L 57 (som fremsat): Forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri.

til

§ 1. Med henblik på at fremme byggeriet af private udlejningslejligheder giver økonomi- og erhvervsministeren i årene 2003-2007 efter ansøgning tilsagn om andel i en årlig investeringsramme på 1,0 mia. kr. til opførelse af byggeri, som udelukkende indeholder lejligheder, der er bestemt til udlejning til helårsbeboelse, jf. dog stk. 5, med henblik på opnåelse af ret til at foretage skattemæssigt fradrag, jf. § 5 b i lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. og § 8 R i ligningsloven.

Stk. 2. Anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal for den enkelte beboelseslejlighed opdeles i en grundpris pr. m² bruttoetageareal og den resterende del af anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal. Grundprisen omfatter grundens købesum, omregnet til kontantpris ved, at den kontante del af købesummen lægges sammen med kursværdien af grundens gældsposter på anskaffelsestidspunktet, samt udgifter til byggemodning, jordbundsundersøgelser, ekstrafundering og pilotering, fjernelse af forurenet jord, stikledninger til vand, el og kloak, anlæg af interne veje og andre interne arealer, renter af grundkøbesummen og skatter for grunden frem til byggeriets påbegyndelse. Grundprisen pr. m² bruttoetageareal, den resterende del af anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal og den samlede anskaffelsessum for den enkelte lejlighed må ikke overstige følgende beløbsgrænser, jf. dog stk. 9:

Stk. 3. Der kan kun opnås tilsagn, hvis det enkelte byggeri indeholder mindst 15 beboelseslejligheder, jf. dog stk. 10. Opnås der tilsagn om andel i investeringsrammen, er ansøgeren forpligtet til at frafalde allerede opnåede tilsagn om støtte efter anden lovgivning til byggeriet og trække ansøgninger om sådan støtte tilbage. Tilsagn om andel i investeringsrammen kan ikke overdrages.

Stk. 4. Tilsagnsmodtageren skal lade tinglyse deklaration på de ejendomme, der skal udlejes, om at lejlighederne skal udlejes til helårsbeboelse fra første ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen til den udlejede del af byggeriet, samt at der i 10 år fra samme tidspunkt ikke må opkræves lejeforhøjelse for forbedringer af de enkelte lejligheder eller af den samlede ejendom, medmindre lejen kræves forhøjet som følge af forbedringer, der er påbudt efter anden lov, der er trådt i kraft efter ibrugtagningen. Deklarationen skal tinglyses med prioritet forud for al pantegæld i ejendommen. Påtaleberettiget efter deklarationen er kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen ligger.

Stk. 5. For byggerier, der er omfattet af § 6 a, stk. 5, i lov om forsikringsvirksomhed eller § 6, stk. 2, i lov om tilsyn med firmapensionskasser, kan der kun opnås andel i investeringsrammen for den del af byggeriet, der er bestemt til udlejning. Denne del skal indeholde mindst 15 beboelseslejligheder, jf. dog stk. 10.

Stk. 6. Den årlige investeringsramme opdeles i 2 lige store puljer. Hver pulje fordeles én gang årligt. Tilsagn om andel i investeringsrammen meddeles efter ansøgning.

Stk. 7. Fordeling af investeringsrammen sker efter følgende principper:

Stk. 8. Tilsagn bortfalder, hvis betingelserne for at opnå ret til at foretage skattemæssigt fradrag ikke er opfyldt. Sådanne tilsagn, uudnyttede rammeandele samt frafaldne tilsagn anses for uudnyttet investeringsramme og overføres til fordeling ved den følgende tildeling af rammeandele. Uudnyttet investeringsramme ved udgangen af et finansår videreføres til følgende finansår inden for perioden 2003-2007.

Stk. 9. De i stk. 2, anførte beløb er opgjort i 2003-niveau og reguleres, hvert af årene 2004-2007, den 1. januar efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Indeksreguleringen vedrører alene nye tilsagn meddelt på baggrund af ansøgninger modtaget i det pågældende kalenderår. Beløbene vedrørende grundpriser og resterende del af anskaffelsessummer pr. m² bruttoetageareal afrundes til nærmeste kronebeløb, der er deleligt med 100. Anskaffelsessummer pr. lejlighed afrundes til nærmeste kronebeløb, der er deleligt med 1.000.

Stk. 10. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om administrationen af ordningen. Økonomi- og erhvervsministeren kan meddele dispensation fra bestemmelsen i stk. 3, om at det enkelte byggeri skal indeholde mindst 15 beboelseslejligheder.

Stk. 11. Henlægger økonomi- og erhvervsministeren sine beføjelser efter denne lov til Erhvervs- og Boligstyrelsen, kan ministeren fastsætte regler om klageadgang, herunder at klagen ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed, jf. dog stk. 12.

Stk. 12. Henlægger ministeren sine beføjelser efter § 1, stk. 1, 3, 5 og 8, til Erhvervs- og Boligstyrelsen, kan Erhvervs- og Boligstyrelsens afgørelser efter disse regler indbringes for Erhvervsankenævnet senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. Klager over afgørelser truffet efter § 1, stk. 1, 3, 5 og 8, har ikke opsættende virkning.

§ 2. Kommunalbestyrelsen kan frafalde krav på betaling af frikøb af en ejendom, hvorpå der er tinglyst en tilbagekøbsklausul for kommunen, og på betaling af tillægskøbesum, der er tinglyst som servitut på en ejendom, i forbindelse med ejerens beslutning om indretning af tagboliger.

§ 3. Reglerne om tilbudspligt i kapitel XVI i lov om leje gælder ikke for ejendomme, der har opnået tilsagn om andel i investeringsrammen efter § 1, i de første 20 år fra første ibrugtagning, efter at bygherren har opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen til byggeriet.

§ 4. Med bøde straffes den ejer, som i strid med reglerne i § 1, stk. 4, undlader at udleje lejlighederne i overensstemmelse med den tinglyste deklaration eller i strid med deklarationen opkræver lejeforhøjelse for forbedringer. Undtaget er dog boliger, der bebos af andelshavere, hvis ejendommen mindst 20 år efter ibrugtagning efter udstedelse af ibrugtagningstilladelse i henhold til byggelovgivningen er erhvervet af en af lejerne dannet andelsboligforening efter reglerne om tilbudspligt i kapitel XVI i lov om leje.

Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 5. Loven træder i kraft 1. januar 2003.

Stk. 2. Der kan ikke opnås tilsagn om andel i investeringsramme til byggeri, hvortil der er givet byggetilladelse før 1. januar 2003.

Stk. 3. Nyindretning af boliger i uudnyttede tagetager, jf. § 9, i ejendomme, som fortsat er omfattet af overgangsordningen i henhold til § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, påvirker ikke udgangspunktet for overgangsforløbet for den enkelte ejendom efter ovennævnte overgangsordning.

§ 6. I lov om forsikringsvirksomhed, jf. lovbekendtgørelse nr. 645 af 5. august 2002, foretages følgende ændring:

1. I § 6 a indsættes som stk. 5 og 6:

»Stk. 5. Livsforsikringsselskaber kan opføre boligbyggeri med videresalg for øje, når der til byggeriet er opnået tilsagn om andel i investeringsrammen efter § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, og mindst halvdelen af beboelseslejlighederne udlejes til helårsbeboelse.

Stk. 6. Ved investeringer efter stk. 5 må den andel af beboelseslejligheder, der opføres med henblik på videresalg, ikke have en værdi, der overstiger 1 pct. af de forsikringsmæssige hensættelser.«

§ 7. I lov om tilsyn med firmapensionskasser, jf. lovbekendtgørelse nr. 659 af 7. august 2002, foretages følgende ændring:

1. I § 6 indsættes som stk. 2 og 3:

»Stk. 2. Firmapensionskasser kan opføre boligbyggeri med videresalg for øje, når der til byggeriet er opnået tilsagn om andel i investeringsrammen efter § 1 i lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, og mindst halvdelen af beboelseslejlighederne udlejes til helårsbeboelse.

Stk. 3. Ved investeringer efter stk. 2 må den andel af beboelseslejligheder, der opføres med henblik på videresalg, ikke have en værdi, der overstiger 1 pct. af de forsikringsmæssige hensættelser.«

§ 8. I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 347 af 14. maj 2001, som ændret ved § 2 i lov nr. 447 af 7. juni 2001 og § 2 i lov nr. 402 af 6. juni 2002 , foretages følgende ændringer:

1. I § 47, stk. 2, 2. pkt. ændres »stk. 3 og 4« til: »stk. 3-5«.

2. I § 53 indsættes efter stk. 4 som nyt stykke:

»Stk. 5. Endvidere kan §§ 47-52 fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det skal af lejeaftalen fremgå, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.«

Stk. 5 bliver herefter stk. 6.

3. I § 53, stk. 5, der bliver stk. 6, ændres »stk. 3 og 4« til: »stk. 3-5«.

4. I § 106 , nr. 6, ændres to steder »stk. 3 og 4« til: »stk. 3-5«.

§ 9. I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 348 af 14. maj 2001, som ændret ved § 3 i lov nr. 402 af 6. juni 2002, foretages følgende ændringer:

1. I § 15 a indsættes efter stk. 2 som nyt stk.:

»Stk. 3. Endvidere kan §§ 5-14 fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Bestemmelsen i § 11, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse på sådanne lejemål. Det skal af lejeaftalen fremgå, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.«

Stk. 3 og 4 bliver herefter stk. 4 og 5.

2. I § 15 a, stk. 3, der bliver stk. 4, ændres »stk. 1 og 2« til: »stk. 1-3«.

3. I § 15 a, stk. 4, der bliver stk. 5, ændres »stk. 1 eller 2« til: »stk. 1, 2 eller 3«.

4. I § 29 c indsættes efter 4. pkt.:

»2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.«

§ 10. I lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som ændret ved § 5 i lov nr. 1048 af 11. december 1996, § 6 i lov nr. 382 af 10. juni 1997 og § 8 i lov nr. 970 af 17. december 1997, foretages følgende ændring:

1. Efter § 7 indsættes:

»§ 7 a. Beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom træffes på generalforsamlingen ved, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal stemmer herfor.

Stk. 2. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter bestemmelsen i stk. 1 har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal, afholdes ny generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal.«

§ 11. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Regeringen vil styrke vækst, velfærd og fornyelse. Det gælder også på boligområdet. En rimelig bolig er vigtig for den enkeltes velfærd. Der skal være mulighed for et reelt valg mellem ejer- og lejeboliger.

Boligpolitikken skal også understøtte strategien for øget vækst og konkurrencedygtighed. Boligforsyningen er et vigtigt element i denne udvikling. Velfungerende byer med et varieret udbud af boliger giver gode muligheder for at bo og leve og tiltrækker derfor den arbejdskraft, der er nødvendig for virksomhedernes vækst.

Boligmarkedet har i mange år været præget af ubalancer. Det private udlejningsbyggeri har længe ligget på et alt for lavt niveau. Mens det private udlejningsbyggeri i 1970 udgjorde ca. 35 pct. af den samlede boligbestand, er andelen nu kun godt 18 pct.

Regeringen har derfor med sit udspil "Vækst og fornyelse på boligmarkedet" fra den 26. august 2002 og med aftalen af 15. oktober 2002 med Socialdemokraterne, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Kristeligt Folkeparti om flere og bedre boliger igangsat en samlet boligpolitisk indsats, der skal bidrage til at tilvejebringe en bedre balance på boligmarkedet. Der er enighed om en flerårig indsats for at skaffe flere boliger til unge, flere boliger til handicappede, flere private udlejningsboliger og flere almene boliger, herunder ældreboliger. Det er målet, at der i de kommende 5 år påbegyndes over 20.000 nye boliger årligt.

Der bygges ikke nok privat udlejningsbyggeri, og det, der er blevet bygget, har hovedsageligt været af luksusbetonet karakter. På trods af, at det siden udgangen af 1991 har været muligt at kræve markedsleje for nybyggeri af private udlejningsboliger, har det ikke været muligt for investorer at få et acceptabelt afkast ved at bygge i en standard, der henvender sig til en bredere del af befolkningen. For at få gang i byggeri af denne slags private udlejningsboliger, er det nødvendigt at skabe bedre økonomiske incitamenter for pensionsinstitutter og private investorer til at igangsætte byggeri. Forslaget indeholder derfor en række økonomiske initiativer, som samlet bevirker, at afkastet af de private og institutionelle investorers investering i større og solide byggeprojekter bliver konkurrencedygtigt i forhold til en tilsvarende investering i obligationer.

Der eksisterer i dag et betydeligt potentiale for indretning af tagboliger i eksisterende, centralt beliggende private udlejningsejendomme. Forslaget sigter derfor på at sikre en forbedring af de økonomiske vilkår for at indrette nye tagboliger i eksisterende udlejningsejendomme og herved øge udbuddet af private udlejningsboliger, hvor efterspørgslen er størst. Herudover tilsigter forslaget at lette beslutningsproceduren i forbindelse med indretning af tagboliger i ejerlejlighedsejendomme.

Det er regeringens vurdering, at de byggepolitiske initiativer, der er taget og vil blive taget til forbedring af effektiviteten og konkurrencen i byggeriet, på længere sigt vil gøre byggeriet billigere og dermed også gøre det private udlejningsbyggeri mere økonomisk rentabelt for pensionsinstitutter og andre investorer at opføre.

Samlet skønnes forslaget om en årlig investeringsramme på 1 mia. kr. i 5 år og om indretning af tagboliger i eksisterende udlejningsejendomme at medføre en forøgelse af udbuddet af private udlejningsboliger på 6.000-6.500.

Lovforslaget skal ses i sammenhæng med det samtidigt fremsatte forslag til lov om ændring af ligningsloven og lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v.

Lovforslaget omfatter en række elementer, der samlet set skal skabe grundlag for, at det bliver økonomisk attraktivt for såvel pensionsinstitutter som selskabsskattepligtige investorer at opføre private udlejningsboliger og indrette nye tagboliger. Pensionsinstitutter omfatter livsforsikringsselskaber, pensionskasser og firmapensionskasser.

Hovedelementerne er følgende:

Der bygges for få private udlejningsboliger. Dette beror især på, at rentabiliteten af investeringer i nyt udlejningsbyggeri til boligformål er for lav. Med henblik på at få gang i byggeriet af nye private udlejningslejligheder til husstande med almindelige indkomster foreslås det derfor at give pensionsinstitutter og skattepligtige efter selskabsskatteloven, ret til at foretage skattemæssige fradrag for hele anskaffelsessummen for nybyggede udlejningslejligheder ved opgørelsen af henholdsvis beskatningsgrundlaget og den skattepligtige indkomst. Afkastet af byggeinvesteringen bliver dermed konkurrencedygtigt i forhold til kapitalanbringelse i obligationer.

Fradragsretten gives inden for en årlig investeringsramme på 1,0 mia. kr. i hvert af finansårene 2003-2007 og forventes at give et samlet skattemæssigt provenutab på 950 mill. kr. i perioden 2003-2009. Investeringsrammen sikrer, at den aktivitet, som forslaget medfører, holdes på et niveau, der er forsvarligt i forhold til såvel belastningen af statsfinanserne som aktiviteten i byggesektoren.

Retten til fradrag for hele anskaffelsessummen forpligter ikke bygherren til at beholde ejendommen. Ejendommen kan således godt sælges efter ibrugtagning. For at sikre den bedste udnyttelse af investeringsrammen kan fradragsretten imidlertid kun benyttes af den bygherre, der har fået tilsagn om andel i investeringsrammen. Specielt gælder det, at fradragsretten bortfalder, hvis overdragelsen sker, efter at der foreligger en ibrugtagningstilladelse, men før ejendommen er taget i brug.

Det er regeringens mål, at der opføres større og solide byggeprojekter. Der foreslås derfor en mindstegrænse for det enkelte byggeris størrelse på 15 lejligheder. Det foreslås dog, at ministeren bemyndiges til at dispensere fra nævnte antal i tilfælde, hvor særlige forhold taler herfor.

For at målrette støtten mod lejligheder, hvis anskaffelsespris muliggør, at de kan lejes ud til en leje, der kan betales af en bredere del af befolkningen, fastsættes der begrænsninger i størrelsen af anskaffelsessummen for lejlighederne. Der er imidlertid betydelige geografiske forskelle i grundpriserne, som især ligger højt i de centrale dele af hovedstadsområdet. For at dette ikke skal medføre uhensigtsmæssige forskelle i det beløb, der er til rådighed for de øvrige byggeudgifter, sker der er geografisk differentiering af begrænsningerne i anskaffelsessummen.

Det enkelte projekt skal holdes inden for flere beløbsgrænser for at kunne opnå skattefradrag for anskaffelsessummen, nemlig et maksimum for størrelsen af grundprisen pr. m² bruttoetageareal, et maksimum for størrelsen af den resterende del af anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal og et maksimum for størrelsen af den samlede anskaffelsessum (grund plus bygninger) for den enkelte lejlighed. Grænserne varierer efter kommunens beliggenhed som angivet nedenfor.

Kommunerne inddeles i 4 grupper, hvor den første består af alle kommuner i hovedstadsregionen undtagen kommuner i Frederiksborg og Roskilde amter med under 20.000 indbyggere pr. 1. juli 2002. Den næste gruppe består af kommuner i Frederiksborg og Roskilde amter med under 20.000 indbyggere pr. 1. juli 2002, mens den tredje består af Odense, Aalborg og Århus kommuner, og den sidste af landets øvrige kommuner.

Den maksimale grundpris pr. m² bruttoetageareal varierer mellem 3.500 kr. i hovedstadsregionen og 2.500 kr. i de mindre kommuner i provinsen, mens maksimum for anskaffelsessummen ekskl. grundprisen pr. m² bruttoetageareal tilsvarende varierer mellem 13.500 kr. og 10.500 kr. Den maksimale anskaffelsessum pr. lejlighed varierer mellem 1,8 mill. kr. og 1,38 mill.kr.

Med forslaget mindskes risikoen for støttespild ved, at der ikke med skattefradragsret opføres udlejningsbyggeri i en så høj standard, at det ville være blevet opført uanset fradragsretten.

For at sikre, at det nye byggeri er færdiggjort i en tidssvarende standard, og at der er mulighed for at udleje det til en leje, der kan betales af husstande med almindelige indkomster, må der ikke i 10 år efter ibrugtagningen opkræves lejeforhøjelser for forbedringer af ejendommen, medmindre forbedringerne er påbudt ved en lov, der er trådt i kraft, efter et ejendommen er taget i brug.

De maksimale anskaffelsessummer pr. m² bruttoetageareal og pr. lejlighed indeksreguleres én gang årligt. Indeksreguleringen skal sikre, at den forudsatte kvalitet af nybyggeriet ikke forringes ved, at den maksimale anskaffelsessum udhules af prisstigninger i den periode, ordningen løber. Der foretages ingen regulering af den maksimale anskaffelsessum i allerede givne tilsagn.

Det vil i samråd med de partier, der indgik aftalen af 15. oktober 2002 om flere og bedre boliger, blive vurderet, om de fastsatte beløbsgrænser for anskaffelsessummerne sikrer, at der bliver bygget nye lejeboliger til en pris, der kan betales af en bredere del af befolkningen. Såfremt det konstateres, at de fastsatte beløbsgrænser ikke fungerer hensigtsmæssigt, er aftalepartierne enige om at ændre beløbsgrænserne ved en ændring af loven.

Bygherren skal lade tinglyse en deklaration på de berørte ejendomme. Det skal fremgå af deklarationen, at lejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse og udlejes til dette formål, samt at der i 10 år fra tidspunktet for ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse til byggeriet, ikke må opkræves lejeforhøjelse for forbedringer, medmindre der er tale om forbedringer, der er påbudt efter anden lov, som er trådt i kraft efter ibrugtagningstidspunktet. For at hindre, at deklarationen vil kunne slettes som udækket på en tvangsauktion over ejendommen, skal deklarationen tinglyses med prioritetsstilling forud for al gæld i ejendommen. Det er kommunalbestyrelsen i beliggenhedskommunen, der er påtaleberettiget efter deklarationen.

Tinglysningen indebærer, at såvel kravet om udlejning til helårsbeboelse som kravet om, at der ikke i en 10-årig periode må opkræves lejeforhøjelse for forbedringer, vil gælde, uanset om ejendommen overdrages til anden ejer.

Ejeren af ejendommen er efter reglerne i lejelovens kapitel XVI som udgangspunkt forpligtet til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, hvis ejendommen ønskes afhændet. Disse regler skal ikke gælde for nybyggeri, der opføres med skattefradragsret, i de første 20 år, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse til byggeriet. Herved opnås der sikkerhed for, at lejlighederne er til rådighed for udlejning i mindst 20 år.

For nybyggeri omfattet af forslaget kan lejen fastsættes frit. Der gælder således samme regler for nybyggeri efter forslaget som for lejligheder i andre ejendomme, der er opført efter udgangen af 1991.

Forholdet mellem ejer og lejer i lejlighederne er reguleret af lejelovgivningen. Lejeren vil således eksempelvis ikke kunne opsiges som følge af, at ejendommen skifter ejer.

På et frit marked vil investorerne i nyt privat udlejningsbyggeri naturligt søge hen, hvor efterspørgselen er størst. Da der imidlertid er tale om en begrænset investeringsramme, opdeles den i to lige store puljer á 500 mill. kr., som fordeles to gange årligt.

For at sikre, at projekter fra alle dele af landet kan få andel i investeringsrammen, opdeles puljen ved den første årlige tildelingsrunde i to kvoter á 250 mill. kr., som reserveres til henholdsvis kommuner med mindst 90.000 indbyggere og andre kommuner. Inden for kvoterne fordeles tilsagn i den rækkefølge, hvori ansøgningerne modtages.

Ved den anden årlige ansøgningsrunde sker der ikke nogen opdeling af puljen. Puljen vil da bestå af dels 500 mill. kr. samt eventuelle uforbrugte dele af årets første pulje. Også her fordeles tilsagnene i den rækkefølge, hvori ansøgningerne modtages. Denne fordelingsmetode medfører, at rammespild i videst muligt omfang undgås.

Erhvervs- og Boligstyrelsen, som ordningen vil blive henlagt til, meddeler på grundlag af ansøgningen tilsagn med angivelse af, hvilke betingelser der skal iagttages for at opretholde tilsagnet, og hvilke betingelser der skal overholdes for at opnå skattefradragsret for byggeriets anskaffelsessum.

Hvis byggeriet overskrider den maksimale investeringsramme for projektet eller på anden måde er i strid med det opnåede tilsagn, bortfalder fradragsretten. Formålet herved er at sikre, at anskaffelsessummen holdes på et niveau, som gør det muligt at leje ud til en leje, som kan betales af en bredere befolkningsgruppe.

Tilsagnsmodtageren skal i forbindelse med gennemførelse af byggeriet iagttage bestemmelserne i lov nr. 450 af 7. juni 2001 om indhentning af tilbud i bygge- og anlægssektoren. Dette gælder dog ikke, hvis arbejdet udføres i eget regi, da tilbudsloven alene omfatter indgåelse af kontrakter.

Hvis den pågældende bygherre er et offentligretligt organ som eksempelvis ATP, finder EU´s udbudsregler (dvs. reglerne i bygge- og anlægsdirektivet) anvendelse. Hvis arbejderne overstiger tærskelværdien i dette direktiv, skal der således ske udbud efter EU-reglerne.

Udbudsreglerne har til formål at sikre konkurrencen i byggeriet. Der er intet til hinder for, at der inden for rammerne af disse regler etableres et forpligtende samarbejde mellem bygherren og de valgte entreprenører. Der kan i den forbindelse henvises til reglerne om partnering i bekendtgørelsen om indhentning af tilbud i bygge- og anlægssektoren og til de særlige regler om gentagelsesarbejder (når arbejdet en gang har været udbudt).

Den pågældende bygherre, der får tilsagn om et skattefradrag, vil ikke være omfattet af begrænsningerne vedrørende brug af underhåndsbud i bekendtgørelsens § 13, men vil frit kunne vælge denne udbudsform.

Med den omtalte fleksibilitet vil forpligtelsen til at overholde udbudsreglerne ikke indebære nogen urimelig byrde.

Uudnyttede dele af investeringsrammen, tilsagn, som ansøgeren frafalder, og bortfaldne tilsagn, herunder tilsagn, der er faldet bort som følge af, at betingelserne for at opnå skattefradragsret ikke er opfyldt, anses i forslaget for uudnyttet investeringsramme, der kan overføres til fordeling ved den næste ansøgningsrunde. Uudnyttet investeringsramme kan endvidere overføres fra ét finansår til følgende finansår i 2003-2007. Bortfaldne og frafaldne tilsagn kan således inden for perioden anvendes til nye tilsagn om andel i investeringsrammen.

Fradragsretten er betinget af, at den skattepligtige har fået tilsagn fra økonomi- og erhvervsministeren om andel i investeringsrammen og gennemfører byggeriet på de i tilsagnet anførte vilkår.

Herudover foreslås det, at der skal gælde følgende betingelser for at få skattefradragsret:

Er betingelserne for skattemæssig fradragsret opfyldt på tidspunktet for ibrugtagning, efter at ibrugtagningstilladelse foreligger, gælder fradragsretten ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvor ejendommen tages i brug, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen.

Selve fradragsretten og betingelserne herfor gennemføres ved den oven for nævnte ændring af ligningsloven og pensionsafkastbeskatningsloven, jf. det samtidigt fremsatte forslag til ændring af disse love.

I henhold til § 6, stk. 1, i lov om forsikringsvirksomhed, må forsikringsselskaber, herunder livsforsikringsselskaber og pensionskasser, ikke opføre ejendomme med henblik på salg. Dette forbud er modificeret i lovens § 6, stk. 3, idet forsikringsselskaber efter denne bestemmelse kan opføre ejendomme med henblik på salg, hvis det sker i samarbejde med andre virksomheder, der ikke har direkte eller indirekte indflydelse på virksomheden, virksomheden ikke drives i samarbejde med en anden finansiel virksomhed, der indgår i koncern- eller administrationsfællesskab med forsikringsselskabet, og virksomheden i øvrigt udøves i et andet selskab end forsikringsselskabet.

De tilsvarende bestemmelser for firmapensionskasser findes i §§ 5 og 6 i lov om tilsyn med firmapensionskasser.

For yderligere at styrke livsforsikringsselskabers og pensionskassers incitament til at opføre udlejningsbyggeri, foreslås det at give disse investorer mulighed for i et vist omfang at opføre lejligheder med henblik på salg. Disse virksomheder skal således kunne opføre private udlejningsejendomme, hvor indtil halvdelen af lejlighederne kan sælges som ejerlejligheder, uden at disse forinden har været lejet ud. Ejendommen skal omfatte mindst 15 lejligheder, der permanent skal lejes ud til helårsbeboelse.

Initiativerne vedrørende indretning af tagboliger omfatter en indsats på tre områder. Der er for det første tale om at give bedre økonomiske muligheder for at indrette boliger i tagetager i private udlejningsejendomme og for det andet tale om at gøre det lettere i ejerlejlighedsejendomme at beslutte, at der skal indrettes nye boliger i tagetagen. Endelig gives der mulighed for, at en kommune kan frafalde krav på betaling af såvel frikøb af en ejendom med en kommunal hjemfaldspligt som betaling af tillægskøbesum, der er tinglyst som servitut på ejendommen, ved udnyttelse af en eksisterende tagetage til nye boliger.

Indretning af nye tagboliger kan både medføre arbejder vedrørende tagboligerne og den samlede ejendom. Indretning af tagboliger kræver som for andet byggeri byggetilladelse, jf. byggelovens § 2.

Nye tagboliger skal endvidere som andet nybyggeri leve op til dagens standarder og krav med hensyn til bl.a. indeklima, brandsikkerhed, lydforhold, tilgængelighed og komfort. For at gøre byggeriet tilgængeligt for bl.a. handicappede, ældre og andre gangbesværede stilles der krav om, at der skal installeres elevator, når der indrettes en bolig på ejendommens 2. sal eller derover.

Elevatorkravet må ikke i sig selv være til hinder for realiseringen af i øvrigt økonomisk bæredygtige tagboligprojekter. Kommunalbestyrelsens krav om installation af elevator kan betyde, at det ikke er økonomisk rentabelt at gennemføre et tagboligprojekt, og at projektet derfor helt opgives. Ved vurdering af konkrete projekter vedrørende indretning af nye tagboliger bør kommunalbestyrelsen være opmærksom herpå.

Kommunalbestyrelsen har efter de gældende regler adgang til at se bort fra elevatorkravet, hvis det ud fra en konkret vurdering skønnes, at installation af elevator ikke byggeteknisk kan realiseres på en hensigtsmæssig måde inden for de eksisterende bygningsmæssige rammer og uden indgribende ændringer i bebyggelsen. Det bemærkes, at kommunalbestyrelsen ikke kan stille krav om, at der skal etableres elevatoradgang til tagboligerne via en påbygning til den eksisterende bebyggelse eller ved opførelse af et elevatortårn, når tagboligerne etableres uden andre større ombygninger af ejendommen.

Kommunalbestyrelsen har endvidere hjemmel til at dispensere fra alle de materielle krav i Bygningsreglement 1995, når den ikke herved tilsidesætter de hensyn, bestemmelserne skal sikre.

Det foreslås, at der indføres en ordning med fri husleje ved udlejning af nye tagboliger. Forslaget indebærer et væsentligt incitament for udlejere til at indrette nye boliger i uudnyttede tagetager, idet huslejens størrelse ved udlejning kan fastsættes frit efter parternes aftale uden at være omfattet af den gældende lejelovgivnings regler om huslejeregulering. Forslaget medfører, at den aftalte leje i lejeperioden kan reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter udviklingen i nettoprisindekset. Det skal fremgå af aftalen, hvilken reguleringsmåde der er valgt. Hermed sikres lejeren et overblik over den fremtidige udvikling i huslejen. Forslaget svarer til det, der gælder for beboelseslejligheder i ejendomme, som er taget i brug efter 1991, og for omdannede erhvervslejemål. Endelig foreslås det, at det af lejeaftalen skal fremgå, at lejeforholdet er omfattet af den foreslåede bestemmelse om, at lejen kan fastsættes frit.

Den foreslåede ordning får ingen betydning for huslejen i eksisterende lejeforhold, da ordningen alene foreslås indført for nyindrettede boliger i tagetager, som ikke allerede indeholder boliger.

Det foreslås endvidere, at det skal være lettere for ejerlejlighedsejerne i en ejerlejlighedsejendom at træffe beslutning om, at der skal indrettes nye boliger som ejerlejligheder i tagetagen.

I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, ejer ejerlejlighedsejerne i fællesskab grunden, fælles bestanddele af bygningen og tilbehør i forhold til deres individuelle fordelingstal. Det fælles ejerskab udøves gennem ejerforeningen.

Ejerlejlighedsejerne kan træffe fælles beslutninger vedrørende den samlede ejendom på generalforsamlingen. Normalt træffes beslutninger ud fra simpelt flertal på generalforsamlingen efter fordelingstal, men hvis der er tale om beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller salg af disse, kræves der et flertal på 2/3 efter såvel antal som efter fordelingstal. Samme flertal kræves til ændring af vedtægten for ejerforeningen.

Nogle beslutninger er dog af så vidtrækkende betydning, at der kræves enighed blandt alle ejerlejlighedsejere. Ved oprettelse af nye ejerlejligheder på fællesejendom overføres ejendomsret til andre, hvilket nødvendiggør en ændring af samtlige fordelingstal. Med overførsel af ejendomsret til nye ejere af lejligheder forrykkes indflydelsen i ejerforeningen tilsvarende.

En sådan beslutning kræver derfor efter de gældende regler samtykke fra alle ejerlejlighedsejere. Dette gælder, hvad enten det er ejerforeningen eller andre, der bekoster indretningen af de nye ejerlejligheder.

For at forbedre mulighederne for, at der kan indrettes tagboliger i ejerlejlighedsejendomme, er det foreslået, at beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom kan træffes på generalforsamlingen med kvalificeret flertal på 2/3 af de stemmeberettigede, svarende til det flertal, der kræves til vedtægtsændringer.

Forslaget medfører, at det, uanset de vedtægtsbestemmelser, der gælder for ejerforeningen, bliver muligt at træffe beslutning om indretning af tagboliger med 2/3 flertal blandt ejerlejlighedsejerne.

Ejerforeningen vil være bundet af aftaler, der inden beslutningen måtte være indgået med enten tredjemand eller et af foreningens medlemmer om benyttelse af lokaler i tagetagen. En sådan aftale kan således – på samme måde, som hvis beslutningen om indretningen af nye tagboliger var truffet med enstemmighed - være til hinder for en umiddelbar gennemførelse af beslutningen.

Endelig er det foreslået, at der gives kommunalbestyrelser hjemmel til at frafalde et krav på betaling frikøb af en ejendom, der er omfattet af kommunal hjemfaldspligt, og af tillægskøbesum, der er tinglyst på ejendommen.

Baggrunden for forslaget er, at der på en række ældre ejendomme er tinglyst servitutter om betaling af tillægskøbesum, såfremt bebyggelsens etageareal senere udvides. Forslaget har til hensigt at give kommunerne mulighed for at sikre, at kommunens krav på betaling af tillægskøbesum ikke bliver til hinder for, at der gennemføres i øvrigt rentable projekter om indretning af tagboliger.

Tilsvarende skal det være muligt for kommunen at undlade at kræve betaling for frikøb for en hjemfaldspligt, idet en hjemfaldspligt med kort restløbetid vil modvirke indretning af nye tagboliger.

Kommunen vil være omfattet af almindelige forvaltningsretlige grundsætninger ved sin administration af adgangen til at frafalde krav om betaling af frikøb for hjemfaldspligt og tillægskøbesum, herunder ligebehandling.

Med hensyn til de skatteprovenumæssige konsekvenser af den foreslåede skattefradragsret for boligbyggeri til udlejning henvises til bemærkningerne om økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige i det samtidigt fremsatte forslag til lov om ændring af ligningsloven og pensionsafkastbeskatningsloven.

Til brug for fordelingen af investeringsrammen vil der i Erhvervs- og Boligstyrelsens regi blive etableret et elektronisk indberetnings- og fordelingssystem. Det skønnes, at udgifterne hertil vil udgøre 3,0 mio. kr. i 2003.

Til administration af ordningen vil Erhvervs- og Boligstyrelsens driftsbevilling i hvert af årene 2003-2006 skulle forøges med 0,7 mio. kr., heraf 0,4 mio. kr. lønsum, svarende til 1 årsværk. Det bemærkes, at fordelingen af ramme vil ske to gange årligt i henhold til de kriterier, der fremgår af forslaget, og at der herudover vil være en vis løbende administration. Efter den initiale rammefordeling vil der utvivlsomt blive tale om et vist bortfald af tilsagn om andel i investeringsrammen, som skal fordeles på ny.

De samlede administrations- og etableringsudgifter vil i perioden 2003-2006 kunne afholdes af den på finanslovforslaget afsatte bevilling til fremme af privat udlejningsbyggeri m.v. Det samlede beløb overføres til Erhvervs- og Boligstyrelsens driftsbevilling.

Forslaget skønnes ikke at have nævneværdige administrative konsekvenser for kommunerne.

De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med de kommunale parter.

Med den forbedring af incitamenterne for pensionsinstitutter og andre private investorer til at opføre nye private udlejningsboliger, som lovforslaget samlet indebærer, jf. ad 1-3 ovenfor, forudsættes den foreslåede årlige investeringsramme på 1,0 mia. kr. i årene 2003-2007 udnyttet fuldt ud.

På den baggrund skønnes det, at der vil kunne opføres 7-800 boliger årligt i den 5-årige periode.

Der eksisterer et betydeligt potentiale for at indrette nye tagboliger i centralt beliggende private udlejningsejendomme, primært i hovedstadsområdet. Samtidig skønnes der at være en stor potentiel efterspørgsel efter sådanne boliger. På den baggrund skønnes det med betydelig usikkerhed, at der vil blive nyindrettet omkring 500 tagboliger om året.

Samlet skønnes lovforslaget at medføre et merbyggeri af private udlejningsboliger på omkring 1.250 boliger om året i 2003-2007.

Den forventede forøgelse af investeringerne i byggeriet vurderes under de aktuelle forventninger til aktivitetsniveauet ikke at føre til inflationsskabende flaskehalse i bygge- og anlægssektoren.

Med forslaget forventes investeringer i privat udlejningsbyggeri at blive et attraktivt forretningsområde for en langt bredere kreds af investorer, end tilfældet er i dag. Samtidig sker der en vis forøgelse af efterspørgslen efter ydelser fra udførende, rådgivende og finansielle virksomheder.

Lovforslaget har været forelagt Erhvervs- og Selskabsstyrelsens Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en vurdering af de administrative konsekvenser for erhvervslivet.

Der er blevet foretaget en undersøgelse blandt et mindre antal virksomheder i målgruppen for umiddelbart at vurdere forventningerne til lovforslagets administrative konsekvenser for erhvervslivet i forbindelse med opnåelse af skattefradragsretten. Undersøgelsen viste, at de adspurgte virksomheder ikke forventede væsentlige administrative byrder. Dette skyldtes, dels at kun få af de adspurgte virksomheder forventede, at de ville benytte sig af ordningen, dels at ansøgningen om tilsagn ikke blev betragtet som en administrativ byrde af virksomhederne.

Lovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Følgende parter er hørt over forslaget:

Advokatrådet, Arbejdsmarkedets Tillægspension, Bosam, Byggesocietetet, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Industri, Danske Entreprenører, Den Danske Dommerforening, Den Danske Skatteborgerforening, Ejendomsforeningen Danmark, Ejendomstænketanken, Finansministeriet, Finansrådet, Finanstilsynet, Foreningen af Firmapensionskasser, Foreningen Registrerede Revisorer, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Forsikring & Pension, Frederiksberg kommune, Husleje- og beboerklagenævnsforeningen, Indenrigs- og Sundhedsministeriet, InvesteringsForeningsRådet, Jydske Grundejerforeninger, Justitsministeriet, Kommunernes Landsforening, Konkurrencestyrelsen, Københavns Kommune, Lejernes Landsorganisation, Lønmodtagernes Dyrtidsfond, Præsidenten for Vestre Landsret, Realkreditrådet, Præsidenten for Østre Landsret, Skattechefforeningen, Skatteministeriet, Skatterevisorforeningen, Socialministeriet, Statsministeriet og Told- og Skattestyrelsen.

Det foreslås i stk. 1, at økonomi- og erhvervsministeren kan give selskabsskattepligtige og pensionsinstitutter tilsagn om andel i en årlig investeringsramme på 1 mia. kr. i årene 2003-2007 til nybyggeri af lejligheder til helårsbeboelse med den virkning, at disse investorer kan opnå fradrag for byggeriets anskaffelsessum ved opgørelsen af henholdsvis den skattepligtige indkomst og beskatningsgrundlaget. Forslaget indebærer, at den enkelte bygherre skal indsende ansøgning til Økonomi- og Erhvervsministeriet om andel i investeringsrammen. Betingelserne for at opnå skattefradrag fremgår af pensionsafkastbeskatningsloven og ligningsloven, jf. det samtidig med dette lovforslag fremsatte forslag til lov om ændring af disse love. Betingelserne er nærmere omtalt i de almindelige bemærkninger.

For at målrette støtten mod lejligheder, hvis anskaffelsespris muliggør, at de kan lejes ud til en leje, der kan betales af en bredere del af befolkningen, foreslås der i stk. 2 fastsat begrænsninger i størrelsen af lejlighedernes anskaffelsessum. Da der geografisk er betydelige forskelle på byggeudgifterne i de forskellige dele af landet, og da grundpriser og håndværkerudgifter i de forskellige dele af landet ligeledes er forskellige, forslås det, at den maksimale anskaffelsessum sammensættes af en maksimal grundpris pr. m² bruttoetageareal og et maksimum for den restende del af anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal, ligesom der fastsættes et maksimum for den samlede anskaffelsessum for den enkelte lejlighed.

Det foreslås, at den maksimale grundpris pr. m² bruttoetageareal, maksimum for den resterende del af anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal og maksimum for den samlede anskaffelsessum pr. lejlighed opgøres inkl. moms og anføres i loven for de fire kommunegrupper. Beløbene indeksreguleres efter den foreslåede bestemmelse i stk. 9.

Det foreslås, at grundprisen fastsættes efter de samme principper, som gælder for opgørelsen af grundprisen ved støtte til nye almene boliger.

I stk. 3 er foreslået, hvilke almindelige begrænsninger, der skal gælde for opnåelse af andel i den årlige investeringsramme.

Det er for det første en betingelse, at bygherren vil opføre et byggeri, der omfatter mindst 15 beboelseslejligheder. Økonomi- og erhvervsministeren kan dog efter den foreslåede bemyndigelse i stk. 10 dispensere fra antallet af boliger. Der skal være tale om et samlet byggeri, således at der ikke kan foretages en matrikulær opdeling af byggeriet efterfølgende. Dette udelukker ikke, at bebyggelsen kan opføres som række- eller kædehuse, når disse ikke kan udmatrikuleres særskilt, ligesom der vil være mulighed for at opdele byggeriet i ejerlejligheder.

For at undgå spild af den offentlige støtte i form af skattefradraget er det for det andet foreslået, at hvis ansøgeren får tilsagn om andel i investeringsrammen, skal ansøgeren frafalde tilsagn om støtte til det pågældende byggeri efter anden lovgivning, f.eks. nybyggeri efter bestemmelserne i lov om byfornyelse, som allerede er opnået. Endvidere skal ansøgeren trække sine eventuelle ansøgninger om sådan støtte tilbage. Det skal således ikke være muligt at kombinere flere støtteordninger til det samme byggeri.

Det foreslås for det tredje, at tilsagn om andel i investeringsrammen ikke kan overdrages.

I stk. 4 er det foreslået, at det pålægges tilsagnsmodtageren at sørge for, at der på de omfattede ejendomme bliver tinglyst en bestemmelse om, at lejlighederne permanent skal udlejes som helårsbeboelse fra det tidspunkt, hvor lejlighederne første gang tages i brug, efter at der er udstedt ibrugtagningstilladelse til byggeriet. Ved ibrugtagningstilladelse forstås den endelige ibrugtagningstilladelse. Ved første ibrugtagning forstås det tidspunkt, der i lejeaftalen er angivet som påbegyndelsen af lejeforholdet for den første lejer i nybyggeriet. Endvidere er det foreslået, at huslejeniveauet ikke som følge af forbedringer må øges i 10 år fra samme tidspunkt, som gælder for udlejning til helårsbeboelse. Udlejeren kan dog kræve lejen forhøjet som følge af forbedringer, der er påbudt ved anden lov, der er trådt i kraft, efter at den nye bygning lovligt er taget i brug.

Det er foreslået, at deklarationen skal tinglyses med prioritetsstilling forud for al gæld i ejendommen. Formålet med fortrinsstillingen er at sikre, at deklarationen er omfattet af retsplejelovens § 573, stk. 1, og derfor ikke kan slettes som udækket på en tvangsauktion over ejendommen. Såfremt ejendommen på tidspunktet for tinglysning er belånt, indebærer kravet om fortrinsstilling for deklarationen, at panthaverne skal give samtykke til, at deklarationen kan tinglyses med fortrinsstilling.

Det er kommunalbestyrelsen i beliggenhedskommunen, der er påtaleberettiget efter deklarationen. Kommunalbestyrelsen har som påtaleberettiget mulighed for at samordne rettigheden med sit almindelige tilsyn med boligbestanden i kommunen, herunder administrationen af bestemmelser om benyttelse af boliger, der gælder i kommunen efter kapitel VII i boligreguleringsloven.

Forslaget er generelt gældende for alle byggerier, der opnår andel i investeringsrammen efter stk. 1. Dog omfatter bestemmelsen ikke andelsboligerne i ejendomme, der overtages af lejerne efter reglerne i lejelovens kapitel XVI om tilbudspligt mindst 20 år efter ibrugtagningen af byggeriet, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen, jf. § 3.

Med bestemmelsen skabes der et retsgrundlag, der gør det muligt efter forslagets § 4 at retsforfølge bygherren, hvis denne stadig ejer ejendommen, eller en senere erhverver af ejendommen, hvis ejeren ikke sørger for, at der permanent stilles udlejningsboliger til rådighed til helårsbeboelse, samt at huslejeniveauet ikke ændres som følge af forbedringer i 10 år, medmindre der er tale om forbedringer, der er påbudt efter anden lov, der er trådt i kraft efter byggeriets lovlige ibrugtagning.

I stk. 5 er det foreslået, at det kun skal være den del af byggeriet, der udlejes til helårsbeboelse, som skal have andel i investeringsrammen. Den del af byggeriet, der ønskes solgt uden forudgående udlejning, kommer således ikke til at belaste investeringsrammen.

Ligesom det gælder for rene udlejningsejendomme, der får andel i investeringsrammen efter stk. 1, stilles der krav om, at den udlejede del af byggerier med både leje- og ejerboliger skal indeholde mindst 15 beboelseslejligheder. Formålet hermed er at få tilvejebragt så mange udlejningsboliger som muligt. Der kan dog efter stk. 10, dispenseres fra den nævnte mindstegrænse.

I stk. 6 er det foreslået, at den årlige investeringsramme opdeles i 2 lige store puljer, således at fordelingen af investeringsrammen sker ved 2 ansøgningsrunder pr. år, jf. bemærkningerne til stk. 7. Tilsagn om andel i investeringsrammen meddeles på baggrund af ansøgning. Alle selskabsskattepligtige og pensionsinstitutter kan ansøge om andel i investeringsrammen.

I stk. 7, foreslås det, hvilke kriterier der skal gælde for fordelingen af investeringsrammen.

For at sikre, at projekter fra alle dele af landet kan få andel i investeringsrammen, opdeles puljen efter stk. 6 ved den første årlige tildelingsrunde i 2 kvoter á 250 mill. kr. Kvoterne reserveres henholdsvis kommuner med mindst 90.000 indbyggere og øvrige kommuner. Fordelingen af tilsagn inden for hver enkelt kvote sker i den rækkefølge, hvori ansøgningerne til den pågældende kvote modtages.

Ved årets anden ansøgningsrunde foretages der ikke nogen opdeling af puljen i kvoter. Puljen vil her bestå af 500 mill. kr. samt den del af investeringsrammen, der ikke er fordelt eller er faldet tilbage efter første ansøgningsrunde. Fordelingen af tilsagn sker her ligeledes i den rækkefølge, hvori ansøgningerne modtages.

Fordelingsmetoden indebærer, at 25 pct. af den årlige investeringsramme forlods reserveres til projekter i landets 5 største kommuner henholdsvis andre kommuner. Den endelige fordeling af årets investeringsramme vil være afhængig af den geografiske fordeling af ansøgningerne, men fordelingsmetoden vil medføre, at spild af investeringsramme i videst muligt omfang undgås.

I stk. 8 er det foreslået, at tilsagn om andel i investeringsrammen skal bortfalde, hvis betingelserne for at opnå skattefradragsret ikke er opfyldt. Når det kan konstateres, at disse betingelser ikke er opfyldt, vil bortfaldet af tilsagnet medføre, at denne andel af investeringsrammen kan indgå i den ramme, der skal fordeles ved den førstkommende ansøgningsrunde.

Endvidere er det foreslået, at den del af investeringsrammen, som ikke måtte være anvendt i forbindelse med en ansøgningsrunde, overføres til den næste ansøgningsrunde. Tilsagn, der er bortfaldet som følge af, at betingelserne for at opnå skattemæssigt fradrag ikke er opfyldt, eller er frafaldet af ansøgeren, anses for uudnyttet investeringsramme og indgår ligeledes igen i investeringsrammen. Det samme gælder den del af et tilsagn, der ikke er udnyttet, fordi byggeriets anskaffelsessum bliver lavere end det ydede tilsagn om andel i investeringsrammen. Den del af investeringsrammen, som ikke er anvendt ved årets udgang, overføres til næste år indtil 2007. Formålet hermed er at sikre den bedst mulige udnyttelse af de afsatte midler.

Et tilsagn bortfalder i sin helhed, hvis betingelserne for skattemæssigt fradrag ikke er opfyldt. Det gælder også, selvom der er tale om en mindre overskridelse.

Én af betingelserne for at opnå skattemæssigt fradrag er, at ansøger skal have opnået byggetilladelse til byggeriet senest 9 måneder efter modtagelsen af tilsagn om andel i investeringsrammen. Som det fremgår af bemærkningerne til stk. 10, vil der blive fastsat regler om, at byggetilladelsen efterfølgende skal indsendes til Økonomi- og Erhvervsministeriet, med henblik på at det kan konstateres, om byggetilladelse er opnået. Hvis ikke tilsagnsmodtageren kan dokumentere at have opnået byggetilladelse efter byggelovgivningen til det pågældende byggeri, anses tilsagnet for bortfaldet.

Et tilsagn, der ikke udnyttes, f.eks. fordi bygherren ikke kan opnå en byggetilladelse, der gør det muligt at opføre et forudsat byggeri, eller ikke kan erhverve en bestemt byggegrund, anses ligeledes for bortfaldet, når ansøgeren meddeler Økonomi- og Erhvervsministeriet, at tilsagnet ikke vil blive udnyttet, eller når der ikke indsendes byggetilladelse.

Det foreslås i stk. 9, at de maksimale anskaffelsessummer i stk. 2 for henholdsvis grundprisen pr. m² bruttoetageareal, den resterende del af anskaffelsessummen pr. m² bruttoetageareal og anskaffelsessummen pr. lejlighed reguleres for at sikre ordningens fortsatte udnyttelse, hvis der skulle blive tale om stigende grundpriser og byggeomkostninger.

Det er angivet i stk. 2, hvilke udgifter der indgår i grundprisen. I den resterende del af anskaffelsessummen indgår både byggeomkostninger og andre omkostninger i forbindelse med byggeriet, herunder eksempelvis byggelånsrenter, tinglysningsudgifter og udgifter til indretning af parkeringspladser.

Reguleringen foreslås foretaget hvert af årene 2004-2007 den 1. januar efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.

Indeksreguleringen vedrører alene nye tilsagn meddelt på baggrund af ansøgninger modtaget i det pågældende kalenderår. Beløbene vedrørende grundpriser og resterende anskaffelsessum pr. m² bruttoetageareal afrundes til nærmeste kronebeløb, der er deleligt med 100, mens anskaffelsessummen pr. lejlighed afrundes til nærmeste kronebeløb, der er deleligt med 1.000.

I stk. 10 er der foreslået en bemyndigelse for økonomi- og erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler om ordningens administration, samt til at dispensere fra bestemmelsen om, at det enkelte byggeri skal indeholde mindst 15 lejligheder. Det er således hensigten, at der i en bekendtgørelse fastsættes nærmere regler om følgende:

Den årlige investeringsramme opdeles i 2 puljer, og der gennemføres årligt 2 ansøgningsrunder. Muligheden for at ansøge om andel i investeringsrammen annonceres i dagspressen og landsdækkende fagblade. Ansøgningskrav, vilkår og tildelingskriterier oplyses i annoncen.

Der udvikles et elektronisk ansøgningssystem, således at det bliver muligt at ansøge om tilsagn om andel i investeringsrammen elektronisk. Systemet vil blive søgt lagt ind under Erhvervsportalen, der forventes udbygget med en række elektroniske blanketter i løbet af 2003. Elektronisk ansøgning forudsætter, at ansøger er i besiddelse af en digital signatur. Hvis dette ikke er tilfældet, samt indtil systemet bliver etableret, indsendes ansøgninger skriftligt på en særskilt blanket med anbefalet brev.

Ansøger skal sammen med ansøgningen fremsende en erklæring, der er attesteret af en registreret eller en statsautoriseret revisor, hvor ansøgers finansielle og økonomiske formåen til gennemførelse af det ansøgte projekt dokumenteres. Søges der elektronisk, skal revisor som følge af kravet om dokumentation selv indsende den revisorattesterede erklæring.

Der udarbejdes skemaer til brug ved ansøgning om andel i investeringsrammen: et underskema pr. bygning og et samleskema vedrørende det samlede projekt indeholdende oplysning om:

Ansøgerens navn, CVR-nr. eller SE-.nr., kommune, hvor byggeriet skal opføres, antal lejligheder, samlet beboelsesareal – såfremt der er forskel på boligernes areal, skal anskaffelsessum og areal pr. bolig oplyses – forventet påbegyndelsestidspunkt, forventet ibrugtagningstidspunkt, forventet starthusleje og erklæring på tro og love om rigtigheden af de afgivne oplysninger.

Størrelsen af andelen i investeringsrammen udregnes på grundlag af de afgivne oplysninger om beliggenhedskommune, antal lejligheder og disses areal. Tilsagnet beregnes som den maksimale investering, der ikke overstiger loftet for grundprisen, den resterende del af anskaffelsessummen og den samlede anskaffelsessum for den enkelte lejlighed.

I tilsagnet angives, hvilke betingelser der skal opfyldes efter skattelovgivningen og dette lovforslag for at opretholde tilsagnet og opnå skattefradragsret. Når byggeriet er færdiggjort, er det tilsagnsmodtageren, der over for skattemyndighederne skal kunne dokumentere, at betingelserne for at opnå skattefradrag er opfyldt, herunder at de beløbsgrænser, der er angivet i lovens § 1, stk. 2, ikke er overskredet.

Tilsagnsmeddelelse sendes til bygherren med kopi til Skatteministeriet og den kommune, hvor byggeriet skal opføres. I tilsagnsmeddelelsen angives den tildelte andel af investeringsrammen, antallet af boliger, samt den kommune, hvor byggeriet skal opføres,

Byggetilladelse skal efterfølgende fremsendes til Økonomi- og Erhvervsministeriet, således at det kan konstateres, om tilsagnet udnyttes.

En bygherre, som har modtaget meddelelse om tilsagn, skal meddele Økonomi- og Erhvervsministeriet, hvis projektet opgives, herunder hvis der ikke opnås byggetilladelse inden for den fastsatte frist på 9 måneder fra tilsagnets modtagelse.

Der kan meddeles dispensation fra den i stk. 3 fastsatte mindstegrænse på 15 lejligheder pr. byggeri, således at grænsen kan nedsættes til mindst 10 lejligheder. Der vil kunne meddeles dispensation i tilfælde, hvor lokalplaner er til hinder for byggeri af den pågældende størrelse, og tilfælde hvor grundarealets størrelse er til hinder herfor. Der vil ikke kunne meddeles dispensation på baggrund af bygherrens særlige forhold.

I stk. 11 er det foreslået, at ministeren kan bemyndige Erhvervs- og Boligstyrelsen til at administrere bestemmelserne i § 1. Det er hensigten at udnytte den bemyndigelse. Herudover bemyndiges ministeren til at beslutte, at afgørelser bortset fra de i stk. 12 anførte ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed.

I stk. 12 er det foreslået, at såfremt ministeren har bemyndiget Erhvervs- og Boligstyrelsen til at administrere bestemmelserne i § 1, og styrelsen har truffet en afgørelse efter forslagets § 1, stk. 1, 3, 5 og 8, skal afgørelsen kunne indbringes for Erhvervsklagenævnet. Der vil herunder kunne klages over udmålingen af andel i investeringsrammen, samt de vilkår, der knytter sig til udnyttelsen af investeringsrammen, som fastsat efter denne lov eller en i medfør af denne lov udstedt bekendtgørelse.

Endvidere foreslås det, at klager efter § 1, stk. 1, 3, 5 og 8, ikke har opsættende virkning. Dette gælder, uanset om ministeren har udnyttet bemyndigelsen i det foreslåede stk. 11 eller selv truffet afgørelse. Derved undgås det, at der af puljen skal reserveres midler til den pågældende ansøgning, indtil klagen er afgjort. Såfremt klagen imødekommes, tildeles klageren andel i den førstkommende puljes investeringsramme.

Det foreslås, at der gives kommunalbestyrelsen hjemmel til at frafalde krav på betaling for frikøb af en ejendom, hvorpå der er tinglyst en tilbagekøbsklausul for kommunen og på betaling af tillægskøbesum, der er tinglyst på en ejendom, i forbindelse med beslutning om nyindretning af beboelseslejligheder eller enkeltværelser.

Baggrunden for forslaget er, at en hjemfaldspligt på ejendommen vil kunne indebære, at det ikke vil være økonomisk attraktivt at indrette tagboliger, hvis hjemfaldspligten indtræder inden for en kortere årrække. Tilsvarende er der på en række ældre ejendomme tinglyst servitutter om betaling af tillægskøbesum i forbindelse med udvidelse af etageareal. Tillægskøbesummen kan udgøre indtil 4.000 kr. pr. m², hvorfor det i mange tilfælde ikke vil være økonomisk rentabelt at indrette ny tagboliger.

Forslaget har til hensigt at give kommunerne mulighed for at afstå fra krav om betaling for frikøb og af tillægskøbesum, således at der bliver bedre muligheder for at gennemføre projekter om indretning af tagboliger, der ville være rentable, hvis ikke der blev krævet tillægskøbesum.

Der er tale om en fakultativ bestemmelse. Det overlades således til kommunalbestyrelsen at beslutte, om den vil benyttes sig af muligheden.

De almindelige forvaltningsretlige grundsætninger, herunder lighedsprincippet, gælder også ved kommunernes administration af afkald på betaling for frikøb af hjemfaldspligt eller tillægskøbesum.

Det en betingelse for at opnå skattefritagelse efter ligningsloven eller pensionsafkastbeskatningsloven, at de nyopførte boliger udlejes til helårsbeboelse. Efter den tinglyste deklaration skal den til enhver tid værende ejer sørge for, at de vedbliver med at være udlejningsboliger. Dette indebærer, at lejlighederne ikke kan overgå til at være ejerboliger, selv om bebyggelsen er opdelt i ejerlejligheder.

Opretholdelse af lejelovens regler i kapitel XVI om tilbudspligt for disse ejendomme indebærer en risiko for, at lejlighederne vil kunne omdannes til andelsboliger i forbindelse med salg af ejendommen, idet reglerne gælder for alle private udlejningsejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som omfatter mindst 6 beboelseslejligheder.

Ud fra forenklingsmæssige hensyn er der imidlertid behov for på længere sigt at sikre, at byggeri med samme status er reguleret efter de samme regler. På denne baggrund foreslås det, at boligerne forbliver udlejningsboliger i mindst 20 år, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse til byggeriet, og at lejelovens tilbudspligtregler først finder anvendelse efter denne periodes udløb.

Det foreslås i stk. 1, at ejeren af en bolig, hvor der til opførelsen er opnået tilsagn om andel i investeringsrammen efter § 1, skal kunne straffes med bøde, såfremt bestemmelserne i § 1, stk. 4, om udlejning til helårsbeboelse og om forbud mod at kræve lejeforhøjelse for forbedringer i 10 år omgås.

Kravet om, at lejlighederne skal udlejes til helårsbeboelse, har til formål at sikre, at der varigt fremskaffes udlejningsboliger til helårsbeboelse. Ved tinglysningen sikres det, at fremtidige ejere af ejendommen bliver bekendt med, at der for den pågældende ejendom gælder et sådant krav.

Ejeren af ejendommen er efter forslagets § 3 ikke forpligtet til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, hvis ejendommen ønskes afhændet, før der er gået 20 år fra første ibrugtagning, efter at der er opnået ibrugtagningstilladelse til byggeriet.

For ikke at gøre det strafbart for andelshaverne i en af lejerne dannet andelsboligforening selv at bebo deres lejligheder, er det foreslået, at strafbestemmelsen ikke skal gælde i de tilfælde, hvor lejerne har overtaget ejendommen efter lejelovens regler om tilbudspligt efter udløbet af fristen på 20 år.

Det er formålet med strafbestemmelsen at kunne sanktionere tilsidesættelsen af kravet om udlejning af lejlighederne til helårsbeboelse, idet den varige udlejning er modydelsen for den skattemæssige fradragsret for byggeriets anskaffelsessum. Såfremt bygherren eller en senere ejer af ejendommen undlader at udleje beboelseslejlighederne til helårsbeboelse, kan den, der bliver opmærksom på dette forhold, anmelde forholdet til politiet, der herefter vil skulle stå for efterforskningen. Forholdet skal således ikke afklares ved et civilt søgsmål.

Det vil ikke være enhver lejeledighed, der vil være strafbar. Ved stillingtagen til, om en lejlighed ikke er udlejet, kan der tages udgangspunkt i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Herefter gives der en ejer en periode på 6 uger til at anmelde til kommunen, at en lejlighed er ledig. Ejeren skal således gives den fornødne tid til at få indgået en lejeaftale med en ny lejer.

Det er ligeledes nødvendigt at kunne sanktionere en tilsidesættelse af forbuddet mod at opkræve lejeforhøjelse for forbedringer af ejendommen i en periode på 10 år efter første ibrugtagning, efter at der er udstedt ibrugtagningstilladelse til de udlejede lejligheder.

Formålet med sanktionsmuligheden er at sikre, at det boligbyggeri, der ydes støtte til, som tilsigtet bliver byggeri, der kan efterspørges af en bredere del af befolkningen. Uden sanktion ville byggeriet kunne "færdiggøres" ved efterfølgende forbedringer.

Det foreslås i stk. 2, at selskaber kan pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel, hvorefter strafansvar for en juridisk person kun kan pålægges, såfremt det er bestemt ved eller i medfør af lov.

Det foreslås, at loven træder i kraft 1. januar 2003.

I stk. 2 er det foreslået, at der ikke kan opnås tilsagn om investeringsramme, hvis der til byggeriet er udstedt byggetilladelse efter byggelovgivningen før lovens ikrafttræden. Herved bliver det ikke muligt at opnå andel i investeringsrammen – og dermed skattefradrag for anskaffelsessummen - til byggerier, der allerede før lovens ikrafttræden er planlagt, og som må formodes at ville blive opført uden støtte.

I forbindelse med en omfattende ændring af lejelovgivningen i 1994 blev det i boligreguleringsloven fastsat, at de budgetudgifter, der indgår i den omkostningsbestemte lejeberegning i ejendomme med både beboelse og erhverv, fremover skal fordeles efter areal. Dette ville kunne få betydelige konsekvenser for nogle lejemål i sådanne blandede ejendomme , idet lejen pr. m² i erhvervsdelen ved vurderingen pr. 1. marts 1975 var højere end i boligdelen. Der blev derfor vedtaget en særlig overgangsordning, hvorefter fordelingen af forhøjelser af budgetlejen skal gennemføres over en årrække afhængig af den forholdsmæssige fordeling mellem beboelse og erhverv.

Forud for ovennævnte lovændring i 1994 fordeltes budgetudgifterne i blandede ejendomme efter lejeværdien pr. 1. marts 1975. Med lovændringen skal fordelingen fremover ske efter areal, hvilket typisk vil indebære, at boligerne skal bære en større del af budgetudgifterne. For at undgå store lejeforhøjelser som følge af overgangen bestemtes, at optrapning til den ny fordelingsprocent skal ske med højst 1 pct. om året fra den hidtidige fordelingsprocent til den arealbaserede fordelingsprocent.

For at begrænse de administrative konsekvenser for udlejeren samt for at udelukke enhver tvivl er det derfor i stk. 3 foreslået, at nyindretning af boliger i en uudnyttet tagetage ikke får indvirkning på lejeberegningen som følge af denne overgangsordning, jf. § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994 om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om individuel boligstøtte. For nye tagboliger skal der umiddelbart på budgettet optages en værdi, som svarer til boligens forholdsmæssige andel af budgetudgifterne opgjort efter areal.

Der skal ikke foretages ændringer i det igangværende overgangsforløb for ejendommens øvrige boliger. Det betyder, at udgangspunktet for overgangsforløbet, dvs. fordelingsprocenten ved forløbets start, ikke skal ændres som følge af udvidelsen af erhvervsdelen.

Den endelige fordelingsprocent efter areal vil dog blive påvirket af forøgelsen af erhvervsdelen, som følge af at tagboligerne i fordelingsmæssig henseende anses for erhverv, jf. nærmere under bemærkningerne til § 9, nr. 1. Dette vil indebære, at overgangsperioden forkortes. For nogle ejendomme vil det betyde, at overgangsordningen ophører i forbindelse med ibrugtagningen af de nye tagboliger, da boligprocenten efter indretning af tagboliger vil kunne blive lavere (eller lig med) den aktuelle, optrappede boligprocent.

Til nr. 1

Det foreslås, at livsforsikringsselskaber får mulighed for at opføre boligbyggeri med henblik på salg. Efter forslaget kan forsikringsselskabet sælge indtil halvdelen af lejlighederne, uden at disse har været udlejet.

Efter forslagets § 1, stk. 5, skal selskabet dog altid udleje mindst 15 lejligheder. Såfremt der i henhold til forslagets § 1, stk. 10, meddeles dispensation fra kravet om, at det enkelte byggeri skal indeholde mindst 15 lejligheder, skal selskabet dog kun beholde det antal lejligheder, hvortil der er meddelt dispensation.

De lejligheder, der ikke frasælges, skal permanent udlejes til helårsbeboelse. Det kræves, at der tinglyses en servitut på lejlighederne herom.

Kravet om udlejning er ikke til hinder for, at forsikringsselskabet sælger lejlighederne, men det er et krav, at køber også udlejer disse til helårsbeboelse.

Livsforsikringsselskabers investeringer efter den foreslåede bestemmelse i § 6 a, stk. 5, skal ske under iagttagelse af investeringsreglerne i kap. 14 a i lov om forsikringsvirksomhed og under iagttagelse af bestemmelsen i lovens § 87, hvorefter forsikringsselskabet skal anbringe selskabets kapital på en hensigtsmæssig og tjenlig måde, således at der er betryggende sikkerhed for, at selskabet til enhver tid kan opfylde sine forpligtelser. Derfor er bestyrelsen og direktionen forpligtet til at anbringe selskabets kapital hensigtsmæssigt og på en måde, der tjener forsikringstagernes interesser.

Herudover begrænses muligheden for at opføre byggeri efter den foreslåede bestemmelse i § 6 a, stk. 5, af de begrænsninger der følger af lovforslagets § 1, hvorefter der er en total årlig investeringsramme på 1 mia., ligesom lovens anvendelse har en tidsbegrænsning på 5 år.

Det foreslåede § 6 a, stk. 6, har til formål at give en yderligere tilsikring af, at livsforsikringsselskabernes mulighed for at opføre ejendomme med henblik på salg, ikke medfører at forsikringsselskaberne påtager sig risici, der bringer forsikringstagernes interesser i fare.

Mens bestemmelsen i § 6 a, stk. 5, sætter en grænse i relation til antal lejligheder, der frasælges, fastlægger stk. 6 en beløbsmæssig grænse.

Til nr. 1

Det foreslås, at firmapensionskasser får mulighed for at opføre ejendomme med henblik på salg. Forslaget svarer til forslaget vedrørende ændring af lov om forsikringsvirksomhed.

Efter forslaget kan firmapensionskasser opføre boligbyggeri og sælge indtil halvdelen af lejlighederne, uden at disse har været udlejet. Efter forslaget til § 1, stk. 5, skal selskabet dog altid udleje mindst 15 lejligheder. Såfremt der i henhold til forslagets § 1, stk. 10, meddeles dispensation fra kravet om, at det enkelte byggeri skal indeholde mindst 15 lejligheder, skal pensionskassen dog kun beholde det antal lejligheder, hvortil der er meddelt dispensation. De lejligheder, der ikke frasælges, skal udlejes til helårsbeboelse.

Det kræves, at der tinglyses en deklaration på lejlighederne herom. Kravet om udlejning er ikke til hinder for, at firmapensionskassen sælger lejlighederne, men det er et krav, at køber også udlejer disse til helårsbeboelse.

Firmapensionskassers investeringer efter det foreslåede § 6, stk. 2, skal ske under iagttagelse af investeringsreglerne i kap. 6 i lov om tilsyn med firmapensionskasser.

Herudover begrænses muligheden for at opføre byggeri efter bestemmelsen i stk. 2 af de begrænsninger der følger af lovforslagets § 1, hvorefter der er en total årlig investeringsramme på 1 mia., ligesom lovens anvendelse har en tidsbegrænsning på 5 år.

Det foreslåede § 6, stk. 3, har til formål at give en yderligere tilsikring af, at firmapensionskassernes mulighed for at opføre ejendomme med henblik på salg, ikke medfører, at firmapensionskasserne påtager sig risici, der bringer forsikringstagernes interesser i fare.

Mens bestemmelsen i det foreslåede § 6, stk. 2, sætter en grænse i relation til antal lejligheder der frasælges, fastlægger stk. 3 en beløbsmæssig grænse.

Til nr. 1

Det foreslås, at tagboliger med fri lejefastsættelse efter den i nærværende lovforslag foreslåede ordning udgår af sammenligningsgrundlaget ved lejefastsættelse efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47. Dette svarer til, at lejemål i ejendomme taget i brug efter 1991 og omdannede erhvervslejemål, jf. lejelovens § 53, stk. 2 og 3, hvor der er fri lejefastsættelse, heller ikke indgår i sammenligningsgrundlaget.

Til nr. 2

Forslaget vedrører en ændring af lejelovens § 53.

Efter den gældende lejelov er lejens størrelse i beboelseslejemål i uregulerede kommuner begrænset af lovens §§ 47- 53, hvorefter lejen ved lejemålets indgåelse ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, og hvor lejen efterfølgende – bortset fra stigninger som følge af forøgede skatter og afgifter – alene kan forhøjes hvert andet år og da kun, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Herudover kan lejen alene forhøjes som følge af forbedringer.

Der foreslås nu åbnet mulighed for, at nyetablerede boliger indrettet i tagetager i etageejendomme, i visse tilfælde kan udlejes til en leje, der frit aftales imellem udlejeren og lejeren, og at lejen skal kunne reguleres på en anden måde end anført ovenfor. Denne leje er derfor ikke begrænset af det lejedes værdi. Den foreslåede ordning svarer således til det, som efter § 53, stk. 3 og 4, gælder for ejendomme taget i brug efter 1991 og omdannede erhvervslejemål, og omfatter både beboelseslejligheder og enkeltværelser til helårsbeboelse.

Forslaget indebærer, at følgende tre betingelser skal være opfyldt for, at tagboliger kan være omfattet af ordningen: For det første skal der være tale om boliger i tagetager, der den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. For det andet skal der være tale om nyindrettede boliger, hvis etablering kræver byggetilladelse efter gældende byggelovgivning. For det tredje er det en betingelse, at boligerne udlejes til helårsbeboelse.

Efter forslaget er det altså en betingelse for at anvende den foreslåede ordning, at tagetagen ikke på ovennævnte dato blev benyttet til eller var registreret som beboelse. Dette tidspunkt foreslås for at undgå, at eksisterende lejeaftaler om boliger i tagetager søges opsagt med henblik på genudlejning efter den foreslåede ordning. Kravet om, at tagetagen ikke var registreret som beboelse på skæringstidspunktet, skal forstås således, at lokaler i tagetagen ikke på skæringstidspunktet var registreret i BBR-registret som beboelse.

Samtidig er det et krav, at der er tale om nyindrettede boliger. Ved "nyindrettede" boliger forstås i denne sammenhæng boliger, for hvilke der til indretningen foreligger en byggetilladelse. En sådan byggetilladelse vil bl.a. indebære en godkendelse af, at lokalerne tages i brug til beboelse. Byggetilladelsen kan endvidere omfatte godkendelse af bygningsmæssige ændringer eller dispensationer fra byggelovgivningsmæssige krav.

Kravet om, at lokalerne på skæringstidspunktet ikke benyttes til eller er registreret som beboelse, bevirker, at byggetilladelsen skal være meddelt efter dette tidspunkt.

Hensigten med ordningen er at skabe incitamenter for udlejere til at indrette boliger i uudnyttede tagetager. Samtidig skal det sikres, at ordningen ikke medfører lejeforhøjelser for eksisterende boliger. På denne baggrund foreslås, at ordningen som hovedregel ikke skal kunne anvendes på eksisterende tagboliger.

Hvis en del af tagetagen på skæringstidspunktet er benyttet til eller registreret som beboelse, vil den øvrige del kunne indrettes til beboelse efter den foreslåede bestemmelse.

Det forventes, at langt den største del af de nye tagboliger vil blive indrettet i tagetager, hvor der ikke er indrettet beboelse. Disse boliger vil være ordningens hovedområde. Det kan imidlertid ikke afvises, at der findes tagetager, som i princippet er indrettet til beboelse, men ikke er benyttet til eller registreret som beboelse på skæringstidspunktet. For at undgå, at disse boliger uden videre overgår til markedsleje, bevirker kravet om, at der skal være tale om "nyindrettede" boliger, at der skal indhentes byggetilladelse til den ændrede anvendelse. Hermed sikres, at sådanne boliger lever op til de gældende byggelovgivningsmæssige krav.

De omfattede boliger vil alene kunne have lokaler i tagetagen. Ordningen vil således ikke kunne anvendes ved udvidelse af en bolig på en anden etage med et værelse i tagetagen. Ordningen vil heller ikke kunne anvendes på arealer i tagetagen, som på fremsættelsestidspunktet udgør en del af en bolig på en anden etage. Sådanne konstruktioner ville indebære en lejeforhøjelse for eksisterende boliger.

Det bemærkes, at den omstændighed, at en lejer uden udlejerens vidende har indrettet beboelse i tagetagen, ikke forhindrer udlejeren i at anvende ordningen.

Det foreslås også, at det af lejeaftalen vedrørende en omdannet tagetage skal fremgå, at lejemålet er omfattet af de særlige bestemmelser om fri lejefastsættelse. Dette vilkår er en gyldighedsbetingelse. Hensigten med dette vilkår er at sikre lejeren oplysning om, at der er tale om et lejemål med en særlig lejefastsættelse, som typisk adskiller sig fra hovedparten af ejendommens øvrige lejemål. Endvidere er vilkåret hensigtsmæssigt, hvis det på et senere tidspunkt bliver nødvendigt at dokumentere aftalens lovlighed. Det samme vilkår gælder for de øvrige typer af lejemål med fri lejefastsættelse som nævnt ovenfor.

Forslaget vedrører i sin helhed alene selve lejefastsættelsesreglerne. De øvrige regler i lejeloven såsom opsigelses- og ophævelsesreglerne samt reglerne om bytteret finder fuldt ud anvendelse på disse lejemål.

Endelig foreslås det, at der i bestemmelsens sidste pkt. indsættes en hjemmel for udlejeren til med 6 ugers varsel at råde over loftsrum, hvis der anvises lejerne andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

I overensstemmelse med sædvanlige formueretlige regler for påbud, kan udlejeren råde over lejerens loftsrum 6 uger efter det tidspunkt, hvor påkravet er kommet frem til lejeren. Det er dog en betingelse, for at udlejeren retmæssigt kan råde over en lejers loftsrum, at denne har fået anvist et andet rum. Det anviste rum skal af lejeren kunne anvendes til det aftalte formål.

I situationer, hvor der mellem lejer og udlejer er truffet aftale om, at loftsrummet skal kunne opfylde nærmere bestemte krav eller skal kunne anvendes til nærmere bestemte formål, skal det af udlejeren anviste rum opfylde disse individuelle aftalevilkår, for at udlejeren retmæssigt kan inddrage lejerens loftsrum til beboelsesformål.

I situationer hvor der mellem lejer og udlejer ikke er truffet aftale om, at loftsrummet skal kunne opfylde nærmere bestemte krav eller skal kunne anvendes til nærmere bestemt formål (eksempelvis Typeformular A, 8. udg., § 1), har udlejeren opfyldt sin forpligtigelse til at stille et passende rum til rådighed, når rummet i almindelighed må antages at kunne opfylde en lejers rimelige krav og forventninger til et sådan rum i en ejendom af den pågældende art, alder og standard m.v.

Det kan ikke kræves, at det anviste rum nødvendigvis skal svare til det hidtidige f.eks. med hensyn til størrelse. Har det hidtidige loftsrum været større end normalt, vil et rum af almindelig størrelse efter det foreslåede være acceptabelt.

Ved bedømmelsen af, om det af udlejeren anviste rum udgør en passende kompensation for lejeren, kan der i øvrigt lægges vægt på, om lejeren kan anvende det ny rum på en måde, der i det væsentlige svarer til den måde lejeren rent faktisk anvendte det gamle loftsrum på, eller med rimelighed kunne have anvendt det på.

Anvisningen af et rum til erstatning af det hidtidige loftsrum skal ske inden brugsretten til det hidtidige ophører, således at lejeren ikke i en periode er uden brugsret til et sådant rum.

Til nr. 3

For så vidt angår lejeforhøjelser foreslås det, at efterfølgende lejeforhøjelser i nyindrettede boliger i tagetager kan gennemføres efter aftale om nettoprisregulering eller trappeleje således, som det i dag gælder for beboelseslejligheder i ejendomme, som er taget i brug efter 1991 og omdannede erhvervslejemål, jf. stk. 3 og 4.

Det forslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Forslaget har til formål at sikre, at fremtidige lejereguleringer er gennemskuelige for lejeren.

Til nr. 4

Efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 106 kan huslejenævnet tage stilling til, om en aftale, herunder den aftalte leje, vedrørende en bolig, hvor lejen frit kan aftales, er rimelig i forhold til aftalelovens § 36. Det foreslås at lade denne bestemmelse gælde tilsvarende for tagboliger.

Til nr. 1

Forslaget vedrører en ændring af boligreguleringslovens § 15 a.

Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, gælder for udlejede beboelseslejemål i regulerede kommuner, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke må overstige den omkostningsbestemte leje med tillæg af eventuelle forbedringstillæg. Efter § 5, stk. 2, gælder for lejemål, som er gennemgribende forbedret, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, således som dette begreb forstås efter lejeloven.

Endvidere gælder, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Om senere lejeforhøjelser gælder efter boligreguleringsloven reglerne om omkostningsbestemt leje, hvorefter lejen kan forhøjes løbende, hvis den ikke kan dække ejendommens driftsudgifter.

De driftsudgifter, der kan indgå i den omkostningsbestemte leje, omfatter bl.a. skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring. Hertil kommer et afkast af ejendommens værdi, der som hovedregel ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Der foreslås nu åbnet mulighed for, at boliger, som indrettes i tagetager i etageejendomme, i visse tilfælde kan udlejes til en leje, der er undtaget fra den omkostningsbestemte leje og det lejedes værdi.

Om de nærmere betingelser for, at en tagbolig er omfattet af den foreslåede bestemmelse henvises til bemærkningerne til forslagets § 8, nr. 2, idet betingelserne er de samme i de to forslag.

I overensstemmelse med intentionerne bag lovforslaget foreslås det, at de nyindrettede boliger i ejendomme med omkostningsbestemt husleje skal indgå i fordelingen af ejendommens budgetudgifter. Huslejen for disse boliger skal ikke medregnes i ejendommens samlede lejeindtægter i relation til budgettet. I givet fald ville den fri lejefastsættelse alene komme de øvrige lejere til gode ved at udskyde fremtidige lejeforhøjelser, da en omkostningsbestemt lejeforhøjelse kun kan gennemføres, hvis driftsudgifterne overstiger indtægterne.

Den foreslåede ordning indebærer, at fordelingsgrundlaget for budgetudgifterne i blandede ejendomme vil skulle ændres ved indretning af tagboliger således, at fordelingsprocenten svarer til arealfordelingen imellem boligdelen og erhvervsdelen. Indretning af tagboliger efter den foreslåede ordning vil altid medføre et fald i boligprocenten i relation til fordeling af budgetudgifterne imellem boligdelen henholdsvis erhvervsdelen, idet de nye tagboliger i denne henseende anses for erhverv. Normalt vil etablering af tagboliger ikke medføre en til arealforøgelsen svarende forøgelse af budgetudgifterne. Resultatet vil derfor typisk blive, at boligdelen skal dække en mindre del af ejendommens samlede budgetudgifter. I overensstemmelse med reglerne om omkostningsbestemt husleje vil udlejeren dog ikke være forpligtet til at nedsætte lejen, men vil på den anden side skulle afvente, at den del af driftsudgifterne, som påhviler boligdelen, igen overstiger lejeindtægten fra boligdelen, før der kan varsles lejeforhøjelse.

Det foreslås at lade de nyindrettede boliger dække en forholdsmæssig andel af budgetudgifterne svarende til den arealmæssige andel af ejendommens samlede areal. Dette svarer til det, som efter den gældende bestemmelse i boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2, gælder for erhvervslejemål, som er omdannet til beboelse. Derfor foreslås det at lade lovens § 11, stk. 1, gælde tilsvarende for disse lejemål, således at der på budgettet optages et beløb, der svarer til de pågældende boligers andel af budgetudgifterne fordelt efter areal. Efter det foreslåede skal disse tagboliger hermed ikke inddrages i den indbyrdes fordeling af budgetudgifter på beboelseslejlighederne efter lovens § 10. Det foreslås således, at boligerne i forhold til ejendommens budget i teknisk forstand betragtes som erhvervslejemål og dermed indgår som en del af erhvervsdelen i blandede ejendomme. I andre henseender indgår boligerne i boligarealet.

I forholdet til de almindelige regler om omkostningsbestemt husleje, jf. ovenfor, udgør den foreslåede ordning en særlig ordning, idet §§ 5-14 er fraveget. Bestemmelsen i § 5, stk. 8, om mere byrdefulde vilkår finder herefter ikke anvendelse på disse nyindrettede tagboliger, og tagboligerne vil ikke kunne indgå i den sammenligning, som ligger til grund for en vurdering af, om vilkår for de øvrige lejemål i ejendommen er mere byrdefulde.

Efter de gældende bestemmelser om opgørelse af det areal, hvortil udlejeren skal afsætte beløb til vedligeholdelse, skal arealet af uudnyttede tagetager ikke medregnes. Indretning af boliger i de uudnyttede tagetager vil dermed indebære en udvidelse af det afsætningspligtige areal.

Opgørelsen af afsætningsbeløbet for nyindrettede tagboliger sker efter de almindelige regler i §§ 18 og 18 b samt lejelovens § 22. Ved fordeling af driftsudgifterne skal der tages højde for bestemmelsen i § 11, stk. 2, således, at fordeling af afsætningsbeløb til vedligeholdelse sker i forhold til de beløb, som rent faktisk afsættes for den pågældende bolig, hvis der blandt boligerne er forskel på lejerens vedligeholdelsespligt.

Om de nærmere betingelser for, at udlejeren kan disponere over ejendommens loftsrum i forbindelse med indretning af tagboliger henvises til bemærkningerne til § 8, nr. 2, idet betingelserne er de samme i de to forslag.

Til nr. 2 og 3

For så vidt angår lejeforhøjelser foreslås det, at efterfølgende lejeforhøjelser kan gennemføres efter aftale om nettoprisregulering eller trappeleje således, som det i dag gælder for beboelseslejligheder i ejendomme, som er taget i brug efter 1991 og omdannede erhvervslejemål, jf. § 15 a, stk. 1 og 2.

Det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Forslaget har til formål at sikre, at fremtidige lejereguleringer er gennemskuelige for lejeren.

Det foreslås endvidere, at bestemmelsen i boligreguleringsloven § 15 a, stk. 4, om, at huslejenævnet på lejerens begæring kan tage stilling til, om en lejeaftale indgået i medfør af bestemmelsens stk. 1 eller 2 er rimelig, jf. § 36 i aftaleloven, udvides til også at omfatte de af dette forslag omfattede lejemål, da hensynene bag bestemmelsen er de samme.

Til nr. 4

Det er hensigten med forslaget, at ordningen med fri lejefastsættelse for nyindrettede boliger i uudnyttede tagetager ligeledes skal gælde for mindre ejendomme omfattet af boligreguleringslovens kapitel IV A.

Det foreslås derfor udtrykkeligt fastsat, at dette er tilfældet, samt at lejelovens § 53, stk. 3-5, gælder for boliger i mindre ejendomme. Hermed udelukkes enhver hidtidig tvivl om, hvorvidt den fri lejefastsættelse, jf. lejelovens § 53, stk. 3-5, omfatter boliger i små ejendomme.

Til nr. 1

Beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom kræver efter de gældende regler enstemmighed på generalforsamlingen, som er ejerforeningens øverste myndighed.

Det foreslås, at sådanne beslutninger fremover skal kunne træffes med kvalificeret flertal efter en regel, der svarer til reglen i § 1, stk. 4, i normalvedtægten for en ejerforening, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst.

Den gældende normalvedtægt for en ejerforening er offentliggjort som bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 som ændret ved bekendtgørelse nr. 124 af 16. marts 1976.

Det foreslås, at loven ikke skal gælde for Færøerne og Grønland.