)

Sagsøgtes processkrift giver anledning til følgende bemærkninger:

De i stævningen angivne oplysninger om at sagsøgeren har arbejdet videre med

moderniseringsprojektet dokurnenteres ved frernlægges af bilag 12, hvoraf fremgår

indholdet af det revideret projekt dateret den 1819 2003, hvorefter tidligere forudsatte

trappetårn er fjernet, og hvorefter lejlighederne i nogle af etagerne etableres som 2- eller

3-værelses lejligheder, mens der i andre etager etableres nye 1 -værelses lejligheder.

I alle etager er bagtrappen nedlagt for at skabe yderligere plads til etablering af nye

badeværelser og køkkener.

Formel ansøgning om byggetilladelse er ikke indleveret, idet en sådan ikke

realitetsbehandles af bygningsmyndighederne, så længe lejlighederne er beboet,

hvorimod der er indhentet oplysninger hos bygningsmyndighederne om, hvorvidt der er

noget til hindre for at gennemføre det revideret projekt.

Dette er oplyst ikke at være tilfældet, idet den planlagte ombygning er i overensstemmelse

med bygningsreglernentets regler.

Efter indholdet af gældende lov er det i øvrigt ikke nogen betingelse, at der foreligger

nogen byggetilladelse, men alene at sagsøgeren som udlejer dokumenterer

gennemførelsen af projektet nødvendiggør, at ejendommen er tømt for lejere.

Vedrørende sagen mod Rikke Haase fastholdes denne indtil videre, idet denne sagsøgte

har påstået at være lovligt indtrådt i lejemålet på opsigelsestidspunktet, men sagsøgeren

forbeholder sig at korrigere påstanden, således at denne retter sig mod den' eller de

personer, der rent faktisk er brugere af lejemålet.

Sagen hæves i øvrigt mod sagsøgte 4, Gerd Johansson, idet denne jfr. bilag 13 har

opsagt sit lejemål den 1513 d.å. til fraflytning den 115 2004.

Det i november fremsatte lovforslag er for tiden uden betydning, idet ændring af

lovgrundlaget end ikke er vedtaget, og heller ikke vides om dette vedtages i den

foreliggende form, eller hvornår dette eventuelt sker, hvorefter sagen naturligvis må

behandles efter de gældende regler.

,A i

De af sagsøgte fremlagte bilag er uden betydning for sagen og dermed overflødig

bevisførelse og tilsigter alene en mistænkeliggørelse og tilsvining af sagsøgerens motiver,

der er helt overflødig og i strid med god advokatskik.

DOKUMENTER:

Bilag 12: Tegning over moderniseringsprojekt af 18/9 2003.

Bilag 13: Opsigelse af 1513 2004.

Århus, den 1913 2004

Erik Aagaard Poulsen

--------------

. .. .. ..........

... . ... ..... .

.............

. . .. ... ........... ...

. ...... ....... .

LOKDAM EILRICH HANNIBAL & MADSEN 4q

M Ø N 5 T E D H U 5

Århus:

Ebbe Madsen (H)

Annette Møller Hannibal

Simon Eilrich (1)

Jørgen Lokdam (1)

J.nr. 16773-1 SS/H13 Erik Høimark (1)

Mette Lund Thomsen (L)

Peter Jakobsen

Comillo Ernst

Morten Skytte

Søren Salomonsen

Kirstine Kryger Dyekjær

København:

DUPLIK Helle Lokdarn (H)

sagen

BS 99-67712004 Jens Breth Hansen

Nordre Strandvej 175

8240 Risskov

mod

sagsøgte I

Rikke Haase

Else Kristine Poulsgaard

Mikkel Almholt

Karina Bundgaard Nielsen

Falstersgade 7, st.

8000 Århus C

sagsøgte 2:

John Bæk

Falstersgade 7, I. tv.

8000 Århus C'

sagsøgte 3:

Malte Trold Kirkegaard

Falstersgade 7,1. th.

8000 Århus C

sagsøgte 4 (hævet af sagsøger):

Gerd Johansson

Falstersgade 7, 3. tv.

8000 Århus C

Mønstedhus. Vestergode I I Box 260. DK-8100 Arhus C . e-moil: [email protected]

Ti$ ft£ In AA d%n - 01 l @ n@ - -:-- .11 @~ --@- -- c-@ -O-n @ _@---_L-4 _@--- '411

sagsøgte 5:

Hans Lildholdt

Falstersgade 7, 3. th.

8000 Århus C

sagsøgte 6:

Hans Ole Glerup

Falstersgade 7, 4. th.

8000 Århus C

Sagsøgers replik giver anledning til følgende bernærkninger:

SUPPLERENDE SAGSFREMSTILLING:

Det af sagsøger fremlagte bilag 12 ændrer ikke sagsøgtes bestridelse af, at sagsøger har dokumen-

teret, at der skal ske ombygning af ejendommen. Tværtimod viser forskellene i planerne, jfr. bilag I

og 12, og den lange tidsmæssige periode, hvorunder sagsøgers såkaldte moderniseringsplaner har

stået på, sammenholdt med den manglende ansøgning om byggetilladelse, at sagsøger ikke har haft

reelle intentioner om at gennemføre noget frem til opsigelsestidspunktet.

Det i replikken anførte for såvidt angår Århus Kommunes procedure omkring ansøgning om bygge-

tilladelse bestrides. Bygningsinspektoratet tillægger det ikke betydning i forhold til deres

realitetsbehandling af en ansøgning, hvorvidt lejemål i ejendommen er beboede eller ej. Derimod vil

der ud fra en konkret vurdering ske partshøring af de i ejendommen værende lejere forud for

Bygningsinspektoratets beslutning.

Sagsøger oplyser, at man uformelt har rettet mundtlig henvendelse til Bygningsinspektoratet og fået

en godkendelse. Dette bestrides, idet myndighederne ikke træffer en beslutning på et så løseligt og

udokumenteret grundlag. Der er udførlige regler om ansøgningsproceduren i Bygningsreglementet

af 1995, pkt. 1.3 (bilag D), og Århus Kommunes ansøgningsskema for byggetilladelse (bilag E)

bærer ligeledes præg af, at der naturligvis skal medsendes udførligt materiale til brug for

myndighedernes beslutningsgrundlag.

Det bemærkes hertil, at sagsbehandlingstiden hos Bygningsinspektoratet ifølge reglerne er ca. 4

uger, at en byggetilladelse er gældende i I år, og at der ikke opkræves byggesagsgebyr, hvis byg-

gearbejdet ikke godkendes.

At der ifølge lejelovens § 83, stk. 1, litra b, ikke er nogen direkte betingelse om, at der skal fore-

ligge byggetilladelse erjeg ganske enig i. Sagsøgers manglende ansøgning om byggetilladelse sam-

menholdt med sagens øvrige omstændigheder peger dog klart i retningen af, at der ikke er eller har

været nogen reel hensigt hos sagsøger om at gennemføre projektet på opsigelsestidspunktet, hvilket

derfor påvirker kravet om "dokumentation" i lejelovens § 83, stk. 1, litra b.

Sagsøgte gør gældende, at sagsøgers opsigelse tværtimod er styret af det nye lovforslag, hvor man i

hast ser sig nødsaget til at opsige de sagsøgte forud for en afklaring af, om projektet overhovedet

kan lade sig gøre og er lovligt.

Sagsøger oplyser i duplikken, at der nu er en helt ny plan for modernisering af lejlighederne (bilag

12). Bilag 12 adskiller sig helt fra bilag I. Sagsøger oplyser, at nogle af etagerne (stuen, I., 2. og 3.

sal - dvs. alle etager undtagen kvisten) "etableres" som 2- og 3-værelses lejligheder. Ifølge bilag 12

er der ingen ændring af rumopdeling, køkken, værelser, fortrappe mv. i de eksisterende lejligheder

bortset fra at bagtrappen og fæ- lles bad/toilet laves om til 2 selvstændige toiletter med bad. Det

bestrides således, at der "etableres" 2- og 3-værelses lejligheder, idet lejlighederne altid har været 2-

og 3-værelses lejligheder (bortset fra stuen). Som følge heraf gøres det på baggrund af bilag 12

gældende, at der slet ikke er tale om "ombygning" i lejelovens § 83, litra b's forstand, men alene en

beskeden modernisering.

Ligeledes gøres det gældende, at moderniseringen ikke påkræver de sagsøgtes definitive fraflytning.

Afslutningsvis skal sagsøgte naturligvis fastholde, at de af sagsøgte fremlagte bilag A og B er rele-

vant bevisførelse, idet sagsøger, på grund af sine tidligere byggeprojekter i strid med byggereglerne,

i denne sag netop har en ekstra anledning til at få denne del af sagen på plads, såfremt han mener

noget med projektet.

Sagsøgte stiller sig uforstående over for sagsøgers opfattelse af, at frernlæggelse af disse bilag skulle

være i strid med god advokatskik. løvrigt er det sagsøgtes opfattelse, at forelæggelsen heraf for

Retten er "uden betydning for sagen og dermed overflødig", idet rette instans i den forbindelse er

Advokatnævnet. Eventuel forelæggelse for Advokatnævnet imødeses dog med sindsro.

FORMALIA:

På grund af lovforslag L-78 skal sagsøgte - som anført i processkrift af I 0. marts 2004 - anmode om

Rettens stillingtagen til sagens udsættelse,jfr. retsplejeloveris §_@45. Supplerende hertil skal det be-

mærkes, at en manglende udsættelse vil betyde en ikke ubetydelig risiko for, at der træffes en for-

kert afgørelse i forhold til lovgivers intentioner. Da lovforslaget afventer 3. behandling og dermed

snart forventes vedtaget (ifølge socialministeriets oplysninger vil det ske før sommerferien), og da

sagsøger ikke ønsker at starte projektet før efter august 2004, og iøvrigt ej heller vil lide skade,

såfremt projektet udskydes yderligere, gøres det gældende, at en udsættelse er nødvendig.

For så vidt angår sagsøgte 1, Rikke Haase har hun opsagt lejemålet og samtidigt er en anden flyttet

ind - Astrid Maria Schmidt. Dette har sagsøger været bekendt med, og da der ikke særskilt står

noget herom i lejekontrakten er denne fremgangsmåde mulig ved flere lejere i samme lejemål. Det

gøres derfor gældende at Rikke I-laase ikke er rette sagsøgte og sagsøger opfordres til at tage stilling

hertil.

SUPPLERENDE ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det mere subsidiært gældende

at de sagsøgte ikke kan opsiges fra deres lejemål henset til

at der ikke er tale om "ombygning" og

at moderniseringen ikke kræver at de sagsøgte definitivt fraflytter lejemålet.

BILAG:

Bilag 14: Bygningsreglement 1995-04-01 (uddrag herat).

Bilag 1: Ansøgningsskema til brug for ansøgning om byggetilladelse.

Århus, den 14. april 2004

Søren Salomonsen

advokat

Bygningsreglement 1995-04-01

som ændret ved bkg 2000-07-07 (Tillæg 1), bkg 2001-01-04 (Tillæg 2), bkg 2001-09-24 (Tillæg 3),

bkg 2002-02-21 (Tillæg 4), bkg 2003-05-07 (Tillæg 5) *)

Udfærdiget i medfør af §§ 3, 5 og 16, stk. 4 i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 357 af 3. juni

1993.

Generelle bemærkninger

I henhold til artiklerne 28-30 i Traktaten orn Oprettelse af Det Europæiske Fællesskab kan byggevarer

fra andre EU-rnedlemsstater og EØS-medlernsstater, der opfylder kravene i tekniske standarder eller

specifikationer på samme niveau som de danske standarder-, der er medtaget i Bygningsreglement af

1995-04-01, markedsføres i Danmark.

Tillæg 1 og tillæg 2 til Bygningsreglementet af 1. april 1995 har som udkast været notificeret i

overenstemmelse med Europa-Parlarnentets og Rådets direktiv 98134/EF

(inforrnationsproceduredirektivet) som ændret ved direktiv 98/48/EF.

Kap. 1. Administrative bestemmelser

1.1 Reglernentets anvendelsesområde

Reglementet gælder for alt byggeri, der ikke er omfattet af bygningsreglement for småhuse. 1)

Stk. 2. Reglementet finder anvendelse ved de byggearbejder, -der er nævnt i byggelovens § 2. 2)

Stk. 3. Reglernentets lempeligere bestemmelser for ornbygningsarbejder finder kun anvendelse, nar

ombygningsarbejdet efter kommunalbestyrelsens skøn ellers ikke kan gennemføres uden indgribende

Ændringer i bebyggelsen. 3)

1.2 Begrænsninger i reglernentets anvendelsesområde 4)

Reglementet gælder ikke for:

a. Broer, tunneler og andre anlæg til trafikale formal, som udføres af eller godkendes af vej~,

jernbane- eller andre myndigheder eller selskaber, der ved lov er ansvarlige for byggearbejdet

samt midlertidige konstruktioner og anlæg, der er nødvendige for byggearbejdets udførelse.

b. Master til elforsyningsanlæg, almindelige master til elinstallationer, herunder vejbelysningsanlæg

og master til offentlige elektriske baners køreledningsanlæg.

c. Læskærme ved stoppesteder og lignende.

d. Transformerstationer og kabelskabe for fremføring af elektricitet, male- og trykregulatorstationer

for fremføring af gas, pumpestationer og trykforøgeranlæg for vand- og afløbssysterner'samt

radio- og blokhytter og relæhuse til offentlig trafik med et areal på højst 30 m2 og en højde, der

ikke overstiger 3,0 m.

e. Sireneenheder til varslingsanlæg, som udføres af eller godkendes af Beredskabsstyrelsen.

f. Hegnsmure ved naboskel, vej eller sti, der ikke overstiger 1,8 m.

1.3 Ansøgning om byggetilladelse

Et byggearbejde må ikke påbegyndes uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, medmindre andet er

bestemt i kap. 1.6 eller kap. 1.7.

Stk. 2. Ansøgning om byggetilladelse skal være skriftlig. Den skal indsendes til kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Ansøgningen dateres og underskrives af ejeren. Hvis den ikke er underskrevet af ejeren, skal

ansøgeren på anden måde dokumentere sin ret til at udføre arbejdet.

Stk. 4. Ansøgningen skal indeholde en tydelig beskrivelse af det arbejde, der skal udføres. Den skal

norrrialt indeholde:

a. Nødvendige oplysninger til identifikation af ejendommen eller enheden (matrikelbetegnelse og

post- eller BBR-adresse, ejendomsnummer, bygningsnummer, etageangivelse, sideldørnummer og

ejerlejlighedsriummer).

b. Oplysning om de bestemmelser i byggeloven, bygningsreglementet, servitutter og andre

byggeforskrifter, som projektet m akte være i strid med - Ansøgningen skal indeholde en begi tindet

ansøgning om de nødvendige dispensationer eller tilladelser.

c. Oplysning om den påtænkte benyttelse af bebyggelsen og ved ombygning og ændret benyttelse,

oplysning om den hidtidige benyttelse.

d. Oplysning om, hvorvidt byggearbejdet er projekteret efter de lempeligere bestemmelser for

ombygningsarbejder, jf. kap 1.1, stk. 3. Ansøgningen skal indeholde en redegørelse for de

eksisterende bygningskonstruktioner og øvrige bygningsmæssige forhold, som er af betydning for

sagens behandling.

e. Ved ansøgning om tilladelse til at give offentligheden adgang til en mine og lignende aniæg skal

ansøgningen indeholde en redegørelse for de sagkyndige undersøgelser vedrørende undergrundens

styrke- og stabilitetsforhold, som gennemføres samt hvern, der forestår disse.

Stk. 5. Ansøgningen skal være bilagt relevant tegningsmateriale med angivelse af målestoksforholdet i

3 eksemplarer og skal indeholde enhver oplysning af betydning for sagens behandling. 5)

Stk. 6. Kommunalbestyrelsen kan forlange, at beregninger vedrørende de bærende konstruktioner er

attesteret af en statiker, der har anerkendelse efter reglerne i bilag 1.

Stk. 7. Hvis det skønnes nødvendigt i det enkelte tilfælde, kan kommunalbestyrelsen forlange, at

oplysninger om grundstykkets størrelse eller afsætningen af byggeriet attesteres af en landinspektør, i

Københavns kommune af Stadskonduktøren og i Frederiksberg kommune af Stadslandinspektøren.

Stk. 8. Kommunalbestyrelsen kan jøvrigt forlange enhver oplysning og tegningsmateriale, som er

nødvendigt for at give byggetilladelse.

Stk. 9. Oplysninger omfattet af bestemmelserne i stk. 4-8 kan indsendes i digital form, såfremt

kommunalbestyrelsen har mulighed for at modtage og læse sådanne elektroniske dokumenter og

tegningsmateriale. 6)

1.4 Byggetilladelse

En byggetilladelse skal være skriftlig. 7)

Stk. 2. I byggetilladelsen kan der stilles krav om, at kommunalbestyrelsen skal have besked, nar

forskellige stadier af byggearbejde udføres. 8)

Stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan i byggetilladelsen stille krav orn, at der foretages malinger i den

færdige bygning til dokumentation af, at de lydmæssige krav i kap. 9 er opfyldt. 9)

Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med byggetilladelsen stille krav om sikkerhed for, at

byggemodningsarbejder, omfattet af byggelovens § 4 udføres, inden bebyggelsen tages i brug.

1.5 Færdigmelding og tilladelse til ibrugtagning

Når et byggearbejde er afsluttet, skal der ske færdigmelding til kommunalbestyrelsen, og

byggearbejder, der kræver byggetilladelse, må ikke tages i brug uden kommunalbestyrelsens

tilladelse. Kommunalbestyrelsen kan forlange de oplysninger, sorn er nødvendige for at give

tilladelsen. 10)

ÅRHUS KOMMUNE. MAGISTRATENS 2. AFDELING

Bygaingsinspektorat Midt Bygningsinspektorat Nord Bygningsinspektorat Syd

Kalkværksvej 10 Vejlby Centcrvej 52 Bygholnis Allé 2

Postboks 539 Postboks 2203 8260 Viby J.

8 l 00 Århus C 8240 Risskov Tlf. 8940 5080

Ti£ 8940 2550 Tlf. 8940 6330 Fax. 8940 5095

Fax 8940 2569 Fax. 8940 6349 E-mail: [email protected]

E-majl: "[email protected] E-rnail: [email protected]

ANSØGNING OM BYGGETILLADELSE - ANMELDELSE AF BYGGEARBEJDE

Byggeriets adresse:

Matr. nr.:

Kort beskrivelse af byggearbejdet og bygningens anvendelse:

Nybygningen: Bygningerne i alt: Opvarmning:

Bebygget areal: M2 rn2 n Fjernvarme

Etageareal: M2 m2 n Anden varmeinstallation-

Bebyggelsesprocent: --- -------------------- 0X

Filngen varmeinstallation

-------------------------------------------

Rumfang: m 3 m 3 Antal ansatte i bygningen:

n Byggearbejdet kræver ingen dispensation Byggearbejdet kræver dispensation.

Dispensationsansøgning skal vedlægges eller skrives ovenfor.

Afvigelser fra love, reglementer, servitutter og andre byggeflorskrifter skal udtrykkeligt angives og er kun

tilladt, hvis de nævnes i tilladelsen.

Ansøgningen med dertil hørende tegninger, beskrivelser, beregninger og andre bilag skal indeholde alle

oplysninger, som er nødvendige til en klar og sikker afgørelse af ansøgningen.

Derskal indsendesmindst2cksernplarerafallebilag.

Hvis byggearbejdet godkendes, vil der blive opkrævet et byggesagsgebyr.

Ejers navn: Dato og underskrift:

Adresse:

By:

Tlf nr.:

Ansøgers navn: Dato og underskrift:

Adresse:

By:

Tlfrtr.:

Med venlig hilsen

(Løbenr. 15726)