Modtaget via elektronisk post. Der tages forbehold for evt. fejl

                                                             Retsudvalget
                                                   (Alm. del - bilag 675)
                                                                formueret
                                                             (Offentligt)

                                                       Den

Vedlagt fremsendes i 80 eksemplarer besvarelse af spørgsmål nr. 166 af 22. januar 1996 fra Folketingets Retsudvalg (Alm. del - bilag 424).

     /

Besvarelse af spørgsmål nr. 166 af 22. januar 1996 fra Fol ketingets Retsudvalg (Alm. del - bilag 424).

Spørgsmål nr. 166:

"Ministerens kommentar ønskes til udtalelser fra en advokat fra Aalborg, der ifølge vedlagte artikel fra Aalborg Stiftstidende den 18. januar 1996 mener, at sælgere bliver snydt med loven om tilstandsforsikring og ejerskifteforsikring, fordi de reelt fortsat vil hæfte for skjulte fejl og mangler i 20 år. Ifølge advokaten bliver også køberne snydt, hvis de tror, at ejerskifteforsikringer er en garanti for erstatning, idet de typisk kun vil dække for småfejl."

Svar:

1. Efter kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. kan sælgeren af en fast ejendom, der hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, som udgangspunkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved ejendommens bygninger, hvis køberen modtager en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring.

Der er tale om en frivillig ordning. Hvis sælgeren undlader at fremlægge en tilstandsrapport m.v., gælder de almindelige ulovbestemte regler om mangler ved fast ejendom.

I den avisartikel, som der henvises til i spørgsmålet, refereres advokat Preben Bang Henriksen for nogle kritiske synspunkter vedrørende de nævnte regler i lovens kapitel 1

om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer.

2. Som anført i spørgsmålet, refereres advokat Bang Henriksen bl.a. for udtalelser om, at sælgerne reelt stadig vil hæfte for de fleste skjulte mangler, selv om de benytter den frivillige ordning efter lovens kapitel 1. I artiklen anfø res det som begrundelse herfor, at sælgerne efter loven fortsat hæfter for ulovlige bygningsindretninger.

Justitsministeriet skal hertil anføre følgende:

Efter lovens § 2, stk. 4, kan køberen påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, selv om sælgeren har fremlagt en tilstandsrapport
m.v.

I det pågældende lovforslags bemærkninger til den nævnte bestemmelse er bl.a. anført følgende:

"Baggrunden for denne begrænsning er, at de bygningssagkyndige udover, om byggelovgivningens krav er opfyldt, kun i få tilfælde vil have sagkundskab til at kunne vurdere, om bygningen med tilhørende installationer m.v. er lovligt indrettet og benyttet. Endvidere har Assurandør-Societetet oplyst over for Justitsministeriet, at det ikke på nuværende tidspunkt kan forventes, at der vil kunne tegnes kaskolignende ejerskifteforsikringer, som dækker ulovlige bygningsindretninger."

Bestemmelsen i lovens § 2, stk. 4, betyder, at sælgerens fritagelse for mangelshæftelsen ikke omfatter den omstændighed, at et forhold er i strid med en servitut eller en offentligretlig forskrift.

Bestemmelsen i § 2, stk. 4, medfører derimod ikke, at

               sælgeren hæfter for eventuelle skader i en ulovlig bygningsdel. Selv om en tilbygning er opført uden fornøden tilladelse, hæfter sælgeren således f.eks. ikke for eventuelle rådskader i den pågældende tilbygning, såfremt køberen har modtaget en tilstandsrapport m.v. Sælgeren hæfter heller ikke for eventuelle skader - f.eks. fugtskader - der er opstået som følge af, at en bygningsdel ikke er opført i overensstemmelse med gældende regler.

Det kan også nævnes, at selve den omstændighed, at en bygningsdel ikke opfylder alle byggelovgivningens krav, ikke nødvendigvis medfører, at der foreligger en retligt relevant mangel, som kan påberåbes over for sælgeren. Som eksempel herpå kan nævnes Vestre Landsrets dom af 3. juli 1992, der er refereret således i H. Lind Jensen, Mangelsbeføjelser i forbindelse med køb af fast ejendom (1992), Dommerforeningens Domsoversigter, 1993:

"Pr. 10. juli 1982 solgte S sin villaejendom til K for en købesum på kr. 490.000, der berigtigedes med optagelse af ejerskiftelån kr. 392.000 og en kontant udbetaling på kr.
98.000. I januar 1985 reklamerede K over manglende foreskreven ventilation af tagkonstruktionen og begyndende råd- og svampeangreb i tagkonstruktion. Ved syn og skøn konstateredes det, at der ikke var luftmellemrum mellem tag og isolering, og at der manglede ventilationsåbninger i tagkonstruktionen. Derimod kunne der ikke konstateres angreb af råd eller svamp. Udbedringsudgifterne ansloges til kr.
75.000 eksklusive moms. K foretog herefter udbedring af forholdene og forelagde regningerne for skønsmanden, der godkendte et samlet regningsbeløb på kr. 84.976,10 svarende til kr. 103.670,84 inklusive 22% moms, hvilket beløb K påstod sig tilkendt hos S.

Skønsmanden forklarede under sagen, at "træ værk og lægter

var i meget, meget fin stand", og at svampeangreb på grund

af manglende ventilation vil forekomme i løbet af de første 2- 3 år, men ikke efter 15 års forløb.

Retten lagde til grund, at der ikke var grundlag for erstatning. Det måtte endvidere lægges til grund, at der ikke på noget tidspunkt efter ejendommens opførelse var konstateret svampeangreb i tagrummets træværk, som ifølge skønsmanden var meget sundt. Når hensås hertil og til skønsmandens oplysning om, hvornår et sådant svampeangreb som følge af manglende ventilation måtte forventes, fandtes det forhold, at ejendommens tagkonstruktion "ikke formelt opfyldte det i BR 1966 fastsatte vedrørende ventilation af tag", ikke alene at kunne føre til, at der forelå en fejl, som havde karakter af en retlig relevant mangel og således kunne danne grundlag for et forholdsmæssigt afslag i købesummen. S frifandtes herefter."

På den anførte baggrund må det efter Justitsministeriets opfattelse antages, at bestemmelsen i lovens § 2, stk. 4, hovedsagelig vil kunne få praktisk betydning i tilfælde, hvor der er tale om ulovlige installationer eller om ulovlig benyttelse m.v.

Der føres ikke ved domstolene statistik over, hvilke typer af mangler de enkelte retssager drejer sig om. Den ovenfor nævnte oversigt over domme vedrørende mangelsbeføjelser i forbindelse med køb af fast ejendom indeholder imidlertid referater af 171 domme vedrørende mangler ved fast ejendom, afsagt af byretter og Østre og Vestre Landsret i 1992. Ifølge referaterne blev der kun i ganske få af de pågældende domme givet køberen mangelsbeføjelser alene på grundlag af, at et forhold var i strid med en offentligretlig forskrift.

3. Det anføres også i artiklen, at de tilstandsrapporter,

               som udarbejdes i henhold til loven, stiller køberne for dårligt, fordi de bygningssagkyndiges undersøgelse er "overfladisk" og kun omfatter "de fejl, der umiddelbart kan ses".

Justitsministeriet skal hertil bemærke, at en bygningssagkyndigs gennemgang af en ejendom ikke blot skal afdække fysiske fejl, men også tegn på fejl samt forhold, der giver nærliggende risiko for fejl, hvis der ikke sættes ind med forebyggende foranstaltninger, jf. § 9 i bekendtgørelse nr.
915 af 30. november 1995 om huseftersynsordningen, som er udstedt af Boligministeriet i medfør af lovens § 4. Den bygningssagkyndiges gennemgang af en ejendom skal endvidere foretages med professionel omhu og brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige, jf. bekendtgørelsens § 10.

Boligministeriet, som efter loven fastsætter nærmere regler om tilstandsrapporterne og de bygningssagkyndiges virksomhed, har over for Justitsministeriet oplyst, at det på baggrund af de foreliggende erfaringer er ministeriets opfattelse, at en almindelig gennemgang af en ejendom, foretaget af en dertil uddannet tekniker, kan afsløre langt de fleste af sådanne fejl - eventuelt som tegn på fejl (indikatorer)
- som ellers vil kunne føre til skuffelse hos ikke bygningssagkyndige købere.

Visse fejl eller tegn på fejl ved en bygning vil dog kunne være skjulte selv for en bygningssagkyndig, fordi dennes undersøgelse i praksis - medmindre andet aftales - må foregå uden omfattende og meget bekostelige fysiske indgreb i bygningen. Køberen kan som udgangspunkt løse problemet med denne tilbageværende risiko ved at tegne en sådan ejerskifte forsikring mod skjulte fejl, som sælgeren fremlægger tilbud på, jf. lovens § 5.

4. Det anføres endvidere i artiklen, at køberne ikke får noget for pengene ved at tegne en ejerskifteforsikring, jf. ovenfor, fordi forsikringerne kun dækker "de små og ubetydelige fejl, der som hovedregel vil falde ind under selvrisikobeløbet på 25.000 kr."

Det er ikke korrekt, at de ejerskifteforsikringer, som tilbydes køberne, kun dækker "småfejl". Det kan oplyses, at ejerskifteforsikringerne efter pkt. 3 i de standardbetingelser, som Assurandør-Societetet har udarbejdet, som udgangspunkt dækker udbedring af skader i de forsikrede bygninger, medmindre skaderne er nævnt i tilstandsrapporten. Dette gælder uanset udbedringsudgifternes størrelse, idet den samlede erstatning i forsikringstiden blot ikke kan overstige kontantprisen for ejendommens bygninger. Ved "skade" forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold, når disse forhold nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed efter dens formål nævneværdigt. Manglende bygningsdele kan også udgøre en skade. Ved skade forstås endvidere tegn på en mulig skade samt forhold, der giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med forebyggende foranstaltninger.

                                                          (Løbenr. 11322)