KØBENHAVN 1998

ISSN 0108-3902

ISBN 87-7434-098-0

Denne beretning til Folketinget henhører under lov om revisionen af statens regnskaber § 18, stk. 1, der pålægger statsrevisorerne pligt til med deres eventuelle bemærkninger at fremsende de af rigsrevisor i henhold til samme lov § 17 udarbejdede beretninger til Folketinget og vedkommende minister.

1. Statens køb og salg af fast ejendom i perioden 1991 til 1997 fordelt på ministerier

1. Undersøgelsens hovedformål har været på baggrund af gennemgang af et antal konkrete sager at belyse og vurdere det eksisterende regelsæt for statens køb og salg af fast ejendom med særlig henblik på at vurdere, om regelsættet er hensigtsmæssigt og tilstrækkeligt.

Herudover har undersøgelsen haft følgende delformål:

• at redegøre for, om den eksisterende regnskabspraksis vedrørende værdiansættelse af statens ejendomme er hensigtsmæssig, og om statsregnskabet giver et rigtigt billede af status for statens ejendomme og anlæg,
• at redegøre for, om statens konteringspraksis vedrørende køb og salg af fast ejendom er hensigtsmæssig, og om konteringsreglerne følges,
• at redegøre for Told- og Skattestyrelsens rolle i forbindelse med styrelsens godkendelse af handelsvilkår ved statens ejendomshandler,
• at beskrive status for de hidtidige aktiviteter i det nyoprettede Statens Ejendomssalg A/S (Freja), samt
• at redegøre for, om Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme i By- og Boligministeriet er anvendeligt.

2. Undersøgelsen omfatter statslig omsætning af fast ejendom i perioden 1991-1997, dvs. både køb, salg, mageskifte og anden erhvervelse/afhændelse. Beretningen vedrører samtlige ministerområder, idet dog Erhvervsministeriet, Statsministeriet, Økonomiministeriet og Kirkeministeriet ikke har forestået handel med fast ejendom i perioden. Undersøgelsen omfatter kun i mindre grad ekspropriationsforretninger, herunder ekspropriationer foretaget af DSB, af Vejdirektoratet, der erhverver og afhænder ejendomme i forbindelse med vejanlæg, og af Banestyrelsen, der erhverver ejendom til brug for linjeførsler.

Omsætning af fast ejendom i selskaber, virksomheder mv. samt apportindskud i aktieselskaber er endvidere ikke behandlet i beretningen.

3. Undersøgelsen har omfattet en gennemgang af lovgrundlaget for omsætning af statslig fast ejendom, der som udgangspunkt er omfattet af lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom med senere ændringer. Rigsrevisionen har endvidere gennemgået regelsættet for statens køb og salg af fast ejendom, herunder Finansministeriets cirkulærer af 28. august 1984 og af 6. januar 1995 om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme samt de bestemmelser i Budgetvejledningen for 1992, 1995 og 1996, der vedrører ejendomshandler.

Rigsrevisionen har herudover gennemgået EU-reglerne for offentlige myndigheders salg af jord og bygninger. Endelig har Rigsrevisionen gennemgået det lov- og regelgrundlag, der giver visse ministerier særlig hjemmel til at gennemføre ejendomshandler.

4. På baggrund af materiale indhentet fra ministerierne udvalgte Rigsrevisionen et antal sager om køb og salg af ejendomme, idet kriterierne for udvælgelsen af sagerne var:

• om Finansudvalget i forbindelse med behandling af aktstykker om at gennemføre handler havde stillet spørgsmål til de pågældende ministre,
• om ministeriernes oplysninger til Rigsrevisionen kunne skabe tvivl om den hjemmel, hvorefter en handel var blevet effektueret,
• om der – såfremt de pågældende ejendomme var omfattet af det offentlige vurderingssystem – var en markant uoverensstemmelse mellem handelssummerne og den offentlige vurdering,
• om omkostningsniveauet såvel i absolutte tal som i procent af handelssummerne overskred på forhånd fastsatte grænseværdier,
• om der var tale om sager af økonomisk væsentlighed, samt
• om der af ministeriernes oplysninger til Rigsrevisionen var tegn på en utraditionel sagsbehandling.

De ministerier, der havde gennemført flest handler i perioden, var lettere underrepræsenteret i forhold til gennemsnittet på 8,4 %. Inden for Miljø- og Energiministeriet, Fødevareministeriet og Trafikministeriet gennemgik Rigsrevisionen således henholdsvis 7,1 %, 6,6 % og 8,1 % af ministeriernes gennemførte handler.

Undersøgelsen er blevet begrænset til at omfatte de 10 ministerier, der havde forestået flest handler i perioden.

Rigsrevisionen gennemgik de 200 sager ved besøg i ministerierne. Besøgene omfattede en gennemgang af akterne i sagerne, eventuelt suppleret med opklarende spørgsmål eller interviews på stedet.

Det er Rigsrevisionens opfattelse, at de gennemgåede sager giver et tilstrækkeligt grundlag til at bedømme ministeriernes sagsbehandling.

6. Gennemgangen af sagerne i ministerierne foregik som en dataindsamling, hvortil Rigsrevisionen på forhånd havde udarbejdet et skema til brug for registrering af en række nøgleoplysninger. De registrerede oplysninger omfattede bl.a., om bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme var overholdt, om bestemmelserne i Budgetvejledningen var overholdt, om betingelserne for forelæggelse af aktstykker for Finansudvalget var overholdt, om Told- og Skattestyrelsens rolle i sagen, om der var benyttet ejendomsformidler, om sagens omkostninger, samt eventuelle bemærkninger til det øvrige sagsforløb ved handelens gennemførelse mv.

7. Rigsrevisionen bad i marts 1998 de styrelser, der havde varetaget størstedelen af handlerne i perioden om en generel vurdering af regelsættet, en vurdering af samarbejdet med andre myndigheder, herunder Told- og Skattestyrelsen og Finansministeriet, en vurdering af, om kravet om, at der skal afholdes offentligt udbud ved afhændelser, er hensigtsmæssigt, og endelig en vurdering af administrationen af andet hjemmelsgrundlag i form af særlig lovgivning eller aktstykker, i det omfang styrelserne administrerede sådanne.

Besvarelserne er indarbejdet i kap. VII, hvori Rigsrevisionen har vurderet det bestående regelsæt for statens køb og salg af fast ejendom.

8. Der blev endelig afholdt møder og gennemført interviews i By- og Boligministeriet i forbindelse med undersøgelsens delformål om dels at beskrive status for de hidtidige aktiviteter i Statens Ejendomssalg A/S (Freja), dels at vurdere, om Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme i By- og Boligministeriet er anvendeligt.

9. En foreløbig redegørelse over Rigsrevisionens undersøgelse har været forelagt for de berørte ministerier samt Statens Ejendomssalg A/S, hvis oplysninger og bemærkninger i videst muligt omfang er indarbejdet i beretningen.

10. Det fremgår af undersøgelsen, at reglerne for omsætning af statslig fast ejendom for så vidt angår salg som udgangspunkt er omfattet af lov om omsætning af fast ejendom, hvis salget sker ved medvirken af en ejendomsformidler. Er der ikke ejendomsformidler involveret i salget er der ved bekendtgørelse nr. 1067 af 15. december 1994 undtaget en række bestemmelser i loven.

11. Finansministeriet fastsatte i et cirkulære af 28. august 1984 almindelige regler for salg af statens faste ejendomme. Den afgørende regel i cirkulæret var, at der som hovedregel først kunne ske salg, efter at ejendomme havde været i offentligt udbud.

Er der ikke foretaget offentligt udbud, skal sagen forelægges for Finansudvalget, medmindre der er tale om beløbsmæssigt mindre væsentlige dispositioner uden principiel betydning. Sager om manglende offentligt udbud falder i 4 kategorier. Manglende offentligt udbud accepteres, hvor anden offentlig myndighed ønsker at købe, hvor der er tale om såkaldte restejendomme, ved tilbagekøb af tidligere eksproprieret ejendom og ved salg fra en statsinstitution til en anden.

1984-cirkulæret blev ophævet ved Finansministeriets cirkulære af 6. januar 1995 om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme. Det nye cirkulære indeholdt ikke væsentlige ændringer, men var tilpasset efter den senere tilkomne lovgivning om omsætning af fast ejendom.

12. Budgetvejledningen (BV) indeholder bevillingsregler for såvel ejendomssalg som for ejendomserhvervelser.

Såfremt den af Told- og Skattestyrelsen godkendte kontante salgssum ikke overstiger 3 mill. kr., og forudsat, at ejendommen har været i offentligt udbud, kan salget optages direkte på tillægsbevillingsloven. Andre salgssager skal som hovedregel forelægges Finansudvalget. Sagen skal ved forelæggelsen for Finansudvalget indeholde alle relevante oplysninger til bedømmelse af sagen.

Det fremgår af Budgetvejledningen, at en rådighedspulje til køb af fast ejendom kan anvendes i overensstemmelse med forudsætningerne i anmærkningerne til finanslovforslaget om formål, art og geografisk område for erhvervelserne. For så vidt angår konkrete bevillinger til køb af fast ejendom kan bevillingen anvendes i overensstemmelse med de vilkår, der er oplyst over for bevillingsmyndighederne – som hovedregel ved forelæggelse for Finansudvalget.

13. I sager om køb og salg af fast ejendom skal der indhentes en udtalelse fra Told- og Skattestyrelsen om købs- eller salgssummens størrelse og vilkårene for handlen. Der skal endvidere ved køb og salg rettes henvendelse til Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme.

14. Undtagelser fra bevillingsreglerne vedrørende køb og salg af fast ejendom forekommer enten i form af lovgivning, herunder tekstanmærkning på finansloven, eller ved at der konkret søges dispensation på aktstykke.

15. Europa-Kommissionen har offentliggjort en meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger og har udarbejdet en generel vejledning for medlemsstaterne. Kun salg af offentlig ejet jord og bygninger er omfattet af vejledningen, der endvidere alene vedrører de tilfælde, hvor det offentlige afhænder fast ejendom til virksomheder eller ikke private købere.

Et af vejledningens principper er salg ved betingelsesløst udbud. Salg af jord og bygninger efter et tilstrækkeligt publiceret offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, er pr. definition et salg til markedsværdien og indeholder derfor ikke statsstøtte.

Et andet princip er salg uden betingelsesløst udbud. Hvis en offentlig myndighed ikke ønsker at benytte salg ved betingelsesløst udbud, skal der gennemføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Den herefter fastlagte markedspris er den laveste købspris, der kan aftales, uden at der foreligger statsstøtte.

For at Kommissionen kan konstatere, om der er tale om statsstøtte og i bekræftende fald vurdere statsstøttens forenelighed med fællesmarkedet, foreskriver vejledningen, at medlemsstaterne bør anmelde ethvert salg, som ikke blev afviklet på grundlag af et offentligt og betingelsesløst udbud, hvor det højeste bud blev accepteret. Endvidere bør anmeldes ethvert salg uden offentligt og betingelsesløst udbud, hvor salgsprisen var mindre end markedsværdien, således som denne var fastlagt af uafhængige vurderingssagkyndige.

Det er Finansministeriets opfattelse, at salg til eneste eller højeste bud efter offentligt udbud i overensstemmelse med bestemmelserne i cirkulære om salg af statens faste ejendomme ikke vil kunne betragtes som statsstøtte.

Det er Rigsrevisionens principielle opfattelse, at salg ved offentligt udbud sikrer, at staten opnår den bedst mulige pris.

16. Statens aktiver, herunder jord og bygninger, registreres ved anskaffelsen til anskaffelsesværdien. Almindeligvis skete der før 1997 ikke efterfølgende en regulering af anskaffelsesværdien. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at statens bogføringspraksis på dette område har været uhensigtsmæssig, da de reelle værdier af ejendommene ikke har været opført i statens status.

17. Der er endvidere ikke før 1997 foretaget specificerede afskrivninger på de enkelte ejendomme i statens status, ligesom der heller ikke er foretaget værdireguleringer i takt med de årlige offentlige vurderinger af fast ejendom. Undtaget herfra har dog været statsvirksomheder, som i regnskabet har foretaget afskrivninger på ejendomme og anlæg.

Finansministeriet har imidlertid fra 1955/56 til 1964/65 foretaget en samlet uspecificeret afskrivning af værdien af statens ejendomme og anlæg under ministerierne. I 1955/56, hvor der første gang blev foretaget afskrivning, udgjorde beløbet 15 mill. kr. Herefter er der i perioden frem til 1964/65 årligt foretaget en afskrivning med 15 mill. kr.

De akkumulerede afskrivninger udgjorde indtil 1996 150 mill. kr. Afskrivningerne har i det årlige statsregnskab været særskilt specificeret som en særlig fradragspost til den totale anlægsværdi for de under ministerierne tilhørende ejendomme og anlæg. Da det er Finansministeriet, som er ansvarlig for aflæggelsen af det samlede statsregnskab, er denne særlige afskrivningspost optaget som en særskilt (korrigerende) statuspost i Finansministeriets eget regnskab.

Finansministeriet har henvist til "Beretning fra udvalget vedrørende statens budget og regnskab" fra 1955, hvoraf principperne for denne postering af afskrivning på værdien af ejendomme og anlæg fremgår.

18. I statsregnskabet for 1997 er det akkumulerede afskrivningsbeløb nulstillet. Nulstillingen er sket som følge af, at der med introduktionen af værdireguleringsordningen fra 1997 blev ændret princip for værdiansættelsen af bl.a. ejendomme og anlæg.

Til brug for en forbedret opgørelse af omkostningsforhold indførtes fra 1997 en ny model for værdiregulering, hvorefter reguleringen ikke indgik på bevillingslovene, men ville fremgå af regnskabsaflæggelsen, herunder oversigten over statens aktiver i statsregnskabet. Fra og med 1997 kunne alle statsinstitutioner således foretage reguleringer af aktiver i statens status. Statsvirksomheder er obligatorisk omfattet af ordningen vedrørende afskrivning på statusposten ejendomme og anlæg. For øvrige statsinstitutioner er ordningen kun obligatorisk for institutioner, der i et virksomhedsregnskab skal aflægges et omkostningsbaseret regnskab for de markedsstyrede og omkostningsdækkede områder.

Samtidig bortfaldt den særlige ordning for statsvirksomheders afskrivning på anlægsaktiver, idet disse obligatorisk overgik til den her beskrevne ordning.

For øvrige institutioner kunne det fra 1997 vælges at foretage afskrivninger på statusposten ejendomme og anlæg. Det er institutionen, der i samråd med og med tilslutning fra det pågældende departement, beslutter dette.

19. Staten har en række aktiver af ældre dato, hvis værdi ikke siden anskaffelsen er opskrevet. Afskrivninger på baggrund af anskaffelsesværdien giver derfor ikke et reelt billede af værdiforringelsen.

Ved overgang til afskrivning på ejendomme og anlæg skal værdien af hvert aktiv derfor vurderes med henblik på eventuel regulering af den bogførte værdi pr. primo regnskabsåret. Denne regulering foretages ved en primokorrektion, som imidlertid alene kan foretages i det år, hvor man indgår i afskrivningsordningen. I statsregnskabet for 1997 er værdien af statens ejendomme og anlæg forøget med ca. 1,1 mia. kr. via primokorrektioner. Heraf udgør værdireguleringsordningen netto ca. +1,6 mia. kr., mens ÷0,5 mia. kr. netto skyldes øvrige korrektioner. Af disse beløb vedrører kun en begrænset del ejendomme og anlæg.

20. I forbindelse med undersøgelsen udsendte Rigsrevisionen en opgørelse med totalbeløb for perioden 1991-1997 vedrørende køb og salg af henholdsvis jord og bygninger til ministerierne med en anmodning om en specifikation af beløbene på de i perioden gennemførte handler. Flere af ministerierne kunne imidlertid ikke identificere de i statsregnskabet bogførte værdier.

Der blev følgelig konstateret store afvigelser mellem statsregnskabets tal og de oplysninger, som ministerierne opgav over for Rigsrevisionen.

I flere tilfælde kunne ministerierne ikke opgøre de med handlerne forbundne omkostninger, bl.a. fordi omkostninger var bogført på anlægskonti. Rigsrevisionen har derfor ikke haft mulighed for at udarbejde en samlet opgørelse over omkostningsniveauet ved statens køb henholdsvis salg af fast ejendom.

21. Rigsrevisionen finder det uheldigt, at ministerierne ikke i forbindelse med undersøgelsen på en rimelig måde har kunnet sikre en sammenhæng og fuldstændighed i specifikationen af de i statsregnskabet bogførte beløb.

22. Rigsrevisionen har i sin undersøgelse taget udgangspunkt i statsregnskabets tal i analysen af omsætningen af fast ejendom.

Rigsrevisionen har herudover på baggrund af det modtagne materiale fra de enkelte ministerier udarbejdet specifikationer af salgssummerne i de respektive år. Dette er sket for at vise omsætningens reelle størrelse, idet konteringsprincipperne i statens kontoplan har medført, at statsregnskabet indtil 1997 ikke har givet et rigtigt billede af statens afhændelser.

23. Rigsrevisionens undersøgelse viste, at der blev anvendt en forskellig konteringspraksis i ministerierne. I flere tilfælde blev statens konteringsvejledning ikke fulgt. Det blev bl.a. konstateret, at ministerierne i flere tilfælde bogførte de med handlen forbundne omkostninger på regnskabskontiene, der vedrører køb og salg af ejendomme, ligesom der kun i sjældne tilfælde skete en korrekt opdeling af købsværdien af bygninger og jord. Typisk blev hele købsværdien bogført under bygninger.

Rigsrevisionen kunne dog samtidig konstatere, at konteringseksemplet i statens kontoplan, afsnit 5.3, om fast ejendom og anlæg, er misvisende. I konteringseksemplet er der ikke foretaget en opdeling af anskaffelsesværdien på henholdsvis jord og bygninger. Samme forhold gør sig i øvrigt gældende vedrørende konteringseksemplet for afhændelse af fast ejendom.

24. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at statens hidtidige regnskabspraksis ikke giver et rigtigt statsregnskab vedrørende statens ejendomme og anlæg, da det kun er den oprindelige anskaffelsesværdi, der er opført i status. Der er således eksempler på ejendomme, der i statens status er bogført med en værdi af henholdsvis 1 kr. og 0 kr.

Rigsrevisionen er opmærksom på de nye principper for værdiansættelse og afskrivning på statusposten ejendomme og anlæg, der er iværksat fra 1997. Rigsrevisionen finder, at det er vigtigt, at alle statslige institutioner anvender værdireguleringsordningen.

Rigsrevisionen finder, at ejendomsværdien ifølge den seneste offentlige vurdering bør anføres i note til virksomhedsregnskabet, samt at der af hensyn til informationsværdien af statsregnskabet årligt bør kunne foretages værdireguleringer.

Rigsrevisionen finder, at ministerierne bør sikre en sammenhæng og fuldstændighed i specifikationen af de i statsregnskabet bogførte beløb, og at de grundlæggende regler for kontering bliver fulgt, ligesom eksemplerne for kontering ved køb og salg af fast ejendom i statens kontoplan bør gøres rigtige.

Finansministeriet har oplyst, at man vil tage initiativ til en præcisering af konteringseksemplerne.

Finansministeriet har i oktober 1998 nedsat et udvalg vedrørende de fremtidige principper for opstilling af statens status med deltagelse af bl.a. Rigsrevisionen. Ifølge kommissoriet skal udvalgsarbejdet afsluttes inden udgangen af marts 1999.

25. Det fremgår, at Trafikministeriet og Miljø- og Energiministeriet tilsammen tegnede sig for 74 % af omsætningen inden for køb af jord. Vedrørende køb af bygninger tegnede By- og Boligministeriet, Undervisningsministeriet og Trafikministeriet sig for tilsammen 55 %.

Trafikministeriets andel af omsætningen vedrørende salg af jord udgjorde i perioden 84 %. For så vidt angår salg af bygninger tegnede Trafikministeriet, det tidligere Post- og Telegrafvæsen og Sundhedsministeriet sig for 90 % af den samlede omsætning. Af det totale salg kan en væsentlig del henføres til overførsel af aktiver til Post Danmark og overdragelse af Rigshospitalet til Hovedstadens Sygehusfællesskab.

Rigsrevisionens opgørelse af reelle salgssummer har vist, at Trafikministeriet, herunder det tidligere Ministerium for Kommunikation og Turisme og det tidligere Post- og Telegrafvæsen, Forsvarsministeriet og By- og Boligministeriet tegnede sig for 69 % af omsætningen i perioden. Denne opgørelse af de reelle salgssummer giver ifølge Rigsrevisionens opfattelse et mere rigtigt billede af det faktiske salg i undersøgelsesperioden, da tallene bl.a. er korrigeret for diverse overdragelser i forbindelse med stiftelse af selskaber og overdragelse af ejendomme til Freja.

26. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at ministerierne generelt har overholdt bestemmelserne i såvel Finansministeriets cirkulære om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme som Budgetvejledningens bestemmelser vedrørende køb og salg af fast ejendom.

27. For så vidt angår Udenrigsministeriet bemærkede Rigsrevisionen i et enkelt tilfælde, at Finansudvalget i et aktstykke ikke blev orienteret om betydelige udgifter til mægler.

Udenrigsministeriet havde desuden i et tilfælde anvendt et orienterende aktstykke, selv om forudsætningerne i det oprindelige aktstykke var ændret i så væsentlig grad, at de efterfølgende aktstykker burde have været forelagt som egentlige bevillingsansøgninger.

Endelig viste sagsgennemgangen, at der i sagerne ofte manglede relevante oplysninger.

Udenrigsministeriet har erklæret sig enig i Rigsrevisionens bemærkninger.

28. Sagsgennemgangen i Skatteministeriet viste, at der syntes at have været en vis tilfældighed forbundet med, hvornår ministeriet anmodede Finansministeriet om dispensation fra bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære vedrørende afholdelsen af offentligt udbud.

Gennemgangen viste endvidere, at lokalplanbestemmelser kan indskrænke den mulige køberkreds ved staten salg af fast ejendom.

Rigsrevisionen bemærkede en sag om salg af en ejendom, hvor det af et aktstykke til Finansudvalget fremgik, at køberen af ejendommen afholdt samtlige udgifter ved handelens gennemførelse, men hvor staten som sælger alligevel havde afholdt en del af handelsomkostningerne.Rigsrevisionen finder, at der bør fastsættes regler på Skatteministeriets område, så Told- og Skattestyrelsen bringes ud af den uheldige dobbeltrolle, hvorefter styrelsen inden for Skatteministeriets område både skal forestå handler og godkende handelsvilkår.

Rigsrevisionen finder endvidere, at der i de situationer, hvor en ejendomsformidlere engageres til bistand ved gennemførelsen af udbudsforretninger, bør udarbejdes en skriftlig aftale med formidleren, der præciserer omfanget og karakteren af arbejdet såvel som honoreringen heraf, så der ikke efterfølgende kan opstå tvivl om aftalegrundlaget.

Skatteministeriet er enig heri.

29. Ved sagsgennemgangen i Justitsministeriet blev det i én sag konstateret, at et salg manglede klar hjemmel.

Sagsgennemgangen gav et eksempel på, at lokalplanbestemmelser kan indskrænke den mulige køberkreds ved statens salg af fast ejendom.

30. Sagsgennemgangen i Forsvarsministeriet har ikke givet anledning til bemærkninger.

31. Rigsrevisionen bemærkede i en enkelt sag på Indenrigsministeriets område, at oplysningerne i et aktstykke vedrørende køb af en ejendom ikke var fyldestgørende, idet begrundelsen ikke alene, som anført i aktstykket, var at skaffe indkvarteringskapacitet i ejede ejendomme.

Indenrigsministeriet har taget til efterretning, at det burde have været oplyst, at købet af ejendommen om ikke direkte så indirekte indgik i forhandlingerne om kommunens økonomi.

32. På By- og Boligministeriets område finder Rigsrevisionen det mindre hensigtsmæssigt, at Slots- og Ejendomsstyrelsen ved overtagelsen af en ejendom fra Socialministeriet lod et kreditforeningslån indestå i ejendommen i stedet for at afvikle overtagelsen på kontant basis, som det er normal praksis inden for staten.

Rigsrevisionen finder endvidere, at de formidlingsaftaler med ejendomsmæglere, som ministeriet havde indgået, burde have været skriftlige.

Sagsgennemgangen viste, at der i et antal sager manglede relevante oplysninger.

33. Sagsgennemgangen i Undervisningsministeriet viste, at sagsforløbet i tre af de gennemgåede seks sager gav anledning til bemærkninger.

I en sag om salget af et tidligere børnehaveseminarium i Holte finder Rigsrevisionen, at planbestemmelserne for ejendommen burde have været afklaret med kommunen, inden salget gik i gang. Endvidere finder Rigsrevisionen det uheldigt, at Byggedirektoratet ikke i tilstrækkeligt omfang havde vedligeholdt ejendommen, og at direktoratet ikke havde tilegnet sig tilstrækkelig information om ejendommens vedligeholdelsestilstand, hvilket medførte en efterfølgende retssag og omkostninger hertil. Det bemærkes dog, at Byggedirektoratet var indstillet på at indgå forlig på et rimeligt niveau.

I sagen om Undervisningsministeriets køb af Fødselsanstaltens grund var der ikke var rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen om en udtalelse om handelssummen, og der var uoverensstemmelser mellem aktstykkets oplysninger om købet og det faktiske hændelsesforløb.

I sagen om Undervisningsministeriets køb af Ortopædisk Hospital blev der ved godkendelsen af handelssummen anvendt en udtalelse fra Told- og Skattestyrelsen, der på handelstidspunktet var ca. 3 år gammel.

34. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at Miljø- og Energiministeriets sagsbehandling i forbindelse med køb og salg af fast ejendom i henhold til naturbeskyttelsesloven generelt har været tilfredsstillende.

Rigsrevisionen finder det imidlertid meget uheldigt, at Finansudvalget ikke er blevet orienteret om det særlige fradrag til kommunen i sagen om salget af Vangegården. For så vidt angår oplysningerne om sikring af såvel statens som kommunens interesser ved salget, er det Rigsrevisionens opfattelse, at kommunens interesser uden tvivl blev sikret, hvorimod statens fordel ved handlen forekommer tvivlsom.

Rigsrevisionen bemærkede, at selv om Skov- og Naturstyrelsens standardlejekontrakt indeholder bestemmelse om, at lejeren ved lejemålets ophør skal fjerne de lejeren tilhørende bygninger, havde bestemmelsen i flere tilfælde givet anledning til spørgsmål om eventuel erstatning til lejeren ved et efterfølgende salg af ministeriets ejendom (grundareal).

Det er ministeriets vurdering, at formålet med bestemmelserne i kontrakterne er at sikre Skov- og Naturstyrelsen mod økonomiske krav fra lejeren, såfremt lejemålet måtte ophøre som følge af, at lejeren frivilligt vælger at fraflytte ejendommen. Efter Rigsrevisionens opfattelse fremgår denne forståelse af bestemmelsen ikke umiddelbart af kontrakterne.

Rigsrevisionen finder, at der i de situationer, hvor lejer med ministeriets tilladelse forbedrer det lejede, i hvert enkelt tilfælde bør fastsættes en værdi af og principper for afskrivning af forbedringen.

Sagsgennemgangen viste, at der i et stort antal sager manglede relevante sagsoplysninger.

35. På Fødevareministeriets område efterlod to sager om det daværende Forskningssekretariats køb af to landbrugsejendomme til brug for Danmarks JordbrugsForskning i Foulum efter Rigsrevisionens opfattelse det indtryk, at Told- og Skattestyrelsen i forbindelse med handlerne havde påtaget sig rollen som rådgiver ved prisfastsættelsen frem for som kontrollant.

Det er Rigsrevisionens vurdering, at det forhold, at et salgsprovenu normalt overføres til finanslovens generelle reserver, mens vedligeholdelsesudgifter mv. påhviler der enkelte ministerium, kan påvirke beslutningen om at sælge. Problemet må dog anses for løst for de ejendomme, der i 1998 og senere overføres til Freja.

Rigsrevisionen finder, at der i de situationer, hvor ejendomsmæglere engageres til bistand ved ejendomshandler, bør udarbejdes en skriftlig aftale med mægleren, der præciserer omfanget af såvel arbejdets karakter som honoreringen heraf.

36. Inden for Trafikministeriets område administrerer en række statsvirksomheder, styrelser, udvalg mv. køb og salg af fast ejendom.

DSB’s sagsbehandling i forbindelse med bestræbelserne på at sælge ejendomme i henhold til de politiske rammeaftaler har efter Rigsrevisionens opfattelse bortset fra en række konkrete forhold været forsvarlig.

DSB fik ved Akt 243 24/4 1996 Finansudvalgets tilslutning til i perioden indtil den 1. januar 1999 at fortsætte en praksis, man tidligere havde fulgt, hvorefter ejendomme med en forventet kontant nettosalgsindtægt på under 3 mill. kr. eller en forventet bruttosalgsindtægt på under 6 mill. kr. kunne sælges uden offentligt udbud og uden forelæggelse for Finansudvalget. Den omtalte praksis gik ud på, at DSB i perioden 1978-1984 uden anden hjemmel end en telefonsamtale med en kontorchef i Finansministeriet havde videreført en praksis om at sælge ejendomme uden offentligt udbud, og at DSB i perioden 1985-1996 havde fortsat denne praksis, idet man i sidstnævnte periode endvidere ikke havde søgt om særskilt godkendelse til at opretholde praksis.

På trods af, at DSB derved fik en administrativ lettelse på området for køb og salg af fast ejendom, kunne Rigsrevisionen ved sagsgennemgangen konstatere, at DSB ikke respekterede andre bestemmelser i det gældende regelsæt. Dette gjaldt især kravet om at indhente udtalelser fra Told- og Skattestyrelsen om handelssummer og handelsvilkår i øvrigt, hvilket Rigsrevisionen finder særdeles uheldigt.

Rigsrevisionen finder det tillige uheldigt, at to salg manglede hjemmel. Det drejede sig dels om salget af et areal på 5.567 m² beliggende Peter Bangsvej, Frederiksberg, dels om salget af et areal på ca. 12.600 m² i Haderslev.

Omstændighederne omkring det daværende Post- og Telegrafvæsens salg af det tidligere Greve Postkontor forekommer særligt uheldige. I den gennemgåede sag om salget var der indikationer på, at handelsprisen var fremkommet på en måde, så det kunne undgås, at salget skulle forelægges for Finansudvalget ved et aktstykke. Trafikministeriet har hertil oplyst, at køberen var interesseret i en hurtig handel og overtagelse af ejendommen, og at der er grund til at antage, at tilbuddets størrelse var fastsat ud fra købers eget kendskab til 3 mill. kr.-reglen og ønsket om en hurtig afgørelse.

37. Rigsrevisionens sagsgennemgang har generelt vist, at regelsættet i Finansministeriets cirkulære og Budgetvejledningen bliver respekteret.

Rigsrevisionens gennemgang viste dog, at der var sager om salg, der manglede hjemmel, at lokalplanbestemmelser kan indskrænke den mulige køberkreds ved statens salg af fast ejendom. Undersøgelsen har dokumenteret, at det er mindre hensigtsmæssigt at afholde offentligt udbud på ejendomme, hvis fremtidige anvendelsesmuligheder er uafklarede, idet en manglende afklaring af lokalplanbestemmelser ofte medfører, at tilbudsgivere må afgive tilbud, der ikke er konditionsmæssige, og som følgelig må afvises. Rigsrevisionen finder, at planbestemmelser bør afklares inden afholdelsen af offentligt udbud.

Sagsgennemgangen har videre vist, at der ikke konsekvent blev rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen med henblik på at få en udtalelse om handelssummers størrelse, at Told- og Skattestyrelsen i visse sager optrådte som rådgiver og kontrollant på de samme handler, samt at der i mange tilfælde manglede relevante oplysninger i sagerne.

Rigsrevisionen konstaterede, at ministeriernes sagsfremstillinger i de aktstykker, der hjemlede gennemførelsen af ejendomssalg, ofte manglede oplysninger om ejendommenes bogførte værdi. I aktstykker vedrørende både køb og salg manglede der i hovedparten af tilfældene oplysninger om, hvorvidt der var rettet henvendelse til Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme forud for gennemførelsen af handelen.

Undersøgelsen har tillige vist, at informationsniveauet i enkelte aktstykker ikke har været tilstrækkeligt højt.

Det er endvidere efter Rigsrevisionens opfattelse uheldigt, at formidlingsaftaler og andre aftaler med ejendomsformidlere ikke konsekvent har foreligget i skriftlig form.

Rigsrevisionen skal bemærke, at det forhold, at salgsprovenu som nævnt normalt tilgår finanslovens generelle reserver, mens vedligeholdelsesudgifter mv. påhviler det pågældende ministerium, kan påvirke beslutningen om at sælge. Problemet må dog anses for løst for de ejendomme, der i 1998 og senere overføres til Freja.

Det er på baggrund af sagsgennemgangen Rigsrevisionens vurdering, at Told- og Skattestyrelsens sagsbehandling i langt de fleste handler har været tilfredsstillende.

38. Det er Rigsrevisionens principielle opfattelse, at salg ved offentligt udbud både sikrer, at staten opnår den bedst mulige pris, og at der ikke efterfølgende bør kunne rejses spørgsmål om habilitet i forbindelse med salget. Samtidig skal det dog bemærkes, at der kan være mere specielle ejendomme og arealer, hvor det – alle forhold taget i betragtning – næppe ud fra en økonomisk betragtning er hensigtsmæssigt at sælge ved offentligt udbud. I disse enkeltstående tilfælde kan staten eventuelt opnå et større provenu ved direkte forhandlinger med interesserede købere, eventuelt med bistand fra ejendomsformidler.

Det er Rigsrevisionens opfattelse, at Told- og Skattestyrelsen fortsat bør opretholde sin kontrolopgave, hvorefter købs- og salgssummer skal forelægges styrelsen til udtalelse. Denne udtalelse bør efter Rigsrevisionens opfattelse fremstå som en egentlig godkendelse af købs- og salgsbeløb. Rigsrevisionen finder videre, at Told- og Skattestyrelsen til brug for kontrolopgaven med at godkende handelspriser bør tage initiativ til at forbedre værdifastsættelsen af især mere specielle ejendomme, hvor vurderinger efter Rigsrevisionens opfattelse ikke bør eller kan foretages på baggrund af salgsstatistisk materiale.

Det er på baggrund af sagsgennemgangen Rigsrevisionens vurdering, at Told- og Skattestyrelsens sagsbehandling i langt de fleste handler har været tilfredsstillende.

39. Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at det eksisterende regelsæt for statens køb og salg af fast ejendom i al væsentlighed er hensigtsmæssigt og tilstrækkeligt.

Rigsrevisionen skal på baggrund af undersøgelsen dog anbefale, at Finansministeriet overvejer at ændre cirkulæret, så en ejendoms skønnede kontantpris ved offentligt udbud fastsættes på baggrund af en vurdering foretaget af en uafhængig ejendomsformidler.

Endvidere bør Finansministeriet tage initiativ til en drøftelse med Finansudvalget, om bestemmelserne vedrørende Finansudvalgsforelæggelse i sager om statens køb og salg af fast ejendom, herunder beløbsgrænserne, fortsat er hensigtsmæssige. bl.a. henset til den prisudvikling, der har fundet sted.

40. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at der ved etableringen af Statens Ejendomssalg A/S (Freja) pr. 1. januar 1998 er taget initiativ til yderligere at effektivisere og professionalisere salget af statslige ejendomme. Det er imidlertid for tidligt at sige noget endeligt om Frejas succes, idet selskabet kun har været i drift i kort tid.

By- og Boligministeriet bør dog efter Rigsrevisionens opfattelse overveje en mere smidig ordning med løbende overførsel af ejendomme til Freja.

I den første tid har bestyrelse og direktion opbygget Frejas organisation og tilrettelagt salgsarbejdet og den økonomiske styring, samtidig med at selskabet i perioden 1. januar 1998 – 1. juli 1998 i alt har overtaget 85 statslige ejendomme til en markedsværdi på i alt ca. 550 mill. kr. med henblik på videresalg til tredjemand med størst muligt provenu.

41. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at et påtænkt informationssystem, der skal administreres af By- og Boligministeriet, over statens ejendomme er en væsentlig forbedring i forhold til det tidligere informationssystem EJDINFO. Systemet er internet-baseret, hvilket indebærer, at der er en hurtig og let adgang til at trække oplysninger og til at foretage registreringer/ændringer i systemet. En afgørende forudsætning for det nye informationssystems succes er imidlertid, at der blandt de decentrale ejendomsforvaltninger er den fornødne opbakning til systemet. Formentlig vil den planlagte kontinuerlige centrale overvågning af systemet kunne befordre en positiv holdningsændring decentralt.

Det er Rigsrevisionens vurdering, at administrators manglende sanktionsmuligheder over for ejendomsforvaltninger, der ikke indrapporterer som forudsat, bør medføre, at administrator ved den årlige kontrol af systemets oplysninger orienterer det pågældende departement, såfremt der under ressortministeriet ikke indrapporteres til systemet som forudsat.

By- og Boligministeriet vil overveje at indarbejde regler for en sådan rapportering i de administrative forskrifter for systemet.

• at det eksisterende regelsæt for statens køb og salg af fast ejendom er hensigtsmæssigt og tilstrækkeligt, men at det på enkelte punkter bør præciseres og ajourføres,
• at regelsættet om køb og salg af fast ejendom generelt bliver respekteret,
• at der var sager om salg, der manglede hjemmel,
• at informationsniveauet i nogle aktstykker ikke har været tilstrækkeligt højt,
• at formidlingsaftaler og andre aftaler med ejendomsformidlere bør foreligge i skriftlig form,
• at der i en række tilfælde manglede relevante oplysninger i ministeriernes sager,
• at ministerierne ikke har kunnet opgøre de med ejendomshandlerne forbundne omkostninger,
• at statsregnskabet på baggrund af den hidtidige regnskabspraksis ikke har givet et rigtigt billede af status for statens ejendomme og anlæg, men at Finansministeriet i oktober 1998 har nedsat et udvalg vedrørende de fremtidige principper for opstilling af statens status,
• at ministerierne ikke kunne specificere statsregnskabets bogførte beløb vedrørende køb og salg af jord og bygninger,
• at der ikke konsekvent blev rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen med henblik på at få en udtalelse om handelssummers størrelse,
• at Told- og Skattestyrelsen i visse sager optrådte som rådgiver og kontrollant på de samme handler,
• at der ved etableringen af Statens Ejendomssalg A/S (Freja) pr. 1. januar 1998 er taget initiativ til yderligere at effektivisere og professionalisere salget af statslige ejendomme, og
• at et påtænkt informationssystem over statens ejendomme, der skal administreres af By- og Boligministeriet, forventes at blive en væsentlig forbedring i forhold til det tidligere centrale register over statens ubenyttede ejendomme,

42. Efterfølgende beretning afgives til statsrevisorerne i henhold til § 8, stk. 1 og § 17, stk. 2, i rigsrevisorloven (lovbekendtgørelse nr. 3 af 7. januar 1997). Beretningen omhandler principielt forhold inden for samtlige ministerområder, og vedrører statens køb og salg af fast ejendom. Undersøgelsen sigter særlig på at vurdere, om reglerne for statens køb og salg af fast ejendom er hensigtsmæssige. Vurderingen bygger bl.a. på en gennemgang af et betydeligt antal konkrete sager om erhvervelse og afhændelse af fast ejendom.

43. Beretningen er en opfølgning på rigsrevisors notat af 2. december 1996 til statsrevisorerne om statslige regler for handel med offentlig fast ejendom, idet statsrevisorerne på deres møde den 11. december 1996 bad rigsrevisor om at udarbejde en beretning, som byggede på konkrete undersøgelser af statens hushandler for at vurdere det principielle i reglerne, og om de var tilstrækkelige.

I rigsrevisors notat af 9. maj 1997 til statsrevisorerne om det planlagte indhold af to igangværende undersøgelser om statens boliger og om statens køb og salg af fast ejendom blev statsrevisorerne orienteret om den foreløbige arbejdsdisposition for bl.a. nærværende beretning.

44. Undersøgelsens hovedformål har været at belyse og vurdere regelsættet for statens omsætning af fast ejendom, bl.a. på baggrund af en gennemgang af et antal konkrete sager om køb og salg af fast ejendom, og endvidere at vurdere, om det gældende regelsæt på området er hensigtsmæssigt og tilstrækkeligt.

45. Herudover har undersøgelsen haft følgende delformål:

• at redegøre for, om den eksisterende regnskabspraksis vedrørende værdiansættelse af statens ejendomme er hensigtsmæssig, og om statsregnskabet giver et rigtigt billede vedrørende status for statens ejendomme og anlæg,
• at redegøre for, om statens konteringspraksis vedrørende køb og salg af fast ejendom er hensigtsmæssig og om konteringsreglerne følges,
• at redegøre for Told- og Skattestyrelsens rolle i forbindelse med styrelsens godkendelse af handelsvilkår ved statens ejendomshandler,
• at beskrive status for de hidtidige aktiviteter i det nyoprettede Statens Ejendomssalg A/S, i det følgende benævnt Freja, samt
• at redegøre for, om Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme i By- og Boligministeriet er anvendeligt.

46. Undersøgelsen omfatter statslig omsætning af fast ejendom i perioden 1991-1997, dvs. både køb, salg, mageskifte og anden erhvervelse/afhændelse og vedrører samtlige ministerier på nær Erhvervsministeriet, Statsministeriet, Økonomiministeriet og Kirkeministeriet, der ikke har haft omsætning af fast ejendom i undersøgelsesperioden. Undersøgelsen omfatter dog kun i mindre grad ekspropriationsforretninger, herunder ekspropriationer foretaget af DSB, af Vejdirektoratet, der erhverver og afhænder ejendomme i forbindelse med vejanlæg, og af Banestyrelsen, der erhverver ejendom til brug for linjeførsler.

Omsætning af fast ejendom i selskaber, virksomheder mv. samt apportindskud i aktieselskaber er ikke behandlet i denne undersøgelse.

47. I forbindelse med gennemgangen af et antal sager om køb og salg af fast ejendom i ministerierne var det primære sigte at undersøge, om det gældende regelsæt for ejendomshandler blev respekteret. Derudover blev forløbet og behandlingen af den enkelte sag tillige undersøgt nærmere med henblik på at vurdere, om de af ministerierne foretagne dispositioner var hensigtsmæssige.

Rigsrevisionen har derimod kun i mindre målestok undersøgt de enkelte ministeriers administration og generelle forretningsgange på området.

48. Rigsrevisionen har gennemgået lovgrundlaget for omsætning af statslig fast ejendom, der som udgangspunkt er omfattet af lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom med senere ændringer. Rigsrevisionen har endvidere gennemgået regelsættet for statens køb og salg af fast ejendom, herunder Finansministeriets cirkulærer af 28. august 1984 og af 6. januar 1995 om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme, samt de bestemmelser i BV for 1992, 1995 og 1996, der vedrører ejendomshandler.

Rigsrevisionen har herudover gennemgået EU-reglerne for offentlige myndigheders salg af jord og bygninger. Endelig har Rigsrevisionen gennemgået det lov- og regelgrundlag, der giver visse ministerier særlig hjemmel til at gennemføre ejendomshandler.

49. Til brug for undersøgelsen udbad Rigsrevisionen sig indledningsvist ved en skriftlig henvendelse til samtlige ministerier et antal oplysninger om de gennemførte ejendomshandler i undersøgelsesperioden. På baggrund af det indkomne materiale udvalgte Rigsrevisionen efterfølgende et antal sager om køb og salg af ejendomme, idet kriterierne for udvælgelsen af sagerne var:

• om Finansudvalget i forbindelse med behandling af aktstykker om at gennemføre handler havde stillet spørgsmål til de pågældende ministre,
• om ministeriernes oplysninger til Rigsrevisionen kunne skabe tvivl om den hjemmel, hvorefter en handel var blevet effektueret,
• om der – såfremt de pågældende ejendomme var omfattet af det offentlige vurderingssystem – var en markant uoverensstemmelse mellem handelssummerne og den offentlige vurdering,
• om omkostningsniveauet såvel i absolutte tal som i procent af handelssummerne overskred på forhånd fastsatte grænseværdier,
• om der var tale om sager af økonomisk væsentlighed, samt
• om der af ministeriernes oplysninger til Rigsrevisionen var tegn på en utraditionel sagsbehandling.

50. På baggrund af de fastsatte kriterier udvalgte Rigsrevisionen i alt 200 handler om køb og salg til en nærmere gennemgang svarende til 8,4 % af det samlede antal handler i perioden. Det fremgår af tabel 1, hvordan de udvalgte sager fordelte sig på de enkelte ministerier.

Tabel 1. Sagsudvælgelse og sagsgennemgang

Af tabellen fremgår det, at Rigsrevisionen ud af en samlet population på 2.368 sager om handler med fast ejendom udvalgte 200 til en nærmere gennemgang, svarende til 8,4 %.

De ministerier, der har gennemført flest handler i perioden, er lettere underrepræsenteret i forhold til gennemsnittet på 8,4 %. Inden for Miljø- og Energiministeriet, Fødevareministeriet og Trafikministeriet gennemgik Rigsrevisionen således henholdsvis 7,1 %, 6,6 % og 8,1 % af ministeriernes gennemførte handler. Rigsrevisionen vurderede imidlertid, at de gennemgåede sager ville give et tilstrækkeligt grundlag til at bedømme ministeriernes sagsbehandling.

Det skal bemærkes, at udover de 24 gennemførte handler, som i tabellen er registreret under § 14. By- og Boligministeriet, er der foruden 65 sager, der ved Akt 96 13/12 1997 blev overført til Freja.

51. Dataindsamlingen, der bl.a. skulle danne grundlag for den senere vurdering af regelsættet for statens køb og salg af fast ejendom, blev gennemført ved stedlige besøg i samtlige de ministerier, der har haft omsætning af fast ejendom i undersøgelsesperioden, dog undtaget Arbejdsministeriet, hvis ene handel vedrørte et magelæg af mindre økonomisk væsentlighed. Besøgene omfattede en gennemgang af akterne i de sager, der på forhånd var blevet udvalgt.

Til brug for dataindsamlingen havde Rigsrevisionen udarbejdet et skema, hvori der kunne anføres de oplysninger fra sagerne, som Rigsrevisionen anså for relevante. Samtidig blev det sikret, at der blev registreret oplysninger fra de enkelte sager inden for på forhånd afgrænsede, ensartede kategorier. Disse oplysninger omfattede bl.a., om bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme var overholdt, om bestemmelserne i BV var overholdt, om betingelserne for forelæggelse af aktstykker for Finansudvalget var overholdt, om Told- og Skattestyrelsens rolle i sagen, om der var benyttet ejendomsformidler, om sagens omkostninger, samt eventuelle bemærkninger til det øvrige sagsforløb ved handelens gennemførelse mv.

Gennemgangen af sagerne blev suppleret med interviews i det omfang, det skønnedes nødvendigt for at belyse sagernes akter yderligere.

52. På baggrund af dataindsamlingen blev det besluttet, at afrapporteringen i beretningen om de enkelte ministeriers sagsbehandling alene skulle omfatte de 10 ministerier, der havde forestået flest handler i undersøgelsesperioden. For de øvrige ministerier var det ikke muligt at udtale sig i generelle vendinger om sagsbehandlingen, idet der for disse ministeriers vedkommende alene var udvalgt én eller to sager til gennemgang. Disse sager gav i øvrigt ikke anledning til væsentlige bemærkninger.

På Arbejdsministeriets område blev der ikke udvalgt sager.

53. Rigsrevisionen bad i marts 1998 DSB Bygning, Forsvarets Bygningstjeneste, Undervisningsministeriets Byggedirektorat, By- og Boligministeriet, Skov- og Naturstyrelsen samt Strukturdirektoratet om en generel vurdering af regelsættet, en vurdering af samarbejdet med andre myndigheder, herunder Told- og Skattestyrelsen og Finansministeriet, en vurdering af, om kravet om, at der skal afholdes offentligt udbud ved afhændelser, er hensigtsmæssigt, og endelig en vurdering af administrationen af andet hjemmelsgrundlag i form af særlig lovgivning eller aktstykker. Der blev endvidere rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen med henblik på at indhente styrelsens vurdering af bl.a. regelsættet og samarbejdet med ministerierne.

Besvarelserne er indarbejdet i kap. VII, hvori Rigsrevisionen har vurderet det bestående regelsæt for statens køb og salg af fast ejendom.

54. I forbindelse med undersøgelsens delformål om at beskrive status for de hidtidige aktiviteter i Freja, samt at vurdere, om Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme i By- og Boligministeriet er anvendeligt, blev der afholdt møder og gennemført interviews i By- og Boligministeriet.

55. Beretningen er i form af en redegørelse fremsendt til de berørte ministerier og Freja, hvis høringssvar i videst muligt omfang efterfølgende er indarbejdet i beretningen.

56. Regelsættet vedrørende omsætning af statslig fast ejendom omfatter lov om omsætning af fast ejendom, Finansministeriets cirkulære om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme samt BV’s regler om såvel ejendomssalg som ejendomserhvervelser. Endvidere omtales i forbindelse med EF-traktatens regler vedrørende statsstøtte den af Europa-Kommissionen offentliggjorte meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger.

57. Salg af statslig fast ejendom er som udgangspunkt omfattet af lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom som ændret ved lov nr. 1098 af 21. december 1994, lov nr. 377 og 386 af 22. maj 1996. Til loven knytter sig bl.a. bekendtgørelse nr. 1055 af 17. december 1993 om ejendomsformidling som ændret ved bekendtgørelse nr. 1091 af 12. december 1996.

Loven gælder for erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom. Bortset fra en bestemmelse om retten til at bruge betegnelsen ejendomsmægler, gælder loven kun, når den erhvervsmæssige aktivitet er rettet mod eller udføres for forbrugere.

Lovens § 1, stk. 5, definerer en forbruger som en person, der handler med henblik på at erhverve eller sælge en ejendom, når ejendommen hovedsageligt er bestemt eller har været anvendt til ikke-erhvervsmæssigt formål for vedkommende.

Efter § 1, stk. 7, kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen for særlige typer af fast ejendom fastsætte regler, som præciserer eller fraviger reglerne i loven under hensyn til særlige forhold vedrørende vedkommende type af fast ejendom. Bemyndigelsen er udnyttet ved bekendtgørelse nr. 1067 af 15. december 1994 om undtagelse af salg af statens faste ejendomme fra visse bestemmelser i loven om omsætning af fast ejendom. Bekendtgørelsen trådte i kraft den 1. januar 1995. Herefter finder lovens § 1, stk. 4, 2. pkt., ikke anvendelse på salg af statens faste ejendomme, når salget foregår uden medvirken af en ejendomsformidler. Det drejer sig om reglerne i lovens § 17, stk. 2, nr. 4 og 5, om salgsopstilling og om købsaftale, i § 18 om finansieringstilbud og i § 19 om brutto og nettoudgift, der også gælder for aktiviteter, der er omfattet af § 1, stk. 1, nr. 1 (erhvervsmæssig udbud og salg af fast ejendom).

Bestemmelsen i § 17, stk. 2, nr. 4, pålægger formidleren at udarbejde en salgsopstilling indeholdende de for en købsbeslutning nødvendige oplysninger med ejendommens nøgletal, ligesom formidleren efter § 17, stk. 2, nr. 5, skal udarbejde udkast til købsaftale. Efter § 18 skal ejendommen udbydes med oplysning om indestående lån, der kan overtages, og med forslag til finansiering. Bestemmelsens stk. 2 fastslår, at selv om en købsaftale indeholder vilkår om overtagelse af indestående lån eller finansiering i øvrigt, er køber i forhold til sælger og formidler berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt det kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Dette gælder, uanset om formidleren har en selvstændig interesse i, at finansieringen tilrettelægges som aftalt.

§ 19 om ejerudgift og anvendelsesudgift foreskriver, at ejendommen skal udbydes med oplysning om den årlige brutto- og nettoudgift, der er forbundet med at eje og anvende ejendommen. Bestemmelsen indeholder tillige forskellige beregningsmetoder til fastlæggelse af begreberne.

Disse regler finder altså ikke anvendelse på statens salg af faste ejendomme, når salget foregår uden medvirken af en ejendomsformidler.

58. Finansministeriet har i cirkulærer af henholdsvis 28. august 1984 og 6. januar 1995 fastsat almindelige regler for salg af statens faste ejendomme.

1984-cirkulæret fastsætter som hovedregel, at salg af fast ejendom fra staten først kan ske, efter at der har været foretaget offentligt udbud, medmindre der er tale om salg fra en statsstyrelse til en anden.

Styrelsen, der ønsker at sælge en ejendom, udfærdiger en tilbudsblanket med oplysning om ejendommen og handelsvilkår. Det skal udtrykkeligt angives, at tilbud først vil kunne accepteres efter forelæggelse for bevillingsmyndighederne. Cirkulæret fastsætter tillige regler om omfanget og indholdet af annoncering. Den minimale kontante udbetaling skal fremgå, ligesom fristen for indgivelse af tilbud og tid og sted for åbningen af tilbud.

Styrelsen kan bestemme, at salg og annoncering forestås af en ejendomsmægler eller ejendomshandler.

Senest 4 uger efter åbning af tilbuddene, som de bydende har adgang til at overvære, meddeler styrelsen hver tilbudsgiver, om styrelsen agter at videreføre salgsforhandlingerne på grundlag af de indkomne tilbud, eller om styrelsen forkaster alle de indkomne tilbud. I sidstnævnte tilfælde vælger styrelsen herefter, om man vil annoncere på ny eller stille afhændelsen i bero.

Hvis salgsforhandlingerne videreføres, kan styrelsen give de 5 højestbydende meddelelse om a) størrelsen af de fem højeste bud og de deri tilbudte kontante udbetalinger, b) et tidspunkt, da de 5 højestbydende senest skal indgive supplerende tilbud og c) et tidspunkt, da de supplerende tilbud åbnes. For de 5 højestbydende er der adgang til at afgive ét supplerende tilbud.

Den højestbydende ved første åbning af tilbud er bundet af sit tilbud, indtil supplerende tilbud er fremkommet, og i øvrigt i tiden derefter, såfremt de supplerende tilbud ikke indeholder overbud.

Højestbydende efter afgivelsen af supplerende tilbud er bundet af sit tilbud, indtil bevillingsmyndighedernes afgørelse i sagen foreligger. Den pågældende skal inden en uge efter, at styrelsen har meddelt, at man vil indstille tilbuddet til accept, stille sikkerhed for hele den kontante udbetaling.

Sikkerheden kan bestå i kontant deponering, deponering af værdipapirer, bank- eller sparekassebog, eller anfordringsgaranti stillet af anerkendt bank, sparekasse eller forsikringsselskab. Hvis tilbuddet ikke accepteres af bevillingsmyndighederne, skal styrelsen refundere tilbudsgiveren eventuelt afholdte udgifter til etablering af sikkerheden.

Styrelsen afgiver herefter eventuelt indstilling til Finansministeriet med henblik på forelæggelse for Finansudvalget om accept af det højeste tilbud under hensyntagen til reglerne i BV, jf. pkt. 61.

Hvor omstændighederne taler for, at afhændelse ikke sker til den højestbydende, kan styrelsen søge bevillingsmyndighedernes accept af et af de øvrige afgivne tilbud.

Er der afholdt offentligt udbud, og er det højeste tilbud mindre fordelagtigt for staten end en fra (det daværende) Statsskattedirektorat indhentet vurdering af ejendommen, skal styrelsen gennem anvendelse af ejendomsmægler eller ejendomshandler søge at opnå et fordelagtigere tilbud.

Ingen tilbudsgiver kan rejse krav mod staten, hvis styrelsen opgiver at videreføre salgsforhandlingerne, eller hvis bevillingsmyndighederne ikke tiltræder styrelsens indstilling om ejendomssalg.

I særlige tilfælde kan bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære fraviges, men ændringerne skal da tydeligt fremgå af udbudsmaterialet.

Hvor vægtige grunde taler for, at offentligt udbud ikke finder sted, fremsættes anmodning herom af styrelsen over for Finansministeriet i forbindelse med behandlingen af bevillingsansøgningen til Finansudvalget. Finansministeriet tager herefter stilling til, om sagen kan forelægges Finansudvalget. Hvor dette findes tilstrækkeligt velbegrundet, må det af det til Finansudvalget fremsendte aktstykke udtrykkeligt fremgå, at der ikke har været offentligt udbud.

Finansministeriets praksis i forbindelse med accept af manglende offentligt udbud omtales nærmere i pkt. 60.

De "almindelige regler" finder ikke anvendelse ved ejendomsoverdragelser fra en statsinstitution til en anden statsinstitution. Sådanne overdragelser sker i overensstemmelse med bestemmelserne i BV til den af (det daværende) Statsskattedirektorat skønnede handelspris.

I sådanne tilfælde skal man tillige følge reglerne i Finansministeriets cirkulære om Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme, jf. pkt. 64.

59. 1984-cirkulæret blev ophævet ved Finansministeriets cirkulære af 6. januar 1995. 1995-cirkulæret indeholder ikke væsentlige ændringer, men er tilpasset den efter 1984 senere tilkomne lovgivning om omsætning af fast ejendom, jf. pkt. 57, og ajourført, så det er kontantværdien af den faste ejendom, der lægges til grund. Det fremgår således af cirkulæret, at der ved annonceringen af ejendommen også skal oplyses om ejendommens skønnede kontantpris baseret på en fra Told- og Skattestyrelsen eller ejendomsformidler indhentet konkret vurdering heraf. Overgangen til kontantsalg medfører tillige ændringer i reglerne om sikkerhedsstillelse, idet den højestbydende efter 1995-cirkulæret inden en uge efter, at styrelsen har meddelt, at man vil indstille hans bud til accept, skal stille sikkerhed for 10 % af købesummen. Formen for sikkerheden er den samme som i 1984-cirkulæret.

60. Visse af cirkulærets undtagelsesbestemmelser har i 1996 været drøftet med Finansministeriet. Som nævnt i pkt. 58 kan cirkulærets bestemmelser fraviges i særlige tilfælde, men ændringerne skal da fremgå af udbudsmaterialet. Disse bestemmelser administreres ikke af Finansministeriet, men af de udbydende styrelser.

For så vidt angår praksis ved accept af manglende offentligt udbud, har Finansministeriet oplyst, at man sagen i disse situationer skal forelægges for Finansudvalget, medmindre sagen vedrører beløbsmæssigt mindre væsentlige dispositioner uden principiel betydning, jf. BV, pkt. 31.31. Ifølge Finansministeriet falder sager om manglende offentligt udbud erfaringsmæssigt i 4 kategorier. I sager, hvor en anden offentlig myndighed (kommune/amtskommune) ønsker at købe, accepteres manglende offentligt udbud, hvis ejendommen skal bruges til offentlige formål, og der ikke på ansøgningstidspunktet foreligger oplysninger, der kan give anledning til mistanke om spekulation fra købers side. Der kan i teorien, hvis køber som offentlig myndighed har planlægningskompetencen, foreligge risiko for, at ejendommen efterfølgende får en anden og mere værdifuld status, hvis der sker ændringer i planlægningen for det område, hvori ejendommen er beliggende.

Hvis en kommune ønsker at købe en statslig ejendom og vil anvende den til offentlig brug, vil Finansministeriet af præventive grunde ikke acceptere, at der ikke afholdes offentligt udbud, hvis ejendommen på grund af kommunens planlægning er blevet behæftet med servitutter af et sådant omfang og indhold, at det reelt kun er kommunen, der kan købe ejendommen.

En anden kategori, hvor manglende offentligt udbud accepteres, er såkaldte restejendomme, der typisk er mindre områder af landbrugsjord. I disse tilfælde er det oftest ejendommens geografiske beliggenhed der bevirker, at der reelt kun er én køber, nemlig naboen.

En tredje kategori er tilbagesalg af eksproprieret ejendom. I disse tilfælde kan offentligt udbud undlades, fordi de oprindelige ejere ud fra en rimelighedsbetragtning bør tilbydes at købe ejendommene tilbage. Er de oprindelige ejere ikke interesserede i tilbagekøb, udbydes ejendommene efter den almindelige procedure.

En fjerde kategori er salg fra en statsinstitution til en anden, jf. pkt. 58.

61. Budgetvejledningen (BV) indeholder bevillingsregler for såvel ejendomssalg som for ejendomserhvervelser samt fælles regler for både køb og salg.

Efter BV 1996, pkt. 31.26., kan salg af fast ejendom optages direkte på tillægsbevillingsloven, såfremt salgssummen omregnet til kontantsum ikke overstiger 3 mill. kr. og forudsat, at handelsvilkårene er godkendt af Told- og Skattestyrelsen, samt at reglen om offentligt udbud i Finansministeriets cirkulære af 6. juni 1995 (almindelige regler) er respekteret.

Andre sager om salg af fast ejendom skal som altovervejende hovedregel forelægges for Finansudvalget, jf. dog kap. VI.

BV 1996, pkt. 32.27., fastslår, at sager om salg, der skal forelægges Finansudvalget, skal indeholde alle relevante oplysninger til bedømmelse af sagen, herunder om ejendommens bogførte værdi, den omtrentlige størrelse af salgsomkostninger, som skal bæres af staten, samt formen for udbydelse, der som hovedregel skal være offentlig.

De tidligere budgetvejledninger, BV 1992 og BV 1995, indeholdt mere præcise krav til fremstillingen i aktstykker, men formuleringen i BV 1996 indebærer ingen realitetsændring i forhold til tidligere.

62. Med hensyn til køb af fast ejendom fremgår det af BV 1996, pkt. 21.31.6., at en rådighedspulje kan anvendes i overensstemmelse med forudsætningerne i anmærkningerne til finanslovforslaget om formål, art og geografisk område for erhvervelserne. Sker den enkelte erhvervelse ved ekspropriation, fastsættes erstatningsbeløbet af ekspropriationsmyndigheden. Sker erhvervelsen ved køb eller mageskifte, fastsættes købsprisen i samråd med Told- og Skattestyrelsen.

Den i anmærkningerne angivne størrelse af rådighedspuljen kan ikke overskrides uden forudgående godkendelse fra Finansudvalget.

For så vidt angår konkrete bevillinger til køb af fast ejendom, fremgår det af BV 1996, pkt. 21.31.7., at den disponerende administrative ledelse for en bevilling til konkret angivne ejendomserhvervelser kan anvende bevillingen i overensstemmelse med de vilkår, der er oplyst over for bevillingsmyndighederne – som hovedregel ved forelæggelse for Finansudvalget.

Finder konkret erhvervelse sted ved ekspropriation, kan det erstatningsbeløb, der fastsættes af ekspropriationsmyndigheden afholdes, uanset om det bevilgede beløb herved overskrides. Merudgiften optages på forslag til lov om tillægsbevilling.

I andre tilfælde kan det bevilgede beløb kun overskrides i det omfang, at der ved bevillingen er forudsat, at dele af købsprisen er anslået (omkostninger ved købet e.l.).

Det fremgår videre af BV 1996, pkt. 32.26., at der i sager om ejendomserhvervelse, der forelægges Finansudvalget, i aktstykkets sagsfremstilling skal gives alle til brug for sagens bedømmelse relevante oplysninger om ejendommen, herunder om seneste ejendomsværdi samt den omtrentlige størrelse af omkostningerne ved erhvervelsen. Sådanne udgifter indregnes i købesummen, medmindre ejendomserhvervelser er et fast led i en institutions virksomhed. Endvidere skal der oplyses om størrelsen af istandsættelsesomkostninger, såfremt disse er betydelige.

63.  Fælles regler for køb og salg af fast ejendom fremgår af BV 1996, pkt. 32.29., om forelæggelse for Finansudvalget. Herefter skal der i sager om køb og salg af fast ejendom indhentes en udtalelse fra Told- og Skattestyrelsen om købs- eller salgssummens størrelse og vilkårene for handlen. Told- og Skattestyrelsens vurdering af ejendommens handelsværdi skal anføres.

Da staten normalt køber kontant, skal det påses, at der opnås den prisreduktion, der på det givne tidspunkt betinges heraf.

Hvor overdragelse af fast ejendom fra en statsinstitution til en anden ikke sker som led i en ressortomlægning, skal købesummen fastsættes til det beløb, som Told- og Skattestyrelsen skønner, at ejendommen på det pågældende tidspunkt vil kunne indbringe ved kontant salg til en ikke-statslig køber.

64. Ved køb og salg skal der endvidere rettes henvendelse til Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme.

Der har været rejst spørgsmål, om reglen om henvendelse til Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme er et formelt krav, så det udtrykkeligt skal fremgå af aktstykket, at denne henvendelse har fundet sted. Finansministeriet har i 1996 udtrykt tvivl om reglens rækkevidde og har oplyst, at man i praksis ikke foretager en kontrol af, om aktstykket indeholder oplysning om henvendelse til registret.

Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme omtales i kap. IX.

65. Undtagelser fra bevillingsreglerne vedrørende køb og salg af fast ejendom forekommer enten i form af lovgivning, herunder tekstanmærkning på finansloven, eller ved at der konkret søges dispensation på aktstykke.

Som eksempel på aktstykkedispensation kan nævnes Akt 243 24/4 1996, hvor Trafikministeriet, DSB, fik tilladelse til at foretage salg af forskellige typer ejendomme og arealer med en nettosalgsindtægt på under 3 mill. kr. og en bruttosalgsindtægt på under 6 mill. kr. uden offentligt udbud under forudsætning af, at salgssummens størrelse og handelsvilkårene i øvrigt kunne tiltrædes af Told- og Skattestyrelsen uden bemærkninger.

Endvidere kan nævnes Akt 278 22/5 1996, hvor Indenrigsministeriet bl.a. fik tilladelse til at sælge flygtningelandsbyer eller dele heraf med en salgsværdi på over 3 mill. kr. efter forhandling på grundlag af konkrete vurderinger fra Told- og Skattestyrelsen og uden forudgående forelæggelse for Finansudvalget.

I kap. VI omtales nærmere den materielle lovgivning, der for en række ministeriers vedkommende gælder for køb og salg af fast ejendom.

66. EF-traktatens centrale regler vedrørende statsstøtte er artikel 92-94. Artikel 92, stk. 1, forbyder statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller produktioner, i det omfang den påvirker samhandlen mellem medlemsstaterne. Der er dog i artikel 92, stk. 2 og 3, angivet tilfælde, hvor statsstøtte kan gives til bestemte formål.

Europa-Kommissionen er ansvarlig for håndhævelsen af artikel 92 vedrørende statsstøttens forenelighed med fællesmarkedet. Den praktiske procedure i forbindelse med administrationen af traktatens regler er opstået lidt efter lidt ved Kommissionens beslutninger og ved EF-domstolens praksis samt ved retsakter og meddelelser (vejledninger) fra Kommissionen. I den forbindelse er der også fastlagt en nedre værdigrænse - benævnt de minimis-reglen – for, hvornår en given støtteforanstaltning er i strid med statsstøttereglerne.

67. Kommissionen har den 10. juli 1997 i EF-Tidende (97/C 209/03) offentliggjort en meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger.

Det fremgår, at Kommissionen i de senere år flere gange har undersøgt det offentliges salg af jord og bygninger for at konstatere, om der var tale om et statsstøtteelement til fordel for køberne. Køberkredsen er i denne sammenhæng virksomheder og ikke private købere. Kommissionen har udarbejdet en generel vejledning for medlemsstaterne for at klargøre sin principielle holdning til spørgsmålet om statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og for at reducere det antal sager, den skal undersøge.

Vejledningen tager hensyn til, at der i de fleste medlemsstater findes budgetmæssige bestemmelser, som skal sikre, at offentligt ejet jord i princippet ikke sælges under værdien. Vejledningen omfatter kun salg af offentlig ejet jord og bygninger, og omfatter ikke det offentliges erhvervelse af jord og bygninger eller sådanne myndigheders udlejning af disse aktiver. Sådanne transaktioner kan imidlertid også indeholde statsstøtteelementer.

Vejledningen angiver følgende principper:

a. Salg ved betingelsesløst udbud

68. Salg af jord og bygninger efter et tilstrækkeligt publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, er pr. definition et salg til markedsværdien og indeholder derfor ikke statsstøtte.

Et udbud er tilstrækkeligt publiceret, hvis det gentagne gange har været annonceret over en forholdsvis lang periode (to måneder eller længere) i den nationale presse, mæglerpublikationer eller andre relevante publikationer samt udbudt af mæglere med kontakt til et bredt udsnit af potentielle købere.

Hvis der er tale om et salg, som i kraft af dets store værdi eller andre egenskaber kunne tiltrække investorer på et europæisk eller internationalt plan, bør der enten annonceres i jævnligt udkommende internationale publikationer eller benyttes mæglere, som henvender sig til dette klientel.

Udbuddet er betingelsesløst, hvis det står enhver køber frit for at erhverve det udbudte og anvende det til eget formål. Der kan pålægges restriktioner for at forhindre offentlige gener, af miljømæssige årsager eller for at forhindre rent spekulative bud.

Hvis det er en betingelse for salget, at den fremtidige ejer ud over ovennævnte restriktioner påtager sig særlige forpligtelser til fordel for offentlige myndigheder eller i offentlighedens interesse, kan udbuddet kun anses for betingelsesløst, hvis enhver potentiel køber skal og kan påtage sig forpligtelsen.

b. Salg uden betingelsesløst udbud

69. Hvis en offentlig myndighed ikke ønsker at benytte salg ved betingelsesløst udbud, skal der udføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Den herefter fastlagte markedspris er den laveste købspris, der kan aftales, uden at der foreligger statsstøtte.

Vejledningen opstiller nogle krav til den vurderingssagkyndige og fastslår, at denne bør være frit stillet med hensyn til udførelsen af sine opgaver, dvs. at offentlige myndigheder ikke bør have ret til at øve indflydelse på vurderingens resultat.

Statslige vurderingskontorer, embedsmænd og offentligt ansatte anses for uafhængige, hvis uretmæssig påvirkning af deres resultater er fuldstændig udelukket.

Vejledningen definerer markedsværdien som den pris, hvortil jord og bygninger på værdiansættelsestidspunktet kan sælges ved privat aftale mellem en salgsinteresseret ejer og en uafhængig køber, idet det forudsættes, at ejendommen er udbudt til offentligt salg, at handlen kan finde sted under normale markedsvilkår, og at der under hensyn til ejendommens karakter er normal tid til salgsforhandlingerne.

Der fastsættes endvidere visse regler for prismargin. Hvis det efter en rimelig indsats for at sælge til ovennævnte markedspris står klart, at den af den sagkyndige fastsatte pris ikke kan opnås, kan en afvigelse på op til 5 % fra denne værdi anses for at være i overensstemmelse med markedsvilkårene

Hvis det efter en rimelig yderligere periode står klart, at der ikke kan sælges til denne reducerede pris, kan der foretages en ny vurdering, som tager hensyn til de indhøstede erfaringer og de indkomne tilbud.

Særlige forpligtelser, som er i offentlighedens interesse, og som er knyttet til aktivet og ikke til køberen eller dennes økonomiske aktiviteter, kan pålægges ved salget, forudsat at enhver potentiel køber skal og principielt er i stand til at opfylde dem.

Den økonomiske ulempe som følge af sådanne forpligtelser bør vurderes særskilt af uafhængige vurderingssagkyndige og kan eventuelt modregnes i købsprisen. Forpligtelser, som det i det mindste delvis vil være i købers egen interesse at opfylde, bør vurderes under hensyntagen til dette forhold.

De økonomiske byrder vedrørende forpligtelser, som påhviler alle grundejere i henhold til almindelige retsforskrifter, må ikke fratrækkes købsprisen.

Det offentliges primæromkostninger ved erhvervelse af jord og bygninger er en indikator for markedsværdien, medmindre salget sker længe efter erhvervelsen. Markedsværdien bør derfor ikke ansættes lavere end primæromkostningerne i en periode på mindst tre år efter erhvervelsen, medmindre den uafhængige vurderingssagkyndige påviser en generel nedgang i markedsværdien på det relevante marked.

c. Anmeldelse til Kommissionen

70. Vejledningen foreskriver, at medlemsstaterne følgelig bør, jf. dog de minimis-reglen, anmelde følgende transaktioner til Kommissionen, så den kan konstatere, om der er tale om statsstøtte, samt i bekræftende fald vurdere statsstøttens forenelighed med fællesmarkedet:

• ethvert salg, som ikke blev afviklet på grundlag af et offentligt og betingelsesløst udbud, hvor det højeste bud blev accepteret, og
• ethvert salg uden offentligt og betingelsesløst udbud, hvor salgsprisen var mindre end markedsværdien, således som denne var fastlagt af uafhængige vurderingssagkyndige.

Når Kommissionen modtager en klage eller andre bemærkninger fra tredjemand med påstand om, at der foreligger en statsstøtte i forbindelse med en aftale om offentlige myndigheders salg af jord og bygninger, vil Kommissionen antage, at der ikke foreligger statsstøtte, hvis de oplysninger, der gives af den pågældende medlemsstat, viser, at vejledningen er overholdt.

Medlemsstater, såvel den medlemsstat, som beslutningen er rettet til, som andre medlemsstater har ret til at indbringe Kommissionens beslutning for Retten i Første Instans med appelmulighed til Domstolen, jf. traktatens artikel 173.

71. Finansministeriet har i forbindelse med fremsendelsen af vejledningen til samtlige ministerier oplyst, at salg til eneste eller højeste bud efter offentligt udbud i overensstemmelse med bestemmelserne i cirkulæret om salg af statens faste ejendomme efter Finansministeriets opfattelse ikke vil kunne betragtes som statsstøtte.

Det er Rigsrevisionens principielle opfattelse, at salg ved offentligt udbud både sikrer, at staten opnår den bedst mulige pris, og at der ikke efterfølgende bør kunne rejses spørgsmål om habilitet i forbindelse med salget.

72. I dette kap. beskrives statens regnskabspraksis vedrørende køb og salg af fast ejendom (jord og bygninger), herunder en beskrivelse af en række regnskabskonti der skal benyttes til registrering af henholdsvis køb og salg. Endvidere foretages en kort gennemgang af praksis vedrørende værdiansættelse af statens ejendomme og en belysning af forhold, Rigsrevisionen har konstateret ved gennemgangen af området.

73. I statens status er posten Ejendomme og Anlæg opført under Langfristede aktiver.

I statsregnskabet for 1997 er der i alt ultimo året registreret 84.537 mill. kr. på Ejendomme og Anlæg. Saldoen fordeler sig således:

Der kan normalt ikke bogføres direkte på disse statuskonti. Den regnskabsmæssige registrering sker ved, at de respektive institutioner foretager registrering på særlige konti for køb, egen bygge- og anlægsproduktion, afskrivning og afhændelse eller via kapitaladviser og primokorrektioner (korrektioner der skyldes ompostering mellem statsregnskabets statuskonti eller korrektioner med balancekontoeffekt). Ved årsafslutningen nulstilles alle bevægelseskonti, og der foretages en ajourføring af den tilhørende statuskonto. Herefter videreføres saldoen på beholdningskontoen til næste regnskabsår.

Bogføring af kapitaladviser og primokorrektioner kan kun foretages af Økonomistyrelsen. Ved eksempelvis ressortomlægninger vil Økonomistyrelsen således på de respektive departementers status på basis af et kapitaladvisskema foretage overførsel af værdien af de overførte ejendomme og anlæg. Statuskontoen Ejendomme og Anlæg er endvidere sammensat af anlægsudgifter inkl. lønudgifter i forbindelse med byggeri og anlægsproduktion, eksempelvis udgifter i forbindelse med inddæmning og opfyldning, opførelse af bygninger, anlæggelse af veje, broer, baner og havne. Vejledende for, om en udgift til vedligeholdelses- og ombygningsarbejder bør henføres til drifts- eller anlægsudgifter, er bl.a. om arbejdet indebærer væsentlige ændringer i bestående bygninger eller anlæg samt om formålet eller brugen af bygningen mv. ændres væsentligt. Er dette ikke tilfældet konteres udgiften som en driftsudgift og påvirker ikke værdien i statens status af ejendomme og anlæg.

74. Ved erhvervelse af fast ejendom ved køb registreres ejendommens anskaffelsesværdi på regnskabskontiene 32.10-32.60. Såfremt en bygning erhverves inkl. jordareal, skal udgiften hertil registreres på særskilt anlægskonto. Hvis beløbet ikke kendes, skal det beregnes efter arealets forholdsmæssige andel ud fra den offentlige vurdering og opdeles på henholdsvis grundværdi og forskelsbeløb (bygningsværdi). Såfremt bygningen ikke er offentlig vurderet, bør fordelingen ske skønsmæssigt ud fra prisen på arealer i det pågældende område.

Eventuelt overtagne prioriteter ved købet konteres på regnskabskonto 88.10. "Prioritetsgæld".

Tab/gevinst bogføres på konto 32.90. "Tab/gevinst ved erhvervelse af anlæg mv." Dette kan bl.a. forekomme i de tilfælde, hvor staten modtager ejendomme, arealer mv. hel eller delvis som gave. Kontoen anvendes tillige, hvis staten modtager anlæg eller maskiner som hel eller delvis gave.

Alle omkostninger i forbindelse med erhvervelsen, eksempelvis udmatrikulering, rekvirering af tingbogsattester/akter, kommuneoplysninger, ejendomsmægler- og advokatsalær registreres på de relevante driftskonti på institutionens driftsbevilling.

75. Ved afhændelse af en ejendom skal den bogførte værdi, der sammensætter sig af anskaffelsesværdien og eventuelt efterfølgende aktiveret værdi af forbedringer, nulstilles i status. Dette sker ved, at den i status bogførte værdi af ejendommen registreres på de relevante regnskabskonti 42.10-42.60. Forskellen mellem de bogførte værdier og salgssummen registreres som et tab eller en gevinst, der bogføres på regnskabskonto 42.90. "Tab/gevinst ved afhændelse af anlæg mv."

Eventuel prioritetsgæld som overdrages køberen konteres på regnskabskonto 84.10. "Prioritetsgæld".

Alle omkostninger ved salg af ejendommen registreres på de respektive driftskonti på institutionens driftsbevilling, jf. pkt. 74.

76. Statens aktiver, herunder jord og bygninger, registreres ved anskaffelsen til anskaffelsesværdi, jf. pkt. 74. Almindeligvis skete der ikke før 1997 efterfølgende en regulering af anskaffelsesværdien. Rigsrevisionen skal fra undersøgelsen bl.a. fremdrage følgende generelle eksempler herpå vedrørende statens konteringspraksis:

• Det daværende Boligministerium solgte i 1992 ejendommen Borgergade 111 til en pris på 15.100.000 kr. I statsregnskabet var ejendommen opført til 1 kr. Statens konteringspraksis medførte, at på konto 42.30. "Bygninger" konteredes 1 kr. og den resterende salgssum på 15.099.999 kr. konteredes på konto 42.90. "Tab/gevinst".
• Forsvarsministeriet har i 1993 solgt ejendommen Statens Konfektions ejendom i Hørsholm til en pris på 1.205.000 kr. I statsregnskabet var ejendommen opført til 0 kr. Dette bevirkede, at hele salgsprisen konteredes på konto 42.90. "Tab/gevinst ved afhændelse af anlæg mv.".
• Forsvarsministeriet har endvidere i 1993 solgt et umatrikuleret areal med tilhørende bygninger på Holmen til en pris på 70.000.000 kr. I statsregnskabet var arealet opført til 13.551.840 kr. Dette bevirkede, at der på konto 42.10. "Jord" konteredes 13.551.840 kr. og 56.448.160 kr. konteredes på konto 42.90. "Tab/gevinst ved afhændelse af anlæg mv."
• Justitsministeriet har i 1996 solgt en ejendom beliggende i Helsingør til en pris på 1.807.000 kr. I statsregnskabet var den opført til 26.053 kr. Statens konteringspraksis medførte, at der på konto 42.30. "Bygninger" konteredes 26.053 kr., og den resterende salgssum på 1.769.405 kr. konteredes konto 42.90. "Tab/gevinst ved afhændelse af anlæg mv."

Det er Rigsrevisionens opfattelse at statens konteringspraksis på dette område har været uhensigtsmæssig, da den reelle værdi af ejendommene ikke har været opført i statens status.

Der er endvidere ikke før 1997 foretaget specificerede afskrivninger på de enkelte ejendomme i statens status, ligesom der heller ikke er foretaget værdireguleringer i takt med de årlige offentlige vurderinger af fast ejendom. Undtaget herfra har dog været statsvirksomheder, som i regnskabet har foretaget afskrivninger på ejendomme og anlæg.

77. Finansministeriet har imidlertid fra 1955/56 til 1964/65 foretaget en samlet uspecificeret afskrivning af værdien af statens ejendomme og anlæg under ministerierne. I 1955/56, hvor der første gang blev foretaget afskrivning, udgjorde beløbet 15 mill. kr. Herefter er der i perioden frem til 1964/65 årligt foretaget en afskrivning med 15 mill. kr.

De akkumulerede afskrivninger udgjorde indtil 1996 150 mill. kr. Afskrivningerne har i det årlige statsregnskab været særskilt specificeret som særlig fradragspost til den totale anlægsværdi for de under ministerierne tilhørende ejendomme og anlæg. Da det er Finansministeriet, som er ansvarlig for aflæggelsen af det samlede statsregnskab, er denne særlige afskrivningspost optaget som en særskilt (korrigerende) statuspost i Finansministeriets eget regnskab.

Finansministeriet har henvist til "Beretning fra udvalget vedrørende statens budget og regnskab" fra 1955, hvoraf principperne for denne postering af afskrivning på værdien af ejendomme og anlæg fremgår.

78. I statsregnskabet for 1997 er det akkumulerede afskrivningsbeløb nulstillet. Nulstillingen er sket som følge af, at der med introduktionen af værdireguleringsordningen fra 1997 ændredes princip for værdiansættelsen af bl.a. ejendomme og anlæg.

Til brug for en forbedret opgørelse af omkostningsforhold indførtes fra 1997 en ny model for værdiregulering, hvor reguleringen ikke indgår på bevillingslovene – svarende til at der ikke afholdes nogen udgift – men vil fremgå af regnskabsaflæggelsen, herunder oversigten over statens aktiver i statsregnskabet. Fra og med 1997 kan institutioner således foretage reguleringer af aktiver i statens status. Statsvirksomheder er obligatorisk omfattet af ordningen, medens øvrige institutioner alene er omfattet af ordningen i forbindelse med indtægtsdækket virksomhed og/eller gebyrfinansieret område, når der i et virksomhedsregnskab skal aflægges et omkostningsbaseret regnskab for de markedsstyrede og omkostningsdækkede områder. Samtidig bortfalder den særlige ordning for statsvirksomheders afskrivning på anlægsaktiver, idet disse obligatorisk overgår til den her beskrevne ordning.

For øvrige institutioner kan det fra 1997 vælges at foretage afskrivninger på statusposten ejendomme og anlæg. Det er institutionen, der i samråd med og med tilslutning fra det pågældende departement beslutter dette.

Det er endvidere muligt at aktivere visse anskaffelser foretaget over driftskonti.

Statslige aktiver står i dag normalt bogført til anskaffelsesværdi, der typisk vil afvige betydeligt fra den driftsøkonomiske værdi, idet staten har en række aktiver af ældre dato, som ikke efterfølgende er opskrevet til den driftsøkonomiske værdi. Afskrivninger på baggrund af anskaffelsesværdien vil derfor ikke give et reelt billede af værdiforringelsen.

Ved overgang til afskrivning på ejendomme og anlæg skal værdien af hvert aktiv derfor vurderes med henblik på eventuel regulering af den bogførte værdi pr. primo regnskabsåret i forhold til den driftsøkonomiske værdi. Denne regulering foretages ved en primokorrektion, som kun kan foretages i det år, hvor man indgår i afskrivningsordningen. I statsregnskabet for 1997 er værdien af statens ejendomme og anlæg forøget med ca. 1,1 mia. kr. via primokorrektioner. Heraf udgør værdireguleringsordningen netto ca. +1,6 mia. kr. mens ÷0,5 mia. kr. netto skyldes øvrige korrektioner. Af disse beløb vedrører kun en begrænset del ejendomme og anlæg.

Rigsrevisionen finder, at det er vigtigt, at alle statslige institutioner anvender værdireguleringsordningen. Rigsrevisionen vil endvidere anbefale, at ejendomsværdien ifølge den seneste offentlige vurdering anføres i note til virksomhedsregnskabet. Det er endelig Rigsrevisionens opfattelse, at der af hensyn til informationsværdien af statsregnskabet årligt bør kunne foretages værdireguleringer.

Finansministeriet har i oktober 1998 nedsat et udvalg vedrørende de fremtidige principper for opstilling af statens status med deltagelse af bl.a. Rigsrevisionen. Ifølge kommissoriet skal udvalgsarbejdet afsluttes inden udgangen af marts 1999.

79. I forbindelse med undersøgelsen har Rigsrevisionen til ministerierne udsendt en opgørelse med totalbeløb for perioden 1991-1997 vedrørende køb og salg af henholdsvis jord og bygninger (regnskabskontiene 32.10, 32.30, 42.10, 42.30) med en anmodning om en specifikation af de i perioden gennemførte handler. Flere af ministerierne har imidlertid ikke kunnet identificere de i statsregnskabet bogførte værdier. I flere tilfælde har ministerierne ikke kunnet opgøre de med handlerne forbundne omkostninger. Rigsrevisionen har derfor ikke haft mulighed for at udarbejde en samlet opgørelse herfor.

Den manglende specifikation af de i statsregnskabets bogførte værdier kan til dels tilskrives det forhold, at ministerierne og de herunder hørende institutioner alene er forpligtet til at opbevare regnskabsmateriale i 5 år fra udgangen af vedkommende regnskabsår, jf. § 18, stk. 2, i Finansministeriets bekendtgørelse nr. 1163 af 20. december 1994 om statens regnskabsvæsen mv. med senere ændring

Tabel 2. Forsvarsministeriets omsætning ifølge statsregnskabet og ministeriets egne oplysninger

Tabel 2 viser, at differencen mellem statsregnskabet og de af ministeriet oplyste handler udgør ca. 42 mill. kr. vedrørende køb og ca. 73 mill. kr. vedrørende salg.

Rigsrevisionen finder det uheldigt, at ministerierne ikke på en rimelig måde har sikret en sammenhæng og fuldstændighed i specifikationen af de i statsregnskabet bogførte beløb.

81. Da ministerierne ikke i fuldt omfang har kunnet specificere de i statsregnskabet bogførte køb og salg, har det ikke været muligt for Rigsrevisionen at foretage en afstemning fra ministeriernes oplysninger til statsregnskabet. Afstemningsproblemerne har medført, at Rigsrevisionen i første omgang har valgt at tage udgangspunkt i statsregnskabets tal i analysen af talmaterialet.

82. En gennemgang af materialet viste, at der blev anvendt forskellig konteringspraksis i ministerierne. I flere tilfælde er statens konteringsvejledning ikke fulgt. Det er bl.a. konstateret, at ministerierne i flere tilfælde har bogført de med handlen forbundne omkostninger på regnskabskontiene for køb og salg af ejendomme, ligesom der kun i sjældne tilfælde er sket en korrekt opdeling af købsværdien af bygninger (konto 32.30) og jord (konto 32.10). Typisk er hele købsværdien bogført på 32.30. "Bygninger". Dette kunne skyldes, at konteringseksemplet i statens kontoplan, afsnit 5.3, om fast ejendom og anlæg, er misvisende. I konteringseksemplet er der ikke foretaget en opdeling af anskaffelsesværdien på henholdsvis jord og bygninger. Samme forhold gør sig i øvrigt gældende vedrørende konteringseksemplet for afhændelse af fast ejendom.

Rigsrevisionen finder det uheldigt, at de grundlæggende regler for kontering ikke altid er blevet fulgt, ligesom det er uheldigt, at eksemplerne for kontering ved køb og salg af fast ejendom i statens kontoplan er misvisende.

Flere ministerier har oplyst, at de generelt har henledt de underliggende styrelser/institutioners opmærksomhed på reglerne for kontering i henhold til statens kontoplan.

Miljø- og Energiministeriet har oplyst, at Skov- og Naturstyrelsen i videst muligt omfang søger at overholde de gældende regler for kontering. For Skov- og Naturstyrelsen er ca. 90 % af de samlede arealer vurderet under skovdistrikternes hovedejendomme. En væsentlig del af disse ejendomme har været i statens eje i meget lang tid (fx overtaget fra Kongehuset i sin tid), hvorfor en anskaffelsesværdi ikke har nogen mening ved værdiansættelsen og den bogførte værdi for den enkelte ejendom ikke er kendt. Hertil kommer, at det kun uhyre sjældent forekommer, at man sælger lige netop den ejendom, som man i sin tid erhvervede. Det, der sælges, vil normalt være dele af tidligere erhvervede ejendomme. Med det nuværende system har Skov- og Naturstyrelsen ingen muligheder for at holde styr på, med hvilke beløb de enkelte bygninger eller arealer er optaget i statsregnskabet på erhvervelsestidspunktet. Skov- og Naturstyrelsen har derfor valgt at bogføre det fulde salgsprovenu af de fleste ejendomme på konto 42.90.

Finansministeriet har oplyst, at ministeriet vil tage initiativ til en præcisering af konteringseksemplerne.

Rigsrevisionen er opmærksom på de nye principper for værdiansættelse og afskrivning på statusposten ejendomme og anlæg, der er iværksat fra 1997. Rigsrevisionen finder, at det er vigtigt, at alle statslige institutioner anvender værdireguleringsordningen.

Rigsrevisionen finder, at ejendomsværdien ifølge den seneste offentlige vurdering bør anføres i note til virksomhedsregnskabet, samt at der af hensyn til informationsværdien af statsregnskabet årligt bør kunne foretages værdireguleringer.

Rigsrevisionen finder, at ministerierne bør sikre en sammenhæng og fuldstændighed i specifikationen af de i statsregnskabet bogførte beløb, og at de grundlæggende regler for kontering bliver fulgt, ligesom eksemplerne for kontering ved køb og salg af fast ejendom i statens kontoplan bør gøres rigtige.

Finansministeriet har oplyst, at man vil tage initiativ til en præcisering af konteringseksemplerne.

Finansministeriet har i oktober 1998 nedsat et udvalg vedrørende de fremtidige principper for opstilling af statens status med deltagelse af bl.a. Rigsrevisionen. Ifølge kommissoriet skal udvalgsarbejdet afsluttes inden udgangen af marts 1999.

83. Rigsrevisionen har på baggrund af statsregnskabets tal for køb og salg af jord og bygninger foretaget en opgørelse og analyse af udviklingen i omsætningen i perioden 1991 til 1997. De præcise tal for hvert ministerium for hvert år fremgår af bilag 1. Rigsrevisionen har endvidere foretaget en opgørelse af de reelle salgsværdier på baggrund af ministeriernes oplysninger.

Figur 1. Køb af jord og bygninger i perioden 1991 til 1997 (anskaffelsespris de enkelte år)

a. Køb af jord

85. Udviklingen i statens køb af jord var faldende i perioden 1991 til 1993. Af denne periodes køb udgjorde Miljø- og Energiministeriets og Trafikministeriets andel hovedparten af omsætningen. Af Miljø- og Energiministeriets andel udgjorde den væsentligste del Skov- og Naturstyrelsens køb af jord til naturforvaltningsprojekter, herunder bl.a. et større naturgenopretningsprojekt i Skjern Å-dalen. Af Trafikministeriets andel udgjorde Vejdirektoratets køb af jord til anlæg af motorveje ca. 113 mill. kr.

I 1994 steg statens køb af jord til i alt 319 mill. kr., hvoraf Finansministeriet alene købte jord for 146 mill. kr. Finansministeriets store andel skyldes den politiske aftale med Københavns og Frederiksberg Kommuner, jf. Akt 364 24/6 1994, hvor staten betalte Københavns Kommune 146 mill. kr. for, at kommunen overdrog en række grunde til Ørestadsselskabet I/S.

For så vidt angår 1995 blev der købt jord for 230 mill. kr., hvoraf Miljø- og Energiministeriets andel udgjorde 127 mill. kr. Af købet kan 75 mill. kr. henføres til Skov- og Naturstyrelsens køb af Bidstrup Skovdistrikt fra Københavns Kommune. Den resterende del kan hovedsageligt henføres til diverse naturforvaltningsprojekter under Skov- og Naturstyrelsen.

I 1996 faldt statens køb af jord til 176 mill. kr., hvoraf Trafikministeriets andel udgjorde 112 mill. kr. Hovedparten af købet kan henføres til køb af jord i forbindelse med Vejdirektoratets anlæg af motorvej mellem Ringsted og Skovse (78 mill. kr.).

Vedrørende 1997 udgjorde købet 207 mill. kr., hvoraf det igen var Trafikministeriet, der tegnede sig for den største andel. Af Trafikministeriets køb kan hovedparten henføres til Vejdirektoratets anlæg af ovennævnte motorvej (96 mill. kr.)

86. Af periodens samlede omsætning på 1.284 mill. kr. har det primært været Miljø- og Energiministeriet og Trafikministeriet, der har tegnet sig for den største del af omsætningen, nemlig henholdsvis 32 % og 42 %.

b. Køb af bygninger

87. Statens køb af bygninger i 1991 skilte sig markant ud i undersøgelsesperioden, da købet kun udgjorde 42 mill. kr.

I 1992 steg statens køb til 238 mill. kr., hvoraf det daværende Boligministeriums andel udgjorde 119 mill. kr., som vedrørte køb af ejendommen Holmens Kanal 24 m.fl. (Hafnia ejendommen).

Statens køb af bygninger faldt i 1993 til 209 mill. kr., hvoraf Kulturministeriets andel udgjorde 71,9 mill. kr. Kulturministeriets køb vedrørte primært overtagelse af bygninger mv. på Holmen fra Forsvarsministeriet.

Vedrørende 1994 skete et yderligere fald til 93 mill. kr., hvoraf det daværende Boligministeriums andel udgjorde 40 mill. kr. Ministeriet købte, som led i den politiske aftale med Frederiksberg Kommune den del af Vestvolden, der ejedes af Frederiksberg Kommune til 40 mill. kr. Rigsrevisionen har bemærket, at det drejer sig om køb af et areal, vurderet til 39,7 mill. kr., heraf grundværdi 39,7 mill. kr. Rigsrevisionen finder det uheldigt, at købet er konteret på konto for køb af bygninger, når der reelt er tale om køb af jord. By- og Boligministeriet har beklaget den fejlagtige kontering.

I 1995 skete en markant stigning til 221 mill. kr., hvoraf Undervisningsministeriets andel udgjorde ca. 95 mill. kr., hvilket primært skyldes overtagelse af Esbjerg Teknikum som led i sammenlægningen med Aalborg Universitetscenter.

For så vidt angår 1996 kan stigningen til 307 mill. kr. hovedsagelig forklares ved, at By- og Boligministeriet har købt ejendomme for 102 mill. kr. Købet kan henføres til den politiske aftale, hvor By- og Boligministeriet købte en række ejendomme mv. fra Københavns Kommune, jf. Akt 198 29/2 1996. Aktstykket var en udløber af Akt 364 24/6 1994, hvoraf det fremgik, at Finansudvalget havde givet tilslutning til, at staten kunne give tilsagn om køb af en række ejendomme af Københavns Kommune til en pris svarende til ejendomsvurderingen, i det omfang det i fjerde kvartal 1995 ikke var lykkedes for kommunen efter udbud af sælge ejendomme mv. for ca. 370 mill. kr. De eventuelle konkrete køb ville blive forelagt Finansudvalget særskilt.

Endelig udgjorde statens samlede køb af bygninger i 1997 172 mill. kr., hvoraf Undervisningsministeriet tegnede sig for 119 mill. kr. Undervisningsministeriet købte bl.a. i 1997 en grund for 88 mill. kr. til brug for Det Humanistiske Fakultet ved Københavns Universitet på Amager. Rigsrevisionen finder det uheldigt, at ovennævnte køb er konteret på konto for køb af bygninger, hvor der rettelig burde være konteret på konto for køb af jord.

88. Af periodens samlede omsætning på 1.283 mill. kr. har By- og Boligministeriet, Undervisningsministeriet og Trafikministeriets andel tilsammen udgjort 55 %.

Figur 2. Salg af jord og bygninger i perioden 1991 til 1997 (bogført værdi ved anskaffelse)

a. Salg af jord

90. Statens salg af jord udgjorde i 1991 86 mill. kr., hvoraf Trafikministeriets andel udgjorde 74 mill. kr. Af Trafikministeriets salg udgjorde DSB’s andel 54 mill. kr.

Indtil 1994 var der en faldende tendens, hvorefter der i 1995 skete en stigning til 146 mill. kr. Af omsætningen i 1995 udgjorde Trafikministeriets andel 145 mill. kr. som hovedsageligt skyldtes oprettelsen af Post Danmark som en selvstændig offentlig virksomhed, jf. Akt 147 14/12 1994 og lov nr. 88 af 8. februar 1995 med senere ændring.

I de to efterfølgende år var der igen en faldende tendens. I 1996 udgjorde salget 56 mill. kr. og i 1997 19 mill. kr. Samlet var det stadig Trafikministeriet, der tegnede sig for den væsentligste del.

91. Over hele perioden var der solgt jord for 347 mill. kr., hvoraf de 293 mill. kr. kan henføres til Trafikministeriet, svarende til en andel på 84 % af det samlede salg. Det skal dog bemærkes, at en væsentlig del af Trafikministeriets omsætning ikke er et egentligt salg, men overdragelse af aktiver til Post Danmark.

b. Salg af bygninger

92. Statens salg af bygninger i 1991 skilte sig markant ud i undersøgelsesperioden. Af salget på i alt 2.283 mill. kr. udgjorde Post- og Telegrafvæsenets andel 2.017 mill. kr. Af salget kan ca. 1.500 mill. kr. henføres til overdragelse af ejendomme fra Statens Teletjeneste til Statens Teletjeneste A/S som led i en ændret telestruktur, jf. Akt 7 7/11 1990, der var en udmøntning af en politisk aftale af 22. juni 1990 vedrørende telestrukturen. De resterende 500 mill. kr. kan henføres til stiftelse af GiroBank A/S, jf. Akt 159 22/5 1991, der var en udmøntning af en politisk aftale af 14. marts 1991 om modernisering af den af statsvirksomheden Postgiro hidtil udførte virksomhed.

Fra 1991 til 1992 skete et markant fald i statens salg til 27 mill. kr., mens salget i 1993 steg til 79 mill. kr. Af salget i 1993 udgjorde Miljø- og Energiministeriets andel 30 mill. kr. og Forsvarsministeriets andel 24 mill. kr. Forsvarsministeriet solgte i perioden bl.a. et areal på Holmen til Kulturministeriet og Flyvestation Kongelunden. Miljø- og Energiministeriet overdrog vederlagsfrit (bogført værdi på 30 mill. kr.) Blok H beliggende Mørkhøj Bygade 26, København, til Sundhedsministeriet.

Det laveste niveau over perioden findes i 1994 med kun 13 mill. kr., hvorefter der i 1995 skete en markant stigning til 3.493 mill. kr. Stigningen skyldtes dispositioner vedrørende Trafikministeriet og Sundhedsministeriet. Trafikministeriet afhændede ejendomme for 2.265 mill. kr., som følge af oprettelsen af Post Danmark. Sundhedsministeriet afhændede ejendomme for 1.186 mill. kr. som følge af overdragelsen af Rigshospitalet til Hovedstadens Sygehusfællesskab (HS under etablering), jf. Akt 13 9/11 1994 og lov nr. 1132 af 21. december 1994 med senere ændring.

I 1996 blev statens salg opgjort til 120 mill. kr., hvoraf Trafikministeriet igen tegnede sig for størsteparten, nemlig 97 mill. kr. Af Trafikministeriets salg udgjorde DSB’s andel 82 mill. kr.

For så vidt angår 1997 skete en stigning til 345 mill. kr. Heraf udgjorde By- og Boligministeriets andel 216 mill. kr. som følge af overdragelse af ejendomme til Freja.

93. Af periodens samlede omsætning på 6.359 mill. kr. tegnede Sundhedsministeriet, det tidligere Post- og Telegrafvæsen og Trafikministeriet sig tilsammen for 90 % af den samlede omsætning. Det skal dog igen bemærkes, at den væsentligste del af denne omsætning ikke er et egentligt salg, men overdragelse af aktiver til bl.a. Hovedstadens Sygehusfællesskab.

94. Figur 3 viser de reelle salgssummer opgjort af ministerierne.

Figur 3. Reelle salgssummer opgjort af ministerierne for perioden 1991 til 1997 (løbende priser)

a. Reelle salgssummer

95. Figur 3 viser de faktiske omsætningstal (salgsværdier) for jord og bygninger under ét som oplyst af ministerierne, modsat figur 2, hvor det er de bogførte værdier (anskaffelsesværdier), der er vist. I figur 3 er ikke medtaget diverse overdragelser i forbindelse med stiftelse af selskaber mv., fx GiroBank A/S (1991), Post Danmark (1995) og Hovedstadens Sygehusfællesskab (1995). Endvidere er der for Trafikministeriets vedkommende i hele perioden ikke medtaget handler som led i ekspropriationer. For By- og Boligministeriets vedkommende er der i 1997 ikke medtaget overdragelse af 65 ejendomme til en bogført værdi på ca. 217 mill. kr. til Freja. Bl.a. på grund af disse justeringer kan der ikke foretages en sammenholdelse af salgstal med figur 2.

Rigsrevisionen finder, at figur 3 giver et mere rigtigt billede af statens reelle salg i undersøgelsesperioden 1991-1997.

Det fremgår af figuren, at statens salg har varieret fra 125 mill. kr. i 1996 til 474 mill. kr. i 1992. I perioden 1991 til 1996 har der været en faldende omsætning i statens salg. Hovedparten af omsætningen målt i kr. er sket inden for Trafik-, Forsvars- og By- og Boligministeriet, som tilsammen tegner sig for ca. 69 % af omsætningen i perioden.

De reelle salgsværdier for de 10 ministerier, der har forestået flest handler i perioden er kommenteret i kap. VI.

96. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at ministerierne generelt har overholdt bestemmelserne i såvel Finansministeriets cirkulære om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme som BV’s bestemmelser vedrørende køb og salg af fast ejendom.

I det følgende redegøres der nærmere for sagsgennemgangen i de enkelte ministerier, herunder for en række sager, som Rigsrevisionen har fundet anledning til at fremdrage.

97. På Udenrigsministeriets område er der enkelte afvigelser i forhold til de generelt gældende bestemmelser for statens køb og salg af fast ejendom.

Det fremgår af § 11 i lov nr. 150 af 13. april 1983 om Udenrigstjenesten, som ændret ved lov nr. 331 af 14. maj 1997, at der under Udenrigsministeriet nedsættes et ejendomsnævn, hvis formand udpeges af boligministeren. Finansministeren udpeger 1 medlem, og udenrigsministeren udpeger 2 medlemmer. Til bistand for nævnets sekretariat udpeger boligministeren en bygningssagkyndig rådgiver. Det påhviler nævnet at undersøge og fremsætte forslag om løsning af spørgsmålet om tilvejebringelse af kontorer og boliger til repræsentationerne i udlandet. Indebærer gennemførelsen af et forslag, at der skal afholdes større investeringer eller engangsudgifter, afgiver udvalget indstilling til udenrigsministeren om de bevillinger, der kræves til forslagets gennemførelse.

Udenrigsministeriets ejendomsnævn varetager for ministeriets køb og salg af fast ejendom i udlandet den rolle, som Told- og Skattestyrelsen i forbindelse med andre ministeriers køb og salg af fast ejendom ellers er tillagt. Det fremgår ikke eksplicit af det gældende regelsæt for statens køb og salg af fast ejendom, at nævnet har denne kompetence, men ordningen, der i øvrigt forekommer velbegrundet af hensyn til særlige forhold i udlandet, bygger på en mangeårig praksis.

Udenrigsministeriet har fastsat interne regler for repræsentationernes køb og salg af fast ejendom. Alle sager vedrørende repræsentationernes køb og salg af fast ejendom i udlandet skal – uanset købe- eller salgssummens størrelse – forelægges Udenrigsministeriets ejendomsnævn. I tilfælde af, at købe- eller salgssummen overstiger 3 mill. kr., skal sagen endvidere forelægges for Finansudvalget. Til brug for Udenrigsministeriets forelæggelse af sagen for ejendomsnævnet og (eventuelt) Finansudvalget skal repræsentationerne indsende en begrundet indstilling om handlens gennemførelse.

98. I perioden 1991-1997 gennemførte Udenrigsministeriet i alt 22 handler, hvoraf 20 var hjemlet ved aktstykke og 2 i henhold til BV.

Tabel 3. Udenrigsministeriets køb og salg af fast ejendom

Ministeriets oplysninger om omsætningstal for 1997 var angivet i forskellige valutaer. Rigsrevisionen har derfor omregnet de oplyste omsætningsbeløb til 1997-gennemsnitskurs for den enkelte valuta fra Danmarks Nationalbank.

Det fremgår af ministeriets oplyste omsætningstal, at der i hele undersøgelsesperioden er erhvervet fast ejendom for ca. 100 mill. kr., mens afhændelserne har udgjort godt 21 mill. kr. For så vidt angår køb har omsætningen varieret fra 2 mill. kr. i 1996 til ca. 84 mill. kr. i 1995. I 1991 og 1994 er der ikke erhvervet fast ejendom. Af større køb kan nævnes, at ministeriet i 1995 købte en tidligere lejet ejendom i Bruxelles til brug for den danske EU-repræsentation til en pris af ca. 54 mill. kr., jf. fortroligt aktstykke af den 29. november 1994, tiltrådt den 7. december 1994, og orienterende aktstykke nr. 86 af 27. november 1995. Herudover har ministeriet i 1995 erhvervet en grund i Berlin til ca. 30 mill. kr. med henblik på opførelse af et fællesnordisk ambassadeprojekt, jf. fortroligt aktstykke af 22. maj 1995. Ministeriet har efterfølgende oplyst, at købesummen nu er opgjort til ca. 35 mill. kr.

Salget i perioden har ifølge ministeriets oplysninger varieret fra ca. 3,5 mill. kr. i 1993 til godt 8 mill. kr. i 1994. Der er ikke afhændet fast ejendom i 1991, 1992 og 1996. Salget i 1994 vedrørte 3 ejendomme i London, jf. Akt 319 16/6 1993 og Akt 249 19/4 1995. I 1997 omfattede salget ligeledes 3 ejendomme i London, jf. fortroligt aktstykke af 13. august 1997.

100. Blandt de 22 handler udvalgte Rigsrevisionen 5 handler til gennemgang. Gennemgangen foregik i Udenrigsministeriet.

101. Ved et fortroligt stemplet aktstykke af 29. november 1994, tiltrådt af Finansudvalget den 7. december 1994, fik Udenrigsministeriet bemyndigelse til inden for en ramme på 55 mill. kr. at indlede forhandlinger om køb af en bygning i Bruxelles til brug for den danske EU-repræsentation. EU-repræsentationen havde siden 1980 lejet bygningen.

Det fremgik af aktstykket, at ejeren af bygningen havde givet den danske stat en købsoption på 305 mill. BFR, svarende til ca. 58,7 mill. kr. Hertil kom salgsomkostninger til notar mv. Der blev således ikke som foreskrevet i BV, pkt. 32.26., oplyst om den omtrentlige størrelse af omkostningerne ved erhvervelsen.

Gennemgangen af sagen viste, at spørgsmålet om, hvem der skulle betale mæglerhonorar havde været rejst. Af en telefax fra EU-repræsentationen til Udenrigsministeriets rådgiver i sagen fremgik det, at det ifølge de belgiske brancheregler for honorering af professionel bistand ved omsætning mv. af fast ejendom var sælger, der ved salg af fast ejendom skulle betale mæglerhonoraret, medmindre andet udtrykkeligt var aftalt. Sagen indeholdt ikke oplysninger om en sådan aftale. Det fremgik imidlertid, at Udenrigsministeriet i forbindelse med handlen havde afholdt godt 830.000 kr. i udgifter til mægler.

I Akt 86 13/12 1995 orienterede Udenrigsministeriet Finansudvalget om, at der i juni måned 1995 var underskrevet slutseddel om køb af ejendommen med henblik på underskrivelse af endeligt skøde og overtagelse af ejendommen senest den 1. december 1995. Den endelige købssum udgjorde 54,9 mill. kr. Orienteringsaktstykket indeholdt ikke oplysninger om afholdte mægleromkostninger.

Rigsrevisionen finder det uheldigt, at Finansudvalget ikke senest ved aktstykket i november 1995 blev orienteret om de afholdte omkostninger til mægler.

Udenrigsministeriet har erklæret sig enig i, at omkostningerne burde have været oplyst.

102. Ved Akt 323 19/9 1990 fik Udenrigsministeriet Finansudvalgets tilslutning til at sælge chefboligen for den danske ambassadør i Stockholm. Det fremgik af aktstykket, at der med forbehold for Finansudvalgets godkendelse var indgået en salgsaftale, hvorefter chefboligen kunne sælges til en pris på 10 mill. svenske kroner med overtagelse den 1. oktober 1991. Det fremgik videre, at ejendommen var undtaget fra de svenske bestemmelser om ejendomsskatter, hvorfor der ikke forelå en offentlig vurdering af ejendomsværdien. En vurdering foretaget af et privat ejendomsvurderingsfirma satte denne til 7,5 mill. svenske kr.

Den 23. oktober 1991 orienterede Udenrigsministeriet Finansudvalget om problemer med ejendomssalget. Køber havde misligholdt købekontrakten, og ministeriet så sig derfor nødsaget til at hæve aftalen og søge ejendommen solgt til anden side. Den af køber erlagte kontante udbetaling på 1 mill. svenske kr. blev tilbageholdt af ministeriet til hel eller delvis dækning af ministeriets eventuelle tab ved at hæve handlen. Udenrigsministeriet meddelte Finansudvalget, at man ville fremsende et nyt aktstykke, såfremt det ved det fornyede salg skulle vise sig, at den forudsætning som oprindeligt blev meddelt Finansudvalget om en indtægt på 10 mill. svenske kr. ændredes væsentligt.

Den 12. oktober 1992 orienterede ministeriet atter Finansudvalget om problemer med gennemførelsen af handlen. Det fremgik bl.a., at ambassadens bestræbelser på at sælge ejendommen gennem ambassadens advokat trods gentagne annonceringer og henvendelser til potentielt interesserede ikke havde givet resultat. Forsøg på udlejning var heller ikke lykkedes. Ministeriet anførte videre, at det svenske boligmarked på det pågældende tidspunkt var gået næsten i stå, at priserne i Stockholmsområdet var faldet med ca. 25 %, og at der forventedes yderligere prisfald. Spørgsmålet om udlejning havde været overvejet, idet dog et langtidslejemål ville vanskeliggøre et salg. Det oplystes, at ambassadens advokat havde fundet, at den bedste løsning kunne vise sig at være udlejning for en kortere årrække i håb om at situationen på ejendomsmarkedet blev bedre. Udenrigsministeriets ejendomsnævn havde besluttet, at salgsbestræbelserne skulle fortsætte, men at ambassaden i afventen heraf skulle søge boligen udlejet på bedst mulige vilkår. Det fremgik endelig af ministeriets orientering, at Finansudvalget ville blive underrettet, når der forelå afgørende nyt i sagen.

I Akt 43 10/11 1993 orienterede Udenrigsministeriet Finansudvalget om, at ejendommen var blevet afhændet til 4,3 mill. kr. svenske kr. Beløbet blev erlagt kontant i forbindelse med købers overtagelse af ejendommen den 30. september 1993. Det fremgik af aktstykket, at med det stærkt vigende og meget træge marked og på baggrund af de erfaringer, der var indhøstet i forbindelse med omfattende salgsbestræbelser, havde ambassadens rådgivere vurderet, at salgsprisen var det maksimale beløb, ejendommen ville kunne indbringe.

103. Ved gennemgangen af sagen konstaterede Rigsrevisionen, at der i forbindelse med den første købers tilbud på 10 mill. svenske kr. ikke af ambassadens rådgivere blev foretaget en nærmere kreditvurdering af denne køber. Af sagens akter fremgik det, at spørgsmålet blev rejst i forbindelse med Udenrigsministeriets ejendomsnævns besøg i Stockholm den 18. maj 1992 om salget af ejendommen. Nævnets formand havde spurgt, hvorfor der ikke var indhentet en bankgaranti på salgstidspunktet i 1990. Det fremgik, at ambassadens ejendomsmægler havde præsenteret den pågældende køber som en meget formuende person over for ambassaden. Denne vurdering var ikke blevet anfægtet af ambassaden, og der bestod derfor ifølge sagens akter en art psykologisk barriere for ambassadens advokat for at få en sådan bankgaranti indhentet. Det var advokatens opfattelse, at ejendomsmægleren havde vildledt ambassaden om køberens muligheder for at honorere sine forpligtelser efter købstilbuddet.

Det er på denne baggrund Rigsrevisionens vurdering, at ambassaden burde have undersøgt mulighederne for eventuelt at gøre et erstatningsansvar gældende mod den pågældende ejendomsmægler, eller i det mindste have søgt ejendomsmæglerhonoraret på 400.000 svenske kroner tilbage.

Det er endvidere Rigsrevisionens opfattelse, at forudsætningerne i Akt 323 12/9 1990 om et provenu på 10 mill. svenske kr., blev ændret i så væsentlig grad, at Akt 43 10/11 1993 burde have været forelagt som en egentlig bevillingsansøgning, så salget til 4,3 mill. kr. alene kunne gennemføres med Finansudvalgets tilslutning.

Ministeriet har oplyst, at man er enig med Rigsrevisionen i, at en medkontrahents soliditet bør søges konstateret, især hvis der ikke stilles bankgaranti. Endvidere har ministeriet erklæret sig enig i, at væsentlige ændringer i forudsætningerne for en aktstykkebevilling tilsiger ny bevillingsansøgning, hvis dispositionen ønskes gennemført.

104. Gennemgangen af de øvrige sager på Udenrigsministeriets område viste, at der i sagerne manglede en række oplysninger, fx repræsentationens indstilling om køb af ejendom, endeligt skøde, refusionsopgørelse og fuld dokumentation for afholdelse af advokatudgifter i udlandet.

Udenrigsministeriet er enig i, at det bør sikres, at ministeriets akter indeholder dokumentation for de foretagne dispositioner.

Udenrigsministeriet havde desuden i et tilfælde anvendt et orienterende aktstykke, selv om forudsætningerne i det oprindelige aktstykke var ændret i så væsentlig grad, at de efterfølgende orienteringsaktstykker burde have været forelagt som egentlige bevillingsansøgninger.

Endelig viste sagsgennemgangen, at der i sagerne ofte manglede relevante oplysninger.

Udenrigsministeriet har erklæret sig enig i Rigsrevisionens bemærkninger.

105. På Skatteministeriets område varetages sagsbehandlingen i forbindelse med køb og salg af fast ejendom af Told- og Skattestyrelsen.

106. Skatteministeriet gennemførte i undersøgelsesperioden i alt 15 handler med fast ejendom, der alle var salg. Blandt handlerne var 6 hjemlet ved aktstykke, og 9 var salg under 3 mill. kr. i henhold til BV.

Tabel 4. Skatteministeriets salg af fast ejendom

Af ministeriets oplysninger om omsætningstal for perioden fremgår det, at der i hele undersøgelsesperioden er solgt ejendomme for ca. 20 mill. kr. Omsætningen har varieret fra ca. 2 mill. kr. til ca. 6 mill. kr. om året, idet der dog ikke var omsætning i 1996 og 1997. Omsætningen i perioden 1991 til 1995 kan hovedsageligt henføres til salg af tidligere toldkamre, der som led i en omstrukturering inden for ministeriets ressortområde var blevet overflødiggjorte.

108. Blandt de 15 handler udvalgte Rigsrevisionen 4 handler til sagsgennemgang. Sagsgennemgangen foregik i Told- og Skattestyrelsen. I 2 af sagerne havde der ikke været afholdt offentligt udbud.

109. Rigsrevisionen blev ved sagsgennemgangen opmærksom på en sag, hvor Told- og Skattestyrelsen havde afhændet en ejendom i forbindelse med en omstrukturering af Skatteministeriets driftsområde.

En kommune rettede i juni 1992 henvendelse til Told- og Skattestyrelsen, idet kommunen ønskede at medvirke til, at en selvejende institution kunne købe ejendommen og indrette den til vandrerhjem. På den baggrund blev der i juli 1992 afholdt et møde mellem kommunen og styrelsen, hvoraf det af referatet fra mødet fremgik, at styrelsen lovede at tage sagen op over for Finansministeriet med henblik på at opnå dispensation fra reglerne om at afholde offentligt udbud. Af referatet fra mødet fremgik endvidere, at kommunen kunne udarbejde en lokalplan, der udelukkede anden anvendelse af ejendommen end den af kommunen ønskede.

Styrelsen meddelte senere kommunen i september 1992, at man ikke fandt, at der var vægtige grunde til at undlade at sælge ejendommen uden offentligt udbud, samt at ejendommen ville blive udbudt til salg primo 1993.

Borgmesteren rettede efterfølgende skriftlig henvendelse til skatteministeren, og udtrykte heri forundring over Told- og Skattestyrelsens brev, der syntes at afspejle Skatteministeriets fremfor Finansministeriets opfattelse af, om der var eller ikke var vægtige grunde til at undlade at sælge ejendommen uden offentligt udbud. Dette mente borgmesteren var i strid med det på mødet i juli 1992 aftalte.

Skatteministeren var af den opfattelse, at der ikke var vægtige grunde til at undlade offentligt udbud. Ministeren ville følgelig ikke rejse sagen over for finansministeren.

I februar 1993 rettede byrådet en fornyet skriftlig henvendelse til skatteministeren. I brevet gjorde kommunen opmærksom på, at man ikke fandt det hensigtsmæssigt med et offentligt udbud af ejendommen, idet det blev oplyst, at man ud fra kommunens infrastruktur havde et ønske om, at lokalplanområdet blev benyttet til delvis offentlig servicevirksomhed. Dette skulle ses i lyset af, at kommunen havde vedtaget en principgodkendelse af, at ejendommen af kommunen blev erhvervet til etablering af et vandrerhjem.

I april 1993 rettede skatteministeren henvendelse til finansministeren, og anmodede om, at der kunne dispenseres fra bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære om at afholde offentligt udbud, så ejendommen kunne sælges til kommunen til vurderingsprisen. Finansministeren svarede, at der kunne dispenseres fra reglerne om offentligt udbud i henhold til Finansministeriets cirkulære.

Finansudvalget tiltrådte ved Akt 24 27/10 1993, at ejendommen kunne sælges til kommunen uden offentligt udbud. I aktstykket var det oplyst, at Told- og Skattestyrelsen ingen bemærkninger havde til handelsvilkårene.

110. Rigsrevisionen konstaterede ved sagsgennemgangen en tilsvarende sag, som havde adskillige lighedspunkter med den netop refererede. Sagen omhandlede Skatteministeriets salg af et tidligere toldkammer, der var blevet ledigt som følge af en omstrukturering inden for ministeriets ressortområde.

I dette tilfælde anmodede kommunens borgmester i oktober 1992 skatteministeren om, at kommunen kunne købe ejendommen uden offentligt udbud til brug for indretning af et informationscenter. En afdelingschef i Told- og Skattestyrelsen svarede borgmesteren skriftligt på ministerens vegne, og oplyste, at der ikke forelå særlige forhold i sagen, som kunne begrunde en fravigelse af reglerne om, at ejendommen skulle udbydes til salg på det fri marked.

I april 1993 rettede kommunen en ny skriftlig henvendelse til skatteministeren og anmodede om, at der blev indledt forhandlinger mellem Told- og Skattestyrelsen og kommunen om kommunens køb af ejendommen.

Af sagen fremgik det videre af et notat fra Told- og Skattestyrelsen fra juni 1993, at ejendommens anvendelsesmuligheder ifølge en tinglyst lokalplan var relativt begrænsede, og at kommunen ikke ønskede at dispensere herfor. Kommunens lokalplan ville ifølge notatet antagelig føre til, at der ikke ville være bydende på ejendommen ved afholdelse af en udbudsrunde.

Sagen endte med, at skatteministeren i december 1993 anmodede finansministeren om, at der kunne dispenseres fra Finansministeriets cirkulære, og at ejendommen kunne sælges til kommunen uden offentligt udbud. Finansministeren dispenserede samme måned fra reglerne om at afholde offentligt udbud i henhold til cirkulæret.

Ved Akt 311 27/5 1994 gav Finansudvalget tilslutning til, at ejendommen blev solgt til kommunen uden udbud. Det fremgik af aktstykket, at køber afholdt samtlige omkostninger ved salget.

Af sagen fremgik det imidlertid, at Told- og Skattestyrelsen havde engageret en ejendomsmægler til at forestå salget, og at denne efterfølgende krævede ½ salær svarende til ca. 63.500 kr. Dette beløb blev udbetalt til mægleren af Told- og Skattestyrelsen.

111. Sagerne vidner efter Rigsrevisionens opfattelse om, at der synes at være en vis tilfældighed forbundet med, hvornår Skatteministeriet anmoder Finansministeriet om dispensation fra bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære om at afholde offentligt udbud ved salg af ministeriets ejendomme.

Sagerne viser, at lokalplanbestemmelser kan indskrænke den mulige køberkreds ved staten salg af fast ejendom.

Rigsrevisionen finder det uheldigt, at det af et aktstykke til Finansudvalget fremgår, at køberen af en ejendom afholder samtlige udgifter ved handelens gennemførelse, når staten som sælger samtidig afholder en del af handelsomkostningerne.

112. I forbindelse med Skatteministeriets køb og salg af fast ejendom er ministeriet i henhold til pkt. 21.31.6. og pkt. 32.29. i BV i den situation, at Told- og Skattestyrelsen skal udtale sig om handelsvilkårene. Told- og Skattestyrelsen er altså i disse tilfælde i den situation, at styrelsen både skal forestå handlen og udtale sig om handelsvilkårene. Om denne mulige dobbeltrolle stillede Finansudvalget i maj 1994 et spørgsmål til skatteministeren i forbindelse med ministerens fremsendelse af et aktstykke om afhændelse af en ejendom. Spørgsmålet lød: "Finder ministeren ikke, at det er en mangel i sagsbehandlingen af ejendomssalget, når Told & Skat er blevet bedt om at udtale sig om en salgssag fra Told & Skat?".

Hertil svarede ministeren, at Told- og Skattestyrelsen ifølge BV skal godkende handelsvilkårene ved salg af statens faste ejendomme, og at godkendelsen i styrelsen af handelsvilkårene foretages af en anden afdeling end den, der forestår salget af styrelsens ejendomme.

Skatteministeriet har i september 1998 oplyst, at de nuværende regler ikke giver anledning til problemer. Det er dog samtidig ministeriets opfattelse, at såfremt Rigsrevisionen finder, at det vil være mere hensigtsmæssigt, at der på Skatteministeriets område fastsættes specielle bestemmelser, har ministeriet ikke bemærkninger hertil.

Rigsrevisionen skal anbefale, at der fastsættes specielle regler på Skatteministeriets område, så Told- og Skattestyrelsen bringes ud af den uheldige dobbeltrolle, hvorefter styrelsen både skal forestå handler og godkende handelsvilkår.

113. I de 2 øvrige sager havde der været afholdt offentligt udbud.

Rigsrevisionen konstaterede ved sagsgennemgangen i forbindelse med salget af en ejendom, der blev forsøgt solgt ved offentligt udbud, at den praktiske gennemførelse af udbudsrunden var blevet overdraget til en ejendomsmægler. Ved udbuddet indkom der ikke acceptable bud, og salgsbestræbelserne blev følgelig sat i bero.

Ejendomsmægleren krævede efterfølgende et salær på 122.500 kr. for arbejdet i forbindelse med udbudsrunden. Told- og Skattestyrelsen tilbød at betale ejendomsmægleren 87.500 kr., idet styrelsen henholdt sig til § 13, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 673 af 3. oktober 1990 om ejendomsmægleres og ejendomshandlendes virksomhed, hvorefter arbejdsvederlag kun under særlige omstændigheder kan overstige ¼ af det aftalte salær, hvis mæglerens hverv er tidsbegrænset, og hvervet opsiges, uden at opsigelsen kan lægges mægleren til last. Styrelsens tilbud blev dog ikke accepteret af ejendomsmægleren, og sagen endte med, at styrelsen udbetalte mægleren det fulde honorar.

114. Rigsrevisionen skal anbefale, at der i de situationer, hvor ejendomsmæglere engageres til bistand ved gennemførelsen af udbudsforretninger, udarbejdes en skriftlig aftale med mægleren, der præciserer omfanget af såvel arbejdets karakter som honoreringen heraf, så der ikke efterfølgende kan opstå tvivl om aftalegrundlaget.

Gennemgangen viste endvidere, at lokalplanbestemmelser kan indskrænke den mulige køberkreds ved staten salg af fast ejendom.

Rigsrevisionen konstaterede videre en sag om salg af en ejendom, hvoraf det af et aktstykke til Finansudvalget fremgik, at køberen af ejendommen afholdt samtlige udgifter ved handelens gennemførelse, men hvor staten som sælger alligevel afholdt en del af handelsomkostningerne.

Rigsrevisionen finder, at der bør fastsættes regler på Skatteministeriets område, så Told- og Skattestyrelsen bringes ud af den uheldige dobbeltrolle, hvorefter styrelsen inden for Skatteministeriets område både skal forestå handler og godkende handelsvilkår.

Rigsrevisionen finder endvidere, at der i de situationer, hvor en ejendomsformidler engageres til bistand ved gennemførelsen af udbudsforretninger, bør udarbejdes en skriftlig aftale med formidleren, der præciserer omfanget og karakteren af arbejdet såvel som honoreringen heraf, så der ikke efterfølgende kan opstå tvivl om aftalegrundlaget.

Skatteministeriet har oplyst, at man er enig heri.

115. Inden for Justitsministeriets ressortområde varetages køb og salg af fast ejendom af Rigspolitichefens Bygningsafdeling, Direktoratet for Kriminalforsorgen og Domstolsafdelingen.

116. Justitsministeriet gennemførte i undersøgelsesperioden i alt 71 handler med fast ejendom, hvoraf 32 var hjemlet ved aktstykke, 21 var salg under 3 mill. kr. i henhold til BV, 10 var ekspropriationer, og for 8 handlers vedkommende var hjemlen en skrivelse eller en tilslutning fra Finansministeriet.

Tabel 5. Justitsministeriets køb og salg af fast ejendom

Af de af ministeriet oplyste omsætningstal fremgår det, at der i hele undersøgelsesperioden er erhvervet fast ejendom for ca. 53 mill. kr., mens afhændelserne har udgjort ca. 26 mill. kr. For så vidt angår køb har omsætningen varieret fra ca. 2 mill. kr. i 1995 til ca. 20 mill. kr. i 1996. Blandt de beløbsmæssigt væsentlige køb kan nævnes, at ministeriet i 1994, i henhold til en politisk aftale om bl.a. køb af en række ejendomme af Københavns Kommune, overtog et domhus beliggende Howitzvej 32, Frederiksberg, for ca. 8,2 mill. kr. I 1996 købte ministeriet ejendommen beliggende Mitchellsgade 21-23/Stoltenbergsgade 9, København, for en købesum på 19 mill. kr. I 1997 kan omsætningsbeløbet hovedsageligt henføres til, at ministeriet købte en ejendom beliggende i Roskilde for en købesum på 6,3 mill. kr.

Salget i perioden har ifølge ministeriets oplysninger varieret fra ca. 1 mill. kr. til ca. 14 mill. kr. om året. Hovedparten af omsætningen kan henføres til 1997, hvor ministeriet solgte en ejendom beliggende N. Ebbesensgade 26/Jyllandsgade 21, Aalborg, for en salgssum på 10,1 mill. kr., samt en ejendom beliggende Tinghusgade 3, Nørresundby, for en salgssum på ca. 3,4 mill. kr.

118. Blandt de 71 handler udvalgte Rigsrevisionen 7 handler til sagsgennemgang. Sagsgennemgangen foregik i Rigspolitichefens Bygningsafdeling, i Direktoratet for Kriminalforsorgen og i Domstolsafdelingen.

119. Sagsgennemgangen har ikke vist eksempler på, at Justitsministeriet har anmodet Finansministeriet om at undlade at afholde offentlige udbud i henhold til Finansministeriets cirkulære ved afhændelsen af ejendomme.

120. For så vidt angår Justitsministeriets afholdelse af offentlige udbud i henhold til Finansministeriets cirkulære har sagsgennemgangen ikke givet anledning til bemærkninger.

121. Direktoratet for Kriminalforsorgen solgte i 1996 en ejendom beliggende ved Anstalten i Herstedvester til en kommune, idet selve sagsbehandlingen ved salget dog skete decentralt fra anstalten.

Ejendommen var oprindelig søgt afhændet ved offentligt udbud. I den forbindelse havde anstalten engageret en ejendomsmægler til at forestå udbudsforretningen. Ved udbudsrunden indkom der et tilbud fra en privat køber, der kunne accepteres af anstalten. Told- og Skatteregion 2 accepterede ligeledes tilbuddet.

Af salgsopstillingen, der blev udarbejdet som en del af det samlede udbudsmateriale, fremgik det, at ejendommen kunne anvendes til helårsbeboelse. Dette var imidlertid ikke korrekt under de eksisterende omstændigheder, idet lokalplanen forudsatte en erhvervsmæssig udnyttelse af ejendommen. Det viste sig efterfølgende umuligt at ændre planbestemmelserne, og salget til den private køber måtte på den baggrund annulleres.

Kommunen tilbød efterfølgende at købe ejendommen til den samme pris, som oprindelig var blevet accepteret af anstalten og Told- og Skattestyrelsen. Købstilbuddet blev accepteret af anstalten, og salget blev gennemført.

Rigsrevisionen er ikke bekendt med, under hvilke omstændigheder kommunen i henhold til lokalplanen havde planlagt en erhvervsmæssigt udnyttelse af ejendommen. Ejendommen blev efterfølgende revet ned.

122. Det forhold, at ejendommen blev solgt til en pris, der matchede det tilbud fra udbudsrunden, som var blevet accepteret af såvel anstalten som Told- og Skatteregion 2, giver ikke grundlag for bemærkninger. Selve salget synes dog på baggrund af sagsforløbet at mangle et eksplicit hjemmelsgrundlag. Ejendommen blev i realiteten ikke solgt ved det offentlige udbud, der blev gennemført. Salget blev heller ikke forelagt Finansudvalget i form af et aktstykke, ligesom Finansministeriet heller ikke blev anmodet om, at salg kunne ske uden offentligt udbud.

Direktoratet for Kriminalforsorgen har hertil bemærket, at kriminalforsorgen under de lidt vanskelige forhold, der opstod i forbindelse med handelen, bestræbte sig på at få afhændet ejendommen på den for staten mest hensigtsmæssige og økonomisk forsvarlige måde. Da ejendommen havde været i offentligt udbud, var man ikke opmærksom på, at der formentlig i henhold til reglerne i cirkulæret skulle have været foretaget fornyet udbud eller forelæggelse for Finansministeriet.

123. I forbindelse med sagsgennemgangen bemærkede Rigsrevisionen en sag om afhændelse af en ejendom ved offentligt udbud, hvor en udtalelse fra Told- og Skatteregion 2 medførte, at ministeriet opnåede et merprovenu på 95.000 kr. i forhold til et tilbud, som direktoratet oprindelig var indstillet på at acceptere.

Sagsgennemgangen gav et eksempel på, at lokalplanbestemmelser kan indskrænke den mulige køberkreds ved statens salg af fast ejendom.

124. På Forsvarsministeriets område varetages køb og salg af fast ejendom for langt størstedelens vedkommende af Forsvarets Bygningstjeneste, der i henhold til statsbyggeloven (lov nr. 228 af 19. maj 1971 om statens byggevirksomhed) er en af statens særlige byggeadministrationer. Forsvarets Bygningstjeneste er bemyndiget til selvstændigt at afhænde Forsvarsministeriets ejendomme, i det omfang dette kan ske uden forelæggelse for Finansudvalget. Afhændelser, der forudsætter godkendelse af Finansudvalget, gennemføres ligeledes af Bygningstjenesten, der i disse tilfælde udarbejder en indstilling til Forsvarsministeriet med udkast til aktstykke. Bygningstjenesten er således på vegne af Forsvarsministeriet ejer af forsvarets faste ejendomme.

Ved afhændelse af fast ejendom forestår Forsvarets Bygningstjeneste – udover deltagelse i eventuelt forberedende planlægningsarbejde – alle faser i afhændelsen, dvs. identifikation af ejendommen og de rettigheder og forpligtigelser, som påhviler ejendommen, samarbejde med øvrige statslige og kommunale myndigheder, udarbejdelse af udbudsmateriale, gennemførelse af udbud og berigtigelse af ejendomshandlen. Bygningstjenesten udformer udbudsmaterialet på en sådan måde, at der kan udarbejdes skøde umiddelbart på grundlag heraf. Ved køb forhandles tilsvarende om alle vilkår for købet.

Afhændelse af fast ejendom sker som hovedregel ved gennemførelse af et offentligt udbud i henhold til Finansministeriets cirkulære af 6. januar 1995. Det er Bygningstjenestens vurdering, at der generelt er en god interesse for at erhverve en ejendom ved et offentligt udbud. Dog er det i enkelte tilfælde – eksempelvis specifikke forsvarsmæssige byggerier (bunkersanlæg eller lign.) ikke muligt at opnå et tilbud. I sådanne sager gennemfører Bygningstjenesten salget via en ejendomsmægler.

Afhændelser af forsvarets ejendomme gennemføres bl.a. på grund af strukturtilpasninger inden for forsvaret samt efter direkte henvendelser fra kommuner eller privatpersoner, eksempelvis en kommunes ønske om at inddrage et mindre areal til offentlig brug eller en privatpersons ønske om bedre udnyttelse af en eksisterende ejendom. Disse afhændelser er ofte af minimal økonomisk betydning, og gennemføres ofte alene af hensyn til forsvarets ønske om at medvirke som en positiv samarbejdspartner i lokalsamfundet. Herudover gennemføres afhændelser ved magelæg, hvor forsvaret anvender eksisterende ejendomme som et bytteobjekt til at erhverve ejendomme, der er bedre i overensstemmelse med forsvarets behov. Endelig kan en afhændelsessag gennemføres som en del af en jordfordelingssag efter aftale med Strukturdirektoratet.

Bygningstjenesten yder som en af statens særlige byggeadministrationer også konsultativ bistand til Beredskabsstyrelsen i forbindelse med køb og salg af fast ejendom.

125. I perioden 1991-1997 gennemførte Forsvarsministeriet i alt 171 handler. Blandt handlerne var 92 hjemlet ved aktstykke, 75 var handler under 3 mill. kr. og 4 var andre typer af ejendomshandler, herunder erstatninger, ekspropriationer mv.

Tabel 6. Forsvarsministeriets køb og salg af fast ejendom

Af ministeriets taloplysninger fremgår det, at der i hele undersøgelsesperioden er købt fast ejendom for ca. 96 mill. kr. og afhændet fast ejendom for ca. 462 mill. kr. For så vidt angår køb har omsætningen varieret fra ca. 11 mill. kr. i 1997 til ca. 27 mill. kr. i 1995. I 1994 erhvervede Forsvarsministeriet dog ikke ejendomme.

I perioden blev der bl.a. gennemført tre beløbsmæssigt store handler. De 3 handler udgør ca. 58 mill. kr. af ministeriets samlede køb på ca. 96 mill. kr. I 1991/1992 købte ministeriet ejendommen Nordvangen 23 i Korsør for 27,5 mill. kr. til brug for den del af søværnet, der skulle udflyttes fra Holmen til Flådestation Korsør. I 1995 købte ministeriet tidligere lejede lagerhaller i Skive for 18,1 mill. kr. til brug for opbevaring af mobiliseringsbeholdninger. Den sidste handel vedrørte købet af en ejendom til en pris af ca. 12,6 mill. kr. til brug for samplacering af Søværnets Havarikursus med Nordjysk Brand- og Redningsskole i Hvims som led i udflytning fra Holmen.

Afhændelserne har ifølge ministeriets oplysninger varieret mellem ca. 1 mill. kr. i 1991 og ca. 250 mill. kr. i 1992. I perioden er der bl.a. foretaget tre salg af beløbsmæssig væsentlig betydning, idet de udgør ca. 295 mill. kr. af ministeriets samlede salg på ca. 462 mill. kr. Salget i 1992 af ejendommen Lyngbyvej 100, København, for 60 mill.kr. er sket som led i forsvarsforliget af 14. marts 1989 samt tillæg hertil af 3. april 1991, hvor Forsvarsministeriet har udarbejdet en plan for en forbedret udnyttelse af forsvarets etablissementer. I 1992 er Østerbrogades Kaserne solgt for 165 mill. kr. også som led i ovennævnte forsvarsforlig. Den sidste af de tre beløbsmæssige væsentlige handler vedrører salget i 1993 af dele af Holmen til Kulturministeriet. Også sidstnævnte salg skete som led i forsvarsforliget.

127. Blandt de 171 handler udvalgte Rigsrevisionen 14 handler til sagsgennemgang. Gennemgangen omfattede bl.a. afhændelse af flere større ejendomme, hvor der var foretaget offentligt udbud. Sagsgennemgangen foregik i Forsvarets Bygningstjeneste.

128. Blandt de 14 sager, som Rigsrevisionen havde udvalgt til gennemgang, blev det kun i en enkelt afhændelsessag konstateret, at Forsvarsministeriet havde anmodet Finansministeriet om dispensation fra bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære om offentligt udbud. Den pågældende sag vedrørte salget af Holmen. Finansudvalget gav ved Akt 334 29/5 1996 tilslutning til, at der kunne undlades offentlig udbud i henhold til cirkulæret. Baggrunden herfor var dels de konkrete erfaringer ved det første større udbud på Holmen, dels de særlige forhold, som gør sig gældende for Holmen, herunder at der er tale om et bebygget område ejet af en og samme ejer, samt at der er tale om et umatrikuleret område, som derfor skulle udstykkes efter de individuelle køberes behov og under hensynet til at opnå det højest mulige provenu.

129. Endvidere viste gennemgangen, at Forsvarets Bygningstjeneste fulgte bestemmelsen i BV, pkt. 32.29., om ved køb og salg af fast ejendomme at rette henvendelse til Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme. Denne oplysning blev endvidere noteret i aktstykkerne. Henvendelsen havde imidlertid ikke på noget tidspunkt givet resultat.

130. I perioden 1991-1997 gennemførte Indenrigsministeriet i alt 29 handler, hvoraf 18 var hjemlet ved aktstykke, 10 ved bestemmelser i BV og 1 ved særlig lov (ekspropriation).

Tabel 7. Indenrigsministeriets køb og salg af fast ejendom

Det fremgår af ministeriets oplyste omsætningstal, at der i hele undersøgelsesperioden er erhvervet fast ejendom for ca. 111 mill. kr., mens afhændelserne har udgjort ca. 27 mill. kr. For så vidt angår køb har omsætningen varieret fra ca. 13 mill. kr. i 1994 til ca. 52 mill. kr. i 1993. I 1991 og i perioden 1995-1997 har der ikke været købt fast ejendom. Af væsentlige køb kan nævnes købet i 1992 af Avnstrup Plejehospital til en pris af 42 mill. kr. Købet af hospitalet skete, mens område henhørte under Justitsministeriet. I 1993 købte Indenrigsministeriet 4 af Forsvarsministeriets ejendomme til en samlet købspris på 51,8 mill. kr.

Salget i perioden har ifølge ministeriets oplysninger varieret fra ca. 6.000 kr. i 1995 til ca. 12 mill. kr. i 1991. Hovedparten af omsætningen kan henføres til 1991 og 1997. I 1991 solgte ministeriet statens andel af Frederiksborg Amtsgård til Frederiksborg Amtskommune for 12 mill. kr., og i 1997 påbegyndte man at frasælge hele eller dele af flygtningelandsbyer.

132. Blandt de 29 handler udvalgte Rigsrevisionen 5 handler til gennemgang. Gennemgangen foregik i Indenrigsministeriet.

133. Ved Akt 134 7/12 1994 fik Indenrigsministeriet Finansudvalgets tilslutning til at købe ejendommen Center Fasanvej, Frederiksberg, til fortsat brug for indkvartering af asylansøgere eller personer fra det tidligere jugoslaviske område med midlertidig opholdstilladelse. Det fremgik af aktstykket, at købet af ejendommen skulle ses i lyset af, at Direktoratet for Udlændinge erfaringsmæssigt havde haft vanskeligt ved at tilvejebringe det fornødne antal indkvarteringspladser i Københavnsområdet gennem lejemål og lign., hvorfor etablering af en permanent kapacitet i ejede ejendomme skønnedes hensigtsmæssigt. Kommunen havde tilbudt Indenrigsministeriet at købe ejendommen for 5,1 mill. kr.

Ifølge aktstykkets oplysninger havde Direktoratet for Udlændinge i januar 1993 indgået lejekontrakt med kommunen vedrørende centret, der havde en kapacitet på 96 pladser. Udover den hidtil lejede bygning ville købetomfatte et mindre haveareal.

I forbindelse med salget ønskede sælgeren lyst en deklaration om, at ejendommen ikke uden kommunens godkendelse kunne benyttes til andet end flygtningecenter, idet dog sygehusformål og/eller ministeriel administrativ benyttelse ikke krævede samtykke.

Det havde oprindeligt været forudsat, at købet tillige skulle omfatte en mindre ejendom, så kapaciteten kunne udvides fra 96 til 120 pladser. Købet af den mindre ejendom kunne imidlertid ikke gennemføres, så den planlagte kapacitetsudvidelse kunne ikke realiseres.

134. Ved gennemgangen af sagen vedrørende den pågældende handel bemærkede Rigsrevisionen et notat, hvoraf det fremgik, at købet var et led i aftalen med kommunen om dennes økonomi i 1995. Da denne oplysning ikke fremgik af aktstykket, anmodede Rigsrevisionen om at få denne aftale fremsendt til gennemsyn. Indenrigsministeriet oplyste, at købet af Center Fasanvej ikke var med i aftalen med kommunen om dennes økonomi i 1995, men at købet blev afklaret i forbindelse med indgåelsen af aftalen.

Den mellem kommunen og Direktoratet for Udlændinge indgåede lejekontrakt var gældende fra 27. januar 1993 og var uopsigelig for begge parter indtil 31. januar 1994, hvorefter kontrakten kunne opsiges af begge parter med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. På Rigsrevisionens forespørgsel oplyste Indenrigsministeriet, at kommunen ikke forinden tilbuddet om køb af ejendommen havde varslet opsigelse af lejekontrakten.

135. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at Finansudvalget burde have været orienteret om, at købet af ejendommen om ikke direkte så indirekte indgik i forhandlingerne om kommunens økonomi, så begrundelsen ikke alene som anført i aktstykket var hensigtsmæssigheden i at tilvejebringe kapacitet i ejede ejendomme. Dette synspunkt har Indenrigsministeriet taget til efterretning.

De vanskeligheder, som Indenrigsministeriet anførte i bevillingsansøgningen med hensyn til at skaffe det fornødne antal indkvarteringspladser i lejemål, synes ikke umiddelbart at gøre sig gældende i den konkrete handel, da ministeriet rådede over kapacitet i et uopsagt lejemål.

Ministeriet har anført, at man i bevillingsansøgningen oplyste, at ministeriet forud for købet af Center Fasanvej havde en lejeaftale med kommunen om benyttelse af centret, men at man ikke oplyste, at der var tale om et uopsagt lejemål. Det er imidlertid ministeriets vurdering, uanset om lejemålet var uopsagt, og at der dermed ikke var konkrete kapacitetsproblemer i forhold til det konkrete lejemål, at det generelle argument om behovet for etablering af permanent kapacitet i Københavnsområdet var korrekt. Ministeriets muligheder for at indkvartere asylansøgere i Københavnsområdet er således ifølge ministeriet alt andet lige større, jo flere asylcentre ministeriet ejer i området.

Det er endvidere Rigsrevisionens opfattelse, at der over for Finansudvalget tydeligere burde være redegjort for konsekvenserne af den deklaration, som kommunen ønskede lyst på ejendommen. Hvis Indenrigsministeriet i forbindelse med et faldende kapacitetsbehov ønsker at sælge eller udleje ejendommen, er mulighederne for en sådan afhændelse eller udlejning begrænset, idet ejendommen kun kan benyttes til flygtningecenter, sygehusformål eller ministeriel administration. Anden form for benyttelse skal godkendes af kommunen. Med disse rådighedsindskrænkninger er kredsen af mulige købere eller lejere stærkt begrænset.

Sagen gav Rigsrevisionen anledning til at foretage en gennemgang af Told- og Skattestyrelsens behandling af sagen. Denne gennemgang viste, at Indenrigsministeriet ved forelæggelsen for Told- og Skattestyrelsen havde gjort opmærksom på, at sælger ønskede den nævnte deklaration lyst på ejendommen, men ifølge sagens akter har styrelsen ikke taget højde for deklarationen ved vurderingen af ejendommens handelspris.

136. Gennemgangen af de øvrige sager på Indenrigsministeriets område gav ikke anledning til væsentlige bemærkninger. Dog kunne der ikke fremskaffes dokumentation for Told- og Skattestyrelsens og Forsvarets Bygningstjenestes vurderinger i 2 sager, ligesom der i en enkelt af de gennemgåede sager ikke var udarbejdet refusionsopgørelse.

Samtlige gennemgåede sager har vedrørt køb og salg med hjemmel i aktstykke, hvor det blev konstateret, at ingen af aktstykkerne indeholdt oplysning om henvendelse til registret over ubenyttede ejendomme.

Enkelte sager manglede hel eller delvis dokumentation for afholdte omkostninger.

Indenrigsministeriet har taget til efterretning, at det burde have været oplyst, at købet af ejendommen om ikke direkte så indirekte indgik i forhandlingerne om kommunens økonomi.

137. På By- og Boligministeriets område varetages køb og salg af fast ejendom af Slots- og Ejendomsstyrelsen.

Slots- og Ejendomsstyrelsen yder ligeledes administrativ bistand til andre ministerier i forbindelse med gennemførelsen af køb og salg af fast ejendom, om end denne bistand ikke synes at være funderet i et formelt aftalegrundlag.

By- og Boligministeriet har oplyst, at Slots- og Ejendomsstyrelsens bistand i forbindelse med køb og salg af fast ejendom er sket efter anmodning fra ministerier, der ikke har selvstændig byggeadministration. De pågældende ministerier har fundet det hensigtsmæssigt og betryggende, at salget blev varetaget af en styrelse, der har indsigt i og erfaring med salg af fast ejendom, frem for at de pågældende styrelser selv påtager sig en opgave, som de ellers ikke beskæftiger sig med og derfor skal bruge uforholdsmæssigt mange ressourcer på.

Ministeriet har videre oplyst, at Slots- og Ejendomsstyrelsen har anset det for sin rolle at yde denne bistand, når den blev efterspurgt af statsinstitutionerne, idet det er én af styrelsens opgaver at fungere som statens centrale rådgiver på kontorejendomsområdet. Dette fremgår af § 2, stk. 2, i Boligministeriets cirkulære nr. 228 af 13. december 1996 om Slots- og Ejendomsstyrelsens virksomhed. Bistanden er ydet mod betaling – beregnet i forhold til timeforbrug – hvilket er i overensstemmelse med styrelsens status som statsvirksomhed.

By- og Boligministeriet oplyser, at man i højere grad end tidligere vil formalisere rammerne for bistanden, og bemærker, at man kunne formalisere rådgivningen om ejendomsadministration, herunder køb og salg af ejendomme, til institutioner uden egen byggeadministration til at finde sted i ministeriet efter samme princip som det fremgår af statsbyggeloven.

138. Ministeriet gennemførte i perioden 1991-1997 i alt 89 handler med fast ejendom. Heraf var 23 handler hjemlet ved aktstykke, mens 65 handler fra 1997 var overførsler til Freja, jf. bilag 2 til Akt 96 13/12 1997. Den sidste handel var et salg til under 3 mill. kr. i henhold til BV.

139. Udelades de 65 overførsler til Freja, jf. kap. VIII, resterer 24 handler, som By- og Boligministeriet gennemførte i undersøgelsesperioden. Blandt disse var 7 handler et resultat af den politiske aftale mellem Finansministeriet og henholdsvis Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune, jf. Akt 364 24/6 1994 og Akt 198 29/2 1996. Det var oprindelig planlagt, at staten skulle søge at videresælge de på denne måde købte ejendomme hurtigst muligt. Det skal dog bemærkes, at visse af handlerne i april 1998 endnu ikke var afsluttet ved endeligt skøde, idet der var opstået tvivl om, hvorvidt handelssummerne på ejendommene skulle fastsættes i henhold til den 19. almindelige vurdering, som det oprindeligt var aftalt, eller om der skulle anvendes andre principper for prisfastsættelsen. Den 19. almindelige vurdering pr. 1. januar 1992 var en egentlig vurdering af de pågældende ejendommes værdi foretaget på grundlag af det foreliggende salgsstatistiske materiale sammenholdt med ejendommenes beskaffenhed, art og størrelse mv. De pågældende ejendomme er alle hver for sig meget specielle ejendomstyper, hvor i alle tilfælde skønsusikkerheden er betydelig.

Efter Rigsrevisionens opfattelse bør prisfastsættelsen i disse tilfælde ikke ske ud fra en statistisk betinget regulering af de pågældende ejendomsværdier, men ud fra en individuel vurdering af den enkelte ejendom. Ministeriet har oplyst, at beslutningen om prisfastsættelsen af de omhandlede ejendomme var et element i forhandlingsresultatet af 10. juni 1994 mellem staten og Københavns Kommune om en flerårig genopretning af kommunens økonomi. Det naturlige udgangspunkt ved denne aftale mellem to offentlige myndigheder var at anvende den offentlige vurdering.

De ejendomme, hvor handlen ikke var endelig afsluttet, var blandt de 65 ejendomme, der i 1997 blev overgivet til det nyoprettede Freja. Dette forhold betyder, at fem ejendomme er registreret som både køb og salg i den samlede opgørelse over ministeriets handler i undersøgelsesperioden, idet disse ejendomme først blev erhvervet fra Københavns Kommune for siden at blive overdraget til Freja.

Tabel 8. By- og Boligministeriets køb og salg af fast ejendom

Af de af ministeriets oplyste tal for omsætningen i perioden fremgår det, at der i alt er erhvervet ejendomme for ca. 319 mill. kr. og afhændet fast ejendom for ca. 181 mill. kr. i perioden.

For så vidt angår køb har den årlige omsætning varieret fra ca. 16 mill. kr. i 1997 til ca. 126 mill. kr. i 1996, idet der dog ikke var omsætning i 1991, 1992 og 1995. Ministeriet har oplyst, at man i 1993 købte ejendommen Holmens Kanal 24 til brug for omlægning af flere ministeriers lokaler. Handlerne i 1994 skyldes den politiske aftale med Københavns Kommune, hvor staten købte en række ejendomme fra Københavns Kommune.

Salget har ifølge ministeriets oplysninger varieret mellem ca. 1 mill. kr. i 1995 og ca. 120 mill. kr. i 1991. I 1993 var der ingen omsætning. Ministeriet har vedrørende salg i perioden oplyst, at ministeriet i 1991 bl.a. solgte ejendommen beliggende Frederiksgade 21, København, for ca. 35,6 mill. kr. Ejendommen var indtil 1. februar 1990 udlejet til Veterinærdirektoratet. I 1991 solgte ministeriet endvidere ejendommen beliggende på Rosenvængets Alle 16-18, København.

Som nævnt i pkt. 139 overførte By- og Boligministeriet 65 ejendomme i 1997 til Freja. Den bogførte værdi af ejendommene udgjorde 217 mill. kr. Ejendommene blev i statsregnskabet for 1997 overført til By- og Boligministeriet fra de hidtidige ejerministerier med den bogførte værdi som en primosaldopostering i statens status. Ejendommene blev indskudt apport i selskabet mod overtagelse af aktierne i selskabet og stiftertilgodehavende. Overdragelsen er derfor ikke medtaget i ministeriets tal, da det ikke er en almindelig handel.

141. Blandt de 24 handler i undersøgelsesperioden, der ikke vedrørte overførslen til Freja, udvalgte Rigsrevisionen 9 handler til sagsgennemgang. Sagsgennemgangen foregik i Slots- og Ejendomsstyrelsen.

142. Rigsrevisionens sagsgennemgang viste, at Finansministeriets cirkulære generelt blev respekteret ved Slots- og Ejendomsstyrelsens gennemførelse af salg ved offentligt udbud. Fem af de ni sager, som Rigsrevisionen udvalgte til sagsgennemgang, var salgssager af denne type. Det blev konstateret, at Slots- og Ejendomsstyrelsen generelt anvendte ejendomsmægler til at forestå den praktiske gennemførelse af salgene.

143. Det blev i flere sager konstateret, at Slots- og Ejendomsstyrelsen anmodede Finansministeriet om, at bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære kunne fraviges ved gennemførelsen af et forestående salg. Eksempelvis anmodede Slots- og Ejendomsstyrelsen i april 1991 om, at et salg kunne gennemføres uden offentligt udbud, idet styrelsen begrundede sin anmodning med, at det var styrelsens erfaring, at den bedste pris kunne opnås ved salg i fri handel. Hertil svarede Finansministeriet, at "Finansministeriets cirkulære om salg af statens faste ejendomme har to formål, nemlig dels at sikre den for staten bedste pris, dels at den åbenhed, der bør udvises om salg af salgsaktiver, er tilgodeset". Med den begrundelse kunne Finansministeriet ikke fravige kravet om offentligt udbud i den konkrete sag, men henviste dog til, at cirkulæret giver mulighed for, at en ejendomsmægler medvirker ved gennemførelsen af salget.

144. I en anden sag anmodede Slots- og Ejendomsstyrelsen Finansministeriet om, at der umiddelbart efter afholdelsen af en første budrunde ved et offentligt udbud blev indledt salgsforhandlinger med de bydende, dvs. uden at disse blev inviteret til at fremsætte bud i en supplerende budrunde. Anmodningen skete med den begrundelse, at der var særlige forhold omkring ejendommen, herunder en speciel indretning og en ringe vedligeholdelsestilstand. Finansministeriet bemærkede, at en overbudsrunde ifølge cirkulæret ikke er obligatorisk, men at man ved en direkte forhandling med de bydende fra første udbudsrunde skal respektere den højestbydendes rettigheder.

145. For så vidt angår Told- og Skattestyrelsens udtalelser vedrørende handelsvilkårene i de gennemførte handler under By- og Boligministeriets område, konstaterede Rigsrevisionen en sag med et specielt hændelsesforløb.

I den pågældende sag anmodede Slots- og Ejendomsstyrelsen i oktober 1992 om Told- og Skattestyrelsens udtalelse vedrørende købet af en ejendom, som det daværende Boligministerium var blevet tilbudt at købe til en pris på 140 mill. kr. Samme dag, som styrelsen modtog skrivelsen fra Slots- og Ejendomsstyrelsen, svarede Told- og Skattestyrelsen, "at man er af den opfattelse, at ejendommens realistiske salgspris ligger mellem 80- og 100 mill. kr." At Told- og Skattestyrelsen så sig i stand til at svare så hurtigt skal ses i lyset af, at Told- og Skattestyrelsen byggede sin udtalelse på en tidligere besigtigelse foretaget i forsommeren 1992.

I november 1992 oplyste Slots- og Ejendomsstyrelsen, at der var truffet en principiel aftale om, at ejendommen med forbehold for Finansudvalgets godkendelse kunne købes for 129 mill. kr. kontant. Slots- og Ejendomsstyrelsen gav nu tillige visse andre oplysninger til Told- og Skattestyrelsen, herunder bl.a. at ejendommen af et arkitektfirma var blevet vurderet til at have en god vedligeholdelsestilstand, samt at det ville være muligt at foretage ombygninger af ejendommen til ministerielle formål, så der blev opnået et rimeligt forhold mellem ejendommens netto- og bruttoarealer. På den baggrund svarede Told- og Skattestyrelsen samme dag, som styrelsen havde modtaget skrivelsen fra Slots- og Ejendomsstyrelsen, at man på baggrund af de nu foreliggende oplysninger bedømte, at "ejendommens handelsværdi næppe overstiger 110 mill. kr. Man vil dog ikke med tilstrækkelig sikkerhed kunne afvise, at ejendommen, som følge af sin unikke beliggenhed, ville kunne afhændes til en kapitalstærk dansk eller udenlandsk liebhaver for et beløb, der nærmer sig det, der er opnået principiel enighed om mellem Boligministeriet og ejendommens nuværende ejer."

I fortsættelsen af korrespondancen udtaler Told- og Skattestyrelsen endelig i november 1992, at styrelsens "skøn over ejendommens handelsværdi er behæftet med betydelig usikkerhed, idet der ikke foreligger et egentligt salgsstatistisk materiale."

Ejendommen blev endeligt købt for ca. 118 mill. kr.

146. Sagen viser efter Rigsrevisionens opfattelse, at Told- og Skattestyrelsens vurdering i det konkrete tilfælde var behæftet med en vis usikkerhed. Dette kan tilskrives det forhold, at Told- og Skattestyrelsen ikke havde et salgsstatistisk materiale at bygge vurderingen på. Ejendommen blev handlet til et beløb, der lå godt 8 mill. kr. over Told- og Skattestyrelsens endelige vurdering af handelsværdien, der ifølge vurderingen var behæftet med en betydelig usikkerhed. Efter Rigsrevisionens opfattelse virker det overraskende, at Told- og Skattestyrelsen i det konkrete tilfælde ikke så sig i stand til at værdifastsætte ejendommen med en større grad af sikkerhed. I den sammenhæng kan Told- og Skattestyrelsens vurdering i det konkrete tilfælde anses som værende af mindre betydning. Told- og Skattestyrelsens udtalelse får ikke status af en positiv godkendelse af den handelspris, som Told- og Skattestyrelsen er sat til at vurdere, men fungerer snarere som en udtalelse, hvor Told- og Skattestyrelsen alene undlader at afvise prisen.

Hertil har By- og Boligministeriet oplyst, at Slots- og Ejendomsstyrelsen under det beskrevne sagsforløb gav Told- og Skattestyrelsen supplerende og uddybende oplysninger vedrørende ejendommen, for om muligt at medvirke til at sikre, at Told- og Skattestyrelsen ved deres vurdering af ejendommen også tog højde for konkrete oplysninger om ejendommens stand og anvendelsesmuligheder og herunder de muligheder specielt ejendommens beliggenhed gav med hensyn til anvendelsen.

147. Rigsrevisionen konstaterede et tilfælde vedrørende et salg af en ejendom, hvor Slots- og Ejendomsstyrelsen først ca. et halvt år efter at det endelige skøde var tinglyst rettede henvendelse til køber for at få betalingen effektueret. I det pågældende tilfælde fik styrelsen dog salgssummen forrentet i perioden indtil betalingen skete. Ministeriet har hertil oplyst, at Slots- og Ejendomsstyrelsen flere gange telefonisk rettede henvendelse til køberen for at få betalingen effektueret.

Socialministeriet har hertil oplyst, at det på grundlag af det foreliggende materiale ikke har været muligt at redegøre for baggrunden for overtagelsen af det ovennævnte kreditforeningslån, bl.a. fordi købet af ejendommen skete for ca. 37 år siden, og at man henset til undersøgelsens færdiggørelse ikke har haft tilstrækkelig tid til at fremskaffe oplysningerne fra Rigsarkivet.

148. Rigsrevisionens sagsgennemgang har været besværliggjort af, at der i sagerne manglede dokumenter, og at sagerne fremstod ufuldstændige til belysning af sagsforløbet i de pågældende handler. Rigsrevisionen kan konstatere, at sagerne bl.a. manglede dokumenter som formidlingsaftaler med ejendomsmægler, udbudsmateriale, endelige tilbud, garantistillelser, refusionsopgørelser samt dokumentation for udgifter til bl.a. berigtigelse og ejendomsmægler.

By- og Boligministeriet har oplyst, at man for de ejendomshandler, der blev gennemført i undersøgelsesperioden, alene indgik mundtlige formidlingsaftaler med ejendomsmæglere, men at man ved kommende salgssager vil indgå skriftlige aftaler. Ministeriet vil endvidere på given foranledning generelt være mere opmærksom på at dokumentere sagsforløb mv. i sager om køb og salg af fast ejendom.

Rigsrevisionen finder endvidere, at de formidlingsaftaler med ejendomsmæglere, som ministeriet havde indgået burde have været skriftlige.

Sagsgennemgangen viste, at der i et antal sager manglede relevante oplysninger.

149. Inden for Undervisningsministeriets ressort blev området for køb og salg af fast ejendom i undersøgelsesperioden varetaget af det daværende Undervisningsministeriums Byggedirektorat, nu Forskningsministeriets Byggedirektorat, i det følgende omtalt som Byggedirektoratet.

Foruden at forestå ministeriets ejendomshandler udøver Byggedirektoratet tillige bistand for andre ministerier i sager om køb og salg af fast ejendom, om end muligheden for at yde denne bistand ikke formelt er beskrevet i BV eller andetsteds.

150. Byggedirektoratet har oplyst, at selvejende erhvervsskoler siden den 1. januar 1995 har haft særlige frihedsgrader med hensyn til at følge BV’s regler, herunder fritagelse for at forelægge Finansudvalget visse sager vedrørende køb og salg af fast ejendom. Finansudvalget tiltrådte ved Akt 22 12/10 1994, at erhvervsskolerne kunne fravige BV’s regler vedrørende bl.a. mageskifte og køb og salg af fast ejendom, så skolerne i de tilfælde, hvor totaludgiften ikke oversteg 5 mill. kr., kunne disponere uden forelæggelse for Finansudvalget.

I sager om erhvervsskolers salg af fast ejendom til kommuner har Byggedirektoratet oplyst, at Byggedirektoratet har indgået en aftale med Told- og Skattestyrelsen om, at skolerne kan få købstilbuddene vurderet af Byggedirektoratet med henblik på at sikre, at salgsprisen er i orden.

151. Undervisningsministeriet gennemførte i perioden 1991-1997 i alt 27 køb og salg af fast ejendom. Blandt disse var 26 hjemlet ved aktstykke, mens én handel var et salg under 3 mill. kr. i henhold til BV.

Tabel 9. Undervisningsministeriets køb og salg af fast ejendom

Af ministeriets taloplysninger fremgår det, at der i hele undersøgelsesperioden er købt fast ejendom for ca. 197 mill. kr., mens salget har udgjort ca. 19 mill. kr. For så vidt angår køb har omsætningen varieret fra ca. 5 mill. kr. til ca. 124 mill. kr. om året. I 1991, 1993 og 1994 har ministeriet ikke oplyst omsætningstal vedrørende erhvervelser. Af beløbsmæssigt væsentlige erhvervelser kan nævnes, at ministeriet har købt Ortopædisk Hospital i Århus for 60 mill. kr., hvoraf 30 mill. kr. blev betalt i 1996 og de resterende 30 mill. kr. i 1997. Endvidere har ministeriet i 1997 erhvervet en grund til 88 mill. kr. på Amager til brug for Det Humanistiske Fakultet ved Københavns Universitet.

Salget har ifølge ministeriets oplysninger varieret fra ca. 0,3 mill. kr. til ca. 9 mill. kr. om året. I 1994 og 1995 har ministeriet ikke oplyst omsætningstal for afhændelser. Ministeriet har bl.a. oplyst, at man i 1991 for ca. 9 mill. kr. solgte arealer ved Bjørnemosevej/Landbrugsvej i Dalum, og i 1992 solgte ejendommen "Frederikslund" beliggende Frederikslundsvej 17-21, Holte, til en salgssum på 5,2 mill. kr. Sidstnævnte handel omtales nærmere i pkt. 154-156.

Til flere af handlerne havde ministeriet oplyst, at man var opmærksom på, at konteringen ikke havde været korrekt. Endvidere har ministeriet oplyst, at enkelte ejendomme er overtaget på vilkår, der medførte, at staten overtog realkreditlån i de købte ejendomme.

153. Blandt de 27 handler udvalgte Rigsrevisionen 6 handler til sagsgennemgang. Sagsgennemgangen foregik i det daværende Undervisningsministeriets Byggedirektorat.

154. Blandt de 6 sager havde der været afholdt offentligt udbud i 2 af sagerne.

Den ene sag vedrørte Byggedirektoratets salg af et tidligere børnehaveseminarium i Holte, der stod tomt efter en sammenlægning.

Ejendommen blev oprindelig forsøgt solgt ved 2 offentlige udbud, hvorved der imidlertid ikke indkom acceptable bud.

Der indkom efterfølgende et købstilbud direkte til en af Byggedirektoratet engageret ejendomsmægler, som havde forestået udbudsrunderne, hvor en køber tilbød at købe ejendommen for 5,2 mill. kr. til brug for privatbolig. Told- og Skatteregion 2 (Nord) accepterede dette tilbud, der var godt 150.000 kr. højere end den offentlige vurdering, og salget blev gennemført med overtagelsesdag den 1. juli 1991.

I forbindelse med gennemgangen af sagen blev det konstateret, at Akt 160 24/4 1991, der endeligt hjemlede salget, ikke indeholdt oplysninger om ejendommens bogførte værdi. Til dette aktstykke skal i øvrigt bemærkes, at der i forbindelse med fremlæggelsen af aktstykket for Finansudvalget blev stillet et spørgsmål til ministeren. Spørgsmålet omhandlede med hvilken begrundelse man havde undladt at udbyde ejendommen til salg under de betingelser, som den senere blev solgt under, idet det i den forbindelse skal bemærkes, at ejendommen ved de to offentlige udbudsrunder ikke var blevet udbudt til salg som privatbolig. I ministerens svar blev det tilkendegivet, at ejendommen tidligere havde været udlagt til offentlige formål i forbindelse med anvendelse som seminarium, og at køber selv måtte søge anvendelsesbestemmelserne ændret i nødvendigt omfang. Kommunen havde tidligere tilkendegivet, at man ved en konkret ansøgning ville tillade anvendelsesbestemmelserne ændret til visse boligfunktioner, herunder bl.a. støttede ældreboliger og boligfunktioner svarende til omkringliggende områder.

I Akt 84 13/12 1989, hvori Undervisnings- og Forskningsministeriet oprindelig fik Finansudvalgets tilslutning til at sælge ejendommen, var det anført, at der efter den første udbudsrunde ville blive indledt forhandlinger med lokalplanmyndigheden for at afklare en række forhold, inden ejendommen på ny blev udbudt. Rigsrevisionen antager i den forbindelse, at de forhold, der skulle søges afklaret, vedrørte de fremtidige anvendelsesbestemmelser for ejendommen. Rigsrevisionen må dog konstatere, at ejendommens fremtidige anvendelsesbestemmelser, på trods af intentionerne anført i Akt 84 13/12 1989, ikke var blevet afklaret inden gennemførelsen af den anden udbudsrunde.

Rigsrevisionen skal hertil bemærke, at de to udbudsrunder muligvis kunne have været gennemført mere hensigtsmæssigt, hvis der forinden i samarbejde med kommunen havde været udarbejdet en plan for de fremtidige anvendelsesbestemmelser for ejendommen. Hertil har Undervisningsministeriet oplyst, at kommunen imidlertid ikke ønskede at indgå i et sådant samarbejde, før en fremtidig køber ansøgte om ændring af planbestemmelserne.

155. Rigsrevisionen bemærkede endvidere ved gennemgangen af sagen, at køber efter handelen havde konstateret betydelige skader på ejendommen som følge af svampeangreb. På den baggrund anlagde vedkommende erstatningssag mod Undervisnings- og Forskningsministeriet. Køber gjorde gældende, at ministeriet som sælger måtte have været vidende om svampeangrebet. Dette skete på trods af, at skødet indeholdt en ansvarsfraskrivelsesklausul, hvori Byggedirektoratet som sælger fraskrev sig ansvaret vedrørende ejendommens stand bortset fra vanhjemmel.

I et notat om sagen fra november 1991 skrev Byggedirektoratet, at der var blevet holdt møde med sagsøgerens advokat, og at Byggedirektoratet ved den lejlighed havde udtalt, "at man ikke var klar over, at ejendommen var svampeangrebet, idet man i så fald ville have oplyst dette over for køber inden underskrivelsen af slutseddel". Byggedirektoratet var indstillet på et rimeligt forlig, men idet Byggedirektoratet ikke kunne tiltræde købers krav om fuld kompensation svarende til hele købesummen, måtte erstatningens størrelse afgøres ved en retssag. Kammeradvokaten blev efterfølgende inddraget i sagen.

Sagen blev domsforhandlet ved Østre Landsret i april 1996, og blev afgjort på et af retten fremsat forligsforslag. Køber fik udbetalt 2 mill. kr. i erstatning med procesrenter fra sagens anlæg. Hver part skulle bære egne sagsomkostninger. Landsretten fandt det ifølge Kammeradvokatens efterfølgende indstilling til ministeriet ikke bevist, at Byggedirektoratet havde været vidende om, at ejendommen var angrebet af svamp, da den blev udbudt til salg. Omvendt burde det have stået klart for Byggedirektoratet, "at den usædvanligt dårlige vedligeholdelse indebar umiddelbar risiko for svampeangreb, hvilket køber burde have været orienteret om".

Af indstillingen fremgik det videre, at det af retssagen var fremgået, at der "havde været en fatal mangel på vedligeholdelse" på ejendommen fra 1980 og frem til salget i 1991. Maler- og blikkenslagerarbejde udført i 1982 blev omtalt som nærmest at have karakter af kosmetisk istandsættelse. Som følge heraf fandt landsretten ikke, at ansvarsfraskrivelsesklausulen kunne tillægges betydning.

Som følge af, som det blev udtrykt, købers "betydelige uagtsomhed" ved ikke at have foretaget grundige undersøgelser af ejendommen inden købet, reducerede landsretten Byggedirektoratets erstatningsansvar.

Kammeradvokaten indstillede, at landsrettens forligstilbud blev antaget. Byggedirektoratet tilsluttede sig dette.

Erstatningen, samt de øvrige omkostninger ved retssagen, beløb sig i alt til ca. 2,7 mill. kr. Herudover afholdt Byggedirektoratet ved salget udgift til salær til den mægler, der forestod handelen. Byggedirektoratet har på mundtlig forespørgsel fra Rigsrevisionen ikke kunnet fremskaffe oplysninger om mæglerens salær.

156. Rigsrevisionen finder det uheldigt, at Byggedirektoratet ikke i tilstrækkeligt omfang havde vedligeholdt ejendommen. Endvidere finder Rigsrevisionen det uheldigt, at Byggedirektoratet på tidspunktet for salget ikke i tilstrækkeligt omfang havde tilegnet sig informationer om ejendommens vedligeholdelsesgrad, så oplysninger derom kunne have været fremlagt i forbindelse med udbudsforretningen og det endelige salg. Derved kunne retssagen have været undgået, og udgifterne hertil kunne have været sparet.

Hertil har Undervisningsministeriet bemærket, at man ikke var vidende om, at ejendommen var angrebet af svamp, samt at det ikke var kutyme ved villasalg – før dommen – at fremlægge vedligeholdelsesregnskaber og fra sælgers side angive risici i udbudsmaterialet pga. dårlig vedligeholdelse. Når dommen fremhævede dette krav til sælgers oplysningspligt, skyldes det anvendelsen af den ansvarsfraskrivelsesklausul, som sædvanligvis anvendes ved statslige salg. Retssagens hovedproblem var ifølge ministeriet, hvorvidt den generelt formulerede ansvarsfraskrivelsesklausul kunne tillægges betydning, hvilket afvistes, når der ikke var fastlagt de ovennævnte meget specielle oplysninger. På den baggrund konkluderer ministeriet, at retssagen næppe kunne have været undgået, uanset om Byggedirektoratet havde fremlagt de nævnte oplysninger.

Efter Rigsrevisionens opfattelse har Byggedirektoratet som en af de statslige byggeadministrationer en særlig forpligtelse til at være agtpågivende ved køb og salg af fast ejendom. Rigsrevisionen finder, at retssagen kunne have været undgået, hvis Byggedirektoratet havde sørget for et tilegne sig oplysninger om ejendommens vedligeholdelsesgrad inden salget, så oplysningerne kunne have været indeholdt i udbudsmaterialet, samt at ansvarsfraskrivelses-klausulen følgelig kunne tillægges betydning. I samme forbindelse skal Rigsrevisionen anerkende, at såfremt oplysninger om ejendommens vedligeholdelsesgrad var indeholdt i udbudsmaterialet, ville salgsprovenuet for ejendommen naturligvis have været mindre. Dette ville dog samtidig have betydet, at omkostningerne til retssagen kunne have været sparet.

157. Rigsrevisionen kunne ved gennemgang af en sag omhandlende Undervisningsministeriets køb af Fødselsanstaltens grund i Århus af Århus Kommune konstatere, at Told- og Skattestyrelsen ikke af Byggedirektoratet var blevet hørt med det formål at få en udtalelse af grundens handelsværdi. Af sagen fremgik det endvidere, at handelen var hjemlet ved Akt 352 31/5 1995, hvoraf det fremgik, at handelssummen svarede til den offentlige vurdering.

Byggedirektoratet har hertil oplyst, at aftalen om ministeriets køb af grunden indeholdt en bestemmelse om, at grundens handelsværdi som et minimum skulle udgøre den offentlige vurdering. På baggrund heraf, og da værdien af bygninger og grund langt oversteg grundens ejendomsværdi, fandt Byggedirektoratet det ikke nødvendigt at anmode Told- og Skattestyrelsen om en udtalelse af grundens handelsværdi.

Rigsrevisionen finder ikke, at reglen om, at der skal rettes henvendelse til Told- og Skattestyrelsen inden gennemførelsen af såvel køb som salg af fast ejendom, kan fraviges.

Af Akt 352 31/5 1995 fremgik det videre, at betalingen for grunden skulle finde sted i 1995. Rigsrevisionen kunne dog ved gennemgangen af sagen konstatere, at betalingen først fandt sted i 1996. Det fremgik også, at der ikke var betalt renter af den sene betaling på trods af, at sælger havde anmodet derom.

Af aktstykket fremgik det endelig, at købesummen var aftalt til 13,1 mill. kr. Af sagen fremgik det dog, at den egentlige handelssum var på 11,8 mill. kr. Byggedirektoratet har hertil oplyst, at da den vederlagsfri overdragelse af bygningerne og køb af grunden blev drøftet, var den offentlige vurdering på det i aktstykket anførte beløb 13,1 mill. kr., men da det endelige skøde blev udarbejdet, og købesummen skulle betales, var den offentlige vurdering faldet til ca. 11,8 mill. kr., hvorfor dette beløb blev den endelige købspris og dermed udgift i forbindelse med købet.

158. Rigsrevisionen finder, at aktstykket om Undervisningsministeriets køb af Fødselsanstaltens grund ikke afspejler sagsbehandlingen og sagsforløbet af købet. Dette kan til dels tilskrives det forhold, at sagens tidsmæssige udstrækning på nogle punkter ændrede ved de oplysninger ved salget, der var indeholdt i aktstykket.

159. En af de gennemgåede sager omhandlede tilbagekøbet i 1995 af Ortopædisk Hospital i Århus, som staten i medfør af lov nr. 276 af 8. juni 1977 om overførelse af de af Samfundet og Hjemmet for Vanføre drevne ortopædiske hospitaler og afdelinger til amtskommunerne m.fl. i 1978 havde overdraget vederlagsfrit til Århus Amt.

Ejendommen blev handlet til en pris på 60 mill. kr. Told- og Skattestyrelsen havde i november 1992 udtalt, at handelssummen ikke burde overstige dette beløb. Rigsrevisionen finder det i den forbindelse mindre hensigtsmæssigt, at der blev anvendt en udtalelse fra Told- og Skattestyrelsen, der var dateret ca. 3 år tidligere, end købet fandt sted.

Ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1994 var ejendomsværdien sat til 77,8 mill. kr. Byggedirektoratet har oplyst, at da man tidligt i forhandlingsforløbet havde fået amtets accept på en købspris på hospitalet på 60 mill. kr., fandt man ikke anledning til at forelægge sagen på ny for Told- og Skattestyrelsen, når ejendomsvurderingen pr. januar 1994 androg 77,8 mill. kr. Hertil skal Rigsrevisionen bemærke, at det naturligvis er i statens interesse at erhverve ejendomme til en så lav pris som muligt. Formålet med Told- og Skattestyrelsens virksomhed er imidlertid bedst muligt at varetage statens interesser, hvorfor det forekommer hensigtsmæssigt at rette henvendelse til styrelsen umiddelbart inden gennemførelsen af enhver ejendomshandel.

Statens tilbagekøb af Ortopædisk Hospital, som 17 år tidligere var overdraget vederlagsfrit til Århus Amt, giver Rigsrevisionen anledning til at anbefale, at der i forbindelse med sådanne overdragelser i den pågældende overførselslov fastsættes en testamentsklausul, så staten skal tilbydes at overtage ejendommen på samme vilkår, som den er overdraget, når modtageren ikke længere vil gøre brug af ejendommen.

Købet skal ses som et led i en samlet aftale mellem Undervisningsministeriet, Århus Kommune og Århus Amt, jf. Akt 352 31/5 1995. Foruden den her omtalte handel vedrørte aftalen statens køb af Fødselsanstalten grund, statens vederlagsfrie overtagelse af Fødselsanstalten bygninger samt statens opførelse af et auditorium i Universitetsparken i Århus.

I sagen om salget af et tidligere børnehaveseminarium i Holte finder Rigsrevisionen, at planbestemmelserne for ejendommen burde have været afklaret med kommunen, inden salget gik i gang. Endvidere finder Rigsrevisionen det uheldigt, at Byggedirektoratet ikke i tilstrækkeligt omfang havde vedligeholdt ejendommen, og at direktoratet ikke havde tilegnet sig tilstrækkelig information om ejendommens vedligeholdelsestilstand, hvilket medførte en efterfølgende retssag og omkostninger hertil. Det bemærkes dog, at Byggedirektoratet var indstillet på at indgå forlig på et rimeligt niveau.

I sagen om Undervisningsministeriets køb af Fødselsanstaltens grund var der ikke rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen om en udtalelse om handelssummen, og der var uoverensstemmelser mellem aktstykkets oplysninger om købet og det faktiske hændelsesforløb.

I sagen om Undervisningsministeriets køb af Ortopædisk Hospital blev der ved godkendelsen af handelssummen anvendt en udtalelse fra Told- og Skattestyrelsen, der på handelstidspunktet var ca. 3 år gammel.

160. På Miljø- og Energiministeriets område varetages køb og salg af fast ejendom for langt størstedelens vedkommende af Skov- og Naturstyrelsen. Styrelsen varetager via de 25 statsskovdistrikter Miljø- og Energiministeriets areal- og ejendomsforvaltning.

Ministeriet har en særskilt hjemmel i lov om naturbeskyttelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 835 af 1. november 1997, til at købe og sælge fast ejendom. Naturbeskyttelseslovens formål er bl.a. at medvirke til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag.

Efter lovens § 55 kan ministeren inden for en på de årlige finanslove fastsat beløbsramme erhverve fast ejendom til opfyldelse af lovens formål, ligesom ministeren efter bestemmelsen er bemyndiget til at sælge fast ejendom.

161. Der er i forbindelse med adgangen til at erhverve fast ejendom efter lovens § 55 fastlagt nogle retningslinjer for anvendelsen af rådighedsbevillingerne. Disse retningslinjer er udmøntet i Akt 7 25/10 1989 og Akt 230 2/5 1996 – de såkaldte procedureaktstykker.

I Akt 7 25/10 1989, der knyttede sig til den tidligere lov om naturforvaltning (lov nr. 339 af 24. maj 1989), hvori ministeren havde tilsvarende hjemmel til at erhverve og sælge fast ejendom, fastlagdes en række procedurer for administrationen af rådighedsbevillingerne. Da der var tale om rådighedsbevillinger, fulgte det af de almindelige bevillingsregler, at særskilt forelæggelse for Finansudvalget af de enkelte projekter ikke var påkrævet. Det måtte imidlertid forventes, at en del af naturforvaltningsprojekterne ville være af politisk interesse, hvorfor man fandt det hensigtsmæssigt at orientere udvalget om disse projekter, inden de blev iværksat.

Miljø- og Energiministeriet skulle herefter orientere Finansudvalget om, hvilke større projekter der påtænktes gennemført og forventedes at indebære køb, salg, mageskifte e.l. af fast ejendom til en handelspris over 3 mill. kr. Finansudvalget skulle tillige orienteres, hvis der skete ændringer i et tidligere forelagt projekt. Endelig kunne igangsættelse af større projekter til over 3 mill. kr., som ikke tidligere havde været forelagt Finansudvalget i et orienterende aktstykke, kun ske efter forelæggelse for Finansudvalget.

I Akt 230 2/5 1996 ændredes proceduren, idet der skete en forhøjelse af beløbsgrænsen fra 3 mill. kr. til 10 mill. kr. Der skulle således ske forelæggelse for Finansudvalget af projekter, der forventedes at indebære køb, salg, mageskifte e.l. af fast ejendom til en handelspris på 10 mill. kr. og derover. I tilfælde, hvor Finansudvalget tidligere i henhold til Akt 7 25/10 1989 var blevet orienteret om et projekt, men hvor projektsummen var blevet udvidet, skulle der kun ske forelæggelse for Finansudvalget, såfremt udgifterne til køb, salg, mageskifte e.l. af fast ejendom blev udvidet til mere end 10 mill. kr. Samtidig blev det besluttet at overgå fra orientering af Finansudvalget til egentlig forelæggelse for udvalget.

Baggrunden for denne ændrede procedure var, at beløbsgrænsen i Akt 7 25/10 1989 gav anledning til mange orienterende aktstykker om projekter uden egentlig politisk interesse.

162. Efter reglerne i BV, pkt. 31.31., kan Finansministeriet efter omstændighederne give tilslutning til, at der på forventet efterbevilling foretages mindre væsentlige dispositioner, som er uden principiel betydning.

For Miljø- og Energiministeriets vedkommende er der med udgangspunkt i denne regel af Finansministeriet i 1981 givet en fast dispensation vedrørende sager om skelforandringer, der således ikke skal forelægges Finansministeriet. Dispensationen vedrører kun sådanne uvæsentlige arealdispositioner, som i henhold til lovgivningen kan gennemføres uden sædvanlig tinglysningsmæssig behandling, men alene ved notering i tingbogen.

163. Det er endvidere kendetegnende for Miljø- og Energiministeriet, at ministeriet i undersøgelsesperioden ud over den sædvanlige ejendomsomsætning efter ovennævnte regler har solgt en lang række statsaktiver (ejendomme). Skov og Naturstyrelsen skulle i henhold til Akt 265 20/6 1989 og Akt 338 12/8 1992, som afløst af Akt 310 1/6 1995, sælge ejendomme for henholdsvis 60 mill. kr. og 109 mill. kr.

164. Skov- og Naturstyrelsen har oplyst, at styrelsens handel med ejendomme er tilrettelagt så handelsomkostningerne, herunder styrelsens egne omkostninger, begrænses mest muligt. Styrelsen har ansat juridiske medarbejdere med den fornødne sagkundskab, hvilket overflødiggør bistand fra advokater og ejendomsmæglere. Samtidig anvendes i både købs- og salgssager meget udbyggede edb-systemer, der muliggør, at det meget store antal sager kan afsluttes hurtigt og effektivt.

I købssager er sagsforløbet ifølge styrelsens oplysninger, at statsskovdistriktet, efter at være blevet enig med sælger, indstiller køb af et givet areal eller ejendom til Skov- og Naturstyrelsen. Styrelsen forestår herefter dels godkendelse af købet i henhold til naturbeskyttelsesloven, dels en gennemgang og godkendelse af handelsvilkårene, hvorefter prisen forelægges for Told- og Skattestyrelsen. Hvis prisen godkendes, foretager Skov- og Naturstyrelsen det videre fornødne med hensyn til udarbejdelse og tinglysning af skøde samt berigtigelse af købesummen mv.

I salgssager følges statens regler for salg af fast ejendom, herunder reglerne om foregående offentligt udbud. Udbudsmaterialet udarbejdes af Skov- og Naturstyrelsen i samarbejde med det pågældende distrikt. Efter afslutningen af udbudsrunden forelægges højeste tilbudspris for Told- og Skattestyrelsen, og i fald prisen godkendes, accepteres tilbuddet. Når et tilbud er accepteret, foretager købers advokat det videre fornødne vedrørende udarbejdelse og tinglysning af skøde, mens distriktet iværksætter eventuel fornøden udstykning.

Styrelsen har endvidere oplyst, at salg efter offentligt udbud forudsætter, at samtlige handelsvilkår fastlægges entydigt i udbudsmaterialet, så tilbudsgiver er i stand til at afgive et pristilbud uden andre vilkår end de, der fremgår af udbudsmaterialet. Herved sikres, at alle pristilbud afgives på ens vilkår og således er umiddelbart sammenlignelige. Proceduren indebærer efter styrelsens opfattelse, at mæglerassistance normalt er unødvendig for at finde en køber, og at salg gennem mægler normalt kan begrænses til de få tilfælde, hvor der har været afholdt offentligt udbud uden dette har resulteret i et tilbud, der kan godkendes af Told- og Skattestyrelsen. Forud for annonceringen indhentes dog en mæglervurdering af handelsværdien for at opfylde kravet om, at ejendommens skønnede kontantpris skal fremgå af salgsannoncen.

Salg uden offentligt udbud sker ifølge styrelsens oplysninger kun i meget begrænset omfang og kun efter forudgående godkendelse i Finansudvalget. Som eksempler på sådanne salg har styrelsen oplyst salg til institutioner, foreninger o.l., der varetager almennyttige og/eller sociale formål.

165. I perioden 1991-1997 gennemførte Miljø- og Energiministeriet i alt 879 handler fordelt med 656 hjemlet ved naturbeskyttelsesloven, 172 ved aktstykke, 14 med hjemmel i finansloven og 37 på andet hjemmelsgrundlag (lov om jagt og vildtforvaltning, ekspropriation, vederlagsfri handler, mindre væsentlige dispositioner, jf. BV, pkt. 31.31. mv.). I sidstnævnte omsætningskategori indgår flere dispositioner, der ikke medfører kapitaludgifter eller -indtægter for staten, herunder bl.a. matrikulering af nyopdukkede øer.

Som det fremgår er langt størstedelen af ministeriets omsætning af fast ejendom relateret til naturbeskyttelsesloven. For så vidt angår omsætning hjemlet i aktstykker bemærkes, at denne først og fremmest vedrører salg af statsaktiver i forbindelse med ovennævnte Akt 265 20/6 1989, Akt 338 12/8 1992 og Akt 310 1/6 1995.

Tabel 10. Miljø- og Energiministeriets køb og salg af fast ejendom

Af ministeriets taloplysninger fremgår det, at der i hele undersøgelsesperioden er købt fast ejendom for ca. ½ mia. kr., mens salget har udgjort ca. 126 mill. kr. For så vidt angår køb har omsætningen varieret fra ca. 39 mill. kr. i 1993 til ca. 142 mill. kr. i 1995. Dette år skiller sig markant ud, men størstedelen af beløbet vedrører dog et enkelt køb på 75 mill. kr., idet staten det pågældende år købte Bidstrup Skovdistrikt af Københavns Kommune. Hvis der ses bort fra denne handel, er der i 1995 købt fast ejendom for ca. 65 mill. kr. I årene 1992, 1994 og 1997 ligger omsætningen vedrørende køb på et nogenlunde tilsvarende niveau. I 1991 udgør køb af fast ejendom dog ca. 70 mill. kr., hvilket er lidt højere end niveauet for årene 1992, 1994 og 1997.

Salget har ifølge ministeriets oplysninger varieret fra ca. 10 mill. kr. i 1992 til ca. 30 mill. kr. i 1997. I hele perioden tegner salget af statsaktiver, jf. Akt 265 12/6 1989 og Akt 338 12/8 1992, sig for langt størstedelen.

167. Blandt de 879 handler udvalgte Rigsrevisionen 62 handler til gennemgang. Gennemgangen foregik i Skov- og Naturstyrelsen.

168. Gennemgangen af sager vedrørende Skov- og Naturstyrelsens køb og salg af fast ejendom i henhold til naturbeskyttelsesloven har ikke givet anledning til at fremhæve enkeltsager.

I enkelte tilfælde manglede sagerne specificerede oplysninger om årsagen til køb eller salg, idet der blot var henvist til naturbeskyttelsesloven.

Miljø- og Energiministeriet har oplyst, at når køb foretages som led i realiseringen af et større naturforvaltningsprojekt, oprettes der i Skov- og Naturstyrelsen en generel sag vedrørende projektet, hvoraf baggrunden for købet fremgår. Der oprettes endvidere en konkret købssag for hvert enkelt køb. Denne sag vedrører alene gennemførelsen af det pågældende køb, herunder skødeudfærdigelse, handelsvilkår mv. I tilfælde, hvor et enkeltstående køb er en del af et i forvejen beskrevet og godkendt projekt, kan begrundelserne for det konkrete køb være sparsomt beskrevet – eller eventuelt helt udeladt i selve købssagen. Tilsvarende vil baggrunden for salg ikke altid fremgå af de konkrete salgssager, idet det fx ved erhvervelser af hele ejendomme, hvor kun en del af ejendommen er relevant for gennemførelsen af et projekt, kan have været forudsat enten i forbindelse med købssagen eller den overordnede projektbeskrivelse, at det pågældende objekt efterfølgende skulle frastykkes til salg.

Det er Rigsrevisionens opfattelse, at enkeltsagerne skal indeholde den fornødne information, herunder om årsagerne til køb og salg.

169. I forbindelse med sagsgennemgangen konstaterede Rigsrevisionen flere tilfælde, hvor Miljø- og Energiministeriet havde anmodet Finansudvalget om dispensation fra bestemmelsen om offentligt udbud i Finansministeriets cirkulære af 6. januar 1995.

I 1974 købte Miljøministeriet for 1.720.000 kr. ejendommen Vangegården i Helsingør Kommune til rekreative formål. Ejendommen blev i 1978 udlejet til en kommune til anvendelse til fritidsaktiviteter og kursusvirksomhed. Lejemålet var uopsigeligt og udløb den 28. februar 2004. Lejekontrakten indeholdt bl.a. en bestemmelse om, at lejeren havde ret til under forudsætning af at denne fremskaffede de fornødne tilladelser at ombygge de lejede bygninger med henblik på udnyttelsen af disse, og en bestemmelse om, at det udlejede areal med samtlige bygninger og anlæg, herunder fast inventar, ved kontraktens ophør skulle overdrages til skovvæsenet uden betaling og uden behæftelser af nogen art. Ejendommen var en af de ejendomme, der forventedes solgt i henhold til Akt 265 20/6 1989.

170. I september 1993 afgav kommunen et tilbud på 1,5 mill. kr. på køb af dele af ejendommen. Tilbuddet fremkom således:

Dette købstilbud forelagde Skov- og Naturstyrelsen for Told- og Skattestyrelsen i september 1993 og gjorde særligt opmærksom på de nævnte bestemmelser i lejekontrakten. Told- og Skattestyrelsen meddelte i november 1993, at tilbudsprisen skønnedes at være et acceptabelt udtryk for ejendommens handelsværdi på de angivne vilkår.

I Akt 158 8/2 1995 fik Miljø- og Energiministeriet tilladelse til at sælge ejendommen uden offentligt udbud til kommunen. Det fremgik, at kommunen havde investeret 3,9 mill. kr. i ombygning og indretning af ejendommen, og at kommunen havde tilbudt at købe bygningerne og et jordtilliggende på 6,5 ha for 1.675.000 kr.. Det fremgik videre, at såvel statens som kommunens interesser bedst blev sikret ved et salg til kommunen, ligesom det blev oplyst, at der ikke havde været andre henvendelser om køb end fra kommunen.

I forbindelse med behandlingen af aktstykket stillede Finansudvalget to spørgsmål vedrørende handelsprisen. Det første spørgsmål havde følgende formulering: "Ejendommen blev erhvervet i 1974 for 1.720.000 kr. og ønskes nu afhændet for 1.675.000 kr. Hvad er baggrunden for, at handelsprisen i dag ikke skønnes at være højere?" Det andet spørgsmål havde følgende formulering: "Foreligger der andre vurderinger af handelsprisen end den, der er afgivet af Told- og Skattestyrelsen?".

Af besvarelsen af spørgsmål 1 fremgik det, at handelsprisen i 1974 ikke umiddelbart kunne sammenlignes med handelsprisen i 1995, idet købet i 1974 vedrørte 32,8 ha og salget i 1995 kun 6,5 ha. Som svar på spørgsmål 2 blev det oplyst, at der ikke forelå andre vurderinger af handelsprisen end den, der var afgivet af Told- og Skattestyrelsen.

Rigsrevisionens gennemgang har vist, at oplysningerne i det pågældende aktstykke var mangelfulde. Vedrørende prisfastsættelsen har kommunen i sit købstilbud fra september 1993 foretaget fradrag for en kapitaliseret værdi af lejekontrakten med et beløb på 1.600.000 kr., som kommunen uden indvendinger fra hverken Skov- og Naturstyrelsen eller Told- og Skattestyrelsen har anvendt som nedslag i købesummen. Ved beregningen af fradrag for den kapitaliserede værdi af kommunens lejekontrakt er det lagt til grund, at den årlige normalleje efter en vurdering foretaget af en ejendomsmægler udgør 300.000 kr. Størrelsen af denne årsleje må ses på baggrund af kommunens investeringer i ejendommen. Den i kontrakten fastsatte leje udgjorde på årsbasis 100.000 kr. Forskelsværdien på 200.000 kr. blev af kommunen kapitaliseret over restlejetiden på 10 år med en rente på 5 %.

Dette fradrag, som Finansudvalget ikke blev orienteret om, forekommer efter Rigsrevisionens opfattelse uberettiget, idet lejekontrakten som nævnt indeholdt en bestemmelse, hvorefter ejendommen ved lejekontraktens udløb skulle overdrages til ejeren uden betaling og uden behæftelser af nogen art. Den af kommunen foretagne ombygning indgik i beregningen (opskrivningen) af lejens størrelse i den resterende del af lejeperioden. Fremgangsmåden kunne forekomme rimelig, såfremt staten havde solgt ejendommen til anden side, og den nye ejer ønskede at afbryde lejemålet, idet kommunen i så fald måtte finde et erstatningslejemål, som i princippet ville kunne koste kommunen ca. 300.000 kr. baseret på mæglervurdering af lejeniveauet. Størrelsen af den kapitaliserede lejeværdi i restlejeperioden skulle i så fald principielt være udbetalt til kommunen som erstatning for afbrudt lejekontrakt. Da ejendommen imidlertid sælges til lejeren, kan fremgangsmåden ikke begrundes i disse synspunkter. I realiteten skulle Skov- og Naturstyrelsen i det pågældende tilfælde kompenseres for mistede lejeindtægter i restlejeperioden. Den i Skov- og Naturstyrelsen beroende sag vedrørende denne handel indeholder ikke oplysning om, hvorfor kommunen fik godkendt dette fradrag.

171. Sagen gav Rigsrevisionen anledning til at foretage en gennemgang af Told- og Skattestyrelsens behandling af sagen. Told- og Skattestyrelsen vurderede salgsprisen i perioden september til november 1993, men har på dette tidspunkt tilsyneladende ikke haft kendskab til ombygningerne og disses indvirkning på ejendommens værdi og derfor ikke hæftet sig ved lejekontraktens bestemmelser om vederlagsfri overgang af ombygningerne til ejer ved lejemålets ophør. Styrelsen havde ikke besigtiget ejendommen.

Told- og Skattestyrelsen medvirkede til besvarelsen af de nævnte spørgsmål fra Finansudvalget. Styrelsen udarbejdede i januar 1995 referat i sagen. Det fremgår af referatet, at man da var blevet opmærksom på de foretagne ombygninger, og at der blev opstillet en alternativ salgspris på 2,8 mill. kr. uden fradrag af en kapitaliseret værdi af restlejetiden. Denne alternative vurdering viste sig ved gennemgang af materialet i styrelsen at være for lav, idet den anslåede værdi af den del af ejendommen, der ikke skulle frasælges, var sat for højt. Den korrekte alternative vurdering skulle have været ca. 3,3 mill. kr.

Det fremgår af referatet, at "sagen kan blive svær at forklare, hvis der skulle komme yderligere henvendelser fra Finansudvalget." Oplysning om denne alternative salgspris blev ikke videregivet af Told- og Skattestyrelsen i svaret til Finansudvalget.

172. Rigsrevisionen finder det meget uheldigt, at Finansudvalget ikke er blevet orienteret om det særlige fradrag til kommunen, og at besvarelsen af Finansudvalgets spørgsmål derved ikke har været fyldestgørende. For så vidt angår oplysningerne om sikring af såvel statens som kommunens interesser ved salget, er det Rigsrevisionens opfattelse, at kommunens interesser uden tvivl blev sikret, hvorimod statens fordel ved handlen forekommer tvivlsom.

Det synes i øvrigt indlysende, jf. det i aktstykket oplyste, at der ikke er fremkommet andre købstilbud, når ejendommen ikke har været annonceret til salg eller har været udbudt.

173. Miljø- og Energiministeriet har meddelt, at man ikke er enig med Rigsrevisionen i, at oplysningerne i Akt 158 8/2 1995 vedrørende salget af Vangegården var mangelfulde, fordi aktstykket ikke omtaler, at kommunen i sit købstilbud havde foretaget fradrag for en kapitaliseret værdi af lejekontrakten med et beløb på 1,6 mill. kr., som blev anvendt som "nedslag i købesummen". Ministeriet er heller ikke enig i, at kommunens fradrag i den offentlige vurdering var uberettiget, fordi "lejekontrakten indeholdt en bestemmelse, hvorefter ejendommen ved lejekontraktens udløb skulle overdrages ejeren uden betaling og uden hæftelser af nogen art". Det anføres, at Rigsrevisionens vurdering bygger på en forudsætning om, at udlejer ved lejeperiodens udløb kunne have anvendt kontraktsbestemmelserne til at gennemtvinge en vederlagsfri overtagelse af lejerens investeringer, enten ved at nægte forlængelse af lejemålet og derpå sælge ejendommen inkl. investeringen til lejeren eller ved at forhøje lejen til værdien af det lejede inkl. lejerens investeringer.

Miljø- og Energiministeriet mener, at en tvangsmæssig vederlagsfri overtagelse af lejers investeringer vil være i strid med lejeloven, hvorefter lejeren ved fraflytning har ret til at fjerne sine investeringer mod at retablere den oprindelige tilstand. I tilfælde, hvor investeringen er integreret i udlejers ejendom, vil en udnyttelse af denne fjernelsesret være meningsløs og indebære et værdispild, som hverken parterne eller samfundet har interesse i. Det følger heraf, at fjernelsesretten i disse situationer må kompenseres ved at udlejer enten imødekommer et ønske fra lejeren om lejemålsforlængelse eller yder lejer økonomisk kompensation, hvis udlejer ikke ønsker lejemålsforlængelse. Tilsvarende vil ifølge ministeriets opfattelse en forhøjelse af lejen ved lejemålets udløb til det lejedes værdi inkl. lejerens investeringer også være i strid med principperne i lejeloven.

Formålet med bestemmelsen i lejekontrakten er ikke at gennemtvinge en vederlagsfri overtagelse af lejers investeringer i strid med lejeloven, men at sikre Skov- og Naturstyrelsen mod økonomiske krav fra lejeren, såfremt lejemålet måtte ophøre som følge af, at lejeren frivilligt vælger at fraflytte ejendommen.

Rigsrevisionen skal hertil bemærke, at det forhold, at lejeren frivilligt vælger at fraflytte ejendommen, ikke ændrer retstilstanden i forhold til lejelovens regler om de af lejeren foretagne investeringer.

Med hensyn til det af kommunen foretagne fradrag for "kapitaliseret værdi af lejekontrakt" udtaler Miljø- og Energiministeriet, at da det var oplyst over for Skov- og Naturstyrelsen, at kommunen havde investeret 3,9 mill. kr. i ejendommen, fandt styrelsen det ikke betænkeligt, at der ved en beregning af tilbudsprisen blev foretaget et fradrag som kompensation for den foretagne investering. Kommunens tilbud, herunder beregning af fradraget i den offentlige vurdering, blev forelagt Told- og Skattestyrelsen, der godkendte tilbudsprisen. Efter ministeriets opfattelse var der således ikke tale om et "nedslag i tilbudsprisen," men derimod et fradrag i den offentlige vurdering til brug for kommunens egen fastsættelse af sin tilbudspris. Da såvel tilbuddet som aktstykket kun vedrørte det, der kunne betragtes som Skov- og Naturstyrelsens ejendom, fandt man ikke anledning til i aktstykket at omtale kommunens beregning af tilbudsprisen for denne ejendom. Tilsvarende mener Miljø- og Energiministeriet ikke, at man ved besvarelsen af Finansudvalgets spørgsmål nr. 1 burde have omtalt "det særlige fradrag til kommunen", idet spørgsmålet alene relaterede sig til prisen for Skov- og Naturstyrelsens ejendom på henholdsvis købs- og salgstidspunktet. Ministeriet anser derfor svaret som tilstrækkeligt.

Ministeriet har endelig bemærket, at ministeriet i aktstykker vedrørende salg har besluttet altid at oplyse om, hvorvidt der har været henvendelser om køb, også når den pågældende ejendom ikke har været annonceret til salg eller har været udbudt, da der er eksempler på, at der har foreligget konkrete henvendelser i sådanne sager.

174. Rigsrevisionen forstår Miljø- og Energiministeriets bemærkninger således, at der fra kommunens side ikke er foretaget et fradrag baseret på en kapitaliseret værdi af lejekontrakten, men at fradraget udgjorde den aktuelle værdi af de af kommunen foretagne investeringer i ejendommen, og at Skov- og Naturstyrelsen ikke fandt dette fradrag betænkeligt.

Kommunen havde ifølge et "byggeregnskab" fremsendt til det pågældende skovdistrikt i juni 1993 foretaget investeringer i ejendommen på 3,9 mill. kr. Disse investeringer var foretaget i 1978 med godt 88.000 kr. og i 1979 med godt 3,2 mill. kr. Hertil kom ifølge kommunens fremsendelsesskrivelse til skovdistriktet udgifter til anlæg af boldbane, ny gårdsplads mv. på godt 660.000 kr., så kommunens samlede investering udgjorde de nævnte 3,9 mill. kr.

Af "byggeregnskabet" fremgår det, at der er medtaget udgifter, der ikke kan karakteriseres som investeringsudgifter. Der er bl.a. projekteringsudgifter på godt 176.000 kr., løst inventar til godt 168.000 kr. og "omkostninger" til godt 63.000 kr.

Herudover indeholder "byggeregnskabet" poster som malerarbejde, gulvbelægning og køkkenelementer, der alle i 1995 , hvor ejendommen blev solgt, må anses for fuldstændig afskrevet.

Ejendommen blev solgt 16 år efter, at kommunen havde foretaget disse investeringer, og Rigsrevisionen finder det på det foreliggende grundlag tvivlsomt, at investeringerne skulle have en værdi på 1,6 mill. kr. på dette tidspunkt.

Da det foretagne nedslag, hvad enten dette benævnes kapitaliseret værdi af lejekontrakt eller den aktuelle værdi af investeringer til brug for kommunens egen fastsættelse af værdien, havde indflydelse på tilbudsprisen, burde Skov- og Naturstyrelsen have reageret.

Rigsrevisionen finder det uheldigt, at Skov- og Naturstyrelsen ikke fandt fradraget betænkeligt, især når henses til at skovdistriktet havde fået fremsendt et dengang 14 år gammelt byggeregnskab.

Endvidere finder Rigsrevisionen fortsat, at svaret til Finansudvalget set på baggrund af den viden, som Skov- og Naturstyrelsen og efterfølgende Told- og Skattestyrelsen sad inde med, ikke var fyldestgørende.

175. Den daværende Fredningsstyrelse købte i 1969 ejendommen Fuglsanggård som led i en række erhvervelser på Arrenæs. En del af ejendommen blev i 1975 udlejet til et ridecenter. I 1980 lejede ridecentret yderligere resten af ejendommens bygninger. Begge lejemål udløb den 31. marts 1994. Den 1. december 1989 lejede ridecentret endvidere et selvstændigt matrikuleret areal, hvorpå ridecentret opførte 2 ridehaller for egen regning. Dette lejemål udløber år 2019. I perioden fra 1976 til 1991 foretog lejeren investeringer for 2,5 mill. kr. til istandsættelse af ejendommens bygninger i tiltro til, at lejekontrakterne ville blive forlænget, selv om der ikke var givet noget løfte herom fra udlejers side. Den i 1975 indgåede lejekontrakt indeholdt en bestemmelse, hvorefter lejeren ved lejemålets ophør ikke fik refunderet udgifter til bygninger, medmindre de pågældende udgifter var afholdt i henhold til skriftlig aftale med ministeriet. Den i 1980 indgåede lejekontrakt indeholdt en bestemmelse, hvorefter forbedringer og installationer, som lejeren med udlejerens samtykke og for egen bekostning måtte have ladet udføre, måtte borttages af lejeren for så vidt dette kunne ske uden skade på ejendommen og mod at den tidligere tilstand blev reetableret uden udgift for udlejeren. Kunne dette ikke ske, skulle lejeren ikke kunne gøre noget krav gældende mod udlejeren i anledning af den forbedring, der var tilført ejendommen. Lejekontrakten indeholder en bestemmelse om, at lejer er pligtig – medmindre anden aftale træffes med skovdistriktet – at fjerne samtlige bygninger og alle faste anlæg og ryddeliggøre arealet ved lejemålets ophør. Undlader lejer dette, kan udlejer lade arbejdet udføre for lejers regning. Den pågældende ejendom var optaget i bilaget til Akt 338 12/8 1992 som en af de ejendomme, der forventedes solgt.

I november 1992 rettede amtskommunen henvendelse til miljøministeren med anmodning om, at den pågældende ejendom ikke blev offentligt udbudt til salg efter Finansministeriets cirkulære af 28. august 1984 om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme, idet staten efter amtskommunens opfattelse ved salg til andre end lejeren ville få fordelen af de investeringer, som ridecentret havde foretaget. Miljøministeren svarede, at Skov- og Naturstyrelsen var blevet anmodet om at komme med en indstilling vedrørende salget af ejendommen, men at reglerne om offentligt udbud skulle følges, og at udbud burde være hovedreglen.

Af et mødereferat fra januar 1993 fremgår det, at der har været afholdt møde på skovdistriktet om salg af ejendommen. I mødet deltog repræsentanter fra amtskommunen, kommunen, skovdistriktet og Skov- og Naturstyrelsen. Det fremgår, at styrelsen var af den opfattelse, at offentligt udbud skulle finde sted, og at lejer måtte påregne at afskrive sine investeringer inden for lejeperioden og derfor intet krav havde på at kunne købe det lejede. Herover for gjorde kommunen gældende, at styrelsen havde en elementær forpligtelse til at respektere de investeringer, lejer havde foretaget. Kommunen, der var repræsenteret i ridecentrets bestyrelse, var interesseret i, at ridecentret kunne købe ejendommen, da centret med støtte fra kommunen varetog væsentlige sociale opgaver, og da kommunen i tilfælde af salg til anden side kunne få vanskeligheder med at få indfriet en garanti på ca. 300.000 kr. Endelig fremgik det af mødereferatet, at hvis kommunen eller ridecentret ønskede at forsøge at komme igennem med et køb uden offentligt udbud, var det nødvendigt, at der forelå et konkret købstilbud, som styrelsen og ministeren kunne tage udgangspunkt i.

Den 1. marts 1993 fremsatte ridecentret købstilbud lydende på 700.000 kr. Dette tilbud blev af Skov- og Naturstyrelsen i maj 1993 fremsendt til Told- og Skattestyrelsens godkendelse. Told- og Skattestyrelsen foretog besigtigelse af ejendommen og meddelte i september 1993 Skov- og Naturstyrelsen, at ejendommens aktuelle handelsværdi skønnedes at udgøre ca. 2,1 mill. kr. Fraregnet de forbedringer, som udlejer havde foretaget siden 1975, skønnedes handelsværdien at udgøre 700.000 kr. svarende til det foreliggende købstilbud. Told- og Skattestyrelsen vurderede således de af lejeren foretagne forbedringer til 1,4 mill. kr.

I november 1993 meddelte Skov- og Naturstyrelsen ridecentret, at tilbuddet havde været drøftet med Told- og Skattestyrelsen, og at den aktuelle handelspris skønnedes at udgøre 2,1 mill. kr. Styrelsen foretog herefter i skrivelsen angiveligt sin egen beregning af værdien af lejerens (tilbudsgivers) foretagne investeringer. Disse investeringer blev vurderet til 1 mill. kr., så ejendommens handelspris af Skov- og Naturstyrelsen blev angivet til 1,1 mill. kr. fordelt med 450.000 kr. på bygninger og 650.000 kr. på jord svarende til 50.000 kr. pr. ha. Ridecentret blev herefter anmodet om at oplyse, hvorvidt man ønskede at købe ejendommen til denne pris. Den i Skov- og Naturstyrelsen beroende sag vedrørende denne handel indeholder ikke oplysninger om, hvorfor styrelsen ændrer Told- og Skattestyrelsens vurdering af lejerens investeringer.

Told- og Skattestyrelsen godkendte efterfølgende denne pris og i juni 1994 accepterede ridecentret at købe ejendommen til en kontantpris på 1.155.000 kr. Den endelige pris blev lidt højere, idet ridecentret købte 1,1 ha jord mere end oprindeligt forudsat.

176. Miljø- og Energiministeriet har oplyst, at ridecentret skulle betale en pris for ejendommen, der svarede til handelsværdien uden de forbedringer, som ridecentret selv havde tilført ejendommen. Skov- og Naturstyrelsen foretog derfor ikke en selvstændig vurdering af værdien af lejers investering. Man tog derimod udgangspunkt i en ansættelse af handelsværdien af ejendommen eksklusive de af lejeren tilførte forbedringer. Værdien af lejers investeringer fremkom således kun ved beregning af forskellen mellem handelsprisen og ejendommens samlede handelsværdi, som den var ansat af Told- og Skattestyrelsen. Told- og Skattestyrelsen vurderede oprindelig handelsværdien af ejendommen eksklusive lejers forbedringer til 700.000 kr. Told- og Skattestyrelsens vurdering var baseret på handelsværdien af jorden til den landbrugsmæssige værdi, der var på 2,5 kr./m². Efter sagen havde været drøftet mellem Skov- og Naturstyrelsen og Told- og Skattestyrelsen blev vurderingsprincippet ændret til tillægsparcelværdien, der var på 5 kr./m². Handelsværdien for ejendommen eksklusive forbedringer blev herefter ansat som handelsværdien af bygningerne (uden forbedringerne) på 450.000 kr. og handelsværdien (tillægsparcelværdien) på jorden på 650.000 kr.

177. Ved Akt 160 18/1 1995 fik Miljø- og Energiministeriet Finansudvalgets tilslutning til at sælge ejendommen uden offentligt udbud til ridecentret til en kontantpris på 1.155.000 kr. I aktstykket blev der redegjort for de oven for nævnte forhold vedrørende udlejningsforholdet og udlejers investeringer i bygningerne. Det fremgik videre, at der ikke forelå andre tilbud om køb af ejendommen, og at amtskommunen havde henstillet, at ejendommen blev solgt til ridecentret uden offentligt udbud, bl.a. under henvisning til at staten ville få en urimelig fordel ved at sælge til anden side.

178. Rigsrevisionen konstaterede ved sagsgennemgangen et yderligere tilfælde, hvor Skov- og Naturstyrelsen i forbindelse med salg af en campingplads med Finansudvalgets godkendelse gav afkald på visse kontraktlige rettigheder som udlejer.

Ved Akt 311 21/6 1995 fik Miljø- og Energiministeriet Finansudvalgets tilslutning til i forbindelse med salg ved offentligt udbud af campingpladserne Nivå Camping og Hornbæk Camping at indgå aftale med lejeren af pladserne, så køber skulle overtage de af lejer bekostede bygninger og faste anlæg, og at lejer blev kompenseret herfor med 30 % af de accepterede bud, dog maksimalt 2 mill. kr.

Såfremt der ikke kunne indgås aftale med lejeren, fik Skov- og Naturstyrelsen tilslutning til ved offentligt udbud at sælge campingpladserne uden overdragelse af bygninger og anlæg, så køber indtrådte i styrelsens retsstilling over for lejeren med mulighed for at kræve bygninger og faste anlæg fjernet.

Nivå Camping havde siden 1953 og Hornbæk Camping siden 1963 været udlejet til den pågældende lejer. Lejekontrakterne løb 10 år ad gangen og udløb den 30. september 1992. I kontrakterne var der optaget bestemmelser om, at lejeren senest 3 måneder efter lejemålets ophør var pligtig til at fjerne alle de af lejeren opførte bygninger, anlæg mv. samt at ryddeliggøre og planere arealet. Såfremt dette ikke skete, kunne Statsskovvæsenet lade arbejdet udføre for lejers regning og havde i så fald ret til forlods dækning af sine udgifter ved salg af de på arealet værende effekter. Statsskovvæsenet var dog også berettiget til at undlade at foretage nedbrydning mv., og i så fald tilfaldt de efterladte bygninger og faste anlæg Statsskovvæsenet uden særligt vederlag.

Lejeren havde i 1994 fremsat købstilbud for campingpladserne. På baggrund af henvendelser fra anden side om køb af pladserne havde Miljø- og Energiministeriet besluttet, at salget burde ske ved offentligt udbud for derved at sikre den bedst opnåelige markedspris.

Det fremgik af aktstykket, at det forekom at være samfundsmæssig spild at fjerne bygninger og faste anlæg, der kunne anvendes i campingpladsernes drift, da arealerne fortsat forventedes anvendt til campingformål. Det fremgik videre, at såfremt staten i stedet for nedrivning overtog investeringerne uden vederlag med henblik på videresalg, ville staten opnå en økonomisk gevinst, hvilket ikke forekom rimeligt.

Skov- og Naturstyrelsen havde med henblik på at opnå en for den hidtidige lejer rimelig ordning anmodet om Kammeradvokatens vurdering af spørgsmålet. Kammeradvokaten havde anbefalet Skov- og Naturstyrelsen, at man søgte at indgå en aftale med lejeren om, at der efter et offentligt udbud, der omfattede såvel grundarealet som de på arealet beliggende bygninger, faste anlæg mv., blev ydet lejeren en kompensation svarende til 30 % af de antagne tilbud, dog maksimalt værdien af lejerens egne investeringer, der af Told- og Skattestyrelsen var ansat til 1,1 og 0,9 mill. kr. for henholdsvis Hornbæk Camping og Nivå Camping. Kammeradvokaten anbefalede videre, at såfremt lejeren ikke kunne tiltræde denne kompensation, og der ikke ved yderligere forhandlinger fremkom andre muligheder for sagens løsning, var Skov- og Naturstyrelsen nødsaget til at udbyde campingpladserne uden overdragelse af bygninger mv., så køber indtrådte i styrelsens retsstilling over for lejeren med mulighed for at kræve bygningerne og fa-ste anlæg fjernet.

Det fremgik bl.a. af Kammeradvokatens udtalelse, at lignende situationer jævnligt opstod i private udlejningsejendomme, hvor en lejer havde forpligtet sig til ved fraflytning at fjerne forbedringer, som lejeren selv havde bekostet. Der kunne nok findes eksempler på, at udlejere havde opnået fordele i kraft af, at sådanne forbedringer overgik til en ny lejer eller køber, men når forbedringen havde en klar og betydelig nytteværdi for den nye lejer eller køber, var det Kammeradvokatens opfattelse, at seriøse parter, der ønskede at værne om deres almindelige omdømme, løste situationen på den måde, at der blev aftalt et vederlag med den fraflyttende lejer for at lade forbedringerne blive stående. Kammeradvokaten anførte videre, at det kunne være noget tvivlsomt, om almindelige forvaltningsretlige principper førte til, at staten er retligt forpligtet til at følge, hvad der anses for "god forretningsskik", selv når denne ikke var udmøntet i retligt bindende kutymer. Miljø- og Energiministeriet har tilføjet, at Kammeradvokaten yderligere har anført, at staten ikke bør kunne opnå en økonomisk fordel ved at tilrettelægge et offentligt udbud på en sådan måde, at lejeren tvinges til at vælge mellem urimeligt værdispild ved at nedrive værdifulde bygninger (dvs. fjerne sin investering) eller en vederlagsfri afståelse til staten. Kammeradvokatens udtalelse gælder den særlige situation, hvor lejeren havde opført bygningerne på det af Skov- og Naturstyrelsen lejede areal. Udlejningerne var således ikke omfattet af lejeloven, hvorfor udtalelsen ikke forholder sig til lejelovens bestemmelser.

179. Hornbæk Camping blev efter forudgående offentligt udbud solgt til lejeren i 1996 til 3.025.250 kr. Herfra blev trukket 30 % som kompensation for de af lejeren udførte og bekostede investeringer, så nettosalgsprisen udgjorde 2.117.675 kr. Nivå Camping blev offentligt udbudt, men da højstbydende ikke ønskede at vedstå sit tilbud, blev campingpladsen søgt afhændet ved hjælp af lokal ejendomshandler. I oktober 1997 blev Nivå Camping afhændet til 1,5 mill. kr. Efter fradrag af mæglersalær på ca. 76.000 kr. modtog lejeren 30 % eller godt 427.000 kr. af provenuet som kompensation for investeringer på campingpladsen.

180. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at Miljø- og Energiministeriets oplysninger i aktstykkerne om ridecentret og Hornbæk og Nivå Camping er korrekte og fyldestgørende, men skal dog bemærke, at det vedrørende ridecentret synes indlysende, at der ikke er fremkommet andre købstilbud, når ejendommen ikke har været annonceret til salg eller har været udbudt. Miljø- og Energiministeriet har hertil henvist til bemærkningerne i pkt. 173 vedrørende Vangegården.

Sagsforløbet for disse 3 ejendomssalg viser imidlertid, at Miljø- og Energiministeriet ved fremtidig udlejning bør tage problemet med lejers eventuelle investeringer i de lejede bygninger mv. op til fornyet overvejelse, idet ministeriet i modsat fald med den beskrevne praksis, der i øvrigt er bemærket ved gennemgangen af flere sager, risikerer at stå i en svag forhandlingsposition ved fremtidige salg af udlejede ejendomme.

Styrelsens standardlejekontrakt vedrørende leje af sommerhusgrunde indeholder fortsat en bestemmelse om, at lejeren ved lejemålets ophør skal fjerne de lejeren tilhørende bygninger mv., medmindre anden aftale træffes. I modsat fald tilfalder bygningerne mv. udlejeren som ejendom uden betaling.

Miljø- og Energiministeriet finder, at formålet med bestemmelserne i kontrakterne er at sikre Skov- og Naturstyrelsen mod økonomiske krav fra lejeren, såfremt lejemålet måtte ophøre som følge af, at lejeren frivilligt vælger at fraflytte ejendommen. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at denne forståelse af bestemmelsen ikke umiddelbart fremgår af kontrakterne.

Rigsrevisionen finder, at der i situationer, hvor lejer med ministeriets tilladelse forbedrer det lejede, i hvert enkelt tilfælde nøje fastsættes en værdi og principper for afskrivning af forbedringen.

181. Rigsrevisionens konstaterede ved sin gennemgang et stort antal sager, hvor der manglede relevante sagsoplysninger. Sagerne indeholdt således ikke i 14 tilfælde, hvor Skov- og Naturstyrelsen skulle afholde udstykningsomkostninger, oplysning om disse, 26 sager indeholdt ikke oplysning om refusionsopgørelse, 5 sager indeholdt ikke oplysning om, hvorvidt der var stillet sikkerhed i henhold til bestemmelsen i Finansministeriets cirkulære, og i 8 sager manglede endeligt skøde.

Ministeriet har oplyst, at udstykningsomkostningerne ikke altid vil fremgå af de enkelte erhvervelsessager. Ofte er en ejendom udstykket sammen med andre ejendomme inden for det samme naturforvaltningsprojekt. I sådanne tilfælde vil omkostningerne kun fremgå af en af sagerne og omkostningerne vil ikke være splittet op på de enkelte ejendomme.

Det er videre oplyst, at Skov- og Naturstyrelsen i overensstemmelse med reglerne for salg af statens faste ejendomme normalt kræver sikkerhedsstillelse på 10 % af købesummen. I enkelte tilfælde fraviges kravet, hvor tilbuddet efter styrelsens egen vurdering er for lavt. Tilbuddet forelægges i denne situation for Told- og Skattestyrelsen uden anbefaling af accept. Tilbudsgiver underrettes om, at Told- og Skattestyrelsen er anmodet om at vurdere tilbuddet, men for ikke at give tilbudsgiveren falske forhåbninger, stilles ikke krav om sikkerhedsstillelse. Hertil kommer tilfælde, hvor tilbuddet accepteres så hurtigt, at overtagelsesdagen og dermed betalingsdagen indtræder, inden tilbudsgiveren kan nå at stille sikkerhed. I sådanne situationer undlader man også at stille krav om sikkerhed.

Ministeriet har yderligere oplyst, at det originale skøde ved afslutningen af en købssag sendes til opbevaring på det pågældende skovdistrikt. Derfor vil det originale skøde og eventuelle servitutter ikke kunne findes i Skov- og Naturstyrelsens sagslæg. Ministeriet finder dog, at der bør være en kopi af skødet i sagen, og styrelsen vil fremover skærpe opmærksomheden herpå. Refusionsopgørelser vil normalt heller ikke kunne findes i Skov- og Naturstyrelsens sagsakter, idet distrikterne sørger for refusionen.

Det er Rigsrevisionens opfattelse, at enkeltsagerne bør indeholde alle relevante oplysninger, herunder omkostninger til udstykning mv. samt kopi af refusionsopgørelser. Den af Skov- og Naturstyrelsen beskrevne praksis har i forbindelse med undersøgelsen netop medført betydelige vanskeligheder med at opgøre bl.a. omkostningerne ved handlerne.

Med hensyn til de tilfælde, hvor ministeriet har forklaret den manglende sikkerhedsstillelse, synes fremgangsmåden at indebære en unødig sagsbehandling, når styrelsen alligevel ikke vil acceptere det fremkomne tilbud.

182. I flere tilfælde blev det konstateret, at formkravene til aktstykker ikke var overholdt, idet der i intet tilfælde ifølge det i aktstykkerne oplyste var rettet henvendelse til registret over ubenyttede ejendomme, ligesom der kun i 3 tilfælde af salg via aktstykke var oplyst bogført værdi.

Ministeriet har oplyst, at der efter § 3, stk. 5, i Boligministeriets cirkulære af 27. februar 1990 om Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme ikke skal ske indberetning til registret, hvis det er besluttet, at en ejendom skal afhændes snarest efter ophøret af hidtidig anvendelse. Skov- og Naturstyrelsen har under henvisning hertil ikke indberettet ejendomme, der sælges ved ledighed, hvorfor oplysning vedrørende indberetning heller ikke er omtalt i aktstykkerne.

Med hensyn til de manglende oplysninger om bogført værdi henvises til ministeriets bemærkninger i kap. IV, pkt. 82.

Det er Rigsrevisionens opfattelse, at der i så fald i aktstykket bør gives oplysning om årsagen til den manglende henvendelse til registret og til den manglende oplysning om bogført værdi.

Rigsrevisionen finder det imidlertid meget uheldigt, at Finansudvalget ikke er blevet orienteret om det særlige fradrag til kommunen i sagen om salget af Vangegården. For så vidt angår oplysningerne om sikring af såvel statens som kommunens interesser ved salget, er det Rigsrevisionens opfattelse, at kommunens interesser uden tvivl blev sikret, hvorimod statens fordel ved handlen forekommer tvivlsom.

Rigsrevisionen bemærkede, at selv om Skov- og Naturstyrelsens standardlejekontrakt indeholder bestemmelse om, at lejeren ved lejemålets ophør skal fjerne de lejeren tilhørende bygninger, havde bestemmelsen i flere tilfælde givet anledning til spørgsmål om eventuel erstatning til lejeren ved et efterfølgende salg af ministeriets ejendom (grundareal).

Det er ministeriets vurdering, at formålet med bestemmelserne i kontrakterne er at sikre Skov- og Naturstyrelsen mod økonomiske krav fra lejeren, såfremt lejemålet måtte ophøre som følge af, at lejeren frivilligt vælger at fraflytte ejendommen. Efter Rigsrevisionens opfattelse fremgår denne forståelse af bestemmelsen ikke umiddelbart af kontrakterne.

Rigsrevisionen finder, at der i situationer, hvor lejer med ministeriets tilladelse forbedrer det lejede, i hvert enkelt tilfælde bør fastsættes en værdi af og principper for afskrivning af forbedringen.

Sagsgennemgangen viste, at der i et stort antal sager manglede relevante sagsoplysninger. Det er således Rigsrevisionens opfattelse, at enkeltsagerne bør indeholde alle relevante oplysninger, herunder omkostninger til udstykning mv. samt kopi af refusionsopgørelser.

183. Inden for Fødevareministeriets område varetages sagsbehandlingen af køb og salg af fast ejendom for størstedelens vedkommende af Strukturdirektoratet i henhold til den særlige hjemmel i jordkøbsloven. Derudover har Danmarks JordbrugsForskning, Plantedirektoratet, Statens Veterinære Serumlaboratorium, Fiskeridirektoratet, Veterinærdirektoratet, Statens Veterinære Institut for Virusforskning og Levnedsmiddelstyrelsen ligeledes varetaget ejendomshandler i undersøgelsesperioden.

184. Et særligt kendetegn for ministeriet er, at det administrerer lovgivning, der giver særskilt hjemmelsgrundlag til at gennemføre ejendomshandler. Det drejer sig om lov nr. 181 af 28. april 1971 om statens fremskaffelse af jord og udlån til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordkøbsloven) med senere ændringer, jf. lovbekendtgørelse nr. 493 af 13. juni 1997.

185. I henhold til jordkøbslovens § 18 kan Strukturdirektoratet erhverve fast ejendom til nærmere angivne formål, herunder til oprettelse eller supplering af jordbrug eller til tilvejebringelse af en bedre jordfordeling mellem jordbrug, til bevarelse af landskabet eller det landbrugsmæssige miljø, til brug for jordomlægninger for at afbøde jordbrugsmæssige gener ved ikke-jordbrugsmæssige aktiviteter i landbrugsområder eller for at fremskaffe jord til oprettelse af havekolonier.

186. Efter jordkøbslovens § 20 kan Strukturdirektoratet pålægge forkøbsret for staten på selvstændigt vurderede ubebyggede arealer uden landbrugspligt, der skønnes at kunne anvendes i henhold til de ovenfor nævnte formål. Statens forkøbsret bliver i disse tilfælde tinglyst.

Strukturdirektoratet har i april 1998 oplyst, at der ved afgørelse af, om forkøbsretten skal gøres gældende i en anmeldt arealoverdragelse tages hensyn til, om det pågældende areal er egnet til anvendelse i en jordfordelingssag, til supplering af velbeliggende landbrugsejendomme, eller om det har værdi for bevarelse af landskabet eller det landbrugsmæssige miljø.

187. Strukturdirektoratet har oplyst, at direktoratet i henhold til jordkøbsloven kan afhænde og erhverve ejendomme uden forelæggelse for Finansudvalget. På trods heraf har direktoratet siden 1. januar 1990, hvor jordbrugskommissionerne blev udlagt til amterne, i større sager samt i sager, som Strukturdirektoratet skønnede kunne have politisk interesse, alligevel forelagt disse for Finansudvalget i henhold til bestemmelserne i BV.

188. Fødevareministeriet har oplyst, at når Strukturdirektoratet afhænder landbrugsejendomme og -jord i henhold til jordkøbsloven, og registrerer ejendomsoverdragelser i medfør af jordfordelingsloven, sker det under iagttagelse af landbrugslovens erhvervelsesbestemmelser. Dette betyder i praksis, at landbrugsjord alene afhændes til landmænd og formål, der opfylder landbrugslovens bestemmelser. Ved afhændelser, der sker ved afholdelse af offentligt udbud, kan dette have betydning for, hvilke tilbud der kan accepteres.

Når Strukturdirektoratet erhverver fast ejendom, sker dette dels under iagttagelse af de særlige erhvervelsesbestemmelser i jordkøbsloven, dels under iagttagelse af landbrugslovens erhvervelsesbestemmelser, såfremt erhvervelsen tager sigte på anden anvendelse end nævnt i jordkøbsloven.

Erhvervede landbrugsarealer videresælges som hovedregel hurtigst muligt ved udbud til købere, der opfylder landbrugslovens betingelser for at købe landbrugsjord, jf. landbrugslovens kap. IV og V. I de tilfælde, hvor landbrugslovens betingelser ikke opfyldes, høres den lokale jordbrugskommission.

189. For så vidt angår forholdet mellem BV og landbrugsloven, indeholder BV særlige bestemmelser vedrørende Strukturdirektoratets virksomhed med hensyn til rådgivning om salg af landbrugsejendomme. I BV, pkt. 21.32.1., anføres det således, at der i lov om landbrugsejendomme (landbrugsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 769 af 24. august 1994 med senere ændring, er særlige regler for erhvervelse af og omlægning af jorder mellem landbrugsejendomme. Strukturdirektoratet kan i henhold hertil rådgive om salg af landbrugsejendomme og landbrugsjorder, der ikke er undergivet landbrugspligt (frie jorder).

190. Direktoratet anvender hovedsageligt kun aktstykker ved handler, der ikke gennemføres med hjemmel i jordkøbsloven, og normalt kun hvis prisen ved salg vurderes til at overstige 3 mill. kr. Salg efter jordkøbsloven sker primært ved jordfordeling e.l. strukturforbedrende foranstaltninger. Der anvendes i disse tilfælde ikke offentligt udbud, idet der i samme sag optræder flere købere og sælgere, hvilket garanterer, at salgsprisen svarer til markedsprisen. Salg af Strukturdirektoratets arealer på denne måde indbringer ofte mere end salg ved offentlig udbud. Salg af restarealer og -ejendomme sker ved offentligt udbud.

191. Strukturdirektoratet gennemfører normalt selv hele sagsbehandlingen inklusive skødeskrivning, og benytter kun Kammeradvokaten i meget få sager. Direktoratet benytter ikke andre advokater.

Ejendomsmæglere benyttes kun i specielle tilfælde ved salgssager, hvor det vurderes, at medvirken af en ejendomsmægler med lokalkendskab kan medføre en merpris for ejendommen, der er større end mæglerens honorar, samt i tilfælde hvor Strukturdirektoratet ikke har kunnet opnå den fastsatte mindstepris ved afholdelsen af offentligt udbud.

192. Rigsrevisionen har ved sagsgennemgangen bemærket, at styrelserne under Fødevareministeriet i flere tilfælde har anvendt ekstern rådgivning og bistand til gennemførelsen af ejendomshandler.

Blandt eksempler herpå kan nævnes Fiskeridirektoratet, der i en sag om køb af jord har anvendt det daværende Undervisningsministeriets Byggedirektorat til rådgivning og berigtigelse af handelen. Tilsvarende har Veterinærdirektoratet i en sag om køb af jord betalt sælgers advokat for berigtigelse af handlen. Statens Veterinære Institut for Virusforskning har ved salg af en ejendom benyttet ejendomsformidler til at fastsætte den skønnede kontantpris af ejendommen forud for afholdelsen af offentligt udbud. Plantedirektoratet har i en sag anvendt ejendomsmægler til at fastsætte den skønnede kontantpris ved gennemførelsen af et offentligt udbud. Endelig har Levnedsmiddelstyrelsen i en sag anvendt Kammeradvokaten til bistand ved gennemførelse af en erhvervelse.

Rigsrevisionen skal til de forskellige styrelsers brug af ekstern rådgivning og bistand til gennemførelsen af ejendomshandler anbefale, at Fødevareministeriet overvejer, hvorvidt styrelserne hensigtsmæssigt kunne trække på den kompetence vedrørende gennemførelsen af køb og salg, der allerede findes inden for ministeriets ressort i kraft af Strukturdirektoratets virksomhed. Ministeriet har oplyst, at de omtalte sager med Fiskeridirektoratet og Levnedsmiddelstyrelsen, hvor der har været anvendt eksterne konsulenter, stammer fra tiden før sammenlægningen af Landbrugsministeriet og Fiskeriministeriet samt overførslen af Levnedsmiddelstyrelsen fra Sundhedsministeriet til Fødevareministeriet. Ministeriet har videre oplyst, at Strukturdirektoratet gennem en række år har haft en rådgivende funktion i forbindelse med ejendomshandler inden for ministerområdet. Inden for de seneste år har Strukturdirektoratet bistået med bl.a. salget af Statens Mejeriforsøg, køb af landbrugsejendomme og arealer til Forskningscenter Foulum, køb af jord til Flakkebjerg og køb af ejendom i Mørkhøj. Departementet anmoder i praksis direktoraterne om at rette henvendelse til Strukturdirektoratet, når en større ejendom skal sælges. Ministeriets institutioner anvender således i meget vid udstrækning Strukturdirektoratets kompetence på området. Fødevareministeriet vil overveje, om der er behov for en formel procedure, hvorefter Strukturdirektoratet inddrages ved alle køb og salg af fast ejendom på ministerområdet.

193. I perioden 1991-1997 gennemførte Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri (Fødevareministeriet) i alt 468 handler. Blandt disse var 58 hjemlet ved aktstykke, 317 var hjemlet i særskilt lovgivning, 50 var salg under 3 mill. kr. i henhold til BV, 5 var angivet som køb under 3 mill. kr., og 38 var andre typer af ejendomshandler, herunder erstatninger, ekspropriationer, vederlagsfrie handler eller handler hjemlet ved særskilte finanslovsbevillinger.

Tabel 11. Fødevareministeriets køb og salg af fast ejendom

Af ministeriets taloplysninger fremgår det, at der i hele undersøgelsesperioden er købt fast ejendom for ca. 77 mill. kr., mens salget har udgjort ca. 120 mill. kr.

For så vidt angår køb, har den årlige omsætning varieret fra ca. 5 mill. kr. i 1992 til ca. 32 mill. kr. i 1994. Niveauet i årene 1991, 1994 og 1997 var en del højere end de resterende år, hvor omsætningen lå på et niveau på ca. 6 mill. kr. I 1991 købte det tidligere Landbrugsministerium, nu Fødevareministeriet, 3 landbrugsejendomme samt arealer fra yderligere 8 landbrugsejendomme til Statens Planteavlsforsøg og Statens Husdyrbrugsforsøg ved Forskningscenter Foulum for ca. 6,9 mill.kr. Købet skete som led i ministeriets koncentration af aktiviteter vedrørende forsknings- og forsøgsvirksomheden i Foulum. I 1994 kan ministeriets køb hovedsagelig henføres til købet af landbrugs-, natur- og søarealer ved Vest Stadil Fjord til en pris af ca. 22 mill. kr. For så vidt angår 1997 købte ministeriet bl.a. landbrugsarealer og ejendomme i Haderslev for ca. 6,2 mill. kr.

Salget har ifølge ministeriets oplysninger varieret fra ca. 5 mill. kr. i 1994 til ca. 38 mill. kr. i 1991. Af salget i 1991 kan 18,5 mill. kr. henføres til salget af Statens Mejeriforsøg. Af salget i perioden 1992 til 1993 på i alt ca. 36,8 mill. kr. udgør salget af landbrugsarealer i Store Vildmose ca. 14,7 mill. kr. Endvidere blev der i 1993 solgt 2 forsøgsstationer til en samlet pris af ca. 5,9 mill. kr.

I 1996 solgte ministeriet en ejendom til 7,2 mill. kr., der tidligere var benyttet til laboratorie- og administrationsvirksomhed i forbindelse med Statens Planteavlsforsøg. Endvidere solgte ministeriet i 1996 arealer ved Vest Stadil Fjord til Skov- og Naturstyrelsen under Miljø- og Energiministeriet. Ved handlen blev der aftalt en afdragsordning, så styrelsen i 1995 afholdt ca. 5,8 mill. kr. og i 1997 et tilsvarende beløb. I 1998 afholdes restudgiften på 5,6 mill. kr.

195. Blandt de 468 handler udvalgte Rigsrevisionen 31 handler til sagsgennemgang. Sagsgennemgangen foregik i Plantedirektoratet, i Statens Veterinære Serumlaboratorium, i Veterinærdirektoratet og i Strukturdirektoratet i såvel Tønder som i København.

196. Det er på baggrund af sagsgennemgangen Rigsrevisionens generelle indtryk, at reglerne i Finansministeriets cirkulære om offentligt udbud er blevet respekteret af Fødevareministeriet. Blandt de 31 sager, som Rigsrevisionen udvalgte til sagsgennemgang, vedrørte de 20 salg ved offentligt udbud.

197. Blandt de udvalgte sager blev der ikke konstateret tilfælde, hvor Fødevareministeriet havde anmodet Finansministeriet om, at der blev dispenseret for bestemmelserne i Finansministeriets cirkulære om at afholde offentligt udbud.

198. Blandt sagerne om salget af landbrugsarealerne i Store Vildmose udvalgte Rigsrevisionen 15 sager til nærmere gennemgang. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at sagerne ikke giver anledning til særskilte bemærkninger for så vidt angår spørgsmålet om overholdelse af reglerne i Finansministeriets cirkulære.

199. Rigsrevisionen konstaterede i to sager vedrørende det daværende Forskningssekretariats køb af to landbrugsejendomme til brug for Danmarks JordbrugsForskning i Foulum, at Told- og Skattestyrelsen tilsyneladende havde deltaget ved fastsættelsen af handelspriserne. Af sagerne syntes det at fremgå, at priserne først blev fastsat efter at Told- og Skattestyrelsen havde deltaget i en besigtigelse af ejendommene. Der forelå ikke som vanligt udtalelser fra styrelsen i sagerne, hvor styrelsen tog stilling til handelspriser og -vilkår. Sagerne efterlod følgelig det indtryk, at styrelsen i forbindelse med handlerne havde påtaget sig rollen som rådgiver frem for som kontrollant.

200. I forbindelse med Statens Veterinære Serumlaboratoriums afhændelse af en laboratoriebygning og tilhørende tjenestebolig i Langå konstaterede Rigsrevisionen, at ejendommen blev afhændet til en pris, der lå betydeligt under den offentlige ejendomsværdi. Fødevareministeriet oversendte uden indvendinger det indkomne tilbud til Told- og Skattestyrelsen med henblik på at opnå styrelsens vurdering af den tilbudte pris for ejendommen. Styrelsen meddelte ministeriet, at det indkomne tilbud forekom lavt, men at tilbuddet fandtes acceptabelt som følge af, at ejendommen havde været udbudt til salg et par gange, samt under hensyntagen til den almindelige afmatning på ejendomsmarkedet herunder den vigende efterspørgsel efter ejendomme af den pågældende type.

201. Rigsrevisionen konstaterede i forbindelse med det daværende Forskningssekretariats afhændelse af forskningsinstitutionen Statens Mejeriforsøg, at sekretariatet havde vanskeligheder med at sælge ejendommen, efter at denne var blevet nedlagt den 1. juli 1990. Der blev således gennemført to udbudsrunder, uden at der indkom bud.

Sekretariatet optog efterfølgende forhandlinger med to potentielle købere, der tidligere havde udvist interesse for ejendommen med henblik på at afhændelse. Forhandlingerne resulterede i, at sekretariatet solgte ejendommen til en pris, der lå ca. 40 % under den offentlige vurdering.

Told- og Skattestyrelsen udtalte om salget, at prisen skønnedes at være et noget lavt udtryk for ejendommens værdi. Ejendommens specifikke karakter samt det forhold, at det ikke ved to udbudsrunder havde været muligt at sælge ejendommen, gjorde dog, at Told- og Skattestyrelsen konkluderede, at der ikke kunne opnås en pris, der oversteg købstilbuddet, samt at tilbuddet for en ejendom af den pågældende beskaffenhed lå inden for den skønsusikkerhed, hvormed den pågældende ejendoms værdi kunne bedømmes.

Det forhold, at ejendommen årligt kostede ca. 1,6 mill. kr. netto i vedligeholdelsesomkostninger, gjorde, at Forskningssekretariat var interesseret i så hurtig en afhændelse som muligt.

202. Fødevareministeriet har bemærket, at der i begge sager forelå udtalelser fra Told- og Skattestyrelsen, som under de foreliggende omstændigheder fandt de anvendte købstilbud acceptable. Ministeriet har videre anført, at den offentlige vurdering fastsættes efter bygningens stand og dens indretning. Ejendomsværdien afspejler således den estimerede værdi af ejendommen ud fra en antagelse om, at ejendommen fortsat anvendes efter det formål, hvortil den er indrettet. Det betyder, at ejendomme, som ved indretning eller beliggenhed retter sig mod en begrænset køberkreds, alt andet lige vanskeligere end almindelige ejendomme vil kunne sælges for den offentlige ejendomsvurdering. Disse forhold gjorde sig gældende i begge sager.

203. Rigsrevisionen finder, at Fødevareministeriet ved de to salg har søgt at varetage statens interesser bedst muligt. Det skal dog generelt bemærkes, at der i lignende situationer kan være modstående hensyn. Et ministerium oppebærer ved et salg normalt ikke salgsprovenuet, der overføres til finanslovens generelle reserver, men slipper til gengæld for vedligeholdelsesbyrden. Dette forhold kan påvirke beslutningen om at sælge.

Problemet må dog anses for løst for de ejendomme, der i 1998 og senere overføres til Freja.

204. Rigsrevisionen konstaterede i forbindelse med gennemgangen af Statens Mejeriforsøg, at det daværende Forskningssekretariat havde engageret en ejendomsmægler til at forestå formidlingen af de offentlige udbud. På trods af, at udbudsrunderne endte resultatløst, fremsatte ejendomsmæglerfirmaet efterfølgende krav om fuld honorering svarende til en procentdel af den købesum, som Finansudvalget senere måtte acceptere.

Forskningssekretariatet afviste kravet, og overdrog sagen til Kammeradvokaten, der efter gennemgang heraf indstillede, at ministeriets fastholdt afvisningen af at honorere ejendomsmæglerfirmaets krav på fuldt salær. Kammeradvokaten indstillede i stedet, at honoreringen skete af den medgåede tid ved udbudsforretningen, som ejendomsmæglerfirmaet kunne dokumentere.

205. Rigsrevisionen skal i den forbindelse anbefale, at der i de situationer, hvor ejendomsmæglere engageres til bistand ved ejendomshandler, udarbejdes en skriftlig aftale med mægleren, der præciserer omfanget af såvel arbejdets karakter som honoreringen heraf, så der ikke efterfølgende kan opstå tvivl om aftalegrundlaget, jf. pkt. 114.

Fødevareministeriet har hertil udtalt, at den pågældende sag er et enkeltstående tilfælde, idet der forefindes en procedure for anvendelse af ejendomsmæglere, hvorefter der normalt indhentes skriftlige tilbud og indgås en skriftlig aftale om salgsarbejdet.

206. Rigsrevisionen konstaterede i forbindelse med Danmarks JordbrugsForsknings (det daværende Forskningssekretariats) afhændelse af en nedlagt forsøgsstation, at det af skødet for salget fremgik, at køber skulle afholde samtlige omkostninger ved handlens berigtigelse. Ikke desto mindre fremgik det af sagen, at købers advokat efterfølgende havde rettet henvendelse til sekretariatet med et krav om, at sekretariatet udbetalte halvdelen af berigtigelsesomkostningerne svarende til ca. 21.000 kr. Som en følge heraf havde sekretariatet udbetalt beløbet.

Ved Rigsrevisionens sagsgennemgang blev fejlen opdaget, og Danmarks JordbrugsForskning oplyste, at man efterfølgende ville søge beløbet refunderet hos købers advokat.

Fødevareministeriet har senere oplyst, at Danmarks JordbrugsForskning siden har modtaget beløbet fra købers advokat.

207. Ved Rigsrevisionens sagsgennemgang vedrørende omsætning af fast ejendom i henhold til landbrugsloven gav ikke anledning til bemærkninger. Bestemmelserne fandt anvendelse i de tilfælde, hvor der blev handlet landbrugsejendomme og -jord, og hvor direktoratet rekvirerede en erklæring fra tilbudsgiver i henhold til lovens § 13, stk. 2, om sammenlægninger mv.

208. Rigsrevisionens gennemgang af en jordfordelingssag mellem 12 lodsejere giver ikke anledning til bemærkninger.

Det er Rigsrevisionens vurdering, at det forhold at et salgsprovenu normalt overføres til finanslovens generelle reserver, mens vedligeholdelsesudgifter mv. påhviler der enkelte ministerium, kan påvirke beslutningen om at sælge. Problemet må dog anses for løst for de ejendomme, der i 1998 og senere overføres til Freja.

Rigsrevisionen finder, at der i de situationer, hvor ejendomsmæglere engageres til bistand ved ejendomshandler, bør udarbejdes en skriftlig aftale med mægleren, der præciserer omfanget af såvel arbejdets karakter som honoreringen heraf.

209. Inden for Trafikministeriets ressortområde varetages området for køb og salg af fast ejendom primært af en række statsvirksomheder, herunder særligt DSB Bygning og det daværende Post- og Telegrafvæsen, men også af Statshavneadministrationerne i Esbjerg og i Frederikshavn samt Banestyrelsen. Herudover har Trafikministeriet over for Rigsrevisionen oplyst, at det såkaldte Hanstholmudvalg, Vejdirektoratet, Danmarks Meteorologiske Institut, Statens Bilinspektion og Kystinspektoratet har forestået køb og salg af fast ejendom i undersøgelsesperioden.

210. Finansudvalget har tiltrådt to aktstykker, der giver Trafikministeriet specielle hjemmelsbeføjelser for så vidt angår afhændelsen af fast ejendom.

Ved Akt 2 9/10 1991 fik Trafikministeriet Finansudvalgets tilslutning til at sælge såkaldte restarealer til en værdi af op til 50.000 kr. uden offentligt udbud og uden forelæggelse for Finansudvalget. I aktstykket blev det oplyst, at ministeriet jævnligt har behov for at afhænde mindre restarealer fra anlægsarbejder, hvor det efter ministeriets opfattelse i en række tilfælde ikke kan anses for hensigtsmæssigt at foretage offentligt udbud. Det blev videre oplyst, at sager om salg af arealer til en værdi under 50.000 kr. var forudsat forelæggelse for Trafikministeriets departement med henblik på en vurdering af, om offentligt udbud kunne undlades. Sagerne ville også blive forelagt Told- og Skattestyrelsen til udtalelse om salgssummens størrelse og handelsvilkårene i øvrigt.

Denne aktstykkedispensation fra de almindelige bevillingsregler om statens salg af fast ejendom er fortrinsvis blevet benyttet af Vejdirektoratet.

Ved Akt 243 24/4 1996 fik DSB Finansudvalgets tilslutning til i perioden indtil den 1. januar 1999 at fortsætte en kutyme, man tidligere havde fulgt, hvorefter ejendomme med en forventet kontant nettosalgsindtægt på under 3 mill. kr. eller en forventet bruttosalgsindtægt på under 6 mill. kr. kunne sælges uden offentligt udbud og uden forelæggelse for Finansudvalget. Nettosalgsindtægten var i aktstykket omtalt som det salgsprovenu, salget af en ejendom gav efter modregning af omkostninger til salærer, rydning, forureningsbekæmpelse eller andre omkostninger, der var forbundet med salget. Årsagen til, at DSB søgte denne dispensation fra de almindelige bevillingsregler om salg af fast ejendom, var i aktstykket opgivet til at skyldes hensynet til at opnå de bedste priser ved brug af færrest ressourcer, idet det var DSB’s erfaring med offentlige udbud, at ressourceforbruget var større end ved direkte salg, at der ved offentlige udbud flere gange ikke var blevet afgivet købstilbud, at der ofte kun ville være én reel byder, og endelig at tidligere gennemførte offentlige udbud ikke havde vist, at denne salgsform gav bedre priser.

Aktstykket indeholdt videre en oplysning om, at salgssummens størrelse og handelsvilkår i øvrigt skulle kunne godkendes af Told- og Skattestyrelsen uden bemærkninger.

Akt 243 24/4 1996 er omtalt i pkt. 65 som et eksempel på en aktstykkedispensation for de almindelige bevillingsregler.

211. Den specielle kutyme, som Trafikministeriet omtalte i Akt 243 24/4 1996, blev Rigsrevisionens desuden opmærksom på i forbindelse med Rigsrevisionens anmodning til Trafikministeriet om at fremsende materiale om de af ministeriet gennemførte ejendomshandler i undersøgelsesperioden. Det fremgik af det af DSB fremsendte materiale, at DSB i perioden fra 1978-1996 havde fulgt en speciel kutyme med ikke at sælge ejendomme ved offentligt udbud, selv om der ikke altid forelå tilslutning hertil fra Finansudvalget. DSB’s praksis var oprindelig hjemlet i en skrivelse fra 1962 fra Finansministeriet, hvor ministeriet godkendte, at DSB kunne sælge ejendomme uden først at forelægge salgene for det daværende Statsskattedirektorat og for Finansudvalget. DSB har i et notat fra maj 1997 om DSB’s salg af fast ejendom i perioden 1991-1996 oplyst, at denne praksis historisk kan spores tilbage til den såkaldte ekspropriationsforordning af 1845. Baggrunden for den anvendte praksis er i øvrigt opgivet til at være den særlige karakter af DSB’s ejendomsbesiddelser, der typisk ikke er omfattet af det egentlige ejendomsmarked, og som oftest ikke er undergivet den offentlige ejendomsvurdering. DSB’s ejendomsmasse består især af restarealer, tjeneste- og lejeboliger, tidligere eksproprierede arealer, pakhuse og andre driftsbygninger samt lediggjorte driftsarealer.

212. I Finansministeriets cirkulære af 10. marts 1978 om regler for salg af statens faste ejendomme blev reglerne for hvilke salg, der skulle i offentligt udbud, ændret. Hidtil havde det alene været afhændelsen af ejendomme, der skulle forelægges for Finansudvalget, som skulle i offentligt udbud, men med cirkulæret blev der indført en regel om, at alle salg som hovedregel skulle i offentligt udbud.

DSB har over for Rigsrevisionen oplyst, at man på baggrund af regelændringen rettede telefonisk henvendelse til en kontorchef i Finansministeriet, der bekræftede, at den hidtidige praksis måtte anses for at være opretholdt, hvorefter DSB fortsat ikke var forpligtet til at forelægge salg, der ikke havde været i offentligt udbud, for Finansudvalget.

DSB fortsatte herefter sin praksis med at sælge fast ejendom uden offentligt udbud og uden forelæggelse for Finansudvalget.

213. Med BV for 1985, pkt. 61.27., blev der indført en regel om, at salg af statens faste ejendomme kunne ske uden forelæggelse for Finansudvalget, såfremt den kontante salgssum ikke oversteg 3 mill. kr., og såfremt reglen om at afholde offentligt udbud i øvrigt blev respekteret. DSB fortsatte herefter sin praksis med at sælge ejendomme uden offentligt udbud for så vidt angik ejendomme, der solgtes for en kontant salgssum på under 3 mill. kr. Salg på over 3 mill. kr. blev forelagt Finansudvalget i form af aktstykker.

214. Ved Akt 243 24/4 1996 fik DSB, jf. pkt. 65, Finansudvalgets tilslutning til i perioden indtil den 1. januar 1999 at fortsætte kutymen. I aktstykket vedkendte DSB, at kutymen ikke havde været i overensstemmelse med de efter 1984 gældende bevillingsregler, samt at salgssummens størrelse og handelsvilkår ikke i alle tilfælde havde været forelagt Told- og Skattestyrelsen til godkendelse, idet der i disse tilfælde dog var indhentet en vurdering af en uvildig ejendomsmægler eller af den ledende landinspektør.

Efter Rigsrevisionens opfattelse burde aktstykket ligeledes have indeholdt oplysning om, at kutymen i perioden 1978-1984 ifølge DSB blot havde været baseret på et mundtligt tilsagn fra en kontorchef i Finansministeriet om at videreføre den eksisterende praksis.

215. Rigsrevisionen kan på denne baggrund konstatere, at Trafikministeriet, DSB, i perioden 1978-1984 uden anden hjemmel end en telefonsamtale med en kontorchef i Finansministeriet havde videreført en praksis om at sælge ejendomme uden offentligt udbud, og at Trafikministeriet, DSB, i perioden 1985-1996 fortsatte denne praksis, idet man i sidstnævnte periode endvidere ikke søgte om særskilt godkendelse til at opretholde praksis.

216. DSB har i undersøgelsesperioden været underlagt to politiske rammeaftaler om salg af ejendomme, hvorefter der i aftalen for perioden 1990-1993 skulle afhændes ejendomme for 690 mill. kr., og ifølge aftalen for 1995-1998 skulle afhændes ejendomme for 650 mill. kr. Ved Akt 113 13/12 1997 orienterede trafikministeren Finansudvalget om, at DSB’s indtægter fra salgene i 1997 forventedes at blive på ca. 110 mill. kr. mod de 550 mill. kr., der ifølge finansloven for 1997 var forventet. Det blev i aktstykket videre oplyst, at en stor del af mindreindtægten i stedet forventedes tilvejebragt i 1998. DSB forventede dog samtidig, at det kun ville være muligt at afhænde ejendomme for i alt 465 mill. kr. i rammeaftaleperioden i modsætning til de 650 mill. kr., som var indeholdt i aftalen.

Rigsrevisionen har på baggrund af statsrevisorernes beretning 22/1982 om DSB’s bygningsforvaltning i seks notater til statsrevisorerne løbende orienteret om den fortsatte udvikling i sagen om DSB’s bygningsforvaltning, herunder bl.a. udviklingen i DSB’s afhændelser i forhold til rammeaftalerne, jf. Endelig betænkning over statsregnskabet for finansåret 1982, s. 96, Endelig betænkning over statsregnskabet for finansåret 1983, s. 12-13, Endelig betænkning over statsregnskabet for finansåret 1984, s. 19-22, Endelig betænkning over statsregnskabet for finansåret 1986, s. 15-17, Endelig betænkning over statsregnskabet for finansåret 1988, s. 14-17 samt Endelig betænkning over statsregnskabet for finansåret 1993, s. 3-5.

217. Trafikministeriet gennemførte i undersøgelsesperioden i alt 633 handler med fast ejendom, idet DSB’s og Vejdirektoratets erhvervelser og afhændelser ved ekspropriation dog er undtaget denne opgørelse. Blandt handlerne var 103 hjemlet ved aktstykke, 22 var salg under 3 mill. kr. i henhold til BV, 369 havde særligt hjemmelsgrundlag, 60 var angivet at være hjemlet ved lov om tillægsbevilling, 58 var angivet som køb under 5 mill. kr., og endelig har ministeriet oplyst, at 21 handler havde et andet hjemmelsgrundlag (magelæg, uoplyst, skriftlig aftale mv.).

Blandt handlerne blev 400 gennemført af DSB, 80 blev gennemført af Vejdirektoratet, 65 blev gennemført af det daværende Post- og Telegrafvæsen, 55 blev gennemført af det såkaldte Hanstholmudvalg på baggrund af Akt 279 20/6 1989, 8 blev gennemført af Kystinspektoratet, 7 blev gennemført af Statshavneadministrationen, Esbjerg, 6 blev gennemført af Statshavneadministrationen, Frederikshavn, 5 blev gennemført af Banestyrelsen, 4 blev gennemført af Danmarks Meteorologiske Institut og 3 blev gennemført af Statens Bilinspektion.

218. For så vidt angår ekspropriationer har Vejdirektoratet i april 1997 til Trafikministeriet oplyst, at direktoratet i perioden 1991-1996 afhændede over 500 ejendomme, der var erhvervet ved ekspropriation. Vejdirektoratet erhverver og afhænder ejendomme i forbindelse med vejanlæg. Ejendomme, der skal indgå i vejanlæg eller som overtages som følge af byggelinjepålæg, erhverves ved ekspropriation. Købesummen fastsættes af Ekspropriationskommissionen eller af Taksationskommissionen i henhold til statsekspropriationsloven eller lov om offentlige veje, §§ 38 og 51. Ejendomme, som erhverves gennem Ekspropriationskommissionen, benyttes til vejanlæg eller videresælges i forbindelse med jordfordeling. På ejendomme, der er erhvervet ved ekspropriation, og som bliver berørt af anlægsarbejde, eller som ligger så tæt på vejanlæg, at beboelse ikke vil være mulig, nedrives eventuelle bygninger. Ejendomme, hvis beliggenhed ikke nødvendiggør nedrivning af eventuelle bygninger, afhændes via Ekspropriationskommissionen. Vejdirektoratet har videre oplyst, at enkelte ejendomme afhændes til nabo eller kommune uden offentligt udbud, at Told- og Skattestyrelsens vurdering af pris og afhændelsesmetode i alle tilfælde indhentes, og at der som hovedregel anvendes ejendomsformidler ved afhændelse af ejendomme.

Tabel 12. Vejdirektoratets ekspropriationer i 1997

219. For så vidt angår de ekspropriationer, der i undersøgelsesperioden blev gennemført af DSB, har DSB i maj 1997 til Rigsrevisionen oplyst, at man ved tilvejebringelsen af oplysninger til Rigsrevisionen foretog en afgrænsning, så DSB alene medtog egentlige købs- og salgssager. Dette indebar, at ekspropriationssager ikke blev medtaget. Ligeledes blev Banestyrelsens ejendomskøb i forbindelse med linjeførsler ikke medtaget.

Det blev videre oplyst, at DSB havde undladt at medtage overdragelsen af ejendom, der fandt sted i forbindelse med omdannelsen af DSB Busser og DSB Rederi til aktieselskaber. Overdragelserne fandt sted ved apportindskud, uden offentligt udbud og mod vederlag i aktier. Disse aktier er efterfølgende overdraget, så Trafikministeriet, og ikke DSB, nu er ejer af de to selskaber.

220. En samlet opgørelse over det antal køb og salg af fast ejendom, som Trafikministeriet har gennemført i undersøgelsesperioden, vil altså foruden de 633 oplyste handler indeholde et for Rigsrevisionen ubekendt antal ekspropriationssager forestået af DSB og Vejdirektoratet.

Tabel 13. Trafikministeriets køb og salg af fast ejendom

Af ministeriets taloplysninger fremgår det, at Trafikministeriet i undersøgelsesperioden har erhvervet fast ejendom for ca. 100 mill. kr., mens ministeriet har afhændet ejendomme for ca. 552 mill. kr. Den årlige omsætning af fast ejendom for så vidt angår køb har varieret mellem ca. 0,5 mill. kr. i 1995 og ca. 61 mill. kr. i 1992, mens Trafikministeriet tilsvarende har oplyst at have solgt ejendomme for mellem ca. 48 mill. kr. i 1992 og ca. 121 mill. kr. i 1994.

Blandt større salg kan nævnes DSB’s salg i 1991 af Hotel Astoria, København, for 47 mill. kr., DSB’s salg i 1993 af et areal ved Lygten I i København for 16,8 mill. kr., DSB’s salg i 1994 af et areal ved Lygten II i København for 33,2 mill. kr., DSB’s salg i 1994 af et areal ved Frederiksberg Station for 59,9 mill. kr. og DSB’s salg af et areal i 1995 ved Frederiksberg Station for 45,7 mill. kr.

Blandt større erhvervelser kan nævnes DSB’s køb af et areal ved Odense Station i 1992 for 34,6 mill. kr.

222. Blandt de 633 handler udvalgte Rigsrevisionen 51 handler til sagsgennemgang fordelt på 29 sager vedrørende DSB, 9 sager vedrørende Hanstholmudvalget, 5 sager vedrørende Vejdirektoratet og 8 sager vedrørende det daværende Post- og Telegrafvæsen. Sagsgennemgangen foregik dels i DSB Bygning, dels i Rigsrevisionen efter Trafikministeriets oversendelse af sager vedrørende køb og salg af fast ejendom forestået af henholdsvis Hanstholmudvalget, Vejdirektoratet og det daværende Post- og Telegrafvæsen.

223. Rigsrevisionen konstaterede ved gennemgangen af i alt 29 sager i DSB Bygning, at sagsforløbet i flere tilfælde ikke forekom fuldstændig belyst, idet der ofte manglede oplysninger og materiale om især afholdte omkostninger, indhentede vurderinger foretaget af ejendomsmæglere m.m. Det er således Rigsrevisionens generelle opfattelse, at sagsbehandlingen i DSB i flere tilfælde har været dårligt dokumenteret i de gennemgåede sager, og at sagsforløbet ikke altid klart er fremgået af sagerne. For så vidt angår afholdte omkostninger har Trafikministeriet oplyst, at DSB’s regnskabssystem og den anvendte praksis ikke tidligere var tilrettelagt sådan, at afholdte omkostninger kunne opsummeres på den enkelte salgssag.

For så vidt angår de gennemgåede sager fra det daværende Post- og Telegrafvæsen har Rigsrevisionen ligeledes konstateret, at sagerne i enkelte tilfælde ikke forekom komplette, idet det blev konstateret, at der manglede oplysninger om afholdte omkostninger, Told- og Skattestyrelsens involvering i sagerne og i to ud af otte tilfælde refusionsopgørelser.

For så vidt angår de gennemgåede sager fra Vejdirektoratet kunne Rigsrevisionen konstatere, at der i 3 sager vedrørende ekspropriationer ikke forelå nærmere dokumentation for fastsættelsen af erstatningernes størrelse. I én sag manglede desuden refusionsopgørelse, og i forbindelse med et afholdt udbud dokumentation for garantistillelse og betaling. Vejdirektoratet har hertil bemærket, at der altid i ekspropriationssager foreligger dokumentation for erstatningens størrelse, hvorfor Vejdirektoratet står uforstående over for Rigsrevisionens bemærkninger om det modsatte. Rigsrevisionen afviser ikke, at der foreligger dokumentation, men en sådan fremgik ikke af sagerne, hvilket den burde.

224. Idet DSB ved Akt 243 24/4 1996 fik dispensation fra reglerne i Finansministeriets cirkulære om at afholde offentligt udbud ved afhændelser, gælder det generelt, at DSB indtil 1999 alene skal udbyde ejendomme, såfremt de skønnes at indbringe en nettosalgsindtægt på mere end 3 mill. kr. eller en bruttosalgsindtægt på mere end 6 mill. kr. Dette har i praksis betydet, at en meget lille andel af DSB’s afhændelser sker ved offentligt udbud.

225. Rigsrevisionen stødte ved sagsgennemgangen i DSB kun på ét dokumenteret tilfælde, hvor der havde været afholdt offentligt udbud, idet det dog af en anden afhændelsessag ligeledes synes at fremgå, at der havde været afholdt offentligt udbud, hvilket imidlertid ikke var dokumenteret i sagen. Det dokumenterede udbud giver ikke anledning til særskilte bemærkninger for så vidt angår overholdelsen af Finansministeriets cirkulære.

226. Rigsrevisionen blev i forbindelse med gennemgangen af en sag vedrørende det daværende Post- og Telegrafvæsens afhændelse af en ejendom i Greve opmærksom på et særligt forhold vedrørende prisfastsættelsen af ejendommen. Ejendommen, det tidligere Greve Postkontor, var blevet ledig i august 1991 som følge af postkontorets flytning til andre lokaler. Ejendommen blev efterfølgende udbudt til salg i offentligt udbud.

I sagen fandt Rigsrevisionen en håndskreven notits dateret den 17. juli 1991, hvoraf det fremgik, at "[kontorchefen] oplyser, at køber er villig til at byde op til 3,5 mio. kontant, men at vi [af hensyn til] aktstykkeproblematikken gerne ser, at køber byder 2.990.000 kr. kontant".

Ved udbudsrunden fremkom der kun ét bud. Dette lød på 2.990.000 kr.

Rigsrevisionen kan konstatere, at den afgivne tilbudssum præcis matchede det beløb, som Post- og Telegrafvæsenet i den refererede notits gerne så, at køber bød på ejendommen. Rigsrevisionen må på baggrund af dette konkludere, at Post- og Telegrafvæsenet inden udbudsrunden angiveligt lod den potentielle køber vide hvilket kontantbeløb, som man ville finde passende, at denne bød på ejendommen. Rigsrevisionen finder dette forhold uheldigt, både af principielle årsager, og fordi det på basis af sagens akter er Rigsrevisionens opfattelse, at Post- og Telegrafvæsenet sandsynligvis kunne have opnået et større salgsprovenu, såfremt man ikke havde taget initiativ til at oplyse den mulige køber om, hvilken tilbudssum, som Post- og Telegrafvæsenet fandt passende og kunne acceptere for ejendommen.

Trafikministeriet har om sagsforløbet oplyst, at der ikke fra Post- og Telegrafvæsenets side har været givet oplysninger til den potentielle køber om noget kontantbeløb, som man ville finde passende som tilbud på ejendommen. Det er derimod givet, at køberen selv var udmærket bekendt med de statslige regler for salg af ejendomme, herunder at dette kunne ske uden forelæggelse for Finansudvalget, når den kontante salgspris ikke oversteg 3 mill. kr. Køberen var interesseret i en hurtig handel og overtagelse af ejendommen, og der er grund til at antage, at tilbuddets størrelse af køberen var fastsat ud fra købers eget kendskab til 3 mill. kr.-reglen og ønsket om en hurtig afgørelse. Køber har tillige været fuldt bekendt med Finansministeriets cirkulære om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme, herunder reglerne om muligheden for, at de fem højestbydende i en første budrunde har adgang til at afgive et supplerende bud. Det er i sammenhæng med anvendelse af overbudsreglerne, at køberen ifølge foreliggende oplysninger var parat til at byde op til 3,5 mill. kr.Rigsrevisionen finder, at den passage fra den håndskrevne notits, der lød, "at vi [af hensyn til] aktstykkeproblematikken gerne ser, at køber byder 2.990.000 kr. kontant", alene kan forstås derhen, at det var Post- og Telegrafvæsenet ("vi"), der ønskede, at køber bød det omtalte beløb. Rigsrevisionen kan dog ud fra de supplerende oplysninger om sagen afgivet af Trafikministeriet forstå, at køber var interesseret i en hurtig handel og følgelig ikke var interesseret i, at handelen skulle forelægges for Finansudvalget. Alligevel finder Rigsrevisionen det bemærkelsesværdigt, at køber bød præcis det beløb på ejendommen, som Post- og Telegrafvæsenet havde givet udtryk for, at man gerne så, der blev budt.

Rigsrevisionen er ikke bekendt med, hvorfor Post- og Telegrafvæsenet tilsyneladende anså det for et problem, såfremt man i form af et aktstykke måtte ansøge Finansudvalget om at sælge ejendommen. Dette skal ses i lyset af Post- og Telegrafvæsenets tilkendegivelse af, at man gerne så en budsum under 3 mill. kr., hvilket blev begrundet med at undgå "aktstykkeproblematikken".

Told- og Skattestyrelsen udtalte i september 1991, at den kontante tilbudssum skønnedes acceptabel.

227. Rigsrevisionen blev ved gennemgangen af en sag fra Vejdirektoratet omhandlende direktoratets afhændelse af nogle arealer i Viby J opmærksom på, at salgsprovenuet efter Told- og Skattestyrelsens behandling af sagen blev væsentligt forøget. Ved en afholdt udbudsrunde indkom der alene ét bud på arealerne lydende på 2,1 mill. kr. Told- og Skattestyrelsen udtalte i juni 1995, at denne tilbudspris skønnedes at være væsentligt for lav. Man henstillede samtidig, at der blev gennemført en ny udbudsrunde uden fastsættelse af en mindstepris. Efter forhandlinger med den interesserede køber, der havde afgivet bud i udbudsrunden, rettede den ejendomsmægler, der forestod salget for Vejdirektoratet, i september 1995 fornyet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen. Heri blev det oplyst, at man havde forhandlet sig frem til en bebyggelsesprocent på 35 frem for den oprindelige 25, og at den interesserede køber samtidig havde accepteret en handelspris på 3,1 mill. kr. Told- og Skattestyrelsen svarede i september 1995, at man på det foreliggende grundlag kunne udtale, at handelsprisen skønnedes acceptabel.

228. Rigsrevisionen konstaterede ved gennemgangen af sager i DSB Bygning, at DSB tidligere ofte ikke indhentede udtalelser fra Told- og Skattestyrelsen om salgssummens størrelse forud for gennemførelsen af salgssager, idet man dog i flere tilfælde i stedet indhentede en vurdering fra en ejendomsmægler eller fra den ledende landinspektør. Det blev konstateret, at specielt ejendomme med en lav handelsværdi som tidligere vogterhuse, nedlagte stationsbygninger, tidligere tjeneste-/lejeboliger mv. blev afhændet, uden at der i forbindelse med salget blev indhentet en udtalelse fra Told- og Skattestyrelsen om salgssummens størrelse. I det følgende gengives nogle få af en række af eksempler på afhændelser identificeret ved sagsgennemgangen, hvor handelssummen ikke blev forelagt for Told- og Skattestyrelsen til udtalelse.

229. DSB solgte i 1993 den nedlagte Hornslet Station til en kommune. DSB havde forud for salget fra en ejendomsmægler indhentet en vurdering i maj 1993 af ejendommen, men havde ikke rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen. Ejendommen var ikke særskilt offentligt vurderet.

230. DSB solgte i 1992 den nedlagte Åbenrå Station. Ejendommen blev solgt til en privat virksomhed for 625.000 kr. DSB rettede ikke i forbindelse med salget henvendelse til Told- og Skattestyrelsen for en udtalelse af handelssummen. Rigsrevisionen kan i øvrigt ikke af sagsgennemgangen afgøre, hvordan handelssummen var blevet fastlagt, idet sagen ikke indeholdt en vurdering fra en ejendomsmægler eller tilsvarende.

231. DSB solgte i oktober og november 1994 en række mindre lejeboliger beliggende Holte Stationsvej, Holte, til de tidligere lejere af ejendommene. Rigsrevisionen havde ved sagsgennemgangen udvalgt 3 sager, der vedrørte disse salg. De pågældende ejendomme var blevet solgt til priser på mellem 150.000 kr. og 200.000 kr. Af sagerne fremgik det, at DSB ikke havde rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen for en udtalelse om handelssummerne.

232. DSB solgte i 1991 et areal på ca. 6.500 m² i Hillerød til Post- og Telegrafvæsenet for en handelssum på ca. 2,7 mill. kr. Rigsrevisionen har gennemgået Post- og Telegrafvæsenets genpart af denne sag og har ikke af sagen kunnet konstatere, at der ved sagsbehandlingen i forbindelse med handelens gennemførelse blev rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen for at få en udtalelse om handelssummens størrelse.

233. I Akt 243 24/4 1996, der gav DSB specielle hjemmelsbeføjelser for så vidt angår salg af fast ejendom, blev det af DSB oplyst, at salgssummens størrelse og handelsvilkårene i øvrigt ved salgssager altid skulle kunne godkendes af Told- og Skattestyrelsen uden bemærkninger, dvs. også i de tilfælde, hvor der ikke havde været offentligt udbud.

Rigsrevisionen finder det uheldigt, at DSB i sager om afhændelser ikke levede op til de forudsætninger, der fremgik af Akt 243 24/4 1996. Dette skal specielt ses i lyset af, at DSB ved dette aktstykke fik Finansudvalgets tilslutning til allerede på andre punkter at afvige fra de almindelige bevillingsregler.

234. Af flere af de af Rigsrevisionen gennemgåede sager fremgik det, at de berørte ejendomme på tidspunktet for salget fremstod i utilstrækkelig vedligeholdelsestilstand. Enkelte havde tillige forinden salget været dømt til nedrivning, men var alligevel blevet afhændet til mindre beløb, der gjorde, at DSB sparede omkostningerne til den planlagte nedrivning. Andre ejendomme fremstod absolut utidssvarende, idet de fx manglede indlagt vand og toilet, eller havde en mindre attraktiv beliggenhed, fx tæt op ad jernbanestrækninger. Mange af de sager, som Rigsrevisionen gennemgik, vedrørte desuden ejendomme, der hverken var særskilt matrikuleret eller vurderet.

235. Rigsrevisionen konstaterede generelt ved sagsgennemgangen i DSB, at DSB i november 1988 henvendte sig til lejerne af udlejede tjeneste- og lejeboliger med henblik på at forespørge, om lejerne var interesseret i at købe de ejendomme, de beboede. Rigsrevisionen er ikke bekendt med de videre overvejelser bag denne henvendelse, herunder om DSB på denne måde alene ønskede at tilgodese lejerne, eller om henvendelsen eventuelt også kunne skyldes, at DSB ræsonnerede, at det ville være mindst vanskeligt at finde interesserede købere til ejendommene blandt de lejere, der beboede dem.

Trafikministeriet har hertil senere oplyst, at grunden til forespørgslen til lejerne var et ønske om, at statslige styrelser skulle overveje at sælge ejendomme med henblik på at skaffe indtægter. De fleste boliger var udlejet til DSB-ansatte efter Finansministeriets cirkulære LP nr. 30/89 af 22. marts 1989 om tjeneste- og lejeboliger. De udlejede boliger kunne ikke umiddelbart sælges til tredjemand, da dette ville kræve genhusning af lejerne.

I en sag om afhændelse af en tidligere tjeneste-/lejebolig kunne Rigsrevisionen konstatere, at ejendommen af en ejendomsmægler var vurderet til at kunne indbringe 475.000 kr. ved salg til den siddende lejer og 565.000 kr. ved salg i fri handel. Rigsrevisionen er ikke bekendt med baggrunden for prisforskellen i den konkrete sag. Det er dog Rigsrevisionens opfattelse, at om end det skal anerkendes, at salg til tidligere lejere kan forekomme hensigtsmæssigt i tilfælde, hvor ejendommene på grund af en mindre fordelagtig beliggenhed eller en ringe vedligeholdelsestilstand er vanskeligt omsættelige, er det af principielle årsager tillige Rigsrevisionens vurdering, at salg i fri handel ofte vil kunne indbringe det for staten mest fordelagtige salgsprovenu. På baggrund af de gennemgåede sager kunne Rigsrevisionen generelt konstatere, at adskillige af de solgte tjeneste-/lejeboliger på tidspunkterne for salget forekom at være i en dårlig vedligeholdelsestilstand. Rigsrevisionen stødte dog også på sager om salg af ejendomme, jf. den her refererede sag, der måske med fordel kunne have været forsøgt afhændet på markedet, dog med forbehold for, at ejendommene ikke var udlejede.

236. Rigsrevisionen blev ved gennemgangen af sager fra Hanstholmudvalget opmærksom på en sag om en samlet afhændelse af ejendommene beliggende Halshagevej 47, 64 og 78 til en friskole, der tidligere havde været lejer af ejendommene.

Af sagen fremgik det, at Hanstholmudvalget i april 1989 rettede skriftlig henvendelse til friskolen, og deri oplyste, at det daværende Statsskattedirektorat efter gennemgang af de lejede ejendomme havde anslået deres handelsværdi til i alt 1.410.000 kr., idet værdiskønnet alene gjaldt for husene. Ved salg skulle der udstykkes et passende grundareal til hvert af de tre huse, og værdien heraf skulle efterfølgende lægges til værdiskønnet. Udvalget ville med henvendelsen høre, hvorvidt friskolen var interesseret i at købe, og udbad sig i bekræftende fald et købstilbud. Af lejekontraktens § 10 fremgik det, at lejeren havde forkøbsret til ejendommene.

På vegne af friskolen meddelte en konsulent i maj 1989 Hanstholmudvalget, at friskolen havde investeret et betydeligt beløb til ejendommenes istandsættelse, og at den værdi bygningerne repræsenterede stort set skyldtes skolens indsats. På baggrund heraf afgav konsulenten et købstilbud, hvor der var blevet anvendt det princip, at Statsskattedirektoratets værdiskøn blev reduceret med værdien af istandsættelsen, herunder udgifter til materialer, håndværkerudgifter og en skønnet værdi af skolens eget arbejde optalt på grundlag af anvendte arbejdstimer. Hertil blev lagt værdien af i alt 7.100 m², som friskolen ønskede at få udstykket og at købe sammen med husene. Købstilbuddet lød følgelig på ca. 360.000 kr. for såvel bygninger som jordtilliggendet på 7.100 m².

Hanstholmudvalget meddelte efterfølgende i juni 1989, at udvalget kunne erkende, at en betydelig del af den værdi, bygningerne repræsenterede, skyldtes skolens indsats, og at udvalget var indstillet på, at prisen for ejendommene burde fastsættes under hensyn hertil. Rigsrevisionen kunne i den forbindelse konstatere, at Hanstholmudvalget tilsyneladende ikke lod en bestemmelse i lejekontrakten indgå i overvejelserne omkring værdifastsættelsen, idet det af lejekontraktens § 4 fremgik, at lejeren ikke havde krav på godtgørelse for afholdte udgifter til istandsættelser, forbedringer, installationer mv. Samtidig meddelte udvalget dog, at man ikke kunne acceptere et fradrag i værdiskønnet for husene bestående af værdien af skolens eget arbejde i forbindelse med istandsættelsen.

Friskolen og udvalget forhandlede sig efterfølgende frem til en handelssum på 640.000 kr. for husene inklusive et areal på 7.460 m², og handelen blev gennemført med overtagelse den 1. januar 1991.

Det er på baggrund af sagsgennemgangen umiddelbart Rigsrevisionens opfattelse, at Hanstholmudvalget burde have ladet bestemmelsen i lejekontraktens § 4, hvorefter friskolen som lejer ikke havde krav på godtgørelse for istandsættelse mv., indgå i forhandlingerne med skolen om en handelsværdi på ejendommene. Hertil har Trafikministeriet imidlertid oplyst, at Statsskattedirektoratet om afhændelserne i Hanstholm generelt havde udtalt, at såfremt ministeriet ønskede at fremme salgsmulighederne, burde handelspriserne eventuelt reduceres med værdien af lejernes egne dokumenterede forbedringer, der for flere ejendommes vedkommende skønnedes at udgøre en væsentlig del af værdien. På baggrund af udtalelsen fra Statsskattedirektoratet finder Rigsrevisionen, at ministeriets prisfastsættelse kan forsvares, idet Rigsrevisionen dog samtidigt af principielle årsager skal bemærke, at man finder det mindre hensigtsmæssigt, at Statsskattedirektoratet var inddraget som rådgiver ved salgsbestræbelserne. Det var dog stadig Trafikministeriets ansvar at sikre, at salgsprovenuet fra afhændelserne blev så stort som muligt.

237. Sagsgennemgangen i DSB Bygning viste adskillige tilfælde af salg, hvor ejendomme var blevet solgt markant under den offentlige vurdering. Årsagen hertil var dog tilsyneladende ikke dårligt købmandskab, men snarere urealistiske vurderinger. Det drejede sig typisk om tidligere tjeneste- og lejeboliger, der var blevet ledige efter lejemålenes ophør. Der er i det følgende gengivet nogle få af en række eksempler herpå.

238. Et tidligere vogterhus beliggende Klejtrupvej, Hobro, blev solgt i 1991 til en pris af 90.000 kr. Den offentlige vurdering var på 240.000 kr. Af en skrivelse fra juni 1991 fra forstområdechefen for Forstområde Fredericia til DSB Baneregion Nordjylland fremgik det om salget af ejendommen, at "I øvrigt anser jeg [et pristilbud på 100.000 kr.] for ganske uacceptabelt og helt ude af trit med den faktiske værdi". På trods heraf blev ejendommen solgt til en pris, der var endnu lavere end det omtalte tilbud.

239. En anden sag drejede sig om en afhændelse af en tidligere udlejningsbolig beliggende Frydensstrandvej, Frederikshavn. Ejendommen var oprindelig udbudt til salg i juni 1988 gennem en ejendomsmægler til en pris på 360.000 kr. Mægleren havde dog vurderet salgsprisen til ca. 400.000 kr. Den offentlige vurdering var på 620.000 kr. Der meldte sig efterfølgende et antal interesserede købere, men det lykkedes ikke at sælge ejendommen til den fastsatte pris. I juni 1990 vurderede en mægler på ny ejendommen, denne gang til 300.000 kr. Ejendommen blev endelig solgt i 1991 for blot 180.000 kr.

240. Et tredje eksempel vedrørte salget af en tidligere tjeneste-/lejebolig beliggende Hyldevej, Tårnborg (Korsør). Lejemålet var blevet opsagt i december 1994, og lejer fraflyttede derefter ejendommen i marts 1995. Først i september 1996 blev ejendommen overgivet til salg gennem mægler, og ejendommen blev efterfølgende erhvervet for en pris på 100.000 kr. med overtagelse pr. 1. december 1996. Den offentlige vurdering var på afhændelsestidspunktet 300.000 kr.

241. Rigsrevisionen finder det bemærkelsesværdigt, at det for et markant antal af de gennemgåede sager kunne konstateres, at ejendomme blev afhændet til priser, der lå betydeligt under den offentlige vurdering. Det gjaldt for størsteparten af disse ejendomme, at de var utilstrækkeligt vedligeholdte. I disse tilfælde havde det følgelig været hensigtsmæssigt, såfremt DSB havde taget initiativ til at påklage den offentlige vurdering på ejendommene.

Trafikministeriet har hertil oplyst, at ejendommene blev solgt til markedspris, men på grund af manglende vedligeholdelse mv. lå markedsprisen i flere tilfælde under den offentlige vurdering.

242. Rigsrevisionen blev ved sagsgennemgangen opmærksom på et generelt problem for så vidt angår værdien af de ejendomme, der blev udbudt til salg. Det blev som nævnt konstateret, at lejerne af tidligere udlejningsejendomme blev tilbudt at købe de ejendomme, de tidligere havde lejet. Såfremt lejerne imidlertid ikke ønskede at købe ejendommene, blev disse udbudt til salg på tidspunkterne for lejemålenes ophør, og stod dermed tomme, når afhændelsesproceduren blev iværksat. Ejendommene blev efterfølgende typisk ikke vedligeholdt. Lykkedes det dermed ikke at finde en køber i umiddelbar forlængelse af lejemålets ophør, blev ejendommene på grund af den manglende vedligeholdelse vanskeligere at sælge og mistede relativt hurtigt værdi. Dette forhold blev konstateret i en række af de gennemgåede sager, jf. enkelte eksempler herpå omtalt i pkt. 243-246.

Trafikministeriet har oplyst, at DSB i dag har et langt større overblik over hvilke boligejendomme, der kan sælges. Salgshøringer og udstykninger igangsættes allerede, når lejemålet opsiges, så perioden, hvor boligen er ubeboet, begrænses.

243. Rigsrevisionen bemærkede vedrørende en afhændelse af en tidligere tjenestebolig beliggende Geding Søvej, Mundelstrup, at ejendommen var blevet udbudt til salg i midten af 1980erne. Ejendommen blev først afhændet i 1991. Da salget blev iværksat, blev der udvist interesse for ejendommen fra køberside, men de interesserede faldt fra, og huset fik efterfølgende lov at forfalde indtil 1991, hvor den endelige køber meldte sig. På det tidspunkt blev huset afhændet for 110.000 kr. Dette skal sammenlignes med, at ejendommen i 1986 var skønnet til at kunne indbringe et salgsprovenu på 300.000 kr., og at husets vedligeholdelsestilstand på det tidspunkt blev bedømt som god. Den offentlige vurdering på tidspunktet for salget var på 290.000 kr. Om denne afhændelse skal dog i øvrigt bemærkes, at husets beliggenhed tæt ved en viadukt, hvor en hovedlandevej passerede en jernbanestrækning, gjorde, at der var betydelige støjgener på ejendommen. Man overvejede på den baggrund at rive huset ned, idet en støjforebyggende istandsættelse skønnedes at ville koste ca. 100.000 kr.

244. En ejendom beliggende Vestergade, Brønderslev, havde et stykke tid stået tom, og var egentlig dømt til nedrivning. En lokalavis fattede imidlertid interesse for ejendommen, angiveligt fordi den skæmmede bybilledet, og omtalte den i en artikel. Som en følge heraf meldte en køber sig, og ejendommen blev i 1991 afhændet for 90.000 kr. Den offentlige vurdering var på 270.000 kr.

245. Rigsrevisionen konstaterede i en sag om afhændelse af en ejendom beliggende Trolles Have, Slagelse, at kommunen i august 1991 klagede til DSB Bygning over dårlig vedligeholdelse af grunden, hvorpå der voksede "højt ukrudt". Det fremgik ikke af sagen, hvor længe ejendommen havde stået tom. Senere i 1991 lykkedes det imidlertid at sælge ejendommen til en pris af 80.000 kr. Den offentlige vurdering var på 460.000 kr. Ejendommen var oplyst til at være i dårlig stand.

246. En lejebolig beliggende Hyldevej, Tårnborg (Korsør), var blevet ledig i marts 1990, hvor lejemålet blev opsagt. I december 1991 lykkedes det næsten at sælge ejendommen til en pris på 240.000 kr., men køberen sprang imidlertid fra i sidste øjeblik. I juli 1992 blev ejendommen overdraget til en ejendomsmægler, og averteret til salg for en pris på 140.000 kr. Af sagen fremgik det, at det i december 1992 var blevet "aftalt med [mægler] at vi går ned til 90.000 kr." Ejendommen blev endelig solgt for 80.000 kr. med overtagelse den 1. januar 1993. Den offentlige vurdering var på 330.000 kr.

247. I forbindelse med sagsgennemgangen blev det mundtligt over for Rigsrevisionen oplyst, at midler, som DSB havde afsat til vedligeholdelse af udlejningsboliger, i stedet i en vis udstrækning var blevet anvendt til andre vedligeholdelsesopgaver. Rigsrevisionen er ikke bekendt med, om det forhold, at solgte tjeneste-/lejeboliger generelt fremstod i dårlig vedligeholdelsestilstand, alene skal tilskrives dette forhold.

248. Rigsrevisionen blev ved sagsgennemgangen opmærksom på en sag om afhændelse af et areal på 5.567 m² beliggende Peter Bangsvej 23, Frederiksberg, der efter offentligt udbud var blevet solgt af DSB i 1994 for ca. 3,4 mill. kr.

Salget blev forelagt Finansudvalget ved aktstykke nr. 191 af 30. marts 1994. Dette aktstykke blev dog senere trukket tilbage eller bortfaldt. Da salget medførte et salgsprovenu på over 3 mill. kr., og dermed ikke var omfattet af den af DSB benyttede kutyme frem til aktstykkedispensationen i april 1996, manglede salget et hjemmelsgrundlag.

Finansudvalget stillede i forbindelse med aktstykkeforelæggelsen et spørgsmål om, hvorvidt der havde været foretaget et uvildigt skøn over arealets værdi udover den standardvurdering, som Told- og Skattestyrelsen havde gennemført. DSB oplyste, at der ikke i forbindelse med det aktuelle udbud og ud fra lokalplanens bebyggelsesmuligheder havde været indhentet en mæglervurdering over arealets værdi.

Rigsrevisionen kunne dog ved sagsgennemgangen konstatere, at DSB i 1991 havde indhentet en vurdering, hvorefter en ejendomsmægler vurderede, at en mindre del af arealet omfattende ca. 4.700 m² som et minimum kunne indbringe 8,5 mill. kr. Denne vurdering, der altså havde været foretaget ca. 3 år tidligere og vedrørte et mindre areal, var ikke desto mindre ca. 2½ gang højere end handelsprisen i 1994. Det skal dog nævnes, at vurderingen fra 1991 byggede på en forudsætning om, at ejendommen blev solgt til ejerne af et naboareal, samt at mægleren i vurderingen anbefalede, at naboen som et forhandlingsudbud blev tilbudt ejendommen for 10 mill. kr. kontant.

Rigsrevisionen finder, at DSB’s svar til Finansudvalget for fuldstændighedens skyld burde have indeholdt oplysninger om mæglervurderingen fra 1991.

249. Rigsrevisionen gennemgik en sag om afhændelse af to arealer i Haderslev på i alt ca. 12.600 m², hvor salget manglede et hjemmelsgrundlag.

DSB meddelte kommunen, at man ville afhænde arealerne, og udbad sig samtidig et forhåndstilsagn til udstykning. Af sagen fremgik det, at flere interesserede købere både før og efter dette tidspunkt henvendte sig til DSB med henblik på at købe arealerne. DSB indgik efterfølgende en aftale med en lokal virksomhed, som tilbød at købe arealerne for en pris på ca. 3,3 mill. kr. Af en tinglyst aftale om salgsbetingelserne fremgik det, at ejendommen blev overdraget til køber den 31. december 1991, idet det dog af salgsbetingelserne samtidig fremgik, at salget var betinget af Finansudvalgets godkendelse.

Af sagen fremgik det videre, at DSB rettede henvendelse til Told- og Skatteregion 2 med henblik på at få en udtalelse om handelssummen. Skatteregionen svarede, at den aftalte pris ikke gav anledning til bemærkninger.

DSB har oplyst, at den pågældende afhændelse var hjemlet ved et aktstykke og har til Rigsrevisionen fremsendt et udkast til aktstykke dateret marts 1992. Rigsrevisionen har ved gennemgang af de for Finansudvalget forelagte aktstykker imidlertid ikke identificeret et endeligt aktstykke vedrørende salget. Rigsrevisionen må på den baggrund konkludere, at aktstykket ikke er blevet endeligt forelagt for Finansudvalget. Da salget medførte et provenu på over 3 mill. kr., er salget endvidere ikke omfattet af den af DSB’s særlige kutyme om at afhænde ejendomme til en handelsværdi på under 3 mill. kr. uden offentligt udbud og uden forelæggelse for Finansudvalget. Salget synes følgelig at mangle hjemmel. Ejendommen skulle tillige efter Rigsrevisionens opfattelse have været udbudt til salg i offentligt udbud, ikke mindst set i lyset af, at flere interesserede købere havde meldt sig.

250. Rigsrevisionen finder det uheldigt, at Trafikministeriet, DSB Bygning, i to tilfælde solgte ejendomme uden hjemmel.

DSB’s sagsbehandling i forbindelse med bestræbelserne på at afhænde ejendomme i henhold til de politiske rammeaftaler har efter Rigsrevisionens opfattelse bortset fra en række konkrete forhold været forsvarlig.

DSB fik ved Akt 243 24/4 1996 Finansudvalgets tilslutning til i perioden indtil den 1. januar 1999 at fortsætte en praksis, man tidligere havde fulgt, hvorefter ejendomme med en forventet kontant nettosalgsindtægt på under 3 mill. kr. eller en forventet bruttosalgsindtægt på under 6 mill. kr. kunne sælges uden offentligt udbud og uden forelæggelse for Finansudvalget. Den omtalte praksis gik ud på, at DSB i perioden 1978-1984 uden anden hjemmel end en telefonsamtale med en kontorchef i Finansministeriet havde videreført en praksis om at sælge ejendomme uden offentligt udbud, og at DSB i perioden 1985-1996 havde fortsat denne praksis, idet man i sidstnævnte periode endvidere ikke havde søgt om særskilt godkendelse til at opretholde praksis.

På trods af, at DSB dermed fik en administrativ lettelse på området for køb og salg af fast ejendom, kunne Rigsrevisionen ved sagsgennemgangen konstatere, at DSB ikke respekterede en række andre bestemmelser i det gældende regelsæt. Dette gjaldt især kravet om at indhente udtalelser fra Told- og Skattestyrelsen om handelssummer og handelsvilkår i øvrigt, hvilket Rigsrevisionen finder særdeles uheldigt.

Rigsrevisionen finder det tillige uheldigt, at to salg manglede hjemmel. Det drejede sig dels om salget af et areal på 5.567 m² beliggende Peter Bangsvej, Frederiksberg, dels om salget af et areal på ca. 12.600 m² i Haderslev.

Omstændighederne omkring det daværende Post- og Telegrafvæsens salg af det tidligere Greve Postkontor forekommer særlig uheldige. I den gennemgåede sag om salget var der indikationer på, at handelsprisen var fremkommet på en måde, så det kunne undgås, at salget skulle forelægges for Finansudvalget ved et aktstykke. Trafikministeriet har hertil oplyst, at køberen var interesseret i en hurtig handel og overtagelse af ejendommen, og at der er grund til at antage, at tilbuddets størrelse var fastsat ud fra købers eget kendskab til 3 mill. kr.-reglen og ønsket om en hurtig afgørelse.

251. Rigsrevisionens sagsgennemgang har generelt vist, at regelsættet i Finansministeriets cirkulære og BV bliver respekteret.

Rigsrevisionens gennemgang viste dog, at der var sager om salg, der manglede hjemmel, at lokalplanbestemmelser kan indskrænke den mulige køberkreds ved statens salg af fast ejendom. Undersøgelsen har dokumenteret, at det er mindre hensigtsmæssigt at afholde offentligt udbud på ejendomme, hvis fremtidige anvendelsesmuligheder er uafklarede, idet en manglende afklaring af lokalplanbestemmelser ofte medfører, at tilbudsgivere må afgive tilbud, der ikke er konditionsmæssige, og som følgelig må afvises. Rigsrevisionen finder, at planbestemmelser bør afklares inden afholdelsen af offentligt udbud.

Sagsgennemgangen har endvidere vist, at der ikke konsekvent blev rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen med henblik på at få en udtalelse om handelssummers størrelse, at Told- og Skattestyrelsen i visse sager optrådte som rådgiver og kontrollant på de samme handler, samt at der i mange tilfælde manglede relevante oplysninger i sagerne.

Rigsrevisionen konstaterede, at ministeriernes sagsfremstillinger i de aktstykker, der hjemlede gennemførelsen af ejendomssalg, ofte manglede oplysninger om ejendommenes bogførte værdi. I aktstykker vedrørende både køb og salg manglede der i hovedparten af tilfældene oplysninger om, hvorvidt der var rettet henvendelse til Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme forud for gennemførelsen af handelen.

Undersøgelsen har tillige vist, at informationsniveauet i enkelte aktstykker ikke har været tilstrækkeligt højt.

Det er endvidere efter Rigsrevisionens opfattelse uheldigt, at formidlingsaftaler og andre aftaler med ejendomsformidlere ikke konsekvent har foreligget i skriftlig form.

Rigsrevisionen skal bemærke, at det forhold, at salgsprovenu normalt tilgår finanslovens generelle reserver, mens vedligeholdelsesudgifter mv. påhviler det pågældende ministerium, kan påvirke beslutningen om at sælge. Problemet anses dog for løst for de ejendomme, der i 1998 og senere overføres til Freja.

Det er på baggrund af sagsgennemgangen Rigsrevisionens vurdering, at Told- og Skattestyrelsens sagsbehandling i langt de fleste handler har været tilfredsstillende.

252. Med henblik på at indhente vurderinger af det eksisterende bevillingsretlige regelsæt for statens køb og salg af fast ejendom, rettede Rigsrevisionen i marts 1998 henvendelse til en række statslige styrelser, der alle er kendetegnet ved at have administrationen af ejendomshandler som en naturlig del af deres arbejdsopgaver. En del af disse styrelser varetager tillige statslig byggeadministration. Denne administration er senest omtalt i statsrevisorernes beretning nr. 7/97 om den statslige byggeadministration. Henvendelsen skete for at få styrelsernes vurdering af, om regelsættet er hensigtsmæssigt, eller med andre ord om vilkårene for gennemførelsen af handlerne gav styrelserne anledning til bemærkninger. De styrelser, som Rigsrevisionen rettede henvendelse til, var DSB Bygning, Forskningsministeriets Byggedirektoratet, Forsvarets Bygningstjeneste, Slots- og Ejendomsstyrelsen, Strukturdirektoratet og Skov- og Naturstyrelsen. Herudover blev der rettet henvendelse til Told- og Skattestyrelsen, idet styrelsen ifølge regelsættet i princippet er involveret i langt hovedparten af de af staten gennemførte ejendomshandler.

Formålet med dette kap. er at give en samlet vurdering af regelsættet for statens køb og salg af fast ejendom på baggrund af bl.a. de fra styrelserne indhentede vurderinger samt de erfaringer, som Rigsrevisionen har gjort i forbindelse med sagsgennemgangen på de forskellige ministerområder af i alt 200 sager om køb og salg af fast ejendom.

253. By- og Boligministeriet har oplyst, at med Finansministeriets cirkulære er der tilvejebragt et regelsæt, der af det enkelte ministerium uden væsentlig erfaring i salg af ejendomme, kan anvendes og give en acceptabel sikkerhed for opnåelse af størst mulig pris. Udbudsreglerne sikrer således, at flest mulige køberemner får kendskab til, at ejendommen er udbudt til salg, så interesserede har mulighed for at byde. By- og Boligministeriet oplyser videre, at regelsættet sikrer, at der ved salg ikke tages usaglige hensyn.

Ministeriet finder, at i de situationer hvor salget af statslige ejendomme varetages gennem professionelle salgsorganisationer som Forsvarets Bygningstjeneste, DSB og Slots- og Ejendomsstyrelsen, er det ministeriets opfattelse, at det eksisterende regelsæt omkring afholdelse af offentligt udbud fungerer hensigtsmæssigt. Ministeriet anfører videre, at i de tilfælde, hvor salget foretages af de enkelte ministerier, er det ministeriets opfattelse, at det eksisterende regelsæt i forbindelse med afholdelsen af offentligt udbud sikrer en enkelt salgsprocedure og i den forbindelse ligeledes fungerer hensigtsmæssigt.

Ministeriet har oplyst, at uanset, at der med det gældende cirkulære efter ministeriets opfattelse er etableret et hensigtsmæssigt salgssystem, er det vurderingen, at salg af ejendomme kræver speciel viden og information, samt anvendelse af ofte store ressourcer. Det kan derfor være uhensigtsmæssigt, at det enkelte ministerium, som ofte kun sjældent handler ejendomme, skal oparbejde og vedligeholde den fornødne erfaring og viden i salg af ejendomme. Herover for står fx Forsvarets Bygningstjeneste, DSB og Slots- og Ejendomsstyrelsen, som med betydelige ejendomsporteføljer har opbygget stor ekspertise med salg af ejendomme. På den baggrund blev Freja stiftet 1. januar 1998. Det er hensigten med dette selskab at samle og udnytte fælles viden og information på ejendomsområdet med henblik på koordinering og effektivisering af salget af statslige ejendomme. Gennem denne effektivisering forventes på langt sigt opnået det bedst mulige samlede provenu. Samtidigt er der ved etableringen sikret, at der oparbejdes en professionel salgsorganisation. Det er endvidere ministeriets opfattelse, at etableringen af Freja vil gøre det muligt at opnå et større samlet provenu ved salg af statslige ejendomme.

Til grund herfor ligger en antagelse om:

• stordriftsfordele,
• bedre og billigere ejendomsforvaltning i en liggeperiode,
• bedre muligheder for indgåelse af salgsaftaler med ejendomsmægler med mindre salærudgifter til følge,
• bedre mulighed for at opnå forbindelse til "ikke" offentlige ejendomsinvestorer mv.,
• bedre mulighed for at indrette sig efter markedet og udbyde ejendomme til salg på tidspunkter, hvor efterspørgslen og prisen er størst mulig,
• bedre mulighed for at gennemføre de nødvendige udviklingstiltag (fx udarbejdelse af lokalplaner mv.) med henblik på at sikre en optimal salgspris ved videresalg.

Ministeriet har i den forbindelse peget på de positive erfaringer, der er indhøstet i forbindelse med driften af Ejendomsselskabet TOR I/S, der blev oprettet med henblik på afhændelse af et betydeligt antal ejendomme med lejeboliger.

For så vidt angår TOR I/S henvises til statsrevisorernes beretning nr. 15/96 om oprettelsen og driften af Ejendomsselskabet TOR I/S.

254. Etableringen af Freja medvirker således efter By- og Boligministeriets opfattelse til, at statslige ejendomme i mindst mulig omfang afhændes i et faldende marked.

Rigsrevisionen har påpeget, at der utvivlsomt eksisterer en ejendomsmasse bestående af større ejendomme, ejendomme der gennem projektudvikling skal modnes til salg, restarealer og mindre ejendomme med forventet lille salgsprovenu, hvor det næppe ud fra en økonomisk betragtning er hensigtsmæssigt at sælge ejendomme ved offentligt udbud, men at staten ved afhændelsen i disse tilfælde stilles bedst økonomisk ved direkte forhandlinger med interesserede købere.

Det er By- og Boligministeriets opfattelse, at Freja ved salg af den type ejendomme formår at opnå det størst mulige samlede provenu.

By- og Boligministeriet kan derfor tilslutte sig Rigsrevisionens anbefaling af ændringer til regelsættet for køb og salg af fast ejendom.

Et nyt regelsæt bør efter ministeriets opfattelse indeholde en generel regel om, at salg af ejendomme, som ikke længere skal anvendes til statslige formål, fremover sker gennem Freja. Derudover bør der dog efter ministeriets opfattelse være bestemmelser om undtagelser fra denne regel, bl.a. i tilfælde, hvor der handles landbrugsejendomme og arealer som Freja ikke kan eje i henhold til gældende lovgivning.

255. Byggedirektoratet finder, at anvendelsen af Finansministeriets cirkulære om offentligt udbud sikrer en tilfredsstillende bred offentlig mulighed for at byde, samt at kravet om sikkerhed indsnævrer salget til seriøse købere.

256. Forsvarets Bygningstjeneste har oplyst, at det er Bygningstjenestens opfattelse, at det eksisterende regelsæt fungerer tilfredsstillende for størstedelen af afhændelserne, samt at der herved generelt opnås de mest fordelagtige salgsvilkår for staten. Bygningstjenesten har videre oplyst, at ved afhændelse af større ejendomme er det Bygningstjenestens generelle erfaring, at reglerne om offentlig udbud er hensigtsmæssige. Det er dog i samme forbindelse oplyst, at ved afhændelser af større ejendomme bør man overveje at indskyde en forhandlingsfase imellem udbudsrunden og en eventuel overbudsrunde, hvor sælgeren kan forhandle med de potentielle tilbudsgivere. Hensigten hermed er på professionel vis at kunne udbygge kontakten med tilbudsgiverne fra det første udbud, idet de pågældende gennem deltagelse heri har vist en seriøs interesse i at købe den udbudte ejendom. Gennem forhandlinger kan der ske en afklaring af tilbudsgivernes forudsætning for i en anden udbudsrunde at kunne forøge tilbuddet. Under sådanne vilkår ville det højest opnåelige bud kunne sikres.

257. Strukturdirektoratet har oplyst, at salg som hovedregel sker ved afholdelsen af offentlige udbud i henhold til Finansministeriets cirkulære.

I enkelte tilfælde anvender Strukturdirektoratet ejendomsformidler ved salg ved offentlige udbud. Strukturdirektoratet gør brug af denne mulighed i specielle tilfælde, hvor det vurderes, at benyttelse af ejendomsformidler med lokalkendskab kan medføre en merpris for ejendommen, eller i tilfælde, hvor direktoratet ikke har kunnet opnå den fastsatte mindstepris ved afholdelse af offentligt udbud.

258. Strukturdirektoratet har videre oplyst, at reglerne i Finansministeriets cirkulære om, at der kun kan afgives ét tilbud, jf. § 5 og § 7, er blevet kritiseret af tilbudsgivere, der opfatter auktion som en mere fair udbudsform. Direktoratet oplyser dog på den anden side, at direktoratet tillige flere gange har mødt stor utilfredshed fra køberside i de tilfælde, hvor direktoratet anmoder de fem højestbydende om at afgive supplerende tilbud, særligt i de tilfælde, hvor der ikke er stor forskel på tilbudssummerne.

259. Det er Strukturdirektoratets opfattelse, at salg efter BV, efter en vurdering i hvert enkelt tilfælde, bør kunne fravige reglerne om offentligt udbud, idet det dog herved er en forudsætning, at ingen potentiel køber stilles ringere herved, samt at salget sker på de for den offentlige myndighed bedst mulige økonomiske vilkår.

260. Strukturdirektoratet oplyser endelig, at direktoratet har gjort den erfaring, at det højeste tilbud ikke altid kan accepteres af hensyn til overholdelse af bestemmelser i anden lovgivning, herunder landbrugslovens bestemmelser om afstand, uddannelse mv.

261. Skov- og Naturstyrelsen anfører, at de eksisterende regler er tilfredsstillende og i langt de fleste tilfælde fører til salg til fornuftige priser med en rimelig administrativ indsats. Reglerne sikrer ikke mindst, at der ikke kan rejses tvivl om, hvorvidt styrelsen sælger for billigt.

262. Skov- og Naturstyrelsen oplyser endvidere, at reglerne ikke er så hensigtsmæssige ved udbud af mindre ejendomme, som ikke er særligt attraktivt beliggende. Den kundskab om prioritering og finansiering af ejendomshandler, som reglerne forudsætter at en køber er i besiddelse af, vil typisk ikke være til stede hos de potentielle købere af denne type ejendomme. Ved salg af sådanne ejendomme kunne salgsmåden måske i højere grad tilnærmes den almindelige salgsmåde hos ejendomsformidlere, fx ved at supplere udbudsmaterialet med oplysninger om brutto/nettoydelser og finansiering.

Styrelsen har videre oplyst, at det ved salg af meget attraktive ejendomme er styrelsens erfaring, at reglerne sikrer et betydeligt højere provenu end salg gennem ejendomsformidlere. Fastsættelsen af handelsværdi i forbindelse med herlighedsværdier så som udsigt og beliggenhed er efter styrelsens erfaring forbundet med overordentlig stor usikkerhed.

Skov- og Naturstyrelsen anfører endelig, at det ikke fremgår af reglerne, om købere af statens ejendomme har fortrydelsesret, og anbefaler en præcisering af reglerne.

b. Undladelse af at afholde offentligt udbud ved salg af specielle ejendomme

263. Byggedirektoratet har anført, at reglerne om offentligt udbud kan være hæmmende for så vidt angår atypiske ejendomme, fx tidligere undervisningsejendomme med en mindre attraktiv beliggenhed eller med omfattende renoveringsbehov. I disse tilfælde kan en gunstig pris ifølge Byggedirektoratet bedst opnås ved et længerevarende og opsøgende arbejde gennem et anerkendt ejendomsmæglerfirma, der kan sikre synligheden i salget og dermed en bedre mulighed for at finde frem til relevante købere.

264. DSB har oplyst, at cirkulærets krav om offentligt udbud udspringer af ønsket om, at flest mulige får lejlighed til at byde, hvorved den størst mulige interesse skulle kunne opnås. Det oplyses videre, at DSB’s ejendomsmasse er helt speciel, idet mange af ejendommene først skal modnes til salg ved bl.a. udstykning, samt at der ikke umiddelbart er et marked for ejendomme som nedlagte baneboliger, restarealer mv. DSB anfører, at købere til denne type af ejendomme generelt har mest tillid til salg på almindelige vilkår, hvor der kan opnås rådgivning om finansiering. DSB tilføjer, at man har oplevet, at der ingen bydende var ved offentligt udbud.

For så vidt angår de såkaldte projektudviklingssager, der typisk indledes med en investors henvendelse til DSB om at købe en nærmere bestemt ejendom, oplyste DSB, at denne type af afhændelser kræver et langvarigt tidsforløb, hvor ejendommen i samarbejde med kommunen udvikles til at gøres salgbar. Der investeres betydelige beløb i dette udviklingsarbejde fra investors side, hvorfor denne vil trække sig, såfremt DSB krævede offentligt udbud, hvor investor kan risikere ikke at kunne købe ejendommen. DSB oplyser videre, at erfaringsmæssigt giver forhandling med interesserede i disse tilfælde den bedste salgspris, hvorfor offentligt udbud ikke i enhver situation opleves som hensigtsmæssigt ved salg af DSB’s ejendomme.

265. By- og Boligministeriet anfører, at det for en del ejendomme gælder, at den relevante køberkreds ikke ønsker at deltage i tilbudsgivning efter statens udbudsregler. Det gælder typisk ved investeringsejendomme, hvor køberkredsen ofte er pensionskasser o.l. investorer. Endvidere gør dette sig gældende for ejendomme, hvor der skal anvendes omfattende ressourcer for at undersøge anvendelsesmulighederne. By- og Boligministeriet anfører, at investeringsejendomme ofte handles gennem en kombination af annoncering og opsøgende virksomhed, hvor sælger tager kontakt til potentielle investorer. Hvor der er tale om ejendomme, der skal gennemgå omfattende renovering eller ombygning er det almindeligt, at en køber får option på ejendommen med henblik på at få den nødvendige tid til nærmere undersøgelser af forhold som renoverings- og ombygningsudgifter.

By- og Boligministeriet oplyser, at Slots- og Ejendomsstyrelsen i sådanne tilfælde har aftalt mere hensigtsmæssige salgsmetoder med Finansministeriet, og at det fortsat vil være af afgørende betydning for reglernes hensigtsmæssighed, at Finansministeriet er imødekommende overfor velbegrundede forslag om andre salgsmetoder i de konkrete tilfælde.

266. Det er som udgangspunkt Rigsrevisionens opfattelse, at salg ved offentligt udbud sikrer, at staten opnår den bedst mulige pris ved afhændelser, og at reglerne i Finansministeriets cirkulære kun bør fraviges, hvis vægtige grunde taler for, at offentligt udbud ikke skal finde sted. Samtidig skal det dog bemærkes, at der utvivlsomt eksisterer en ejendomsmasse bestående af større ejendomme, ejendomme der gennem projektudvikling skal modnes til salg, restarealer, mindre ejendomme med lille forventet salgsprovenu mv., hvor det næppe ud fra en økonomisk betragtning er hensigtsmæssigt at sælge ejendommene ved offentligt udbud, men at staten ved afhændelsen i disse tilfælde stilles bedst økonomisk ved direkte forhandlinger med interesserede købere, eventuelt med bistand fra ejendomsformidler.

Rigsrevisionen skal også bemærke, at reglerne i Finansministeriets cirkulære også har til hensigt at sikre, at der ikke efterfølgende kan opstå tvivl om habilitetsspørgsmål i forbindelse med gennemførte afhændelser. Reglerne i cirkulæret skulle således sikre, at ejendomme alene bliver afhændet ud fra en betragtning om økonomisk lønsomhed.

Med udgangspunkt i sagsgennemgangen er Rigsrevisionen dog ikke i stand til at vurdere, om regelsættet i praksis sikrer, at staten i hvert tilfælde konsekvent oppebærer et maksimalt provenu ved afhændelser. Afhændelser ved offentligt udbud er dog at regne for salg på det fri marked.

c. Den skønnede kontantpris på udbudte ejendomme

267. Rigsrevisionen anmodede i brev af 4. marts 1998 Told- og Skattestyrelsen om en vurdering af et forhold i forbindelse med en bestemmelse i Finansministeriets cirkulære om almindelige regler for salg af statens faste ejendomme.

Af Rigsrevisionens notat af 2. december 1996 til statsrevisorerne om statslige regler for handel med offentlig fast ejendom fremgår af pkt. 5, at Told- og Skatteregion 2 ved et møde mellem Rigsrevisionen og regionen i november 1996 gav udtryk for, at § 3, stk. 2, i cirkulæret, hvorefter der i averteringen forud for offentligt udbud skal indgå en oplysning om ejendommens skønnede kontantpris baseret på en konkret vurdering fra en ejendomsformidler eller Told- og Skattestyrelsen, kan forekomme problematisk. Reglen indebærer, at Told- og Skattestyrelsen derved fjerner sig fra rollen som kontrollant og kommer til at optræde som rådgiver. Det forhold, at Told- og Skattestyrelsen ikke tager betaling for sådanne vurderinger, hvorimod vurderinger indhentet fra en ejendomsformidler faktureres til den pågældende styrelse, kan endvidere opfattes som konkurrenceforvridende, idet det ifølge Told- og Skatteregion 2 har bevirket, at styrelserne fortrinsvis anvender Told- og Skattestyrelsens vurderinger.

Told- og Skattestyrelsen er opmærksom på den svækkelse af kontrolmulighederne, der ligger i, at styrelsens vurderingsafdeling har været involveret i salgsbestræbelserne og på, at det kan virke konkurrenceforvridende i forhold til private ejendomsformidlere, at Told- og Skattestyrelsens assistance i forbindelse med salgsarbejdet er gratis for statslige institutioner.

268. Told- og Skattestyrelsen har videre anført, at styrelsen i henhold til Finansministeriets cirkulære ved en påtænkt afhændelse af en statsejet ejendom undertiden må afgive en udtalelse om ejendommens handelsværdi til brug ved selve salgsarbejdet. I de tilfælde, hvor en ejendom udbydes på grundlag af en vurdering foretaget af Told- og Skattestyrelsen, vil der ifølge styrelsen til vurderingen være knyttet en skønsusikkerhed, der kan henføres til, at styrelsen ikke kan have detaljeret kendskab til de helt lokale markedsforhold. Styrelsen finder det vigtigt, at en vurdering, der skal anvendes som en del af et udbudsmateriale, kommer så tæt på den opnåelige salgspris som overhovedet muligt. Konsekvensen af, at en ejendom udbydes til en for høj vurdering i forhold til det lokale efterspørgselsgrundlag kan nemlig ifølge styrelsen være, at i øvrigt rimelige købstilbud bliver holdt tilbage, mens omvendt en for lav vurdering kan tænkes at virke modererende på tilbudssummerne. Disse tendenser vil efter styrelsens vurdering antages at gøre sig gældende med øget vægt, hvis det fremgår af udbudsmaterialet, at Told- og Skattestyrelsen har foretaget vurderingen.

269. For så vidt angår Told- og Skattestyrelsens skønnede kontantpris over en ejendom, der sættes til salg i offentlig udbud i henhold til Finansministeriets cirkulære, ville cirkulæret efter Rigsrevisionens opfattelse hensigtsmæssigt kunne ændres, så ejendommens skønnede kontantpris blev fastsat på baggrund af en vurdering foretaget af en uafhængig ejendomsformidler. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at såfremt cirkulæret blev ændret som her foreslået, ville staten i nogle tilfælde kunne opnå en bedre pris ved ejendomsafhændelser.

Hertil kommer, at Told- og Skattestyrelsen ved en sådan ændring af cirkulæret bringes ud af den uheldige dobbeltrolle, hvor styrelsen optræder både som rådgiver og efterfølgende som kontrollant på samme handel.

Skatteministeriet har i september 1998 bemærket, at ministeriet kan tilslutte sig Rigsrevisionens opfattelse af, at den forudskønnede kontantpris ved offentligt udbud i alle tilfælde fastsættes på baggrund af en vurdering foretaget af en uafhængig ejendomsformidler, og at Told- og Skattestyrelsen alene skal foretage en egentlig godkendelse af handelsbeløb.

270. Efter Rigsrevisionen opfattelse vil det fortsat være hensigtsmæssigt, at Told- og Skattestyrelsen bevarer den kontrolopgave, der består af at udtale sig om købs- eller salgssummers størrelse samt vilkårene for handler inden deres endelige gennemførelse. Rigsrevisionen skal dog bemærke, at man finder det hensigtsmæssigt, hvis Told- og Skattestyrelsen til brug for denne kontrolopgave tager initiativ til at forbedre værdifastsættelsen af ejendomme med en større grad af sikkerhed end tilfældet er i dag. Dette gælder især for mere specielle ejendomme, hvor vurderinger efter Rigsrevisionens opfattelse ikke alene kan foretages på baggrund af salgsstatistisk materiale.

d. Dispensation fra afholdelse af offentligt udbud

271. For så vidt angår muligheden for at søge om dispensation fra kravet om offentligt udbud, jf. cirkulærets § 14, er det Strukturdirektoratets opfattelse, at Finansministeriet fortolker § 14 meget snævert, så de forhold, der anses som vægtige grunde for at dispensere, er yderst begrænsede i praksis.

Direktoratet vurderede i den forbindelse, at salg af ejendomme med uafklarede anvendelseskriterier ikke altid er egnede til at sælge ved offentligt udbud. Af tidsmæssige årsager åbner det offentlige udbud ikke mulighed for, at potentielle købere kan nå at få ændret planbestemmelserne i kommunerne, så ejendomme af denne type kan få andre anvendelsesmuligheder end hidtil. Af denne grund er en potentiel køber, der har andre planer med ejendommen, nødt til at afgive et tilbud med forbehold.

Direktoratet er af den opfattelse, at man i sådanne salgssager ville kunne opnå en bedre pris, hvis der blev dispenseret fra reglen om at afholde offentligt udbud, idet kravet om offentligt udbud ifølge direktoratet afholder mange fra at afgive tilbud. Det er i øvrigt generelt direktoratets opfattelse, at salg ved afholdelse af offentlige udbud efter de gældende regler er en salgsmetode, som afholder mange fra at afgive tilbud.

272. By- og Boligministeriet har oplyst, at i de relativt få tilfælde, hvor salg efter udbud efter Slots- og Ejendomsstyrelsens vurdering ikke har været hensigtsmæssigt, har Finansministeriet efter forelæggelse erklæret sig enig i styrelsens forslag til en anden salgsmetode.

273. Skov- og Naturstyrelsen har anført, at kun hvor der er særdeles tungtvejende grunde til at fravige de almindelige regler om salg ved offentligt udbud, indstiller styrelsen til Miljø- og Energiministeriets departement, at Finansudvalget ansøges om tilladelse til at fravige reglerne. Der kan fx være tale om salg til almennyttige institutioner eller til lejere, der har afholdt betydelige udgifter til forbedring af ejendommen.

Skov- og Naturstyrelsen har videre oplyst, at hvis salgsformen med offentligt udbud i konkrete tilfælde vurderes at være uhensigtsmæssig, kan der også blive tale om at ansøge om Finansudvalgets tilslutning til at undlade offentligt udbud. Dette sker imidlertid uhyre sjældent. Styrelsen har i nyere tid kun gjort brug af denne mulighed i to tilfælde. I hver af disse tilfælde var der tale om salg af 8-10 næsten ens sommerhusgrunde. Med Finansudvalgets tilslutning blev sommerhusgrundene i stedet udbudt til faste priser, som på forhånd var godkendt af Told- og Skattestyrelsen, jf. Akt 61 13/12 1989. Skov- og Naturstyrelsen mener imidlertid ikke, at denne metode er anbefalelsesværdig i de tilfælde, hvor flere er interesserede i den samme ejendom.

274. Rigsrevisionen har ved sagsgennemgangen konstateret flere eksempler på, at Finansministeriet med henvisning til cirkulærets § 14 dispenserede fra den generelle bestemmelse om, at ejendomme skal afhændes ved offentligt udbud. De tilfælde, det drejede sig om, vedrørte særligt, hvor offentligt udbud ikke skønnedes at være den mest hensigtsmæssige form for salgsmetode, eller hvor en muligt forestående afhændelse blev forelagt direkte til Finansudvalgets godkendelse. Den sidste mulighed fandt især anvendelse i de tilfælde, hvor der på forhånd var indgået en aftale om, til hvilken side de pågældende ejendomme skulle afhændes, idet der typisk kunne være tale om salg til kommuner, der havde udtrykt speciel interesse i at købe en ejendom til offentligt eller halvoffentligt formål.

275. Forsvarets Bygningstjeneste har oplyst, at Bygningstjenesten ved erhvervelse af ejendomme indgår aftaler, der er betinget af Finansudvalgets efterfølgende godkendelse. Denne procedure indebærer, at potentielle sælgere må acceptere en forholdsvis lang periode med usikkerhed om den endelige accept.

b. Bagatelgrænse ved erhvervelser

276. Strukturdirektoratet har anført, at direktoratet finder det hensigtsmæssigt, at der fastsættes en minimumsgrænse for, hvornår der skal udfærdiges aktstykke ved køb. Strukturdirektoratet finder det ikke hensigtsmæssigt at anvende aktstykker ved mindre køb eller magelæg.

277. Rigsrevisionen kan tilslutte sig Strukturdirektoratets opfattelse af, at der hensigtsmæssigt kunne fastsættes en minimumsgrænse, hvorunder erhvervelser ikke krævede Finansudvalgets forudgående tilslutning. I den forbindelse skal Rigsrevisionen i første omgang henlede opmærksomheden på bestemmelsen i BV, pkt. 31.31., hvorefter Finansministeriet kan give tilslutning til, at der på forventet efterbevilling kan foretages mindre væsentlige dispositioner, som er uden principiel betydning. Det er dog ikke klart, hvorvidt denne bestemmelse er tilstrækkelig til at sikre den ønskede administrative lettelse, eller om der er behov for at indføre en formaliseret minimumsgrænse i det gældende regelsæt.

c. Afhændelser

278. Byggedirektoratet har oplyst, at direktoratet grundlæggende ingen bemærkninger har til den procedure for salg, der er angivet i BV.

279. Forsvarets Bygningstjeneste har anført, at Bygningstjenesten på grund af det forholdsvis store antal afhændelser har en god rutine i anvendelse af de eksisterende bevillingsretlige regler, ligesom der er opbygget en god erfaring med hensyn til udarbejdelse af udbudsmateriale og gennemførelse af udbud. Denne rutine og erfaring vil naturligvis ikke blive opbygget på ministerområder med forholdsvis få afhændelser. Bygningstjenesten kan derfor anbefale, at andre statslige myndigheder i BV oplyses om mulighederne for at søge rådgivning ved en af statens særlige byggeadministrationer.

d. Bagatelgrænse ved afhændelser

280. Forsvarets Bygningstjeneste har anført, at den eksisterende procedure ved afhændelse, hvorefter Bygningstjenesten i stort set alle sager, der ikke gennemføres ved et offentlige udbud, fremsender et egentligt bevillingsandragende om afhændelsen, særligt i mindre salgssager kan synes noget bureaukratisk. Bygningstjeneste anbefaler, at der fastsættes en bagatelgrænse for eksempelvis afhændelse af ejendomme med en salgspris på under 100.000 kr. Forsvarsministeriet har ikke bevillingsmæssig mulighed for at erhverve ejendomme uden særskilt forelæggelse for Finansudvalget. En bagatelgrænse ville medføre en større frihed til at indgå aftaler om magelæg og jordfordeling, der indebærer såvel køb som salg.

281. Hertil skal Rigsrevisionen anbefale, at Bygningstjenesten, såfremt det skønnes nødvendigt, kunne ansøge Finansudvalget om en speciel aktstykkedispensation fra de almindelige regler om, at afhændelser, der ikke sker med baggrund i offentligt udbud, forinden skal forelægges Finansudvalget for udvalgets godkendelse. Eksempelvis fik Trafikministeriet ved Akt 2 9/10 1991 en sådan hjemmel til at sælge restarealer uden offentligt udbud og uden forelæggelse for Finansudvalget, i dette tilfælde vedrørende arealer til en værdi af op til 50.000 kr.

282. Strukturdirektoratet har udtalt, at det bør overvejes, om grænsen på 3 mill. kr. for forelæggelse til Finansudvalget af afhændelser kunne forhøjes. Direktoratet oplyser, at da grænsen blev fastsat i BV, skete det antageligt på baggrund af det daværende ejendomsvurderingsniveau og de deraf følgende salgspriser. Den markante stigning i ejendomsværdier og -priser i de seneste par år betyder efter direktoratets opfattelse, at salg af selv relativt små ejendomme i dag skal forelægges Finansudvalget.

e. Told- og Skattestyrelsens sagsbehandling

283. DSB Bygning har oplyst, at samarbejdet med Told- og Skattestyrelsen er særdeles godt, ligesom sagsbehandlingstiden på ca. 1 måned er acceptabel. DSB har videre oplyst, at Told- og Skattestyrelsen i enkelte tilfælde efter anmodning fremskynder sagsbehandlingstiden. Told- og Skattestyrelsens besvarelser anses som anvendelige, og DSB’s generelle indtryk af Told- og Skattestyrelsen er angivet som absolut positivt.

284. For så vidt angår samarbejdet med Told- og Skattestyrelsen anfører Byggedirektoratet, at samarbejdet fungerer godt, og at styrelsen i hastesager udviser fleksibilitet med hensyn til at foretage hurtige besigtigelser og at afgive udtalelser.

285. By- og Boligministeriet har oplyst, at det er ministeriets opfattelse, at Told- og Skattestyrelsens vurderinger af salgs- eller købspriser ikke har været i modstrid med de aftalte handelsvilkår. Det oplyses videre, at sagsbehandlingstiden hos Told- og Skattestyrelsen i enkelte tilfælde har været præget af stort arbejdspres.

286. Strukturdirektoratet har tilkendegivet, at Told- og Skattestyrelsen i hastesager har vist stor imødekommenhed, idet direktoratet har kunnet faxe en beskrivelse og nødvendige faktaoplysninger til Told- og Skattestyrelsen, hvorefter styrelsens udtalelse kan forelægge i løbet af 2-7 dage.

287. Strukturdirektoratet har videre oplyst, at direktoratet ved skriftlige henvendelser til Told- og Skattestyrelsen har erfaret, at sagsbehandlingstiden i styrelsen er ca. 3 måneder. Det er direktoratets opfattelse, at der altid foretages besigtigelse i de tilfælde, hvor købet eller salget er omfattet af specielle forhold. Endvidere anfører direktoratet, at direktoratet kan anmode styrelsen om at foretage en besigtigelse, om end det i sidste ende er styrelsens beslutning, hvorvidt der skal ske en besigtigelse af ejendommen.

I de tilfælde, hvor direktoratet har anmodet om en udtalelse til brug for et aktstykke, er Told- og Skattestyrelsens svartid normalt 8-14 dage eller endnu mindre, såfremt der er tale om en hastesag. I sådanne tilfælde foretages der ikke besigtigelse.

288. Strukturdirektoratet anfører endvidere, at når der er tale om en offentlig myndighed med så stor købs/salgserfaring, som den Strukturdirektoratet er i besiddelse af, er der formentlig tale om "oversagsbehandling", når man lader Told- og Skattestyrelsens vurdering være for afgørende for prisfastsættelsen. Ekspertisen er i praksis – både for landbrugsbygninger og -jord – i tilstrækkelig omfang til stede i Strukturdirektoratet.

289. Skov- og Naturstyrelsen har oplyst, at samarbejdet med Told- og Skattestyrelsen fungerer upåklageligt. Der modtages svar på anmodninger om godkendelse af handelsvilkår inden 4 uger og ofte hurtigere. I særlige tilfælde kan aftales endnu kortere svarfrister. Det er endvidere oplyst, at Skov- og Naturstyrelsen ikke har problemer med at acceptere Told- og Skattestyrelsens vurderinger.

290. Forsvarets Bygningstjeneste har oplyst, at Told- og Skattestyrelsen ved køb og salg af ejendomme vurderer såvel priserne som handelsvilkår. Det er Bygningstjenestens indtryk, at Told- og Skattestyrelsens besvarelser er baseret på en omfattende generel viden om prisdannelsen på fast ejendom. Endvidere er det Bygningstjenestens vurdering, at det alene i de tilfælde, hvor besigtigelse af ejendommen er nødvendig som forudsætning for vurdering af ejendommene, at sagsbehandlingstiden er af længere varighed.

291. I brev af 4. marts 1998 anmodede Rigsrevisionen Told- og Skattestyrelsen om en vurdering af samarbejdet mellem styrelsen og andre ministerier og styrelser i relation til styrelsens afgivelse af udtalelser om værdiskøn til brug for statens køb og salg af fast ejendom, herunder om der gives Told- og Skattestyrelsen den fornødne sagsbehandlingstid.

Hertil anførte styrelsen i marts 1998 til Rigsrevisionen, at det er styrelsens opfattelse, at samarbejdet i overvejende grad er helt problemfrit. Det fremgik videre, at den kontrol, der ligger i, at et forhandlingsresultat skal forelægges Told- og Skattestyrelsen til udtalelse forud for en endelig behandling i Finansudvalget, i mange tilfælde gør forhandlingerne med private modparter lettere og mere seriøse, idet alene en viden hos forhandlingsmodparten om, at forhandlingsresultatet vil blive gjort til genstand for en uvildig og sagkyndig vurdering, kan fremme et rimeligt forhandlingsresultat.

For så vidt angår Told- og Skattestyrelsens sagsbehandlingstid til at afgive udtalelser om handelsværdien for ejendomme, der påtænkes købt eller solgt, anførte Told- og Skattestyrelsen, at anmodningerne herom i langt de fleste tilfælde fremsendes så betids, at styrelsen ikke har problemer med at overholde eventuelle tidsfrister. Dette gælder også i de tilfælde, hvor den pågældende ejendom er beliggende uden for hovedstadsområdet, og hvor det for at besigtige ejendommen ifølge styrelsen er nødvendigt at prioritere tidspunktet for sagens besvarelse ud fra en målsætning om en hensigtsmæssig tilrettelæggelse af styrelsens tjenesterejser. I de tilfælde, hvor der er tale om sager, hvor der er opstået en pludselig politisk interesse for en ejendomshandel, kan den sagsbehandlingstid, der overlades til styrelsen, ifølge styrelsen forekomme meget kort. Der vil i disse tilfælde ofte være tale om en tidsfrist på én eller to dage. Ifølge Told- og Skattestyrelsen har styrelsen hidtil kunnet behandle sådanne forespørgsler på et, efter styrelsens skøn, forsvarligt grundlag. I det omfang, det skønnes nødvendigt, tages der i besvarelserne forbehold for, at der ikke er foretaget en besigtigelse, og at vurderingen er foretaget på grundlag af de over for styrelsen oplyste forhold.

292. Rigsrevisionen anmodede endvidere Told- og Skattestyrelsen om at redegøre for den almindelige praksis for gennemførelsen af styrelsens vurderinger over værdiskøn, herunder om der konsekvent gennemføres besigtigelser eller om vurderinger også alene gennemføres på baggrund af allerede tilegnede informationer i form af statistisk materiale mv. Told- og Skattestyrelsen oplyste, at styrelsen til brug for sagsbehandlingen undersøger ejendommens planmæssige forhold, ligesom der trækkes oplysninger fra forskellige registre om ejendommens vurdering samt matrikulære- og bygningsmæssige forhold. Endvidere trækkes oplysninger om prisniveauet i det område, hvor ejendommen er beliggende, idet der her i særlig grad lægges vægt på salgspriser for sammenlignelige ejendomme.

Told- og Skattestyrelsen oplyste videre, at styrelsen som hovedregel foretager besigtigelse af alle de ejendomme, hvor der anmodes om en udtalelse af ejendommenes handelsværdi. Kun i de tilfælde, hvor ejendommen tidligere har været besigtiget, eller hvor styrelsen skønner, at man er i besiddelse af tilstrækkelige oplysninger om ejendommen til at kunne udtale sig om handelsværdien uden besigtigelse, baseres styrelsens udtalelse på allerede kendte oplysninger. Som eksempel på ejendomme, hvor der sædvanligvis ikke foretages en besigtigelse, nævner styrelsen ubebyggede landbrugsarealer, der skal anvendes til rekreative formål eller skovrejsning, og hvor der i området er en fast prisstruktur.

293. Det er Rigsrevisionens opfattelse, at Told- og Skattestyrelsen fortsat bør opretholde sin kontrolopgave, hvorefter køb- og salgssummer skal forelægges styrelsen til udtalelse. Denne udtalelse bør efter Rigsrevisionens opfattelse fremstå som en egentlig godkendelse af købs- og salgssummer.

Derimod finder Rigsrevisionen, at Told- og Skattestyrelsen ikke bør udføre rådgivning i forbindelse med fastsættelse af ejendommes kontantværdi.

f. Forelæggelse af aktstykker for Finansudvalget

294. Strukturdirektoratet har oplyst, at forelæggelse af køb ved aktstykke i praksis har vist, at perioden fra det tidspunkt, hvor direktoratet over for sælger tilkendegiver, at staten er interesseret i at købe en ejendom, og til det tidspunkt hvor Finansudvalgets tilslutning foreligger, kan være for lang.

295. Strukturdirektoratet har oplyst, at proceduren i sager om afhændelse af landbrugsjord ved offentligt udbud til en værdi over 3 mill. kr., der kræver forelæggelse for Finansudvalget, er uhensigtsmæssig. Perioden fra åbning af tilbud til Finansudvalgets tiltrædelse af salget foreligger, er efter direktoratets vurdering for lang, idet den tilbudsgivende landmand af hensyn til driftsplanlægningen har behov for hurtigt at vide, om han kan dyrke arealet.

296. DSB har oplyst, at proceduren ved forelæggelsen af aktstykker typisk tager flere måneder og ved store projektudviklingssager i enkelte tilfælde op til ét år, hvilket køberne sjældent finder acceptabelt. Det skal dog i den forbindelse oplyses, at DSB Bygnings procedure for forelæggelse af aktstykker er, at DSB Bygning først udarbejder et udkast til aktstykke. Dette bliver efterfølgende behandlet i DSB Koncernøkonomi, og senere af Trafikministeriet via Jernbanekontoret og Budgetkontoret. Trafikministeriet sender derpå aktstykket til godkendelse i Finansministeriet, der videresender aktstykket til behandling i Finansudvalget.

297. By- og Boligministeriet har anført, at samarbejdet med Finansministeriet ved aktstykkeforelæggelser fungerer hurtigt og ubureaukratisk.

298. Det er på baggrund af sagsgennemgangen Rigsrevisionens opfattelse, at aktstykkeforelæggelse i langt de fleste tilfælde er uproblematisk. Længere sagsbehandlingstider skyldes oftest forhold i de enkelte ministerier, herunder i visse tilfælde uhensigtsmæssige forretningsgange, jf. pkt. 296.

Rigsrevisionen skal pege på den i pkt. 282 nævnte anbefaling, hvorefter grænsen på 3 mill. kr. i BV bør opreguleres. Ved en sådan opregulering vil et ikke ubetydeligt antal ejendomsafhændelser kunne ske uden at involvere Finansudvalget, hvilket vil medføre en administrativ lettelse for de berørte ministerier mv. og af udvalgets arbejde på dette område. Den omtalte opregulering vil efter Rigsrevisionens opfattelse kunne sikre, at Finansudvalget kun får forelagt afhændelsessager af større økonomisk betydning.

g. Andet

299. Strukturdirektoratet har udtalt, at direktoratet råder over den fornødne praksis og ekspertise ved handel med landbrugsejendomme til selv at fastsatte den skønnede kontantpris ved offentligt udbud, samt til at vurdere indkomne tilbud, også når salg sker i henhold til BV. Strukturdirektoratet foreslår på den baggrund, "at det overvejes, at (gen)indsætte i BV, at direktoratet skal høres ved køb/salg af landbrugspligtige ejendomme og arealer således, at Strukturdirektoratets ekspertise på området – både hvad angår prisfastsættelse og forholdet til anden lovgivning – udnyttes".

Rigsrevisionen kan tilslutte sig Strukturdirektoratets anbefaling.

300. Trafikministeriet har udtalt, at Rigsrevisionens anbefaling af, at Told- og Skattestyrelsen skal godkende handelsbeløb ved køb og salg af fast ejendom, samt at Strukturdirektoratet skal høres ved køb og salg af landbrugspligtige ejendomme og arealer, ikke bør omfatte salg af fast ejendom, der afhændes via ekspropriationskommissionen, hvor priser og handelsvilkår fastsættes eller godkendes af kommissionen.

En af ekspropriationskommissionens væsentlige opgaver er at vurdere fast ejendom som led i erstatningsfastsættelsen. Ministeriet har oplyst, at der derfor ikke bør herske tvivl om, at ekspropriationskommissionen også har fornøden ekspertise til at vurdere værdien af de ejendomme, der er erhvervet i forbindelse med ekspropriationen, og dermed til at vurdere prisen for de bygninger og arealer, der ikke medgår til selve anlægget, og som derfor skal søges videresolgt. Ministeriet finder, at det vil medføre en unødig besværliggørelse af ekspropriationsprocessen, som hverken anlægsmyndighederne eller lodsejerne kan være tjent med, hvis aftaler om videreoverdragelse af eksproprierede restarealer og eventuelle bygninger ikke kan ske i forbindelse med selve ekspropriationsforretningen, fordi der skal indhentes udtalelser fra Told- og Skattestyrelsen og/eller Strukturdirektoratet.

Rigsrevisionen kan tilslutte sig Trafikministeriets vurdering. Hvor der som følge af ekspropriationer sker afståelse af arealer, der er beliggende i landzone, og som er undergivet landbrugsmæssig udnyttelse, skal anlægsmyndigheden til brug ved sagens forelæggelse for ekspropriationskommissionen dog indhente en udtalelse fra Fødevareministeriet (Strukturdirektoratet), herunder om hensyn til jordkvalitet og om gennemførelse af jordfordeling i forbindelse med projektet, jf. ekspropriationsproceslovens § 13, stk. 2 (lovbekendtgørelse nr. 522 af 4. juli 1991 om fremgangsmåden vedrørende ekspropriation af fast ejendom). Kommissionen skal samtidig påse, at mulighederne for at begrænse ulemperne for de berørte landbrugsejendomme tilgodeses.

301. For så vidt angår Rigsrevisionens anbefaling af, at Told- og Skattestyrelsen ikke bør udføre rådgivning i forbindelse med fastsættelse af ejendommes kontantværdi, er det Miljø- og Energiministeriets opfattelse, at der fortsat bør være mulighed for at benytte sig af Told- og Skattestyrelsens rådgivning ved fastsættelse af handelsværdien i købssager.

Rigsrevisionen finder, at Told- og Skattestyrelsen alene bør varetage opgaver i forbindelse med kontrol af købs- og salgspriser.

302. For så vidt angår Rigsrevisionens anbefaling af, at der i BV indsættes en bestemmelse, hvorefter Strukturdirektoratet skal høres i forbindelse med købet af landbrugspligtige arealer og ejendomme, er det Miljø- og Energiministeriets opfattelse, at der vedrørende Skov- og Naturstyrelsens virksomhed ikke er grund til at inddrage jordbrugsmyndighederne i erhvervelserne. Efter en aftale mellem Strukturdirektoratet og Skov- og Naturstyrelsen bliver jordbrugskommissionerne hørt i forbindelse med erhvervelser af hele landbrugsejendomme og landbrugspligtige arealer. Køb af dele af landbrugspligtige ejendomme kræver endvidere egentlig tilladelse fra Jordbrugskommissionen. Herudover inddrages Strukturdirektoratet i en række jordfordelingssager som entreprenør for Skov- og Naturstyrelsen, typisk i forbindelse med større jordfordelingssager.

Rigsrevisionen kan tilslutte sig Miljø- og Energiministeriets opfattelse. Rigsrevisionen finder, at alene de ministerområder der ikke har erfaring inden for køb og salg af landbrugspligtige arealer og ejendomme, ved gennemførelsen af ejendomshandler skal inddrage Strukturdirektoratet i sagsbehandlingen.

Det er Rigsrevisionens opfattelse, at Told- og Skattestyrelsen fortsat bør opretholde sin kontrolopgave, hvorefter købs- og salgssummer skal forelægges styrelsen til udtalelse. Denne udtalelse bør efter Rigsrevisionens opfattelse fremstå som en egentlig godkendelse af købs- og salgsbeløb. Rigsrevisionen finder videre, at Told- og Skattestyrelsen til brug for kontrolopgaven med at godkende handelspriser bør tage initiativ til at forbedre værdifastsættelsen af især mere specielle ejendomme, hvor vurderinger efter Rigsrevisionens opfattelse ikke bør eller kan foretages på baggrund af salgsstatistisk materiale.

Det er på baggrund af sagsgennemgangen Rigsrevisionens vurdering, at Told- og Skattestyrelsens sagsbehandling i langt de fleste handler har været tilfredsstillende.

Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at det eksisterende regelsæt for statens køb og salg af fast ejendom er hensigtsmæssigt og tilstrækkeligt.

Rigsrevisionen finder dog, at Finansministeriet bør overveje at ændre cirkulæret, så en ejendoms skønnede kontantpris ved offentligt udbud fastsættes på baggrund af en vurdering foretaget af en uafhængig ejendomsformidler, ligesom Finansministeriet bør tage initiativ til en drøftelse med Finansudvalget, om bestemmelserne vedrørende Finansudvalgsforelæggelse i sager om statens køb og salg af fast ejendom, herunder beløbsgrænserne, fortsat er hensigtsmæssige, bl.a. henset til den prisudvikling, der har fundet sted.

303. I forbindelse med forhandlingerne om finansloven for 1997 blev det besluttet at etablere et statsligt ejendomsselskab med henblik på salg af statslige ejendomme, som ikke længere skulle anvendes til statslige formål.

I Akt 96 13/12 1997 anmodede By- og Boligministeriet om Finansudvalgets tilslutning til at stifte et 100 % statsligt aktieselskab, Freja. Ejendomsselskabet skulle oprettes som et statsligt aktieselskab efter aktieselskabslovens bestemmelser, og samtlige aktier skulle ejes af staten repræsenteret ved By- og Boligministeriet. Selskabets stiftelse skulle gennemføres efter Finansudvalgets godkendelse og inden 31. december 1997.

Staten skulle ifølge aktstykket med virkning fra 1. januar 1998 indskyde 65 ejendomme i Freja til en samlet markedsværdi af 549 mill. kr. Ud over aktierne i selskabet skulle By- og Boligministeriet modtage et stiftertilgodehavende på 210 mill. kr. Aktiekapitalen skulle udgøre 10 mill. kr. og en overkursfond 100 mill. kr. Som en konsekvens af indskuddet af ejendommene skulle der gennemføres bevillingsmæssige justeringer på Miljø- og Energiministeriets og By- og Boligministeriets områder og korrektioner på andre berørte ministeriers områder.

Som bilag til Akt 96 13/12 1997 fulgte bl.a. en liste over de ejendomme, der blev indskudt i selskabet og selskabets foreløbige åbningsbalance pr. 1. januar 1998.

304. Selskabets formål var at overtage/erhverve faste ejendomme fra staten og selskaber, hvori staten var medejer med henblik på videresalg til tredjemand. Selskabet kunne endvidere drive anden i forbindelse hermed beslægtet virksomhed, herunder generel rådgivning, administration mv. Ved videresalg skulle der søges opnået det størst mulige samlede provenu. Selskabet kunne erhverve tilknyttede ejendomme, såfremt det vurderedes at have en samlet værdiforøgende effekt.

Det var hensigten, at staten fremover ville anvende Freja til salg af statsejendomme med henblik på at sikre effektivitet og samordning af salg af ejendomme. Der forventedes derfor yderligere indskud af statslige ejendomme i selskabet.

Den 18. december 1997 afholdtes der konstituerende generalforsamling i Freja, hvor generalforsamlingen enstemmigt besluttede at stifte selskabet. Som stifter og eneaktionær var staten v/By- og Boligministeriet repræsenteret ved By- og boligministeren.

b. Overtagelse af statslige ejendomme

305. Forud for stiftelsen af Freja var samtlige ministerier blevet anmodet om at identificere ejendomme og grunde, der kunne overdrages til selskabet.

Der blev i alt udpeget 65 ejendomme, som skulle sælges til Freja. I statens regnskab var ejendommene på overdragelsestidspunktet bogført på i alt 7 ministerområder med i alt 217 mill. kr. Ejendommene blev i statsregnskabet for 1997 overført via By- og Boligministeriet til Freja fra de hidtidige ejerministerier med den bogførte værdi som en primosaldopostering i statens status. Ejendommene blev indskudt apport i selskabet mod overtagelse af aktierne i selskabet og stiftertilgodehavende.

Tabel 14. Oversigt over ejendomme som Freja pr. 1. januar 1998 overtog fra staten

21 af de 65 ejendomme var i statsregnskabet bogført med 0 kr., heraf 17 ejendomme fra Forsvarsministeriet, 1 fra Forskningsministeriet og 3 fra Miljø- og Energiministeriet.

Forud for selskabets stiftelse var 56 ud af de i alt 65 ejendomme, som Freja skulle overtage, blevet værdiansat af sagkyndige vurderingsmænd efter et EU-udbud af opgaven. For de resterende 9 ejendomme forelå der underskrevne betingede skøder om salg. Handlerne var bl.a. betinget af realisering af en række særlige forhold vedrørende godkendelse af lokalplaner mv. Tidsperspektivet for eventuel realisering af disse forhold var fra 3 måneder og op til 2-3 år. Staten havde på skøderne forpligtet sig til en række opgaver vedrørende bl.a. udmatrikulering og miljøoprydning. Disse forpligtelser overgik med ejendommene til Freja. Såfremt Freja ikke ville kunne opfylde vilkårene, indestod staten dog fortsat for, at rettigheder og forpligtelser i henhold til skøderne opfyldtes. Indeståelsen blev givet for at få købers accept af udskiftning af sælger. Staten stilledes med indeståelsen i øvrigt uændret.

Ejendommene var fordelt ud over landet, men den største del af bygningerne og arealerne var placeret i Københavnsområdet.

c. Åbningsbalance og stiftelsesomkostninger

306. De 65 ejendomme blev optaget til markedsværdien på godt 547 mill. kr. i Frejas foreløbige åbningsbalance pr. 1. januar 1998. Den foreløbige åbningsbalance var vedhæftet Akt 96 13/12 1997 som bilag. Med tillæg af materielle anlægsaktiver på godt 1 mill. kr. udgjorde de samlede aktiver, som Freja skulle overtage, knapt 549 mill. kr.

Der blev pr. 18. december 1997 opstillet en endelig åbningsbalance, som i henhold til aktieselskabslovens §§ 6a og 6b skulle revideres af sagkyndige vurderingsmænd. Et revisionsaktieselskab, som af By- og Boligministeriet blev udpeget som vurderingsmænd, afgav den 5. januar 1998 en blank revisionspåtegning på åbningsbalancen, hvilket betød, at revisionen ikke havde givet anledning til forbehold. Det var således revisorernes konklusion, at åbningsbalancen var aflagt i overensstemmelse med lovgivningens krav til regnskabsaflæggelsen, og at regnskabet gav et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver samt økonomiske stilling. Den endelige åbningsbalance havde ikke givet anledning til ændringer i ejendommenes værdiansættelse i relation til den foreløbige åbningsbalance.

Tabel 15. Frejas åbningsbalance pr. 18. december 1997

Som det kan udledes af tabel 15, var markedsværdien af de ejendomme, som Freja overtog, på 547 mill. kr. Beløbet fremkommer som 525 mill. kr. med tillæg af hensatte salgsomkostninger på i alt 22 mill. kr.

Aktiekapitalen var på 10 mill. kr. og en overkursfond udgjorde 100 mill. kr.

Ejendomsmassens sammensætning og forholdene omkring den enkelte ejendom betyder, at perioden, førend et salg kan finde sted, vil variere. Når der henses til værdien af den samlede ejendomsportefølje, forventes det, at den gennemsnitlige liggetid vil være ca. 4½ år. På den baggrund blev der hensat 140 mill. kr. til afholdelse af liggeomkostninger med fradrag af lejeindtægter.

Freja overtog de på ejendommene hvilende miljøforpligtelser, fortrinsvis oprensning af forurenet jord. På et antal af ejendommene var der uidentificeret miljøforpligtelser for ca. 72 mill. kr. og disse forpligtigelser var fratrukket i de pågældende ejendommes overdragelsesværdi. Derudover blev der i selskabets åbningsbalance hensat 50 mill. kr. til ikke identificerede miljøforpligtigelser.

Frejas gæld til stifteren (staten v/By- og Boligministeriet) var på 210 mill. kr. Betalingen af stiftertilgodehavendet skulle ske med virkning fra den 31. december 1997 og med forfald senest den 31. december 1998. Det forudsattes dog for så vidt angår ejendomme solgt på betingede skøder, at udmatrikulering og lokalplanlægning kunne gennemføres forinden. Det har senere vist sig, at hverken udmatrikulering eller lokalplanlægning kan afsluttes inden udgangen af 1998. Endvidere blev det forudsat, at en ejendom beliggende Thorshavnsgade på dette tidspunkt var solgt. Gælden til stifter skulle forrentes med virkning fra 31. december 1997 og med kvartalsvis tilskrivning af renter.

308. De statslige omkostninger i forbindelse med stiftelsen af Freja var på ca. 10 mill. kr. og omfattede bl.a. honorar for mæglervurdering af ejendommene, økonomisk rådgivning, revision, advokatbistand og bistand fra Ejendomsselskabet TOR I/S.

d. Budget

Tabel 16. Budget for Freja for 1998-2000

Som det fremgår af tabel 16, forventes Freja at have et positivt resultat i årene 1998-2000.

I selskabets tre første regnskabsår forventes 49 af de i alt 65 ejendomme afhændet. Den indregnede avance og forventede salgstidspunkter er baseret på skøn over ejendommenes salgsmuligheder og mulige merværdier i forhold til overdragelsesværdien.

De finansielle udgifter er ifølge budgettet størst i 1998, men forudsættes at falde som følge af afviklingen af gælden til stifter ved udgangen af 1998.

310. Ifølge vedtægterne for Freja har selskabets bestyrelse 5 medlemmer, der vælges for et år. Hertil kommer det antal medlemmer, der måtte blive valgt i henhold til aktieselskabslovens regler om medarbejderrepræsentation.

På selskabet konstituerende generalforsamling den 18. december 1997 blev de vedtægtsbestemte 5 medlemmer valgt, blandt disse formanden og næstformanden. Forretningsordenen for bestyrelsen blev vedtaget på bestyrelsesmødet den 7. januar 1998.

Bestyrelsen og direktionen forestår ledelsen af selskabets anliggender. Til at varetage selskabets daglige ledelse ansætter bestyrelsen en direktion.

Bestyrelsen og direktøren underskrev den 19. maj 1998 en direktionsinstruks. Instruksen omhandlede generelle regler for direktørens pligter og forholdet til bestyrelsen, herunder bl.a. initiativer vedrørende generalforsamlinger, bestyrelsesmøder, budgetter, regnskaber, forsikringsforhold og særlige dispositioner.

311. Selskabets regnskabsår er kalenderåret. Første regnskabsår løber fra stiftelsen indtil 31. december 1998. Årsregnskabet udarbejdes af bestyrelsen og direktionen i overensstemmelse med lovgivningens og vedtægternes regler herom.

312. Frejas regnskab revideres af to af generalforsamlingen valgte statsautoriserede revisorer, der vælges hvert år på den ordinære generalforsamling. Det godkendte regnskab offentliggøres i Statstidende og i øvrigt efter bestyrelsens nærmere bestemmelse.

313. Ifølge rigsrevisorlovens § 4, stk. 2, kan Rigsrevisionen direkte fra fuldt statsejede selskaber og selskaber, hvor staten i øvrigt har bestemmende indflydelse, kræve regnskaber til gennemgang. Dette gælder dog ikke børsnoterede selskaber. Rigsrevisorlovens § 6, stk. 2, angiver hvilket materiale, der kan indkræves efter § 4. Der er efter bestemmelsen tale om et ganske omfattende materiale. Rigsrevisionen vil normalt bede om at få tilsendt en mindre del af det mulige materiale. For børsnoterede selskaber og fra andre aktieselskaber som staten ejer aktier i, har Rigsrevisionen alene adgang til det officielle årsregnskab samt andet materiale af betydning for regnskabsgennemgangen, som ministeren kan komme i besiddelse af.

Rigsrevisor har i skrivelse af 30. januar 1998 til Freja orienteret om Rigsrevisionens regnskabsgennemgang og anmodet om at modtage forskelligt relevant materiale.

Det er hensigten, at Rigsrevisionen i den årlige beretning om bevillingskontrollen til statsrevisorerne vil redegøre for gennemgangen af de fuldt statsejede aktieselskaber og andre selskaber, hvor staten i øvrigt har bestemmende indflydelse.

314. I den første tid opbyggede bestyrelse og direktion Frejas organisation og tilrettelagde salgsarbejdet og den økonomiske styring.

315. Freja etablerede den 5. januar 1998 en samarbejdsaftale med Ejendomsselskabet TOR I/S (TOR). TOR, som har staten og Københavns Kommune som interessenter, overtog pr. 1. januar 1995 234 af Københavns Kommunes beboelsesejendomme med henblik på videresalg af ejendommene. TOR har medio 1998 afhændet langt de fleste af sine ejendomme og forventer at have afsluttet aktiviteterne vedrørende de sidste salg inden udgangen af 1999. Personalet i TOR har erhvervet en ekspertise i administration og salg af ejendomme mv., og det er fundet hensigtsmæssigt, at denne ekspertise kommer Freja til gode, idet TOR er i gang med at tilpasse (nedskære) ressourcerne, så de svarer til TOR’s lavere aktivitetsniveau.

Freja og TOR har kontorer i samme ejendom i det centrale København. Samarbejdsaftalen indebærer, at Freja og TOR gensidigt udlåner personale til hinanden mod betaling. Samtidig deles selskaberne om fx telefon, edb-anlæg, edb-systemer og kontorhold. Freja har endvidere overtaget en del kontormateriel fra TOR.

Enkelte medarbejdere fra TOR er pr. 1. januar 1998 tilbudt ansættelse i Freja, og efterfølgende er endnu et par medarbejdere overgået til Freja. Det øvrige personale i TOR forbliver i TOR, indtil deres arbejdsopgaver ophører, eller de selv opsiger deres stilling. Freja vil bestræbe sig på at ansætte yderligere personale fra TOR, men kan ikke garantere dette. Medio 1998 var der knapt 15 ansatte i Freja.

316. I foråret 1997 blev Slots- og Ejendomsstyrelsen (SES) udset til at være administrator i 1998 for de ejendomme, som Freja efterfølgende skulle overtage. Administrationsaftalen udløber pr. 31. december 1998. Forinden skal bestyrelse og direktion tage stilling til, hvorledes opgaven skal løses fra 1999 og fremefter.

317. By- og Boligministeriet anmodede i Akt 233 24/6 1998 om Finansudvalgets tilslutning til, at staten pr. 1. juli 1998 yderligere indskød 20 ejendomme til en samlet markedsværdi af 3,4 mill. kr. i Freja. Som vederlag for overdragelsen skulle By- og Boligministeriet modtage nye aktier i selskabet til en nominel værdi af 0,1 mill. kr. med en overkursfond på 0,12 mill. kr. Restbeløbet skulle selskabet overtage som en gældsforpligtelse. Aktiekapitalen i Freja ville efter udvidelsen udgøre 10,1 mill. kr.

Tabel 17. Oversigt over ejendomme som Freja pr. 1. juli 1998 overtog fra staten

6 af de 20 ejendomme var bogført med 0 kr. i statsregnskabet. De 6 ejendomme fordelte sig med 2 på Forsvarsministeriet, 2 på By- og Boligministeriet, 1 på Forskningsministeriet og 1 på Miljø- og Energiministeriet.

Der forelå kun offentlig ejendomsvurdering for 13 af de i alt 20 ejendomme. Den offentlige ejendomsvurdering for de 13 ejendomme var på 52,6 mill. kr., medens markedsværdien udgjorde 35,7 mill. kr.

Markedsværdien af de 7 ejendomme uden offentlig ejendomsvurdering var på ÷32,3 mill. kr.

Ejendommene var beliggende forskellige steder i landet og omfattede især tidligere militære anlæg og installationer. Ansættelsen af markedsprisen på ejendommene var sket ved en sagkyndig og uafhængig vurdering.

319. En af de 11 ejendomme, som havde tilhørt Forsvarsministeriet, var ejendommen Margretheholm. Ejendommen var registreret som affaldsdepot, og dele af grundarealet anvendtes som midlertidigt depot for forurenet jord fra Holmen, og det er hensigten, at der skal etableres et permanent specialdepot for tungmetalforurenet jord fra Holmen. Det blev endvidere forudsat, at der på Margretheholm i en periode på 6-8 år skulle foretages en jordrensning. Markedsværdien af denne ejendom var på ÷36 mill. kr.

På trods af registreringen som affaldsdepot ville ejendommen blive søgt afhændet, selv om det kunne vise sig særdeles vanskeligt at finde købere, som havde tilladelse til at eje og drive specialdepoter. Som hovedregel blev der kun givet tilladelse til offentlige myndigheder, men Freja forventedes også at kunne opnå en sådan dispensation fra Miljøkontrollen i Københavns Kommune. I det tilfælde, at Freja ikke opnåede den nævnte dispensation fra Miljøkontrollen, ville Margretheholm ikke blive indskudt i Freja. Vurderingsprisen for indskuddet af ejendomme bliver herefter 36 mill. kr. større. Dette provenu vil blive overført til staten som stiftertilgodehavende.

320. Forsvarsministeriet har oplyst, at det findes uhensigtsmæssigt, at der ofte hengår længere perioder mellem, at en ejendom rømmes, og at den overdrages til Freja, idet der derved påføres de afhændende myndigheder uhensigtsmæssigt store liggeomkostninger. En væsentlig årsag hertil er, at overdragelsen af ejendomme hidtil er sket i større puljer ved aktstykke. Der synes som følge heraf at være behov for indførelse af en mere fleksibel ordning, hvorved overdragelse af ejendomme kan finde sted løbende, efterhånden som statens anvendelse ophører.

Rigsrevisionen kan tilslutte sig Forsvarsministeriets bemærkninger og finder, at By- og Boligministeriet bør overveje en mere smidig ordning med løbende overførsel af ejendommene til Freja. Ganske vist overføres liggeomkostningerne hermed til Freja, men alt andet lige vil liggeperioden og dermed de samlede omkostninger reduceres, idet Frejas hovedopgave er at sælge ejendomme.

321. Frejas bestyrelse har på sit møde i august 1998 godkendt selskabets første halvårsregnskab for tiden 18. december 1997 - 30. juni 1998. Regnskabet, som ikke er revideret, udviser et underskud på 6,7 mill. kr. I periodens resultat indgår en negativ avance på 2,6 mill. kr. ved salg af ejendomme, og der er i alt solgt 13 mindre ejendomme til en samlet salgssum på 11 mill. kr.

Efter Rigsrevisionens opfattelse er det for tidligt at sige noget endeligt om Frejas succes, idet selskabet kun har været i drift i kort tid. Halvårsregnskabet tal giver ikke regnskabslæseren et tilstrækkeligt grundlag for prognoser om den fremtidige udvikling.

Frejas bestyrelse giver i deres første halvårsrapport udtryk for, at der er knyttet en betydelig usikkerhed til forventningen til selskabets årsresultat. Selskabet er inde i sit første driftsår, og der er den 1. juli 1998 indskudt yderligere 20 ejendomme i selskabet. Inden regnskabsårets udgang vil selskabet have gennemgået samtlige ejendomme med henblik på en vurdering af, om forudsætningerne ved overdragelserne er opfyldt. Endvidere skal Freja i forbindelse med årsafslutningen foretage en revurdering af hensættelserne til miljø og til liggetider. Under forudsætning af, at de nævnte forhold ikke væsentligt påvirker resultatet, og såfremt der ikke skal ske nedskrivning af ejendomsværdier som følge af ændrede planforudsætninger, forventer bestyrelsen et overskud før skat for hele regnskabsåret på ca. 30 mill. kr.

By- og Boligministeriet bør efter Rigsrevisionens opfattelse overveje en mere smidig ordning med løbende overførsel af ejendomme til Freja.

I den første tid har bestyrelse og direktion opbygget Frejas organisation og tilrettelagt salgsarbejdet og den økonomiske styring, samtidig med at selskabet i perioden 1. januar 1998 – 1. juli 1998 i alt har overtaget 85 statslige ejendomme til en markedsværdi på i alt ca. 550 mill. kr. med henblik på videresalg til tredjemand med størst muligt provenu.

322. Registret over ubenyttede ejendomme er senest omtalt i Rigsrevisionens notat af 21. maj 1997, jf. Endelig betænkning over statsregnskabet for 1995, s. 15-18. Notatet beskrev den fortsatte udvikling i sagen om effektiviseringen af den statslige ejendomsforvaltning (Beretning nr. 9/1988). Det fremgik bl.a. af notatet, at registret var blevet en del af informations- og forvaltningssystemet EJDINFO, men at registret som den øvrige del af EJDINFO ikke havde fået den tilsigtede virkning. Rigsrevisionen gav udtryk for den opfattelse, at Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære af 27. februar 1990 om Det centrale register over ubenyttede ejendomme pålagde de statslige styrelser en indberetningspligt til denne del af EJDINFO-systemet, ligesom cirkulæret gav Bygge- og Boligstyrelsen en ret og pligt til at påtale manglende indrapportering. Det blev fremhævet i notatet, at Rigsrevisionen ville inddrage registret i undersøgelsen om statens køb og salg af fast ejendom.

Statsrevisorerne påtalte i Endelig betænkning 1995, at boligministeren mere end 7 år efter beretningen om statens ejendomsforvaltning, stadig ikke havde et brugbart system, der effektivt kunne styre og kontrollere administrationen af de statslige ejendomme.

Statsrevisorerne forventede, at Rigsrevisionen medtog registret over ubenyttede ejendomme samt dele af EJDINFO i undersøgelsen om statens køb og salg af fast ejendom.

323. I undersøgelsen har der alene været fokuseret på registret, og hvorledes dette fungerer i forhold til det regelsæt, der er gældende for statens omsætning af fast ejendom, herunder antallet af registreringer i undersøgelsesperioden samt antal forespørgsler. I pkt. 324-325 omtales baggrunden for oprettelsen af registret og i pkt. 326-327 redegøres for Rigsrevisionens gennemgang af registret. I pkt. 328 omtales den videre udvikling i By- og Boligministeriets nye informationssystem (Statens Ejendomsinformationssystem) siden Rigsrevisionens notat af 21. maj 1997.

324. Med henblik på at sikre en effektiv udnyttelse af den statslige ejendomsmasse blev med virkning fra 1. august 1978 i Kongeriget Danmark Hypotekbank og Finansforvaltning (Hypotekbanken) etableret et centralt register med oplysning om statens ubenyttede ejendomme. Pr. 1. januar 1986 blev registret overført fra Hypotekbanken til Bygge- og Boligstyrelsen under det daværende Boligministeriums ressort.

325. Bygge- og Boligstyrelsen har udstedt cirkulære nr. 29 af 27. februar 1990 til samtlige ministerier om Det centrale register over statens ubenyttede ejendomme. Registret skal tjene statsstyrelsernes ejendomsforvaltning, så ejendomme kan overdrages til andet statsligt formål, udlejes eller afhændes snarest, efter at de ikke længere benyttes til hidtidigt formål. Endvidere skal registret tjene den statslige ejendomsplanlægning og danne grundlag for en art ejendomsmæglerfunktion statsstyrelserne imellem om ledig ejendom samt give overblik over bestanden af ubenyttede ejendomme til brug for den samlede statslige lokaleplanlægning. Registret er en del af informations- og forvaltningssystemet for den statslige ejendomsforvaltning EJDINFO, der er etableret som et led i det pågående arbejde med at effektivisere den statslige ejendomsforvaltning og lokaleforsyning.

Cirkulæret omfatter ejendom, som staten ejer eller lejer. Uden for cirkulæret falder ejendom tilhørende selskaber, hvori staten besidder aktier eller anden kapital.

Så snart en statsstyrelse kan forudse, at lejet eller ejet ejendom må forventes ikke længere at skulle benyttes til hidtidigt formål, skal styrelsen foretage indberetning herom til Bygge- og Boligstyrelsen. Denne regel fremgår tillige af BV, pkt. 21.32.8.

Desuden skal ejendom, der er ubenyttet ved cirkulærets ikrafttræden (1. marts 1990), indberettes.

Såfremt det er besluttet, at en ejendom skal afhændes eller anvendes til et bestemt formål snarest efter ophøret af hidtidig anvendelse, skal indberetningen kun foretages, hvis beslutningen ikke gennemføres.

Der skal foretages fornyet indberetning vedrørende en allerede registreret ejendom, hvis forholdene er væsentligt ændret, eller når der er truffet beslutning om, at en registreret ejendom skal afhændes, udlejes eller ikke længere kan anses for ubenyttet.

På Bygge- og Boligstyrelsens forespørgsel skal statsstyrelsen attestere, at registrets oplysninger er korrekte.

Forinden en statsstyrelse køber eller lejer ejendom, skal styrelsen i registret undersøge, om der findes ubenyttet ejendom, som eventuelt kan anvendes til formålet. Er dette tilfældet, foregår videre forhandlinger mellem de berørte parter.

I aktstykker om køb og salg af fast ejendom skal resultatet af undersøgelsen i registret anføres.

Cirkulæret vedrører alene registrering af ubenyttede ejendomme og regulerer således ikke styrelsernes adgang til at besidde ubenyttede ejendomme eller indeholder frister for afhændelse af ubenyttet ejendom.

326. I perioden 1990-1997 har der i alt været registreret 187 ejendomme i registret. Registreringerne fordeler sig med 22 ejendomme som ikke længere er benyttet, 13 ejendomme som er udlejet, 80 ejendomme som er solgt og 72 ejendomme som ønskes solgt eller udlejet. Bygge- og Boligstyrelsen ajourfører kun registret på grundlag af indberetninger fra institutionerne og foretager søgning i registret efter konkret henvendelse. Administrationen af registret omfatter således ikke en kontrol af, om institutionerne overholder deres indberetningspligt. De enkelte ejendomsforvaltende ministerier har selv ansvaret for deres forvaltning, og det er derfor Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at man ikke har kompetence til at kontrollere systemets brug. Denne praksis og Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, som Rigsrevisionen imidlertid ikke deler, har medvirket til, at registret ikke har fungeret som forudsat.

327. En gennemgang af registret viser, at det kun har været anvendt i meget begrænset omfang. I tabel 18 vises fordelingen af indberetninger/ændringer og forespørgsler til registret i perioden 1991-1997:

Tabel 18. Antal indberetninger og forespørgsler til Ejendomsregistret

Rigsrevisionens gennemgang af konkrete ejendomshandler har vist, at ministerierne i flere tilfælde ikke har overholdt forpligtelsen til at foretage registrering af ubenyttet ejendom i registret, ligesom det i flere tilfælde er konstateret, at ministerierne ikke har rettet henvendelse til registret forinden endelig aftale om køb af fast ejendom er indgået. Endvidere er det konstateret, at der i flere tilfælde i aktstykkeansøgningerne har manglet oplysning om henvendelse til registret.

Når registret ikke afspejler de faktiske forhold, og når statsstyrelserne ikke benytter registret, bliver statens erhvervelse og afhændelse af fast ejendom ukoordineret.

328. By- og Boligministeriet orienterede i januar 1998 Rigsrevisionen om, at ministeriet med henblik på at effektivisere forvaltningen af statens ejendomme ønskede at sætte et nyt informationssystem – Statens Ejendomsinformationssystem – i drift ultimo 1998. Systemet skal indeholde oplysninger om den samlede ejede og lejede ejendomsmasse pr. ultimo 1998. Informationssystemet vil blive administreret med baggrund i et nyt cirkulære om informationssystem for statens ejendomsforvaltning.

Ifølge By- og Boligministeriets oplysninger er baggrunden for etableringen af det nye system primært Rigsrevisionens og statsrevisorernes kritik af den manglende effektivitet i statens ejendomsforvaltning og af det hidtil benyttede informations- og forvaltningssystem for statens ejendomme (EJDINFO).

By- og Boligministeriet forventer med ibrugtagning af det nye system at styrke rammerne for en effektiv samlet statslig ejendomsforvaltning, som vil kunne lette de enkelte myndigheders indberetningsarbejde og forbedre adgangen til oplysninger i informationssystemet, herunder specielt oplysninger om ubenyttede ejendomme.

Det nye informationssystem vil blive opbygget på en internetløsning, hvor den enkelte ejendomsforvalter med password vil kunne benytte systemet. By- og Boligministeriet forventer med dette mere brugervenlige og lettere tilgængelige informationssystem at kunne sikre de decentrale ejendomsforvaltningers opbakning til systemet.

Dette vil efter Rigsrevisionens opfattelse også være en afgørende forudsætning for det nye systems succes.

I informationssystemet vil der blive adgang til oplysninger om ejendomme der er eller som forventes at blive ledige. De enkelte ejendomsforvaltere får mulighed for at orientere sig om hvornår, hvor og hvilke ejendomme, der er eller bliver ledige. Tilsvarende vil ejendomsforvaltningerne på et tidligt tidspunkt kunne give oplysninger videre til en bredere kreds om, at der vil blive frigjort lejemål eller ejendomme. Herved får parterne på et tidligt tidspunkt mulighed for at afhænde eller erhverve ejendomme eller lejemål, som modsvarer de enkelte institutioners eller styrelsers behov for lokaler mv.

Informationssystemet vil på baggrund af ejendommes matrikelnr., ejendomsnr., adresse og øvrige relaterede nøgler kunne hente tilhørende oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), Ejendomsstamregistret og Matrikelregistret. Omfanget af indberettede data vil derved blive begrænset til et minimum.

For at forenkle brugen af systemet vil der for de decentrale ejendomsforvaltere alene være adgang til samtlige oplysninger om egne ejendomme. Derudover vil der kunne blive skabt adgang til visse statistiske oplysninger for alle ejendomme. Alle oplysninger indhentet fra systemet vil kunne indgå i myndighedens egen forvaltning/anvendelse af data og herved efter ministeriets opfattelse kunne danne grundlag for en forbedret ejendomsforvaltning.

Der vil i informationssystemet tillige være mulighed for på frivillig basis at indberette nøgletal. På længere sigt vil denne indberetning blive gjort obligatorisk.

I forhold til det tidligere system EJDINFO bliver opfølgningen på det nye systems oplysninger og validitet præciseret og strammet ved, at systemets oplysninger skal afstemmes med de decentrale ejendomsforvalteres ejendomsoplysninger en gang årligt. Den decentrale ejendomsforvalter vil kunne indberette eventuelle rettelser elektronisk, og der vil desuden ske en kontrol af ejendomme, der i systemet har stået angivet som ubenyttet i mere end 6 måneder.

By- og Boligministeriet bliver myndighed for informationssystemet, og administrationen og den daglige drift forventes varetaget af Slots- og Ejendomsstyrelsen.

Administrator af systemet (Slots- og Ejendomsstyrelsen) vil ikke få sanktionsmuligheder over for ejendomsforvaltninger, der ikke indberetter som forudsat. Ansvaret for manglende eller forkerte indberetninger til systemet påhviler i sidste instans den pågældende minister. For at give ministeren det fornødne grundlag til at reagere i sådanne situationer, bør administrator af systemet ved den årlige kontrol af oplysningerne orientere det pågældende departement, såfremt en under det pågældende ressortministerium decentral ejendomsforvalter ikke indrapporterer til systemet som forudsat.

By- og Boligministeriet har oplyst, at man vil overveje at indarbejde regler for en sådan rapportering i de administrative forskrifter for Statens Ejendomsinformationssystem.

Cirkulæreudkast vedrørende Statens Ejendomsinformationssystem har været til høring i alle ministerier, hos parterne i Samordningsudvalget for den statslige ejendomsforvaltning og hos Rigsrevisionen.

Ministeriet har oplyst, at man på grundlag af høringssvarene i foråret 1998 påbegyndte udarbejdelsen af udbudsmateriale for systembygningen af Statens Ejendomsinformationssystem, eftersom den forventede udgift til systemopbygning var over mindstebeløbet for afholdelse af EU-udbud. I en prækvalifikationsrunde blev 6 ud af 22 firmaer udvalgt til at afgive tilbud på systemet. Primo juli 1998 fik de 6 tilbudsgivere det færdige udbudsmateriale og den 1. september 1998 modtog ministeriet 6 konditionsmæssige tilbud. Efter afholdelse af afklarende møder hos samtlige tilbudsgivere blev der ultimo september 1998 truffet beslutning om valg af leverandør. Den valgte leverandør har tilbudt en teknisk løsning, der overholder By- og Boligministeriets krav til systemet og har samtidig ifølge ministeriet dokumenteret en tidsplan, der på tilfredsstillende vis sandsynliggør, at ministeriet vil få systemet overdraget til test og overtagelsesprøve den 1. marts 1999. Systemet vil herefter ifølge ministeriets oplysninger kunne sættes i officiel drift den 1. april 1999.

Det er Rigsrevisionens vurdering, at administrators manglende sanktionsmuligheder over for ejendomsforvaltninger, der ikke indrapporterer som forudsat, bør medføre, at administrator ved den årlige kontrol af systemets oplysninger orienterer det pågældende departement, såfremt der under ressortministeriet ikke indrapporteres til systemet som forudsat.

By- og Boligministeriet vil overveje at indarbejde regler for en sådan rapportering i de administrative forskrifter for systemet.

Rigsrevisionen, den 17. november 1998

Henrik Otbo

/Hans Goltermann

Denne beretning er undergivet rigsrevisorlovens regler om en efterfølgende redegørelse fra ministre og rigsrevisors bemærkninger hertil. Statsrevisorernes endelige stillingtagen vil finde sted i forbindelse med afgivelsen til Folketinget af den endelige betænkning over statsregnskabet.

Statens køb af bygninger i perioden 1991-1997 fordelt på ministerier

Statens salg af jord i perioden 1991-1997 fordelt på ministerier

Statens salg af bygninger i perioden 1991-1997 fordelt på ministerier