Modtaget via elektronisk post. Der tages forbehold for evt. fejl

                                                           Finansudvalget
                                                         (§ 7 - bilag 55)
                                                       (Vedr. Aktstk. 69)
                                                             (Offentligt)

Folketingets Finansudvalg Christiansborg

Vedlagt fremsendes i 60 eksemplarer besvarelse af spørgsmål 2 og 3 vedr. aktstykke 69 om Ørestadsselskabet, ændring af låneramme og forhøjelse af statslåneramme (§ 7-bilag 53) (offentligt).

Det bemærkes, at det til besvarelsen vedlagte bilag bedes behandlet fortroligt.

Med venlig hilsen

Mogens Lykketoft

Finansministeriet
10. december 1996
F8 CRS

Svar på spørgsmål 2 og 3 stillet af Folketingets Finansudvalg vedr. aktstykke 69 - Ørestadsseslabet, ændring af låneramme og forhøjelse af statslåneramme (§ 7-bilag 53/offentligt)

Spørgsmål 2:
Udvalget anmoder om at få fremsendt det langtidsbudget for Ørestadsselskabet som bestyrelsen har vedtaget.

Svar:
Vedlagt følger Ørestadsselskabets langtidsbudget vedtaget af selskabets bestyrelse den 1. oktober 1996.

Da der er tale om bestyrelsesmateriale, skal jeg anmode om, at langtidsbudgettet behandles fortroligt.

Spørgsmål 3:
Mener ministeren, at det er realistisk med den aktuelle situation på ejendomsmarkedet i København, at grundene kan sælges i det omfang og til den pris som Ørestadsselskabet lægger til grund i sine budgetter - og hvad bygger disse antagelser på af undersøgelser/rapporter?

Svar:
Forholdene på ejendomsmarkedet i København er langt gunstigere, end da Ørestadsloven blev behandlet i Folketinget. I 1980'erne var det fx kun 17 pct. af det samlede kontorbyggeri i Hovedstadsområdet, som blev placeret i København. I de seneste 3 år er over 50 pct. placeret i Københavns Kommune.

Samtidig er antallet af ledige kontorlokaler i København faldet betydeligt. Fx er antallet i perioden fra maj 1995 til maj 1996 faldet med 25 pct. I Københavns Kommune udgjorde ledighedsprocenten for kontorlokaler i maj måned i år 5 pct. Og det er vurderingen, at den nu er nede på ca. 4 pct., og for kvalitetslejemål endda helt nede på omkring 3 pct. Vi er således ved at bevæge os fra en overskudssituation til en mangelsituation. Derfor er der behov for udviklingen, også af Ørestaden i de kommende år.

Som det fremgår af mit svar på spørgsmål 1, tager Ørestadsselskabets langtidsbudget udgangspunkt i Ørestadslovens forudsætninger om arealpriser og salgsvolumen. Arealpriserne er forudsat til henholdsvis 2.000 kr. pr. etagemeter indtil år 2000 og 4.000 kr. pr. etagemeter efter år 2000.

        Det årlige salgsvolumen er forudsat til 75.000 etagemeter efter år 2000, mens forudsætningerne for perioden frem til år 2000 er nedjusteret lidt.

Ørestadsselskabet har tidligere hos et anerkendt ejendomsmæglerfirma fået foretaget en vurdering af de sandsynlige arealpriser i Ørestaden. Ifølge denne vurdering var der ikke grundlag for at ændre Ørestadslovens forudsætninger.

I sommer, da kommuneplantillægget for Ørestaden var vedtaget, anmodede Ørestadsselskabet konsulentfirmaet McKinsey om at medvirke ved udarbejdelsen af en salgsstrategi. I den forbindelse er der blandt andet foretaget en række markedsundersøgelser, som under forskellige forudsætninger om arealernes anvendelse giver forskellige gennemsnitlige arealpriser. I pressen har tallet 2380 kr. pr. etagemeter været nævnt. McKinseys arbejde er endnu ikke afsluttet og gælder i øvrigt kun for en kortere årrække.

Ørestadsselskabet har den 10. december 1996 indgået en aftale med et privat udviklingsselskab dannet af Thorkild Koncernen og FORAS. Udviklingsselskabet skal stå for udvikling og køb af 330.000 etagemeter i Ørestaden med henblik på, at den første del af byggeriet kan gå i gang i 1999 efter gennemførelsen af de nødvendige planlægningsprocedurer.

Salget til udviklingsselskabet vil ske i tre etaper på hver
110.000 etagemeter. Prisen for 1. etape er aftalt til lige godt
300 mill.kr. eller i gennemsnit 2750 kr. pr. etagemeter. Den nøjagtige pris for de efterfølgende etaper kan først fastlægges, når arealernes anvendelse er endeligt besluttet.

Prisen på 1. etape er udtryk for markedsprisen i dag under de givne omstændigheder. Der er tale om det første byggeri i Ørestaden, som skal bane vej for de efterfølgende byggerier. Og der er tale om et samlet køb af meget store arealer på en gang. Prisen er således påvirket af, at der er givet både introduktions- og mængderabat.

Prisen på de først solgte arealer i Ørestaden afkræfter således på ingen måde Ørestadslovens forudsætninger, hverken om priser eller om omfanget af det årlige arealsalg.

Det er ikke muligt at foretage en sikker vurdering af arealprisernes udvikling over en periode på 30-40 år. Og da der ikke hverken teoretisk eller praktisk er fremkommet oplysninger, som ændrer afgørende ved de forudsætninger, som indgik i Ørestadsloven, har Ørestadsselskabet hidtil fastholdt disse forudsætninger i sine økonomiberegninger. Selskabet har dog løbende gennemført en række følsomhedsberegninger, blandt andet med alternative arealpriser.

På denne baggrund mener jeg, at Ørestadsselskabets forudsætninger om arealsalg, herunder pris og omfang, er realistiske. Da det imidlertid er vanskeligt at forudse udviklingen på ejendomsmarkedet over så lang en periode, er det godt, at projektet er relativt robust over for ændringer i

        arealpriser og salgsvolumen, således som det fremgår af de fremsendte og tidligere refererede følsomhedsberegninger.

Folketingets Finansudvalg Christiansborg

Vedlagt fremsendes i 60 eksemplarer besvarelse af spørgsmål 2 og 3 vedr. aktstykke 69 om Ørestadsselskabet, ændring af låneramme og forhøjelse af statslåneramme (§ 7-bilag 53) (offentligt).

Det bemærkes, at det til besvarelsen vedlagte bilag bedes behandlet fortroligt.

Med venlig hilsen

Mogens Lykketoft

Finansministeriet
10. december 1996
F8 CRS

Svar på spørgsmål 2 og 3 stillet af Folketingets Finansudvalg vedr. aktstykke 69 - Ørestadsseslabet, ændring af låneramme og forhøjelse af statslåneramme (§ 7-bilag 53/offentligt)

Spørgsmål 2:
Udvalget anmoder om at få fremsendt det langtidsbudget for Ørestadsselskabet som bestyrelsen har vedtaget.

Svar:
Vedlagt følger Ørestadsselskabets langtidsbudget vedtaget af selskabets bestyrelse den 1. oktober 1996.

Da der er tale om bestyrelsesmateriale, skal jeg anmode om, at langtidsbudgettet behandles fortroligt.

Spørgsmål 3:
Mener ministeren, at det er realistisk med den aktuelle situation på ejendomsmarkedet i København, at grundene kan sælges i det omfang og til den pris som Ørestadsselskabet lægger til grund i sine budgetter - og hvad bygger disse antagelser på af undersøgelser/rapporter?

Svar:
Forholdene på ejendomsmarkedet i København er langt gunstigere, end da Ørestadsloven blev behandlet i Folketinget. I 1980'erne var det fx kun 17 pct. af det samlede kontorbyggeri i Hovedstadsområdet, som blev placeret i København. I de seneste 3 år er over 50 pct. placeret i Københavns Kommune.

Samtidig er antallet af ledige kontorlokaler i København faldet betydeligt. Fx er antallet i perioden fra maj 1995 til maj 1996 faldet med 25 pct. I Københavns Kommune udgjorde ledighedsprocenten for kontorlokaler i maj måned i år 5 pct. Og det er vurderingen, at den nu er nede på ca. 4 pct., og for kvalitetslejemål endda helt nede på omkring 3 pct. Vi er således ved at bevæge os fra en overskudssituation til en mangelsituation. Derfor er der behov for udviklingen, også af Ørestaden i de kommende år.

Som det fremgår af mit svar på spørgsmål 1, tager Ørestadsselskabets langtidsbudget udgangspunkt i Ørestadslovens forudsætninger om arealpriser og salgsvolumen. Arealpriserne er forudsat til henholdsvis 2.000 kr. pr. etagemeter indtil år 2000 og 4.000 kr. pr. etagemeter efter år 2000. Det årlige salgsvolumen er forudsat til 75.000 etagemeter efter år 2000, mens forudsætningerne for perioden frem til år 2000 er nedjusteret lidt.

Ørestadsselskabet har tidligere hos et anerkendt ejendomsmæglerfirma fået foretaget en vurdering af de sandsynlige arealpriser i Ørestaden. Ifølge denne vurdering var der ikke grundlag for at ændre Ørestadslovens forudsætninger.

I sommer, da kommuneplantillægget for Ørestaden var vedtaget, anmodede Ørestadsselskabet konsulentfirmaet McKinsey om at medvirke ved udarbejdelsen af en salgsstrategi. I den forbindelse er der blandt andet foretaget en række markedsundersøgelser, som under forskellige forudsætninger om arealernes anvendelse giver forskellige gennemsnitlige arealpriser. I pressen har tallet 2380 kr. pr. etagemeter været nævnt. McKinseys arbejde er endnu ikke afsluttet og gælder i øvrigt kun for en kortere årrække.

                              Ørestadsselskabet har den 10. december 1996 indgået en aftale med et privat udviklingsselskab dannet af Thorkild Koncernen og FORAS. Udviklingsselskabet skal stå for udvikling og køb af 330.000 etagemeter i Ørestaden med henblik på, at den første del af byggeriet kan gå i gang i 1999 efter gennemførelsen af de nødvendige planlægningsprocedurer.

Salget til udviklingsselskabet vil ske i tre etaper på hver 110.000 etagemeter. Prisen for 1. etape er aftalt til lige godt 300 mill.kr. eller i gennemsnit 2750 kr. pr. etagemeter. Den nøjagtige pris for de efterfølgende etaper kan først fastlægges, når arealernes anvendelse er endeligt besluttet.

Prisen på 1. etape er udtryk for markedsprisen i dag under de givne omstændigheder. Der er tale om det første byggeri i Ørestaden, som skal bane vej for de efterfølgende byggerier. Og der er tale om et samlet køb af meget store arealer på en gang. Prisen er således påvirket af, at der er givet både introduktions- og mængderabat.

Prisen på de først solgte arealer i Ørestaden afkræfter således på ingen måde Ørestadslovens forudsætninger, hverken om priser eller om omfanget af det årlige arealsalg.

Det er ikke muligt at foretage en sikker vurdering af arealprisernes udvikling over en periode på 30-40 år. Og da der ikke hverken teoretisk eller praktisk er fremkommet oplysninger, som ændrer afgørende ved de forudsætninger, som indgik i Ørestadsloven, har Ørestadsselskabet hidtil fastholdt disse forudsætninger i sine økonomiberegninger. Selskabet har dog løbende gennemført en række følsomhedsberegninger, blandt andet med alternative arealpriser.

På denne baggrund mener jeg, at Ørestadsselskabets forudsætninger om arealsalg, herunder pris og omfang, er realistiske. Da det imidlertid er vanskeligt at forudse udviklingen på ejendomsmarkedet over så lang en periode, er det godt, at projektet er relativt robust over for ændringer i arealpriser og salgsvolumen, således som det fremgår af de fremsendte og tidligere refererede følsomhedsberegninger.

                                                           (Løbenr. 5186)